TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE MONTREUIL N 1108732 SCI PARIS MONTREUIL Mme Nozain Rapporteur Mme Restino Rapporteur public RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Le Tribunal administratif de Montreuil (5 ème chambre) Audience du 5 juin 2012 Lecture du 19 juin 2012 19-03-04 C Vu la requête, enregistrée le 20 octobre 2011, présentée pour la SCI PARIS MONTREUIL, dont le siège est 7 avenue Alfred Sauvy à Rivesaltes (66000), par le cabinet TZA avocats ; la SCI PARIS MONTREUIL demande au tribunal : 1 ) la décharge partielle de la cotisation de taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre de l année 2008 à raison de deux établissements hôteliers sous l enseigne «Ibis» et «Etap Hôtel» situés 278 avenue de Paris et 2 avenue du professeur André Lemière à Montreuil ; 2 ) qu il soit mis à la charge de l Etat une somme de 1 500 euros au titre de l article L. 761-1 du code de justice administrative ; Elle soutient que ses établissements, dont la surface pondérée s établit à 3287 m 2 et à 2 475 m², peuvent être évalués par comparaison avec le local-type n 118 du 19ème arrondissement de Paris, avec le local n 99 du 20ème arrondissement de Paris ou n 55 de Villeneuve-Saint-Georges ; Vu la décision par laquelle le directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis a statué sur la réclamation préalable ; Vu le mémoire, enregistré le 12 décembre 2011, présenté par le directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis qui conclut au rejet de la requête et demande que la SCI PARIS MONTREUIL lui verse une somme de 500 euros au titre de l article L. 761-1 du code de justice administrative ; Il soutient que s agissant du local-type n 118 du 19ème arrondissement de Paris et du local n 99 du 20ème arrondissement de Paris, il se prévaut de la jurisprudence du Conseil d Etat
N 1108732 2 n 293193 du 6 octobre 2008 ; que, s agissant du local n 55 de Villeneuve-Saint-Georges, il se prévaut des arrêts du Conseil d Etat n 336925 et 336924 du 15 décembre 2010 et des arrêts du 28 juin 2011 de la cour administrative d appel de Versailles ; qu il propose une évaluation par la méthode directe prévue au 3 de l article 1498 du code général des impôts ; que, s agissant de l appréciation directe, la transaction la plus proche possible du 1 er janvier 1970 susceptible d être retenue est celle ayant porté le 24 novembre 1981 sur un hôtel Ibis de 2373 m² situé à Sarcelles achevé en 1974 qui était évalué en annexe à l acte d apport pour une valeur au 1 er janvier 1981 de 11 000 000 F, soit une valeur vénale à la date du 1 er janvier 1970 de 3 841 270 F à laquelle il convient d appliquer une première majoration de 30% pour tenir compte de la desserte particulièrement favorable de l hôtel Ibis de Montreuil, une seconde majoration de 15 % pour tenir compte de la meilleure nature de construction de l immeuble en litige et un taux d intérêt de 9% ; que l hôtel Ibis de Bobigny qui a fait l objet d une vente en 1984 et l hôtel Sofitel de Puteaux qui a fait l objet d une vente en 1986 peuvent également être retenus ; que, dans tous les cas, la valeur locative de ces immeubles au 1 er janvier 1970 est très supérieure à celle retenue de 92 202 euros pour asseoir l imposition en litige ; Vu le mémoire, enregistré le 30 janvier 2012, présenté pour la SCI PARIS MONTREUIL, qui conclut aux mêmes fins que la requête ; Elle ajoute que, compte tenu de la situation particulière des locaux-types parisiens proposés qui se trouvent à proximité immédiate de Montreuil, ceux-ci présentent une situation géographique similaire à l ensemble immobilier en litige au regard des dispositions de l article 1498 du code général des impôts ; que l ensemble immobilier peut également être évalué par comparaison avec le local-type n 210 du 14 ème arrondissement de Paris ou le local-type n 11 du 9 ème arrondissement de Paris ; que la méthode d évaluation par voie d appréciation directe ne peut être retenue en l espèce ; Vu le mémoire, enregistré le 18 février 2012, présenté par le directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis, qui conclut aux mêmes fins que son mémoire ; Il ajoute qu il se prévaut des arrêts de la cour administrative d appel