APPARTEMENT MEUBLE LOUE POUR DE COURTES DUREES A PARIS PRATIQUE ET POINTS DE VIGILANCE DROIT IMMOBILIER 37.000.000 de nuitées en hôtellerie à Paris pour l année 2011 le chiffre d affaire généré rend envieux les propriétaires de logement meublé qui pour rentabiliser leur bien souhaitent le mettre à disposition des touristes et des hommes d affaires. Mais si la location de courte durée est soumise à un régime civil et fiscal très attractif, il convient de souligner que les pouvoirs publics, qui considèrent que la mise à disposition de ces logements diminue le nombre de logements disponibles pour loger les personnes souhaitant habiter de façon pérenne à Paris, règlementent et contrôlent ce type de location. Indépendamment des obligations issues du Code de Tourisme i, la transformation et l usage de logement meublé de courte durée sont soumis à des contraintes civiles et administratives. 1 Qu est-ce qu un logement meublé? Il n existe aucune définition légale de la location meublée. La loi a défini la notion de loueur en meublé professionnel considérant qu exerce cette profession, le bailleur qui loue habituellement plusieurs logements meublés que la location s accompagne ou non de prestations secondaires telles que location de linge ou ménage quotidien. Si nous faisions une analyse a contrario, les prestations annexes ne sont donc pas un élément d identification d une location en meublée professionnelle et la location de deux logements au moins est un minimum pour être considéré comme professionnel. La loi a exclu expressément de cette législation la mise à disposition de pièces dans sa résidence principale. Quels sont les éléments nécessaires pour considérer un logement meublé? Cette notion s apprécie au cas par cas en fonction de la taille du logement mais il doit être suffisamment meublé pour qu un locataire puisse s y installer sa valise à la main. La jurisprudence a défini des prérequis. Par exemple, un lit ii, des ustensiles de cuisine iii, de la vaisselle iv, une table et des chaises, une chambre équipée de rideaux, lustre, table, lampe de chevet et buffet. v 2 Quelles sont les conséquences au regard du contrat de bail? C est la durée de mise à disposition du local et l usage du bien qui définira le type de bail à conclure. Depuis la loi du 18 janvier 2005, la location en meublé affectée par le locataire à titre de résidence principale est encadrée. Le bail doit reprendre des dispositions précises et le locataire bénéficie d une législation qui lui assure une certaine protection. Par exemple, la durée de son bail est de un an renouvelable par tacite reconduction tandis que pour un étudiant elle sera de neuf mois sans reconduction. Le bailleur pourra donner congé trois mois à l avance et motiver son refus de renouvellement soit par une décision de vendre le logement, soit de le reprendre ou enfin pour un motif légitime et sérieux comme la non-exécution du bail par le locataire (non-paiement des loyers). Si le logement est mis à disposition pour un court séjour ou à titre de résidence secondaire, le bail est régi par la convention des parties et à titre supplétif par les dispositions du code civil. Aucune disposition impérative ne s applique et la liberté est totale. Page 1 sur 5
Si le logement est loué à titre de location saisonnière, le bail fait l objet d une réglementation spécifique au titre des articles L 324-2 et s. du Code de Tourisme mais les contraintes concernent surtout le versement d un dépôt de garantie. Ce sont donc ces deux dernières situations qui sont concernées par les réglementations sur l usage et sur la copropriété développées ci-après. 3 Quelles sont les conséquences administratives? Au regard du changement d usage : La ville de PARIS est notamment soumise aux dispositions des articles L. 631-7 et suivants du Code de la Construction et de l Habitation. Cette réglementation, instituée au lendemain de la Seconde guerre mondiale en vue de remédier à la crise du logement a pour objectif de maintenir l intégralité des surfaces de logements et d éviter de voir disparaître les logements dans les quartiers déjà à prédominance de bureaux. Cet article nous rappelle notamment que «Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1». La définition des logements réputés à usage d habitation se fait au 1er janvier 1970. Ainsi cette disposition précise qu «un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.» La Cour d Appel de PARIS s est interrogée sur le fait de savoir si la transformation d un bien à usage d habitation