Real Estate Asset Management Nouvelle émission du 1 au 12 novembre 2010 Prospectus d émission Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality Fonds de placement de droit suisse de la catégorie «fonds immobiliers» pour investisseurs qualifiés
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Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality Prospectus d émission du 29 octobre 2010 Domicile du fonds: Direction du fonds: Banque dépositaire: Distribution: Suisse Credit Suisse Asset Management Funds AG, Zurich Credit Suisse AG, Zurich Suisse Le présent prospectus, y compris le contrat de fonds avec annexe (tous deux dénommés ci-après le «Prospectus»), constituent la base légale exclusive de toutes les souscriptions à des parts du Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality (ci-après aussi dénommé «fonds» ou «fonds immobilier»). Les investisseurs potentiels sont priés de lire tout particulièrement les mises en garde contenues sous le titre «Risques». Table des matières Offre.................................................................... 5 Informations sur Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality............................ 8 Informations sur la direction du fonds............................................ 14 Informations sur la banque dépositaire............................................ 16 Informations concernant les tiers................................................ 17 Risques.................................................................. 18 Informations complémentaires.................................................. 24 Annexe: Contrat de fonds avec annexe........................................... 25 Traduction: La version originale de ce prospectus est en langue allemande. En cas de contradiction entre la version originale et la traduction française, la version allemande fera foi. 3
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Offre Base juridique Le conseil d administration de la direction du fonds Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality a décidé le 21 octobre 2010 d émettre en première émission des Parts du Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality. Le nombre exact de parts à émettre est émis par la direction du fonds. Le nombre exact des parts émises découle du nombre de souscriptions entrant; le volume d émission visé est de CHF 500 mio. La direction du fonds se réserve le droit d adapter le volume en fonction des objets et des projets disponibles à la clôture de la souscription. Les parts seront offertes à la souscription aux conditions suivantes. Délai de souscription Prix d émission 1 novembre 2010 au 12 novembre 2010 à 12 heures (HEC) CHF 100.00 net par part. Le prix d émission est basé sur la valeur d émission de CHF 98.52 et il comprend une commission d émission de 1,50%. Attribution L attribution des parts aura lieu le 18 novembre 2010. La répartition et les éventuelles réductions de parts seront décidées par la direction du fonds. En cas de sursouscription, une réduction linéaire sera faite pour chaque investisseur dont la souscription dépasse 1 000 parts (CHF 100 000). Exception 1 Dans le cadre de cette émission, la direction du fond garantit aux vendeurs de biens immobiliers la souscription et l attribution d un nombre de parts n excédant pas le montant contractuel fixé à l avance. Ce montant correspond au maximum au prix de d achat des biens immobiliers. Les conditions de cette attribution sont que: (i) avant l expiration du délai de souscription un précontrat ou un contrat tous deux en la forme authentique relatif au bien immobilier soit établi, et que (ii) la propriété, les profits et les risques relatifs au biens immobiliers soient valablement transférés au Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality au plus tard tard trois mois après la date de libération. Dans le cas où la propriété, les profits et les risques ne seraient pas transférés pour une quelconque raison au Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality dans le délai de trois mois après la date de libération, les parts souscrites et attribuées seront transférées au Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality au prix d émission sous déduction de la commission d émission de 1,50%. Exception 2 Dans le cadre de cette émission, la direction du fonds garantit aux distributeurs la souscription et l attribution d un nombre de parts n excédant pas le montant contractuel fixé à l avance. 5
