TABLE DES MATIÈRES Introduction 5 Chapitre I L accès à la profession : l autorisation d établissement 7 Section 1. Le champ d application de la loi d établissement 8 A. Les personnes nécessitant une autorisation d établissement 8 B. Les personnes dispensées d une autorisation d établissement 12 1. Exceptions basées sur l établissement à l étranger 12 2. Exceptions basées sur la qualité de la personne exerçant l activité immobilière : le cas du propriétaire 13 Section 2. Les conditions d accès à la profession 14 A. La qualification professionnelle de l agent immobilier, de l administrateur de biens-syndic de copropriété et du promoteur immobilier 14 1. Conditions générales de qualification professionnelle 15 2. Conditions particulières de qualification professionnelle 16 3. Le cas des ressortissants étrangers 17 a) Ressortissants de l Union européenne 17 b) Personnes non ressortissantes de l Union européenne 18 B. La condition d honorabilité 19 C. La condition d un établissement au Luxembourg 21 D. La condition d une assurance et d une garantie 22 Section 3. La procédure administrative d autorisation d établissement 22 A. Les formalités à remplir 22 B. L instruction administrative 24 larcier 347
Les professions de l immobilier C. La décision ministérielle d autorisation ou de refus 24 D. Les voies de recours 24 E. Les obligations du titulaire de l autorisation d établissement 25 Section 4. Les conséquences de la non-observation de l autorisation d établissement 26 A. Sanctions pénales 26 B. Conséquences en droit civil 28 C. Conséquences administratives 29 Chapitre II L agent immobilier 31 Section 1. Le statut de l agent immobilier 31 A. Définition 31 B. Les missions de l agent immobilier 34 C. Les collaborateurs de l agent immobilier 35 D. La Chambre immobilière 35 Section 2. Le contrat entre l agent immobilier et son client 36 A. La nature du contrat d agence 36 1. Un contrat d entreprise 37 2. Le mandat 41 B. Forme et contenu du contrat 42 C. Étendue du contrat 44 1. Principe 44 2. Dépassement des pouvoirs et mandat apparent 46 D. Le mandat exclusif 48 E. L exécution du contrat 50 1. Exécution personnelle et sous-traitance 50 a) Le contrat de mandat 50 b) Le contrat d entreprise 51 2. Exécution conforme 52 F. La durée du contrat 53 1. Cas général : le contrat d entreprise 53 2. Le mandat 55 a) La fin du mandat 55 b) La clause d irrévocabilité 55 348 larcier
Table des matières Section 3. Les obligations de l agent immobilier 58 A. La nature des obligations de l agent immobilier 58 B. Obligations à l égard du client 59 1. Obligation de bonne foi 60 2. Obligation d information et de conseil 60 3. Obligation de diligence 65 4. Obligation de discrétion 65 5. Obligation de garde 66 6. Obligation de veiller à la validité du contrat avec le tiers intéressé 67 7. Interdiction de contrepartie 68 8. Obligation de reddition des comptes 69 C. Obligations à l égard des tiers 69 1. Nature des obligations entre l agent immobilier et les tiers 69 2. Étendue des obligations 71 D. Obligations à l égard des administrations 74 1. Obligations à l égard de l Administration de l enregistrement et des domaines 74 2. Obligations en matière de lutte contre le blanchiment d argent et le financement du terrorisme 75 Section 4. La rémunération de l agent immobilier 76 A. Nature de la rémunération 76 B. Montant de la rémunération 77 1. La rémunération de l agent immobilier suivant le règlement grand-ducal du 20 janvier 1972 78 a) Vente d immeubles 78 b) Location d immeubles 79 c) Preuve de la commission 79 d) Autres prestations 83 2. Le règlement grand-ducal du 20 janvier 1972 est-il toujours en vigueur? 83 a) La controverse juridique sur l abrogation implicite du règlement grand-ducal du 20 janvier 1972 83 b) Les conséquences d une abrogation implicite du règlement grand-ducal du 20 janvier 1972 : la libre détermination du montant de la rémunération 87 larcier 349
