UNE APPROCHE DE LA COMPLEMENTARITE DU PARC PUBLIC ET DU PARC PRIVE DES LOGEMENTS EN REGION AQUITAINE Présentation générale Automnales 2012
Rappel de la démarche Historique - études sur les besoins en logement en DRE 2005/2007 dont l'étude «CODRA», organisées sous l'angle de la connaissance de l'offre et de la demande. - 2010-2011 : Besoin de mise à jour des informations en lien avec l'évolution des territoires, des politiques publiques, et du fait de la prise en charge de la «programmation logement» au sein de la DREAL pour les deux types de parcs : public et privé
Rappel de la démarche Objectifs de l étude - Un diagnostic partagé de la situation des marchés locaux de l habitat - Une approche de la complémentarité des parcs publics et privés grille de niveaux de loyers existants sur un même secteur ( libre/ conventionné Anah/ public) Photographie des secteurs où les parcs sont complémentaires - Un outil de cohérence régional qui répond aux enjeux et facilite les arbitrages entre les territoires
Premiers éléments de cadrage
Le développement démographique s est singulièrement amplifié entre 1999 et 2007 en Aquitaine avec : - une généralisation du phénomène à la plupart des communes, - et une forte propension à «l étalement urbain». %/an 90-99 99-07 Dordogne 0,06 0,58 Gironde 0,66 1,14 Landes 0,56 1,45 Lot-et-G. -0,02 0,75 Pyrénées A 0,41 0,87 AQUITAINE 0,44 1,00 France M 0,37 0,68
L accroissement du solde migratoire au cours de la dernière période concerne particulièrement les familles avec enfants et dans une moindre mesure les personnes âgées. Les 25-29 ans sont déficitaires 3600 400 3200 000 2800 600 2400 200 2000 1800 600 1400 200 1000 800 600 400 200-200 0-400 -600-800 -1000-1200 -1400-1600 -1800-2000 -2200 785 SM 90-99 par an SM 99-06 par an 2 523 2 749 Solde migratoire annuel par tranche d'âge - Aquitaine 2 361 262-734 1 720 3 308 0 à 4 ans 5 à 9 10 à 14 15 à 19 20 à 24 25 à 29 30 à 34 35 à 39 40 à 44 45 à 49 50 à 54 55 à 59 60 à 64 65 à 69 70 à 79 80 ans ou + 2 522 1 909 1 682 1 209 3 196 1 585 2 106 1 676 Traitement GTC, d'après INSEE RGP 1999 et 2006
Porté par le développement démographique et l installation de familles avec enfants, le vieillissement de la population s atténue, particulièrement en périphérie des principales agglomérations. 2007 Dordogne 0,67 Gironde 1,11 Landes 0,82 Lot-et-G. 0,78 Pyrénées A 0,86 AQUITAINE 0,91 France M 1,14
L activité de construction est soutenue au cours de la dernière période, elle s étend nettement à des secteurs jusqu alors peu concernés (périurbanisation). La Gironde et les Pyrénées Atlantiques sont particulièrement mobilisés.
La progression du nombre de logements commencés concerne principalement l individuel, fort consommateur de foncier. 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 Evolution du nombre de logements commencés (SITADEL) Nb lgt com en résidence Nb lgt com individuels Nb lgt com collectifs Evolution du nombre de logements commencés (SITADEL) 5000 0 Pyrénnées Atlantiques Landes Lot et Garonne Gironde 1990 1991 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 1990 1992 1991 1993 1992 1994 Dordogne 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 1995 2000 1996 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
A partir de la fin 2007, le repli de la construction est très net. Il touche tous les départements et notamment le Lot-et-Garonne et la Dordogne qui avaient connu, proportionnellement au rythme des années 1990, une forte accélération. Evolution du nombre de logements commencés en moyenne triennale glissante (SITADEL) Dordogne 300 250 200 Gironde Landes Lot et Garonne Pyrénnées Atlantiques Aquitaine 150 100 50 0 1990-91-92 1991-92-93 1992-93-94 1993-94-95 1994-95-96 1995-96-97 1996-97-98 1997-98-99 1998-99-00 1999-00-01 2000-01-02 2001-02-03 2002-03-04 2003-04-05 2004-05-06 2005-06-07 2006-07-08 2007-08-09 2008-09-10
L attractivité résidentielle et le renouvellement de la population favorisent la progression des revenus. Mais les contrastes restent forts, notamment entre les secteurs urbains et surtout péri-urbains «anciens» et : les villes-centres qui concentrent les ménages en situation de précarité, et les secteurs les plus ruraux qui présentent toujours, en proportion, une population vieillissante et peu fortunée.