Les souscriptions soumises aux exceptions 1 et 2 seront déduites du volume d émission et ne constitueront pas conséquent une réduction. Les collaborateurs du Credit Suisse Group AG et de ses filiales peuvent souscrire des parts du fonds à conditions de respecter la législation applicable, les termes du contrat de fonds et de ses annexes et à conditions que ces souscriptions ne causent pas des réductions pour les autres investisseurs. Libération La libération des parts par les investisseurs s effectuera en espèce le 25 novembre 2010. Dans des cas particuliers, à la place d un paiement en espèce, la direction du fonds peut accepter que l acquisition de parts sous forme d un apport en nature (voir 17 ch. 8 et ss). Livraison Négoce des parts Les parts ne sont compatibles ni avec SIX SIS AG ni avec Euroclear et ne peuvent dès lors être délivrées ni via SIX SIS AG ni via Euroclear (voir ci-dessous «Forme des titres / Obligation de dépôt»). Dès la date de libération, les parts du Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality pourront être négociées. Un négoce hors bourse des parts se fera par le Credit Suisse AG. Ouverture au public / Cotation en bourse Cercle des investisseurs Forme des titres / Obligation de dépôt Dans le délai de 5 ans, la direction du fonds prévoit d ouvrir le Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality au public, ainsi qu aux investisseurs non qualifiés et de le coter au SIX Swiss Exchange AG (voir 1 ch. 4 et 25 ch. 1 du contrat de fonds). Voir «Investisseurs, particularités» ci-après sous «Informations sur Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality». L investisseur n a pas le droit d exiger la livraison de parts matérialisés. Les parts sont uniquement enregistrées sur le plan comptable au nom des investisseurs et doivent impérativement être enregistrées et déposées auprès du Credit Suisse AG, en Suisse. Les parts ne peuvent être enregistrées et déposées auprès d une autre banque du groupe Credit Suisse en Suisse qu avec l accord exprès et préalable de la direction du fonds et de la banque dépositaire, étant entendu qu un tel accord peut être refusé. Seules des parts entières peuvent être souscrites (aucune possibilité de fractionner). Jouissance Affectation du produit de l émission Les nouvelles parts donnent le droit de participer au résultat du fonds immobilier dès le lancement du fonds (voir «Utilisation du résultat» ciaprès sous le chapitre «Information sur Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality»). Conformément à la politique d investissement, le produit de l émission sera investi prioritairement dans des biens immobiliers tels que des centres de congrès, des propriétés avec service hôtelier, des hôtels, des habitations à temps limitées, ainsi que dans des biens à vocation hospitalière. Des investissements dans des immeubles locatifs seront également faits (voir 8 ch. 1 du contrat de fonds). 6
Numéro de valeur / ISIN Parts du Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality Numéro de valeur: 11876805 / ISIN CH0118768057 Restrictions de vente Lors de l émission et du rachat de parts du Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality à l étranger, les dispositions légales concernant les fonds de placement et celles d ordre fiscal en vigueur dans le pays concerné s appliquent. Les parts de ce fonds ne peuvent être ni offertes, ni vendues ni livrées sur le territoire des USA. Il est donc recommandé aux investisseurs de nationalité américaine et à ceux soumis à l impôt sur le revenu aux Etats-Unis de consulter un conseiller fiscal avant d acquérir des parts du fonds. Un tel achat pourrait avoir des conséquences préjudiciables pour l investisseur sous l angle de la législation fiscale américaine. La direction du fonds ne fournit aux investisseurs aucun renseignement aux fins de «Qualified Electing Fund Election» selon le 1293 de l US Internal Revenue Code. La direction du fonds et la banque dépositaire peuvent interdire ou limiter la vente ainsi que le transfert de parts à des personnes physiques ou morales dans certains pays ou territoires. Echéancier Commencement du délai 1 novembre 2010 de souscription Fin du délai de souscription 12 novembre 2010 à 12 heures (HEC) Attribution des parts 18 novembre 2010 Libération des parts 25 novembre 2010 Force majeure La direction du fonds ainsi que le Credit Suisse AG se réservent le droit en tout temps jusqu au jour de la libération d ajourner voire de renoncer à l émission de nouvelles parts du fonds en cas d événements marquants monétaires, financiers, économiques, politiques, évolutifs ou de tous autres incidents de nature nationale ou internationale qui remettraient gravement en cause le succès de la présente émission. 7
Informations sur Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality Le Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality est un fonds de place- ment de droit suisse relevant de la catégorie «fonds immobiliers» au sens des art. 25 ss. en relation avec les art. 58 ss. de la loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux du 23 juin 2006 (LPCC) destiné aux investisseurs qualifiés au sens des art. 10 al. 3 et art. 4 LPCC ainsi que l art. 6 al. 1 de l ordonnance sur les placements collectifs de capitaux du 22 novembre 2006 (OPCC). Informations générales sur le fonds Le contrat de fonds a été établi par la direction du fonds et la banque dépositaire et il a été approuvé par l autorité fédérale de surveillance des marchés financiers FINMA le 11 août 2010. Le fonds est libéré de l obligation d assurer un négoce régulier des parts, de l obligation de publier à deux reprises un changement de direction de fonds et/ou de banque dépositaire, de l obligation d établir un prospectus et un prospectus simplifié ainsi de l obligation d établir un rapport semestriel (voir 1 ch. 4 du contrat de fonds). Lors