Les professions de l immobilier C. Exigibilité de la commission 90 D. Preuve du droit à la rémunération 97 E. Débiteur de la rémunération 99 Section 5. La responsabilité de l agent immobilier 100 A. Responsabilité civile envers le client 101 1. Responsabilité contractuelle 101 a) Hypothèse normale : responsabilité découlant d un contrat d entreprise 101 b) Hypothèse exceptionnelle : responsabilité du mandataire 104 c) Exonération 105 2. Responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle 106 B. Responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle à l égard de tiers 106 1. Responsabilité à l égard du cocontractant du client 107 2. Responsabilité à l égard d autres agents immobiliers 112 3. Responsabilité du fait des préposés 113 4. Causes d exonération 113 C. Prescription de la responsabilité civile de l agent immobilier 114 D. Responsabilité pénale de l agent immobilier 114 E. Assurance 117 Section 6. Les droits de l agent immobilier à l égard de son client 117 Section 7. Le fonds de commerce d agence immobilière 120 Chapitre III Le syndic 123 Section 1. Le statut du syndic 123 A. Définition 123 B. Caractère obligatoire et champ d application 124 C. Personne physique ou personne morale 125 D. Syndic professionnel et syndic non professionnel 126 E. Incompatibilités du syndic 128 F. Syndic désigné par l assemblée générale, syndic judiciaire et administrateur provisoire 129 350 larcier
Table des matières Section 2. Le mandat du syndic 129 A. Le syndic désigné par l assemblée générale des copropriétaires 129 1. Choix du syndic 129 2. Nomination 130 3. Entrée en fonction 133 4. Durée du mandat 135 a) Durée maximale 135 b) Durée déterminée et durée indéterminée 136 c) Actes autorisés du syndic après l expiration du mandat 137 5. Empêchement ou carence du syndic 138 a) Conditions 138 b) Exemples de carence 138 c) Procédure 139 d) Mission 140 e) Exception : convocation de l assemblée générale par le président du conseil syndical ou un copropriétaire 141 6. Fin du mandat 142 a) L expiration du délai du mandat 142 b) La révocation 142 c) Le changement du syndic 144 d) La démission du syndic 144 e) Le décès ou la mise en liquidation du syndic 145 f) La déclaration en faillite du syndic 146 g) La mise sous tutelle du syndic 146 h) La dissolution du syndicat 146 7. La transition de l ancien vers le nouveau syndic 148 B. Le syndic judiciaire 149 1. Nomination 149 2. Fin des fonctions 151 Section 3. Le contrat entre le syndic et le syndicat des copropriétaires 151 A. Nature du contrat 151 B. Forme et preuve du contrat 152 C. Contenu du contrat 154 D. Exécution du contrat 155 E. Clauses abusives 156 larcier 351
Les professions de l immobilier Section 4. Les fonctions et obligations du syndic 156 A. Représentation du syndicat des copropriétaires 157 1. Caractère exclusif de la représentation par le syndic 157 a) Le principe 157 b) Les exceptions 159 2. Représentation dans les actes civils 160 3. Représentation en justice 162 a) Représentation en tant que demandeur 162 b) Représentation en tant que défendeur 172 B. Organisation des assemblées générales des copropriétaires d un immeuble 174 1. Convocation de l assemblée générale 174 a) Exclusivité de la compétence du syndic 174 b) Initiative de la convocation 176 c) Contenu de la convocation 176 d) Délai de convocation 179 e) Forme de la convocation 180 f) Destinataires de la convocation 181 2. Tenue des assemblées générales 182 a) Organisation matérielle de l assemblée générale 182 b) Secrétariat de l assemblée générale 182 3. Conséquences des irrégularités dans les formalités de l assemblée générale 188 4. Exécution des décisions du syndicat des copropriétaires 189 C. Transmission d informations aux copropriétaires concernant des litiges en justice 190 D. Surveillance de l observation et de l exécution des dispositions du règlement de copropriété 191 E. Gestion de l immeuble 193 1. Administration de l immeuble 193 a) Archives de la copropriété et liste des copropriétaires 193 b) Correspondance 195 c) Gestion financière 195 d) Comptabilité de l immeuble 202 e) Budget prévisionnel 204 f) Gestion du personnel du syndicat 204 g) Délivrance de certificats et déclarations du syndic 205 h) Publicité foncière (cadastre vertical) 206 352 larcier