de Versailles du 29 décembre 2011 et du 19 février 2012, de la décision du Conseil d Etat du 20 décembre 2011 en ce qui concerne les locaux-type proposés au titre de la méthode par comparaison ; qu il se prévaut de l arrêt de la cour administrative d appel de Versailles n 03VE02578 du 29 décembre 2011 en ce qui concerne l évaluation par appréciation directe ; que, toutefois, il convient d appliquer une première majoration de 30% pour tenir compte de la desserte particulièrement favorable de l hôtel Ibis de Montreuil, une seconde majoration de 15 % pour tenir compte de la meilleure nature de construction de l immeuble en litige ; Vu le mémoire, enregistré le 24 mai 2012, présenté pour la SCI PARIS MONTREUIL, qui conclut aux mêmes fins que précédemment ; Elle ajoute que les locaux-types qu elle a proposés pour l évaluation foncière de ses établissements hôteliers par voie de comparaison sont pertinents ; que la situation économique de Montreuil est comparable à celle du 20 ème arrondissement de Paris, et que l ensemble immobilier peut également être évalué par comparaison avec le local-type n 112 du 12ème arrondissement de Paris ; qu à défaut d enjoindre à l administration fiscale d effectuer des recherches de locaux-types pertinents dans la France entière, le recours à l évaluation par voie d appréciation directe serait nécessairement irrégulier par référence à la jurisprudence du Conseil d Etat n 305322 du 19 novembre 2008 ; que les actes de vente sur lesquels se fonde l administration sont trop éloignés du 1 er août 1939 et du 1 er janvier 1970 ; qu elle se prévaut de l avis n 297098
N 1108732 3 du Conseil d Etat du 26 novembre 2006 ; que les communes de Sarcelles, Bobigny et Puteaux ne présentent pas d analogie de situation économique avec la commune de Montreuil ; Vu le mémoire, enregistré le 30 mai 2012, présenté par le directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l audience ; Après avoir entendu au cours de l audience publique du 5 juin 2012 : - le rapport de Mme Nozain, rapporteur ; - les conclusions de Mme Restino, rapporteur public ; - et les observations de Me Perrin, pour la SCI PARIS MONTREUIL, et de M. S. pour le directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis ; Considérant que la SCI PARIS MONTREUIL est propriétaire de deux établissements hôteliers sous l enseigne «Ibis» et «Etap Hôtel» à Montreuil, dont la valeur locative a été évaluée initialement par comparaison avec un local-type irrégulièrement retenu ; que la société conteste la cotisation de taxe foncière à laquelle elle a été assujettie à raison de ces établissements ; Sur le bien-fondé des impositions : Considérant qu aux termes de l article 1469 du code général des impôts : «La valeur locative est déterminée : 1 Pour les biens passibles d une taxe foncière, elle est calculée suivant les règles fixées pour l établissement de cette taxe ( )» ; que l article 1498 du même code dispose que : «La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d habitation ou à usage professionnel visés au I de l article 1496 et que les établissements industriels visés à l article 1499 est déterminée au moyen de l une des méthodes indiquées ci-après : 1 Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2 a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l évaluation des immeubles d un caractère particulier ou exceptionnel ; b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision (actuellement 1 er janvier 1970) lorsque l immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3 A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d appréciation directe.» ; que selon les termes de l article 1504 du même code : «Les