de l achat de parts, la direction du fonds peut, dans certains cas, autoriser les investisseurs à effectuer un apport en nature en lieu et place d un paiement en espèces (voir 1 ch. 4 et 17 ch. 8 ss du contrat de fonds). Le fonds immobilier se base sur un contrat de placement collectif (contrat de fonds de placement) aux termes duquel la direction du fonds s engage à faire participer l investisseur au fonds immobilier, proportionnellement aux parts qu il a acquises, et à gérer le fonds immobilier conformément aux dispositions de la loi et du contrat de fonds de placement. La banque dépositaire est partie au contrat conformément aux tâches qui lui sont conférées par la loi et le contrat de fonds de placement. Investisseurs, particularités Le cercle des investisseurs du Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality est limité aux investisseurs qualifiés au sens de l art. 10 al. 3 et 4 LPCC et de l art. 6 al. 1 OPCC. Par investisseurs qualifiés, on entend notamment les intermédiaires financiers soumis à une surveillance, tels que les banques, les négociants en valeurs mobilières (y compris leurs clients ayant conclu un mandat de gestion de fortune écrit) et les directions de fonds, les assurances soumises à une surveillance, les corporations de droit public et les institutions de la prévoyance professionnelle dont la trésorerie est gérée à titre professionnel, les entreprises dont la trésorerie est gérée à titre professionnel ainsi que les particuliers fortunés au sens de l art. 6 al. 1 OPCC. Il y a trésorerie professionnelle lorsque l entreprise, la corporation de droit public ou l institution de prévoyance charge au moins une personne expérimentée et disposant des compétences professionnelles dans le domaine financier d administrer continuellement les biens financiers (voir 5 ch. 1 du contrat de fonds). Par la conclusion du contrat et le paiement en espèces (dans des cas exceptionnels par un apport en nature, voir 17 ch. 8 ss du contrat de fonds), les investisseurs acquièrent, à raison des parts acquises, une créance envers la direction sous forme d une participation à la fortune et au revenu du fonds immobilier. La créance des investisseurs 8
est fondée sur des parts. L investissement minimum est de 1 000 parts du Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality. Ouverture au public / cotation prévue Objectif et politique d investissement, restrictions La direction du fonds prévoit d ouvrir le Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality au public et donc aux investisseurs non qualifiés, dans un délai de 5 ans et de le coter en bourse ( 1 ch. 4 et 25 ch. 1 du contrat de fonds). Ceci supposera une modification du contrat de fonds; par laquelle toutes les exceptions admises par les autorités de surveillance seront annulées. A ce moment, le fonds devra être conforme aux dispositions légales en matière de répartition du risque. L objectif de ce fonds immobilier est principalement la constitution et le maintien de la valeur des biens immobiliers à long terme et une distribution de revenus appropriée. Ce fonds immobilier investit principalement dans l'immobilier d'hospitalité commes des centres de congrès, des immeubles d habitation offrant des services comparables à ceux des hôtels, les hôtels (hôtels d affaires, de séminaires, de vacances et appart-hôtels), des formes d habitat résidentielles et limitées dans le temps (pensions, résidences pour seniors, campus), des bâtiments hospitaliers (hôpitaux, centres médicaux, autres immeubles dans le secteur de la santé) ainsi que dans des maisons d habitation ( 8 ch. 1 du contrat de fonds). La direction du fonds investit surtout dans des valeurs immobilières et des projets immobiliers à caractère durable dans toute la Suisse, c est-à-dire dans des immeubles et leurs accessoires. Le Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality détient les immeubles en propriété directe. Les immeubles sont inscrits au registre foncier au nom de la direction du fonds avec mention de l appartenance au fonds immobilier. Ce fonds immobilier peut effectuer des placements dans (voir 8 ch. 2 du contrat de fonds): les maisons d habitation; les immeubles à caractère commercial; les constructions à usage mixte; les propriétés par étage; les terrains à bâtir (y compris les bâtiments en construction et à démolir) équipés et immédiatement constructibles, jusqu à concurrence de 60% de la fortune du fonds; les immeubles en droit de superficie jusqu à concurrence de 50% de la fortune du fonds. Les terrains à bâtir (y compris les bâtiments en construction et à démolir), les terrains non bâtis et les immeubles en droit de superficie peuvent représenter ensemble 100% de la fortune du fonds. La copropriété usuelle d immeuble est autorisée pour autant que la direction du fonds soit en mesure d exercer une influence prépondérante, c est-à-dire qu elle dispose de la majorité des voix et des parts de copropriété. De plus, la direction du fonds peut investir la fortune du fonds immobilier jusqu à un maximum de 25% dans des parts d autres fonds immobiliers suisses et de sociétés d investissement immobilier dont le domicile se trouve en Suisse ainsi que dans des certificats immobiliers. 9