Positionnement de l Aquitaine en matière de taux de HLM et de revenu médian Taux de HLM 2009 Revenu médian par unité de consommation en 2008 Île-de-France Nord-Pas-de-Calais Champagne-Ardenne Haute-Normandie Picardie Basse-Normandie Centre Rhône-Alpes Lorraine Franche-Comté Bourgogne Alsace Pays de la Loire Provence-Alpes-Côte d'azur Limousin Auvergne Bretagne Languedoc-Roussillon Poitou-Charentes Corse Aquitaine Midi-Pyrénées 0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 30,0% Source : EPLS et INSEE (estimation pour 2009) Nord-Pas-de-Calais Languedoc-Roussillon Corse Basse-Normandie Auvergne Limousin Poitou-Charentes Champagne-Ardenne Picardie Lorraine Pays de la Loire Bourgogne Franche-Comté Midi-Pyrénées Bretagne Haute-Normandie Provence-Alpes-Côte d'azur Aquitaine Centre Rhône-Alpes Alsace Île-de-France 15 000 16 000 17 000 18 000 19 000 20 000 21 000 22 0 source : INSEE (d'après DGI)
Calibrage des besoins en LLA très sociaux (PLA I et conventionnés privés très sociaux) dans l offre nouvelle entre 2012 et 2017 Taux de locatifs très sociaux calculé à partir du poids des ménages en situation de précarité évalué à partir de 2 informations selon la méthode des gradients (traitement GTC) : - le taux de ménages sous le seuil de pauvreté en 2009 (FILOCOM) et - le taux de ménages dont le taux d'effort après aides est supérieur à 39% en 2008 (CAF/MSA).
Marché du logement Approche de la complémentarité du parc public et du parc locatif privé
La représentation cartographique des taux de logements locatifs HLM et privés conventionnés permet de mettre en évidence une localisation «complémentaire» de cette seconde catégorie qui offre une alternative intéressante au parc HLM sous forme de petites opérations (le plus souvent un seul logement) bien intégrées dans le tissu bâti des centres-bourgs et contribuant à l amélioration et à la préservation du patrimoine.
Complémentarité entre le parc public et le parc locatif privé Le principe est de considérer que le parc locatif public joue d autant plus son rôle : - qu il constitue une alternative véritable au parc locatif privé en terme de loyer, - qu il atténue les difficultés des ménages lorsque le marché est tendu La méthode retenue tiendra compte de: L écart de loyer entre le parc locatif privé et public (pondération 2) Le taux de ménages dont le taux d effort est > à 39% (pondération 0,5) Le taux de résidences principales sur-occupées (pondération 0,5) Le prix moyen des maisons (pondération 0,5) Le taux de mobilité dans le parc HLM (pondération 0,5)
La hiérarchisation des écarts de loyers entre le parc public (HLM) et le parc privé à l échelle des EPCI à partir des données de la CAF montre que ces 2 parcs apparaissent : «complémentaires» (écart de loyer moyen important) : à la périphérie des pôles majeurs notamment et de Bordeaux en particulier, ou «concurrents» (écart de loyer moyen faible) : dans les secteurs plus ruraux. Ce constat est cependant à relativiser dans la mesure où l écart est minoré par rapport à la réalité, en particulier dans les secteurs les plus urbains, car les données de la CAF ne concernent que les logements privés dont les locataires bénéficient d une aide au logement (APL, AL, ALS). De plus l écart ne tient pas compte des différences de surface de logements notamment entre les communes de la CUB et le reste du territoire. Actuellement, il n existe pas d autres sources permettant cette comparaison. Les données sur les loyers privés n étant pas homogènes sur l ensemble des territoires (CLAMEUR).
Prix moyen des maisons en 2009 Proportion d allocataires de la CAF ayant un taux d effort supérieur à 39% en 2009
Taux de ménages en situation de suroccupation lourde en 2009 Taux de mobilité moyen dans le parc HLM entre 2007 et 2009
En terme de loyer, la complémentarité du parc locatif public par rapport au parc locatif privé est forte dans les secteurs les plus dynamiques au plan économique et démographique mais le parc locatif conventionné peut avoir d autres fonctions : Il joue un rôle en matière d aménagement du territoire (structuration des polarités), Il favorise la mixité dans les programmes de logements nouvellement créés, Il permet d amorcer les opérations d habitat en neuf ou réhabilitation, Il tire vers le haut la qualité,
La caractérisation des territoires d Aquitaine À partir de l analyse typologique
L analyse typologique des EPCI va permettre de mettre en évidence les caractéristiques des territoires. Il s agit, à partir d un certain nombre Les d indicateurs, utilisés de regrouper pour réaliser les territoires les typologies (EPCI) ayant des profils homogènes et des problématiques comparables, selon la méthode ACP ( analyse en composantes principales).