N 1108732 4 locaux-types à retenir pour l évaluation par comparaison des biens visés à l article 1498 sont choisis par le représentant de l administration et par la commission communale des impôts directs. Après harmonisation avec les autres communes du département, la liste est arrêtée par le service des impôts. Il en est de même en cas de désaccord entre le représentant de l administration et la commission lorsque celle-ci refuse de prêter son concours.» ; Sur les locaux-types proposés par la SCI PARIS MONTREUIL : Considérant, en premier lieu, que les locaux-type n 118 et n 99 du procès-verbal des 19 ème et 20 ème arrondissement de la ville de Paris ne peuvent être retenus, dès lors que la ville de Paris et la commune de Montreuil, malgré leur proximité géographique, ne peuvent être regardées comme présentant une situation analogue du point de vue économique ; Considérant, en second lieu,, que le local-type n 55 du procès-verbal complémentaire de Villeneuve-Saint-Georges a été évalué par comparaison avec le local-type n 10 du procèsverbal de la commune de Chennevières-sur-Marne dont il résulte des documents produits par le ministre devant le juge et, en particulier, de la fiche d évaluation sur laquelle figure la mention «évaluation directe», qu il a été lui-même été évalué par voie d appréciation directe ; que, dans ces conditions, il ne peut servir de terme de référence sans que soient méconnues les dispositions précitées de l article 1498 du code général des impôts, lesquelles font obstacle à ce qu un immeuble commercial dont la valeur locative a été fixée par voie d appréciation directe puisse être retenu comme terme de comparaison pour déterminer, selon la méthode indiquée au 2 de cet article, la valeur locative d un autre immeuble commercial ; Considérant, en troisième lieu, que, si la SCI PARIS MONTREUIL propose le local-type n 210 du 14ème arrondissement et le local-type n 11 du 9 ème arrondissement de Paris, susceptibles, selon elle, d être choisis comme termes de comparaison, elle n apporte aucune précision sur ces locaux ; qu ainsi ses propositions doivent être écartées ; Considérant, enfin, que si la SCI PARIS MONTREUIL propose que l immeuble en litige soit évalué selon la méthode de l appréciation directe à partir du local-type n 112 du 12ème arrondissement de la ville de Paris, il résulte de l instruction que cet immeuble, construit en 1820, de 576 m² pondérés répartis sur 4 étages sans ascenseur, dont l état d entretien était regardé comme «assez bon» en 1970, disposait de 19 m² de sanitaires communs aux 43 chambres ; qu ainsi, il ne peut être regardé comme d une nature comparable à un hôtel de chaîne de conception moderne tel que les locaux appartenant à la SCI PARIS MONTREUIL et que, par suite, il ne peut servir à l évaluation d un tel hôtel ; Sur la détermination de la valeur locative par voie d appréciation directe : Considérant qu il y a lieu, en l absence de termes de comparaison pertinents, de déterminer la valeur locative de l immeuble en litige par voie d appréciation directe, sur le fondement des dispositions du 3 de l article 1498 du code général des impôts ; Considérant qu aux termes de l article 324 AB de l annexe III au code général des impôts : «Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l évaluation directe de l immeuble en appliquant un taux d intérêt à sa valeur vénale, telle qu elle serait constatée à la date de référence si l immeuble était libre de toute location ou occupation. /Le taux d intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires.» ; qu aux termes de l article 324 AC de la même annexe : «En l absence d acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation
N 1108732 5 de l immeuble à évaluer susceptible d être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d après la valeur vénale d autres immeubles d une nature comparable ayant fait l objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1 er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d une part, de la dépréciation immédiate et, d autre part, du degré de vétusté de l immeuble et de son état d entretien, ainsi que de la nature, de l importance, de l affectation et de la situation de ce bien» ; Considérant qu il résulte de l instruction que peut être retenue, pour une évaluation par appréciation directe, la transaction intervenue en 1981 sur l hôtel exploité sous l enseigne «Les Flanades» puis «Ibis» dans la commune de Sarcelles qui présente du point de vue économique une situation analogue à celle de Montreuil, dès lors, d une part, qu elle peut être regardée comme la plus proche possible du 1er janvier 1970 et que, d autre part, le procès-verbal de l assemblée générale extraordinaire du 24 novembre 1981 de la Compagnie immobilière de la région parisienne