Les parts ou les actions doivent être cotées à une bourse suisse. Par ailleurs, la direction du fonds peut investir jusqu à 10% maximum de la fortune du fonds immobilier dans des cédules hypothécaires et autres droits de gage immobiliers contractuels (voir 8 ch. 2 et 15 ch. 4 du contrat de fonds pour des informations plus détaillées). La direction du fonds peut acquérir des parts d autres placements collectifs de capitaux gérés directement ou indirectement par ellemême ou par une société à laquelle la direction est liée dans le cadre d une communauté de gestion ou de contrôle ou par une participation directe ou indirecte de plus de 10% du capital ou des voix (voir 8 ch. 4 et 19 ch. 6 du contrat de fonds). Dans les trois ans après la date de souscription, la direction du fonds doit atteindre un objectif d acquisition de cinq immeubles au moins. Dès la troisième année suivant la date de souscription, dix immeubles au moins doivent être acquis. Les groupes d habitations construites selon les mêmes principes de construction ainsi que les parcelles adjacentes sont considérés comme un seul immeuble ( 15 ch. 2 du contrat de fonds). Durant la troisième année après la souscription, la valeur vénale d un seul immeuble ne peut excéder 40% de la fortune du fonds Après la troisième année après la souscription, la valeur vénale de cet immeuble ne peut excéder 25% de la fortune du fonds ( 15 ch. 3 du contrat de fonds). L ensemble des immeubles ne peut être grevé, en moyenne, que jusqu à concurrence de 50% de la valeur vénale ( 14 ch. 2 du contrat de fonds). Ce fonds immobilier doit satisfaire aux limites de placement cinq ans après la date de souscription (lancement) ( 1 ch. 4 et ( 7 ch. 1 du contrat de fonds). Lorsque les limites sont dépassées par suite de variations du marché, le volume des placements doit être réduit au taux admissible dans un délai raisonnable en tenant compte des intérêts des investisseurs ( 7 ch. 2 du contrat de fonds). La direction du fonds ne pratique pas d opérations de prêt de valeurs mobilières, elle n effectue pas d opérations de mise ou de prise en pension et d opérations sur dérivés (voir 10 12 du contrat de fonds). La direction du fonds ne peut accorder de crédits pour le compte du fonds immobilier, à l exception de créances ou d autres droits de gage fonciers contractuels ( 13 du contrat de fonds). La direction du fonds peut faire construire des bâtiments pour le compte du fonds ( 8 ch. 3 du contrat de fonds). Pour des dispositions plus détaillées quant aux prescriptions et limitations de placement, voir 1 ch. 4, 8 ainsi que 15 du contrat de fonds. Profil de l investisseur classique Le fonds convient à des investisseurs qui souhaitent effectuer un placement à moyen ou long terme et qui cherchent, en premier lieu, à obtenir un rendement régulier. Les investisseurs peuvent s accommoder de fluctuations temporaires de la valeur d inventaire ou du cours 10
des parts du fonds et ne sont tenus à aucun délai précis pour la réalisation du placement. Domicile du fonds Direction du fonds Banque dépositaire Rémunérations Suisse Credit Suisse Asset Management Funds AG, Zurich Credit Suisse AG, Zurich Les rémunérations et remboursements de la direction du fonds et de la banque dépositaire et/ou des distributeurs en Suisse et à l étranger sont régis par le contrat de fonds (voir ch. 4.3 de l annexe du contrat de fonds et 18 19 du contrat de fonds). Exercice comptable L exercice comptable commence le 1 er janvier et se termine le 31 décembre. Le premier exercice comptable est un exercice prolongé; il finit le 31 décembre 2011. Utilisation du résultat Le bénéfice net du fonds immobilier est distribué annuellement aux investisseurs en francs suisses au plus tard dans les quatre mois qui suivent la clôture de l exercice comptable. La direction du fonds peut effectuer par ailleurs des versements intermédiaires à partir des produits des placements (voir 22 ch. 1 du contrat de fonds). Jusqu à 30% du produit net peut être reporté à compte nouveau (voir 22 ch. 2 du contrat de fonds). Les gains en capital réalisés par la vente d actifs ou de droits peuvent être distribués totalement ou partiellement par la direction du fonds ou être conservés totalement ou partiellement pour être réinvestis. L imposition et les autres conséquences fiscales pour l inves- tisseur qui résultent de la possession, de l achat ou de la vente de parts du fonds de placement sont déterminées selon les dispositions fiscales en vigueur dans le pays de domicile de l investisseur. Les investisseurs potentiels devraient s informer et se faire conseiller au sujet des lois et des ordonnances applicables au lieu de leur domicile pour la souscription, l achat, la possession et la vente de parts. Le présent prospectus ne saurait remplacer une analyse fiscale individuelle. Dispositions fiscales pertinentes Les fonds de placement qui détiennent directement des biens immobiliers sont imposés en Suisse de la manière suivante: les revenus et les gains en capital issus de la propriété foncière directe sont imposés directement au niveau du fonds (impôt sur le capital et sur le revenu), en vertu de la loi sur l impôt fédéral direct, l investisseur domicilié en Suisse étant en contrepartie exempt d impôt (fortune privée et fortune commerciale). L imposition sur le revenu, le capital et les gains immobiliers au niveau des cantons et des communes s effectue en application des dispositions fiscales cantonales pertinentes. Celles-ci sont, dans une large mesure, harmonisées avec les règles concernant l impôt fédéral direct. Les revenus issus de la propriété foncière directe ne sont pas soumis à l impôt anticipé en cas de distribution. Les autres revenus réalisés par le fonds (p. ex. revenus de sociétés immobilières, valeurs 11