Les indicateurs retenus permettant de caractériser les territoires avec de fortes différenciations Démographie L'évolution de la population l'indice de jeunesse la taille moyenne des ménages Emploi social le taux d'emploi l'évolution du nombre d'emploi 99-07 le revenu médian 2008 le taux de ménages sous le seuil de pauvreté Habitat l'indice de construction le taux de résidences secondaires le taux de logements vacants le taux de logements avant 1949 le taux de logement HLM le taux de résidences principales 1-2 pièces le taux de locataires privés
La réalisation d une typologie des EPCI d Aquitaine permet de mettre en évidence des ensembles ayant des dynamiques et des problématiques comparables
Caractéristiques principales des groupes typologiques Secteur intermédiaire d'emploi Couronne péri urbaine jeune et dynamique Démographie Emploi/social Habitat stabilité demo puis indice de construction croissance modérée tx d'emploi stable 1,13 assez bas revenus médians assez % élevé de logts avant IJ assez faible faibles et forte précarité 1949 croissance demo forte et tx d'emploi faible indice de construction ancienne revenus médians élevés importante tx de logements locatifs IJ élevé privés et HLM faibles Rural en cours de dynamisation croissance demo nouvelle et forte (99-07) IJ assez faible mais en hausse tx d'emploi faible revenus médians faibles croissance de la construction tx logts vacants assez élevé en augmentation tx de logts locatifs privés et HLM faibles Littoral touristique dynamique et âgé Rural à dominante PO agés et précaires, croissance démographique très forte et qui s accèlère IJ faible tx demploi pas très élevé revenus médians élevés poids des resid II tres élevé activité de construction très forte tx HLM faible tx de locatif privé assez élevé faible progression démographique après une longue phase de repli tx d'emploi qui regresse tx de resid second élevé resid secondaires pop agée rev médian très faible forte précarité activité de construction réduite mais qui progresse fortement tx de logts vacants fort mais stable tx HLM faible
A partir de la typologie des territoires d Aquitaine, comment répondre en terme de logements?
Un lien urbanisme habitat La typologie par EPCI permet d identifier les territoires en terme de marché du logement. En terme de politiques publiques, la réponse à apporter n est pas forcément là où les besoins se sont exprimés. D autres facteurs peuvent être pris en considération: - la lutte contre l étalement urbain, la réduction des déplacements habitat/travail - la connaissance de projets structurants au niveau régional ( transport en commun, niveau d équipement )
Conclusions Les résultats présentés constituent une première approche quantitative: qui constituent la base de départ de travail prospectif qui peuvent être ajustés notamment au recueil de vos remarques et observations 2 hypothèses se dessinent: - une tendance fil de l eau - un renforcement des pôles structurants
Annexes
Chiffres clés des groupes typologiques d EPCI Nbre EPCI INSEE INSEE INSEE INSEE INSEE INSEE INSEE INSEE INSEE INSEE FILO Pop Mun. 2007 Pop Moyenne par EPCI 07 Evo Pop 90-99 %/an Evo Pop 99- Ind Jeun. Taille Mén 07 %/an 2007 2007 Evo. Taille Mén.99-07 %/an Tx d'emploi 2007 Evo nbre Emploi 99-07 %/an CUB Pôle régional 1 707 223 707 223 0,62% 0,87% 1,21 2,07-0,65% 1,23 2,1% 19 363 16,9 CA Périgourdine 1 65 189 65 189 0,08% 0,33% 0,81 2,02-0,76% 1,31 1,3% 18 313 17,5 CC de Bergerac Pourpre 1 36 889 36 889-0,20% 0,64% 0,70 2,07-0,81% 