mentionné au bordereau hypothécaire de publication de l extrait littéral de l apport consenti par la société cédante à la société cessionnaire, et conservé au bureau des hypothèques de la commune d Ermont, permet d isoler un prix de cession pour cet immeuble, d une surface pondérée de 5 764 m² qui, évalué au 1 er janvier 1981, correspond à une valeur vénale de 11 000 000 francs (1 676 939 euros) ; que, rapportée au 1 er janvier 1970 en fonction de l évolution de l indice du coût de la construction publié par l INSEE, dont la valeur était de 220 au titre du 1 er trimestre de l année 1970 et de 630 au titre du même trimestre de l année 1981, cette valeur vénale est alors de 3 841 270 francs (585 598 euros) ; qu un coefficient de majoration de 20 % doit être appliqué pour tenir compte de la situation plus favorable de l immeuble à évaluer en matière de desserte et de transport, celui-ci étant situé près de la station du métropolitain «Porte de Montreuil» et du boulevard périphérique ; qu en revanche, il n y a pas lieu de faire application d un second coefficient de majoration dès lors qu il n est établi par aucun élément objectif que la qualité des constructions élevées en 1981 auraient été, pour des immeubles de nature comparable, sensiblement supérieure à celle d immeubles tels que celui de Sarcelles, construits en 1974 ; qu un taux d intérêt de 9 % a été appliqué à la valeur ainsi déterminée ; qu en se bornant à faire état du taux d intérêt figurant sur les procès-verbaux de la commune de Gonesse et de la circonstance que la commune de Boulogne-Billancourt n est pas économiquement comparable à la commune de Montreuil, la SCI PARIS MONTREUIL n établit pas que le taux d intérêt de 9 % retenu ne serait pas significatif du taux des placements immobiliers dans la région de l hôtel en litige à la date de référence ; qu ainsi, après correction de l écart de surfaces pondérées existant entre cet immeuble et celui de Sarcelles ayant servi de terme de référence et application d un coefficient de majoration de 20 % et d un taux d intérêt de 9 %, il y a lieu de fixer la valeur locative de l immeuble à évaluer à la somme de 1 007 685 francs (153 621 euros) ; Considérant que ces modalités d application de la méthode par voie d appréciation directe aboutissent à une valeur locative de 153 621 euros au 1 er janvier 1970, supérieure à celle initialement retenue qui était de 92 202 euros ; Considérant qu il résulte de tout ce qui précède, et sans qu il soit besoin de procéder à un supplément d instruction aux fins d inviter l administration à proposer d autres immeubles de nature comparable ayant fait l objet de transactions sur l ensemble du territoire national, que la SCI PARIS MONTREUIL n est pas fondée à demander la décharge partielle de la cotisation de
N 1108732 6 taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre de l année 2008 à raison de deux établissements hôteliers situés à Montreuil ; Sur les conclusions tendant à l application de l article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant que les dispositions de l article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l Etat, qui n est pas partie perdante dans la présente instance, la somme que la SCI PARIS MONTREUIL demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; qu il n y a pas lieu, dans les circonstances de l espèce, de faire droit aux conclusions de l administration tendant à l application du même article ; D E C I D E : Article 1 er : La requête de la SCI PARIS MONTREUIL est rejetée. Article 2 : Les conclusions de l administration tendant à l application de l article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI PARIS MONTREUIL et au directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis. Délibéré après l audience du 5 juin 2012, à laquelle siégeaient : Mme Herbelin, président, Mme Nozain, premier conseiller, M. Mazaud, conseiller. Lu en audience publique le 19 juin 2012. Le rapporteur, Le président, Signé Signé M.C. Nozain Le greffier, J. Herbelin Signé T. Timera La République mande et ordonne au ministre de l économie, des finances et du commerce extérieur, en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l exécution de la présente décision.