mobilières à court terme servant un intérêt fixe) sont soumis à un impôt anticipé de 35%, qu il s agisse d une distribution ou d un nouveau placement (thésaurisation). Les gains en capital issus de la propriété foncière directe ainsi que ceux issus d autres placements (propriété foncière indirecte incluse) ne sont pas soumis à l impôt anticipé pour autant qu ils soient distribués au moyen d un coupon séparé ou qu ils figurent séparément sur le décompte. L investisseur domicilié en Suisse peut récupérer l impôt anticipé retenu sur d autres revenus en déclarant le revenu correspondant dans sa déclaration fiscale ou en présentant une demande de remboursement séparée. L investisseur domicilié à l étranger peut demander le remboursement de l impôt fédéral anticipé en vertu d une éventuelle convention de double imposition conclue entre la Suisse et son pays de domicile. A défaut d une telle convention, le remboursement de l impôt anticipé ne pourra pas être obtenu. Le fonds peut intégralement récupérer l impôt fédéral anticipé retenu sur d autres revenus qu il a perçus en Suisse. Les revenus et les gains en capital étrangers peuvent être assujettis à l impôt à la source à l étranger. Dans ce contexte, une exonération peut résulter du droit local applicable ou d une convention de double imposition. L émission et la reprise de parts du fonds sont exonérées de droit de timbre. Le négoce de parts sur le marché secondaire est soumis au droit de timbre. Les considérations fiscales qui précèdent se basent sur la situation juridique et la pratique connues à ce jour en Suisse. Tout changement de la législation, de la jurisprudence, des textes et de la pratique des autorités fiscales demeure expressément réservé. Emission et rachat de parts L émission de parts est possible à tout moment. Elle ne peut avoir lieu que par tranches. La direction du fonds doit proposer les nouvelles parts en priorité aux anciens investisseurs ( 17 ch. 1 du contrat de fonds). L investisseur peut dénoncer sa part et par conséquent le contrat de placement collectif (contrat de fonds de placement) à la fin de chaque exercice comptable, moyennant un délai de préavis de douze mois et exiger le paiement en espèces de sa quote-part au fonds immobilier. La direction du fonds peut, à certaines conditions, rembourser les parts dénoncées de manière anticipée (voir 17 ch. 2 du contrat de fonds). Si l investisseur consent au remboursement anticipé, il doit le confirmer par écrit lors de la dénonciation. Le remboursement ordinaire, de même que tout remboursement anticipé, a lieu dans les deux mois qui suivent le bouclement de l exercice comptable. Dans certaines circonstances extraordinaires, la direction du fonds peut différer, provisoirement et à titre exceptionnel, le remboursement des parts (voir 17 ch. 5 du contrat de fonds). Le prix de rachat sera calculé conformément au 16 (et les références) du contrat de fonds et arrondi à un franc. Commission de rachat La commission de rachat se monte au maximum à 5,00% de la valeur nette d inventaire (voir 18 ch. 2 du contrat de fonds). L investisseur qui souhaite connaître la commission de rachat en vigueur doit 12
consulter l annexe du contrat de fonds. Actuellement cette commission en vigueur est de 1,50%. Communications Les organes de publication sont la Feuille officielle suisse du commerce et la Neue Zürcher Zeitung. La direction du fonds informe les investisseurs, entre autres, des modifications du contrat de fonds, des changements de direction et/ou de banque dépositaire ainsi que de la liquidation du fonds, en faisant paraître une publication unique (voir ch. 4.4 de l annexe du contrat de fonds ainsi que 23 du contrat de fonds). Les prix d émission et de rachat de parts et/ou la valeur nette d inventaire avec la mention «commission non comprise» sont publiés à chaque émission ou rachat de parts dans la Neue Zürcher Zeitung. Les cours sont publiés quotidiennement. La direction du fonds publie, en plus, sur internet les prix d émission et de rachat et ce, dans les cinq premiers jours du mois. Les modifications susceptibles d influencer le cours des parts sont communiquées aux investisseurs dans les organes de publication. La direction du fonds publie un rapport annuel révisé dans un délai de quatre mois à compter de la fin de l exercice comptable (voir 20 ch. 3 du contrat de fonds). Dans son rapport, elle fournit des renseignements sur la composition de la fortune et sur la valeur d inventaire du fonds. Autres informations sur le fonds Pour tout complément d information sur Suisse Real Estate Fund Hospitality, prière de se référer au contrat de fonds figurant en annexe du présent Prospectus. Le contrat de fonds avec annexe et à l avenir les rapports semestriels et annuels actualisés peuvent être retirés, gratuitement, auprès de la direction du fonds, de la banque dépositaire et de tous les distributeurs. 13