en une location meublée de courte durée était soumise à ce texte. Par un arrêt remarqué du 24 mai 2011 vi, elle a considéré «qu il résulte de la combinaison de ces textes [L631-7 et s du CCH] que les logements donnés en location meublée ne sont réputés locaux d habitation au sens de l article L 631-7 du code de la construction et de l habitation que si le bail répond aux conditions de l article L 632-1 de ce même code, à savoir la location pour une durée d une année à titre de résidence principale..». Aussi, la location de courte durée est-elle soumise à ces dispositions (ou dire : Ainsi, la location de courte durée est soumise au respect de cette réglementation sur l usage). Mais quelle est la procédure de changement d usage? La loi est venue préciser que dans chaque commune où cet article est applicable et notamment Paris, une délibération du conseil municipal doit fixer les conditions dans lesquelles les autorisations sont délivrées et les modalités dans lesquelles les compensations sont déterminées. A Paris, ce sont les délibérations du conseil municipal des 15, 16 et 17 décembre 2008 modifiées par celles des 6 et 7 février 2011 qui fixent les règles. Le maire de Paris après avis du maire d arrondissement a compétence pour autoriser le changement d usage. Il faut noter que si son autorisation de changement d usage n a pas à être motivée, en revanche son refus doit l être. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. La compensation est donc l affectation d un local équivalent autre que d habitation, en surface et en qualité à celui qui perdra cet usage. Ce local ne doit pas avoir déjà fait Page 2 sur 5
l objet d une compensation et doit être situé dans le même arrondissement que le local bénéficiaire. Toutefois, pour un secteur géographique précisé dans le règlement municipal couvrant essentiellement l ouest et le centre de la capitale, les locaux présentés en compensation devront représenter une surface double de celle faisant l objet du changement d usage, sauf si les locaux compensés sont transformés en logements sociaux ou si des locaux sont transformés ou compensés par un même propriétaire dans une même unité foncière. Les sanctions applicables à ce défaut d autorisation de changement d usage? Outre le fait que «les accords conclus en violation de ces dispositions sont nuls», l amende est dissuasive. Elle s élève à 25.000 et le Président du Tribunal de Grande Instance peut ordonner sous astreinte le retour à l habitation moyennant le paiement maximum de 1.000 par jour et par mètre carré utile des locaux irrégulièrement transformés Au regard du changement de destination : Cette notion propre au droit de l urbanisme, appliquée à Paris, par le Plan Local d Urbanisme de Paris (PLU), souligne qu il n y a changement de destination lorsque l on passe d une destination à une autre destination visée à l article R 123-9 du Code de l Urbanisme. Celui-ci dispose notamment que «les règles édictées dans le présent article peuvent être différentes, dans une même zone, selon que les constructions sont destinées à l'habitation, à l'hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce, à l'artisanat, à l'industrie, à l'exploitation agricole ou forestière ou à la fonction d'entrepôt.» En application des dispositions de l article R 421-17 du Code de l Urbanisme «Doivent être précédés d'une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R. 421-14 à R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants : ( ) b) Les changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R. 123-9 ; pour l'application du présent alinéa, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal. Le PLU de Paris précise, dans les dispositions générales de son règlement, que la destination «hébergement hôtelier» comprend également les logements meublés donnés en location qui ne relèvent pas de l article L.632-1 du Code de la construction et de l habitation. En conséquence, le changement de destination de surfaces de logement en hébergement hôtelier sans travaux est soumis seul au dépôt d une déclaration préalable. 