1,36 1,4% 16 250 21,9 CA du Bassin d Arcachon Sud 1 59 774 59 774 1,57% 1,23% 0,67 2,14-0,71% 0,95 2,4% 19 537 13,6 CA du Marsan 1 50 597 50 597 0,49% 1,01% 1,16 2,21-0,68% 1,28 1,8% 18 575 15,8 CA du Grand Dax 1 52 226 52 226 0,61% 1,62% 0,74 2,06-1,04% 1,19 1,9% 17 972 17,0 CA d Agen 1 67 403 67 403 0,20% 1,16% 0,93 2,04-0,73% 1,39 2,4% 17 179 20,8 CA de Pau - Pyrénées 1 150 539 150 539 0,38% 0,76% 0,90 2,01-0,85% 1,23 1,8% 18 955 18,1 CA de Bayonne Anglet Biarritz 1 109 261 109 261 0,39% 0,45% 0,66 1,93-0,76% 1,39 1,5% 18 466 17,7 Secteur intermédiaire d'emploi 19 336 217 17 696 0,10% 0,70% 0,82 2,22-0,71% 1,13 1,3% 16 471 20,9 Couronne périurbaine jeune et dynamique Revenu médian 2008 % men < seuil pauv 09 24 434 604 18 108 1,12% 1,75% 1,20 2,53-0,79% 0,68 3,3% 19 758 12,0 Rural en cours de dynamisation 73 524 766 7 189 0,18% 1,05% 0,92 2,42-0,64% 0,67 1,0% 16 821 19,5 Littoral touristique dynamique et âgé 7 179 797 25 685 1,11% 1,84% 0,73 2,21-0,71% 0,86 2,0% 18 285 15,4 Rural à dominante PO âgés et précaires, résid. Second. 54 314 846 5 830-0,21% 0,37% 0,59 2,23-0,72% 0,85 0,6% 15 507 23,9 Total EPCI 186 3 089 330 16 609 0,45% 0,99% 0,91 2,22-0,70% 0,99 1,8% 18 011 17,9
Chiffres clés des groupes typologiques d EPCI SITADEL DREAL SITADEL INSEE INSEE FILO INSEE EPLS - FILO FILO Indice de construct. 99-09 PTZ 04-08/an pour 1000 hab. % RS 07 % de LV 07 % log avt 49 2009 % RP T1/T2 2007 % de LHLM 2009 % Locat Privé 2009 CUB Pôle régional 6,4 0,4 1,3 5,1 32,1 27,1 18,2 37,0 CA Périgourdine 3,5 1,1 2,7 9,0 35,9 16,7 14,8 31,4 CC de Bergerac Pourpre 3,4 1,1 3,3 9,7 36,5 14,3 12,2 28,0 CA du Bassin d Arcachon Sud - Pôle Atlantique 12,2 0,7 33,6 4,4 22,3 12,6 7,5 26,7 CA du Marsan 5,0 2,1 1,4 7,9 19,1 13,9 9,5 32,2 CA du Grand Dax 6,9 1,5 10,8 6,4 22,0 18,6 10,7 34,4 CA d Agen 4,1 0,8 1,2 10,1 32,4 19,8 16,2 34,4 CA de Pau - Pyrénées 5,6 0,6 1,2 7,2 20,5 23,9 15,5 34,1 CA de Bayonne Anglet Biarritz 7,2 0,7 18,5 3,3 30,6 26,4 13,1 34,7 Secteur intermédiaire d'emploi 3,2 1,8 5,0 8,6 40,1 10,3 8,4 27,8 Couronne périurbaine jeune et dynamique 5,9 2,5 10,1 4,5 25,3 6,1 4,6 19,6 Rural en cours de dynamisation 3,0 3,0 7,2 7,2 49,8 5,5 3,2 19,7 Littoral touristique dynamique et âgé 14,8 2,6 48,0 3,2 19,7 11,0 5,9 24,4 Rural à dominante PO âgés et précaires, résidences secondaires 3,6 1,9 19,7 8,1 55,1 6,5 3,1 18,9 Total EPCI 5,5 1,7 12,1 6,2 35,3 14,7 9,7 27,6
Indicateurs de demande Demande Dynamisme économique Taux d emploi en 2007 (rapport entre le nombre d emplois et le nombre d actifs ayant un emploi source INSEE), Evolution annuelle en % du nombre d emplois salariés privés (source : Pôle Emploi) entre le 31 déc. 1998 et le 31 déc. 2009 Dynamisme démographique Aspects générationnels Taux d évolution du nombre d habitants entre 1999 et 2007 en % par an (source : INSEE) Taille moyenne des ménages en 2009 (source FILOCOM), Indice de jeunesse en 2007 (rapport entre le nombre d habitants âgés de 0 à 19 ans et le nombre d habitants âgés de 60 ans et plus - source : INSEE), % des 20-30 ans en 2007 dans la population totale (source : INSEE), % des 65-74 ans en 2007 dans la population totale (source : INSEE), Aspects sociaux Revenu médian des ménages en 2008 (source : INSEE, d après DGI), Proportion de familles monoparentales en 2007 en % (source : INSEE), Taux de demandeurs d emplois en 2009, rapporté à la population active de 2007 (source : INSEE), Proportion de ménages dont le revenu est inférieur au seuil de pauvreté en 2009 en % (source : FILOCOM).