Informations sur la direction du fonds Indications générales sur la direction du fonds Credit Suisse Asset Management Funds AG, Zurich, est responsable de la direction du fonds. Depuis sa fondation en 1984 et son inscription au registre du commerce du canton de Zurich en qualité de société anonyme le 17 avril 1984, elle s occupe exclusivement de la gestion des fonds de placement. Le montant du capital social s élève depuis le 30 juin 1994 à CHF 7 mio. Le capital social est divisé en actions nominatives et est entièrement libéré. Credit Suisse Asset Management Funds AG est une filiale à 100% du Credit Suisse AG, Zurich. La direction du fonds gère en Suisse 150 placements collectifs de capitaux au 31 décembre 2009 Conseil d administration Comité Real Estate Comité de direction Le conseil d administration de la direction du fonds se compose comme suit: Heinz Hofmann, Président Luca Diener, Vice-Président, Managing Director, Credit Suisse AG, Zurich Daniel Brupbacher, Membre, Managing Director, Credit Suisse AG, Zurich Christian Mesenholl, Membre, Director, Credit Suisse AG, Zurich Nicole Pauli, Membre, Managing Director, Credit Suisse AG, Zurich Christian Schärer, Membre, Managing Director, Credit Suisse AG, Zurich Dr. Thomas Schmuckli, Membre, Director, Credit Suisse AG, Zurich Mario Seris, Membre, Managing Director, Credit Suisse AG, Zurich Le comité real estate se compose comme suit: Heinz Hofmann, Président du conseil d administration Nicole Pauli, Membre, Managing Director, Credit Suisse AG, Zurich Dr. Thomas Schmuckli, Director, Credit Suisse AG, Zurich Mario Seris, Managing Director, Credit Suisse AG, Zurich Le comité de direction se compose comme suit: Thomas Schärer, Directeur Petra Reinhard, Directrice adjointe Michael Bünzli, Membre, Legal Counsel Thomas Federer, Membre, Performance & Risk Management Patrick Tschumper, Membre, COO Thomas Vonaesch, Membre, Real Estate Fund Management Gabriele Wyss, Membre, Compliance 14
Conseil en matière de décisions de placement La direction du fonds a chargé Credit Suisse AG, Zurich, de l assister en tant que conseiller en placements pour la gestion des actifs du fonds. Credit Suisse AG est un prestataire international de services financiers qui conseille sa clientèle dans les domaines du Private Banking & Retail Banking, du Corporate & Investment Banking et de l Asset Management. Il se caractérise par une longue expérience dans la gestion institutionnelle de fortune et le conseil en placement. Les modalités précises d exécution du mandat sont réglées dans un contrat entre la direction du fonds et Credit Suisse AG. Délégation de tâches partielles La direction du fonds a délégué au Credit Suisse AG, Zurich, diverses tâches partielles liées à l administration du fonds. Il s agit d activités relevant du conseil juridique et fiscal, gestion financière de la direction du fonds, de la comptabilité de fonds et des immeubles, du Real Estate Portfolio Management & Administration, Facility Management, des ressources humaines, Management Information System MIS, Risk Management ainsi que Investment Guideline Monitoring. D autres tâches partielles peuvent être confiées au Credit Suisse AG, Zurich. Les modalités précises d exécution du mandat sont réglées dans un contrat conclu entre la direction du fonds et Credit Suisse AG, Zurich. L administration et l entretien technique des immeubles ont été principalement confiés à Wincasa SA, Winterthur. Des contrats séparés régissent la réalisation exacte de ces mandats. 15
Informations sur la banque dépositaire Forme juridique et domicile de l administration principale Activité principale Les fonctions de banque dépositaire sont exercées par le Credit Suisse AG, Paradeplatz 8, 8001 Zurich. La banque a été fondée à Zurich en 1856 sous la forme juridique d une société anonyme portant la raison sociale «Schweizerische Kreditanstalt». Credit Suisse AG est une filiale à 100% du Credit Suisse Group AG, Zurich. Credit Suisse AG est une banque internationale universelle, spécialisée dans la gestion de fortune, l Investment Banking et le Private Banking. 16
Informations concernant des tiers Lieu de paiement Distributeurs Credit Suisse AG, Zurich, et toutes ses succursales en Suisse L institut suivant a été mandaté pour distribuer le fonds: Credit Suisse AG, Zurich, et toutes ses succursales en Suisse La direction du fonds est autorisée à mandater d autres distributeurs au sens de l art. 19 LPCC. Société d audit Experts chargés des estimations KPMG SA, Zurich A la fin de chaque exercice comptable et lors de chaque émission de parts, la direction du fonds fait procéder, à l estimation de la valeur du marché de tous les immeubles et terrains ou projets de constructions appartenant au fonds, par des experts chargés des estimations indépendants. Avec l approbation de l autorité de surveillance, la direction du fonds a mandaté en tant qu experts chargés des estimations: Rolf F. Bach, architecte dipl. ETS, Ernst & Young AG André Mathis, architecte dipl., titulaire d un brevet fédéral en estimations immobilières, Ernst & Young AG Daniel Schneider, ingénieur en génie civil EPF, Ernst & Young AG 17