4 Quelles sont les conséquences au regard de la copropriété? L article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précise que tout copropriétaire a le droit d utiliser son lot comme il le souhaite. Tout copropriétaire d un lot, a par son acquisition accepté les termes du règlement de copropriété et doit par exemple, respecter la destination des parties privatives que ce document a fixée. S il s agit d un immeuble de standing exclusivement d habitation bourgeoise, aucune activité professionnelle ou commerciale ne peut être tolérée. Ainsi la location meublée court séjour ne peut être pratiquée dans de tel immeuble sauf à obtenir de l assemblée générale des copropriétaires un vote autorisant le changement d usage à.l unanimité. Toutefois, si l immeuble n est pas d habitation bourgeoise et que le règlement de copropriété comporte une clause interdisant la location en meublée, celle-ci est inefficace. La Cour de cassation a rendu un arrêt vii au vu de cette distinction aux termes duquel «l'autorisation préalable de location meublée par la copropriété est considérée comme une clause non écrite des règlements de copropriétés» dans la mesure où il était exercé dans l immeuble des professions libérales. En conséquence, soit le règlement de copropriété autorisera la Page 3 sur 5
location en meublée de court séjour, soit il faudra obtenir un votre de l assemblée générale des copropriétaires. En tout état de cause, cette autorisation devra être déposée à l appui d une demande de changement d usage. viii 5 Quelles sont les conséquences fiscales de la location en meublée? La location en meublé à titre habituel est une activité commerciale qui relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux et non des revenus fonciers. Lorsque l activité génère des revenus imposables, son régime dépend du montant des recettes annuelles. Si les recettes sont inférieures à 32.600 en 2011 et exonérées de TVA, le bailleur relève pour l impôt sur le revenu du régime micro BIC. Les revenus sont déclarés après un abattement de 50 % pour frais réputés prendre en compte tous les frais. Si les recettes sont supérieures à ce montant, deux régimes coexistent. Soit le régime réel simplifié pour les revenus inférieurs à 777.000 soit le régime réel normal. Le régime d imposition dépend de la qualité de professionnel ou non du loueur. Il est professionnel si trois conditions se cumulent, à savoir : - Un membre du foyer fiscal inscrit au registre du commerce et des sociétés, - Les recettes annuelles tirées de cette activité sont supérieures à 23.000 - Ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal. Si le loueur est professionnel, il pourra imputer les déficits produits par son activité de façon illimitée sur son revenu global et il bénéficiera du régime des plus-values professionnelles. Si le loueur n est pas professionnel, il ne pourra imputer le déficit que les revenus de même nature sur les dix années à venir. Lorsque le bien loué en meublé appartient à une société civile immobilière, celle-ci relève normalement de l impôt sur les sociétés et non des revenus fonciers. Une SCI dont l une des activités a une nature commerciale peut cependant ne pas être imposable à l impôt sur les sociétés si le chiffre d affaires de cette activité reste inférieur à 10 % des recettes totales de la SCI et la Cour d Appel de Marseille ix a rendu un arrêt tolérant dans lequel elle a considéré qu une SCI qui louait en meublé pendant une période de quinze jours à un mois par an durant les trois dernières années n était pas soumise à l impôt sur les sociétés. La location en meublé de courte durée à PARIS est attractive mais le bailleur doit avoir une connaissance précise de ses obligations à ce titre. Ce type de location répond à des besoins spécifiques et, à notre sens, il faudra que les pouvoirs publics et les bailleurs trouvent un équilibre pour ne pas pousser les propriétaires à transformer définitivement leurs biens à usage d habitation en un bien à un autre usage, tel est déjà l objectif de la réglementation sur l usage. Enfin, les propriétaires devront équilibrer leur patrimoine et leurs revenus et adapter le type de location en fonction de la fiscalité dont ils souhaitent bénéficier. Murielle GAMET Notaire chez CHEUVREUX Notaires Carole LVOVSCHI-BLANC Juriste Page 4 sur 5
i Article L 324-4-1-1 du Code de Tourisme : «Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.» ii CA Paris 25 mai 1992 n 91-13887 Loyers et Coprop 1992, 339 iii CA Grenoble 9 avril 1992 n 91-3410 AJPI 1993, 348 iv CA Bordeaux 1 er ch 13 mars 200 n 97/3179 BPIM 2/01 inf 158 v CA Paris 8 mars 1994 Loyers et Coprop 1994 n 228. vi CA PARIS 24 mai 2011 n 10/23802 Carrara/Procureur de la République AJDI juillet Aout 2011, 532 vii Cass Civ 3 ème, n 694, 8 Juin 2011, D 2011, 1761 viii Article 7 du Règlement Municipal de PARIS ix CAA Marseille, 3 ème ch, 3 févr 2011, n 08MA03685, SCI le Mas des Sources c/direction contrôle fiscal Sud Est Page 5 sur 5