Table des matières 2. Conservation, garde et entretien de l immeuble 209 a) Le principe : autorisation de l assemblée générale 209 b) Les exceptions 210 F. Obligation de conseil à l égard des copropriétaires 216 G. Fonctions facultatives 217 H. Limites des pouvoirs du syndic 217 I. Reddition de comptes 218 Section 5. L assistance et le contrôle du syndic par le conseil syndical 218 A. Institution du conseil syndical 218 B. Composition du conseil syndical 219 C. Désignation des membres du conseil syndical 220 1. Désignation par le règlement de copropriété 220 2. Désignation par l assemblée générale 220 3. Désignation par le président du tribunal d arrondissement 221 D. Fonctions du conseil syndical 222 1. Assistance du syndic 222 2. Contrôle de la gestion du syndic 223 3. Avis 225 4. Autorisation 225 5. Missions du président du conseil syndical 226 E. Limites des pouvoirs du conseil syndical 226 1. Limites à l égard du syndic 226 2. Limites à l égard de l assemblée générale 227 Section 6. Les obligations du syndicat et des copropriétaires envers le syndic 227 Section 7. La rémunération du syndic 229 A. Le montant de la rémunération 229 1. Le syndic nommé par l assemblée générale 229 a) Le syndic professionnel 229 b) Le syndic bénévole 232 2. Le syndic judiciaire 232 B. Preuve du droit à la rémunération 232 C. Débiteur de la rémunération 232 D. Le droit de rétention du syndic 233 larcier 353
Les professions de l immobilier Section 8. L absence de syndic 233 Section 9. La responsabilité du syndic 234 A. Responsabilité civile à l égard du syndicat des copropriétaires 234 1. Responsabilité contractuelle 234 2. Responsabilité civile délictuelle 241 3. Représentation du syndicat en cas d action contre le syndic 241 B. Responsabilité civile délictuelle ou quasi délictuelle à l égard de tiers 241 1. Responsabilité envers les copropriétaires 241 2. Responsabilité envers d autres tiers 244 C. Causes d exonération et quitus 246 D. Prescription de la responsabilité civile du syndic 248 1. Syndic ayant la qualité de commerçant 248 2. Syndic bénévole 249 3. Point de départ du délai de prescription 249 E. Responsabilité pénale du syndic 250 F. Les garanties requises de la part du syndic 250 1. Garantie financière 250 2. Assurance 251 Chapitre IV Le promoteur immobilier 253 Section 1. Le statut du promoteur immobilier 253 Section 2. Le contrat du promoteur immobilier 255 A. Définition de la vente d immeubles à construire 256 B. Champ d application de la législation sur la vente d immeubles à construire 257 1. Immeubles à usage d habitation et à usage professionnel et d habitation 258 2. Réservation des pouvoirs de maître de l ouvrage par le vendeur 259 3. Paiement du prix par versements ou dépôts avant l achèvement de la construction 260 4. La non-incidence de la propriété du terrain 261 5. Qualification du contrat 262 C. Le contrat de réservation 266 354 larcier
Table des matières D. Contenu du contrat de vente d immeuble à construire 269 1. Indications impératives 269 2. Documents à annexer 272 3. Clauses diverses 272 a) Clause pénale 272 b) Clause de rachat 272 c) Clauses de non-garantie, clauses déclaratives et clauses limitatives de responsabilité 273 d) Clauses réputées non écrites 273 E. Conditions à remplir par le contrat de vente 273 F. Achèvement et réception de l immeuble à construire 275 G. Paiement du prix 279 1. Vente à terme 280 2. Vente en l état futur d achèvement 280 H. Garantie d achèvement et garantie de remboursement 281 I. Inexécution du contrat 284 1. Résolution 284 2. Exécution forcée 285 Section 3. Les obligations du promoteur immobilier 285 A. Obligations à l égard de l acquéreur 285 B. Obligations à l égard de l Administration de l enregistrement et des domaines 289 Section 4. La responsabilité du promoteur immobilier 292 A. Responsabilité civile contractuelle 292 1. Responsabilité en matière de vente de droit commun 294 a) La garantie des vices de construction de l immeuble 295 b) Les défauts de conformité de l immeuble 298 2. Responsabilité en matière de vente d immeubles à construire 299 a) La garantie des vices de construction 299 b) Les défauts de conformité 310 3. Incidences de la qualité de vendeur professionnel 311 4. Clauses de non-garantie et clauses limitatives de responsabilité 312 a) Clauses de non-garantie 312 b) Clauses déclaratives 313 c) Clauses limitatives de responsabilité 313 larcier 355
Les professions de l immobilier 5. Recours du promoteur 314 a) Recours contre les autres constructeurs 314 b) Responsabilité du notaire 315 B. Responsabilité civile délictuelle ou quasi délictuelle du promoteur 316 C. La responsabilité pénale du promoteur 319 Table alphabétique 321 356 larcier