Risques Risques d investissement Le fonds Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality est soumis aux dispositions protégeant les investissseurs inscrites dans la loi fédérale du 23 juin 2006 sur les placements collectifs de capitaux (LPCC). Ces dispositions peuvent tout au plus réduire les risques mentionnés, sans néanmoins les exclure. L autorité de surveillance a accepté que certaines dispositions de la LPCC ne soient pas applicables à ce fonds (voir 1 ch. 4 du contrat de fonds). Les investisseurs qui envisagent d acheter des parts du fonds immobilier Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality dans le cadre de cette première émission, doivent tenir compte notamment des facteurs de risque spécifiques, non exhaustifs, énoncés ci-dessous. De tels risques peuvent, seuls ou en combinaison, influencer négativement les revenus et les estimations de la fortune du fonds, et conduire à une diminution de la valeur des parts. Les immeubles d hospitalité sont des immeubles exploités par un par- tenaire commercial. Cela signifie que le succès économique d un immeuble d hospitalité dépend des qualités du partenaire qui l exploite. Dépendance liée aux développements conjoncturels Modifications du marché suisse de l immobilier Dépendance liée au partenaire Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality investit principalement dans les biens immobiliers d hospitalité en Suisse. Le fonds peut également investir dans les biens l immobiliers résidentiels. Le fonds dépend ainsi du développement conjoncturel ainsi que des conditions cadres économiques générales. Une mauvaise évolution conjoncturelle peut par exemple conduire à ce qu un grand nombre d immeubles détenus par le fonds demeure vacant. Sont considérées comme conditions cadres économiques générales, un affaiblissement économique global, les modifications des taux du renchérissement en Suisse ou de l attractivité des facteurs liés aux sites des espaces économiques centraux de la Suisse en comparaison internationale. Par le passé, le marché immobilier se caractérisait par une évolution cyclique. Des oscillations cycliques de l offre et de la demande peuvent, à l avenir également, apparaître sur le marché tant des propriétaires que sur celui des locataires. Ces fluctuations ne sont pas nécessairement liées à l évolution conjoncturelle générale, bien que la demande en immeubles d hospitalité et les services d hospitalité dépendent en autre de ce développement général. Un accroissement de l offre conduit à une réduction des revenus locatifs ainsi que des prix des immeubles alors qu une réduction de l offre débouche sur leur hausse. Il faut dès lors s attendre à ce que l offre de d immeubles d hospitalité augmente encore. Ceci pourrait avoir des conséquences négatives pour le fonds. Pour les immeubles d habitation situés dans les plus grandes villes, la demande de surface existe et pourrait encore avoir tendance à augmenter. Dans les plus petites villes, dans les agglomérations urbaines et dans les régions périphériques du pays, on constate au contraire depuis quelque temps des surcapacités. La liquidité du marché dans les régions périphériques devrait encore augmenter. Aussi n est-il pas possible d établir des prévisions fiables sur l évolution future du marché suisse de l immobilier. En outre, on ne saurait exclure que le développement de la valeur des immeubles s effectue de manière très différenciée selon l emplacement de ceuxci. 18
Par le choix de partenaires fiables et expérimentés, ainsi qu avec une grande diversification d activité les risques liés aux partenaires peuvent être réduits. Des baux à loyer et des baux à ferme seront conclus avec les partenaires. L investisseur est uniquement investit dans les investissements immobiliers. La prise de participations dans des sociétés d exploitation immobilière est interdite par la loi. Liquidité restreinte et élargissement du portefeuille Le marché de l immobilier en Suisse présente une liquidité restreinte notamment en ce qui concerne les grands objets. Ce phénomène peut avoir des effets négatifs sur le développement des prix. Le risque existe que les ventes et/ou les achats à court terme d objets de grande envergure ne puissent, selon la situation sur le marché, parfois pas être réalisés ou alors uniquement moyennant des concessions sur les prix. La liquidité restreinte du marché immobilier peut également avoir pour conséquence que le Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality ne puisse pas investir tout le produit de la présente émission directement dans des placements immobiliers. Les liquidités du fonds pourraient dès lors temporairement représenter une position plus importante dans les comptes. Ceci aurait également un effet direct sur le rendement des placements et la valeur fiscale de la part du fonds à la fin de la année. Evolution des taux Evaluation des immeubles Des changements de taux d intérêts, en particulier les taux hypothécaires ainsi que l inflation et/ou les expectatives d inflation, peuvent avoir un effet négatif sur la valeur de l immobilier, sur l évolution des revenus locatifs et sur les coûts de financement. Toutefois, conformément au contrat de fonds de placement, le poids maximal de la dette ne doit pas dépasser 50% de la valeur vénale de tous les immeubles. L évaluation des immeubles dépend d un grand nombre de facteurs et notamment d une prise en considération subjective de ces divers facteurs. Les valeurs des immeubles, arrêtées par le fonds à une date limite et vérifiées par les experts chargés des estimations indépendants, peuvent donc diverger du prix de vente réalisé puisque le prix de vente est déterminé en fonction de l offre et de la demande au moment de la vente. Malgré la diversification du portefeuille immobilier fixé dans le contrat de fonds, il se peut que des modifications de la solvabilité des locataires, des risques d avoir des locaux vides, le développement des intérêts sur les loyers et d autres facteurs aient une influence significative sur l évaluation des actifs du fonds et de ses parts. Même si des baux de longue durée portant sur des immeubles commerciaux sont conclus, il n existe aucune garantie de loyer, ni aucune certitude de pouvoir au moins renouveler les contrats en cours aux mêmes conditions. Conformément au contrat de fonds, la direction du fonds peut con- struire des bâtiments pour le compte du fonds. Pendant la phase de réalisation et jusqu à la fin des travaux qui peut être plus éloignée que prévu initialement, les investissements ne produisent aucun rendement. De plus, la construction de bâtiments, et particulièrement celle Construction de bâtiments, projets de constructions 19
de grands projets, comporte des risques liés à la planification et la réalisation de la construction. Risques liés à l environnement Concurrence La direction du fonds examine les immeubles lors de l acquisition en vue d identifier les risques en matière d environnement. Si des nuisances ou des problèmes reconnaissables et importants sur le plan de l environnement sont constatés, ceux-ci sont pris en compte dans le calcul des coûts prévisibles et répercutés sur le prix de vente de l immeuble. Ils font l objet d une convention avec le vendeur, selon laquelle ce dernier libère le fonds de toute responsabilité au cas où des dommages surviendraient ou entraînent la renonciation à l achat du bien immobilier. L éventualité que des sites contaminés non identifiés à ce jour soient découverts ultérieurement ne peut toutefois pas être exclue. L existence de tels sites peut occasionner des coûts d assainissement imprévus considérables se répercutant sur l évaluation de la fortune du fonds et de celle des parts. Les modifications qui se dessinent dans la gérance des biens immobiliers en général et celle des biens immobiliers d hospitalité en particulier (mots-clefs: location au lieu de vente, dissociation des immeubles et/ou du management d immeubles), pourraient conduire à une concurrence accrue et à un processus de concentration déjà perceptible. Une hausse sensible de la demande pourrait être provoquée par les Accords bilatéraux entre la Suisse et l Union Européenne («UE») ou, le cas échéant, par une entrée de la Suisse dans l Union Européenne avec pour résultat l ouverture partielle ou totale du marché du travail et du marché immobilier aux investisseurs étrangers. En l état actuel, il n est pas possible d appréhender les conséquences de l ouverture du marché du travail et du marché immobilier sur la valeur des biens immobiliers en Suisse. D éventuelles modifications ultérieures du contexte juridique, en parti- culier dans les domaines du droit fiscal, du droit du bail, de la protection de l environnement, de l aménagement du territoire et de la construction et du droit fédéral sur l acquisition de biens immobiliers par des personnes à l étranger (Lex Koller), peuvent avoir une influence sur les prix du marché immobilier, sur les coûts et les revenus et par conséquent sur l évaluation de la fortune du fonds et des parts. Modifications des lois ou des règlementations Conflits d intérêts éventuels Contrats avec des tiers proches Fixation du prix Bien que la direction du fonds prévoie de consacrer du temps et des ressources suffisants pour l accomplissement de ses tâches et qu elle en a délégué une partie à des tiers, les personnes responsables au sein de la direction du fonds ne travaillent pas exclusivement pour Credit Suisse Real Estate Fund Hospitaliy, mais également pour d autres fonds immobiliers de Credit Suisse Group SA. La direction du fonds confirme qu aucune valeur immobilière n a été cédée à des personnes proches et que les autres affaires avec des personnes proches ont été effectuées aux conditions usuelles du marché (voir ch. 18 des Directives du 2 avril 2008 concernant les fonds immobiliers définies par la Swiss Funds Association SFA). Les parts du Credit Suisse Real Estate Fund Hospitaliy seront que négociées hors bourse dès le jour de libération. 20