>> PRIX Le baromètre de l immobilier par les Notaires de l Ouest www.notaires-ouest.com Région OUEST Sept. 2 016 é di t o Marché immobilier breton : «DES CONDITIONS EXCEPTIONNELLES» Le marché immobilier est particulièrement dynamique depuis plusieurs mois. Il profite de conditions exceptionnelles : taux et prix sont au diapason. Jamais les emprunteurs ne se sont vu proposer des taux d intérêts aussi bas, et les primo-accédants bénéficient d un coup de pouce supplémentaire avec le prêt à taux zéro. Ce dernier peut atteindre 40% de la valeur du bien. «Les acquéreurs sont raisonnables, l achat coup de coeur a disparu» Du côté des investisseurs, dans le neuf, la loi PINEL, séduit ceux qui souhaitent alléger leur impôt sur le revenu. Les volumes des ventes re- partent dans le neuf comme dans l ancien, mais sans doper les prix des biens, qui affichent des valeurs stables depuis plusieurs années maintenant. Sachant que l exceptionnel ne dure pas, les acquéreurs n anticipent plus de baisses de prix et se lancent, craignant une remontée des taux, annoncée pour 2017. Toutefois, ils demeurent exigeants, ils connaissent parfaitement le marché. Ils négocient, ne lâchent rien. Ils sont raisonnables, l achat coup de cœur a quasiment disparu. Pour les mois à venir, il est difficile de dégager une tendance. Si les crédits se maintiennent au même niveau qu en 2016, le marché peut rester soutenu avec des hausses de prix contenues sur les secteurs tendus. En revanche, une remontée des taux pourrait ralentir la dynamique d autant que nous serons dans une année présidentielle, avec les incertitudes fiscales qui l accompagnent. La pierre reste le placement privilégié des français, selon l Insee, 62,6 % possèdent un logement et 18% en détiennent au moins un autre. Ils la jugent plus sûre que la bourse et plus rentable que les livrets d épargne. Maître Loïc LECUYER, Président
Région Prix de vente par département et évolutions sur un an 2 940 /m2 - +11,9% 1 270 /m2 - -2,1% 140 000 - +2,9% 71 - +4,3% 2 810 /m2 - -5,4% 1 420 /m2 - -5,6 % 120 000 - -0,9 % 63-0,0% 2 910 /m2 - -3,7% 1 940 /m2 - -1,3% 162 500 - +1,5% 100 - +4,0% 3640 /m2 - +3,5% 2 260 /m2 - -0,2% 177 000 - +0,6% 106 - -10,8% Appartements neufs Appartements anciens Maisons anciennes Terrains à bâtir 3 660 /m2 - +2,6% 2 440 /m2 - -0,9% 200 000 - +2,0% 129 - +4,4 % Evolution du prix médian par type de biens Appartements neufs Appartements anciens Maisons Terrains à bâtir 3 608 /m2 + 3,1 % 2 115 /m2-1,3 % 164 725 + 3,0 % 97 /m2 1,1 % Le Conseil régional des notaires communique des prix médians. Le prix médian sépare les biens en 2 catégories : 50% des biens se sont vendus à un prix inférieur et 50% se sont vendus à un prix supérieur. Pourcentages d évolution calculés par rapport à n-1.
Répartition des ventes selon le type de biens sur la région 4,0 % 16,0 % 21,0 % 17,0 % 0,5 % 6,0 % 16,0 % 13,0% 4,5 % 13,0 % 18,0 % 19,0 % 31,0 % 26,0 % 18,0 % 24,0 % 60,0 % 39,0 % 27,0 % 27,0 % Volume des ventes dans la région Evolution 2016/2015 : Appartements neufs +28% Appartements anciens +20% Maisons anciennes +16% Terrains à bâtir +15% 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Appartements anciens Appartements neufs Maisons anciennes Terrains à bâ?r
PRIX - Baromètre de l immobilier
Loire-Atlantique Prix de vente par secteur et évolutions sur un an Loire- Atlantique 44 Bassin d Herbignac- Savenay-Pontchâteau 165 000 - +0,1% 64 - -13,8% Bassin de Guémené-Penfao 108 000 - +13,7% 35 Bassin de Châteaubriant 110 000 - +10,0% 43 - +16,8% Littoral Nord Loire Saint-Nazaire 3 170 /m2 - -8,1% 1 660 /m2 - -4,9% 175 000 - +2,9% 147 4 190 /m2 - +13,2% 3 740 /m2 - -5,3% 290 000 - +3,6% 202 - -8,7% Saint-Nazaire Agglomération 150 000 - +11,1% 75 - +0,6% Littoral Sud Loire 3 340 /m2 - -9,6% 2 780 /m2 - -4,1% 190 000 - -5,1% 150 - -3,4% Bassin d Arthon-en-Retz 159 000 - +4,6% 92 - +2,3% Bassin de Blain 150 000 - +7,1% 88 Seconde couronne nantaise 3 330 /m2 - +0,5% 2 280 /m2 - +0,4% 212 500 - +2,4% 151 - +3,8% Bassin de Nort-sur-Erdre Première couronne Bassin de nantaise Machecoul-Clisson 3 450 /m2 - +0,6% 1 880 /m2 - -0,3% 159 000 - +5,6% 109 - +5,6% 177 300 - +6,1% 73 - -10,4% Bassin d Ancenis Nantes 154 500 - -3,4% 75 4 110 /m2 - +6,6% 2 510 /m2 - +0,4% 300 000 - +3,1% 421 2 020 /m2 - -0,4% 240 000 - +0,0% 258 - +1,1% Evolution du prix médian par type de biens Appartements neufs Appartements anciens Maisons Terrains à bâtir 3 660 /m2 +2,6% 2 440 /m2-0,9% 200 000 2,0% 129 /m2 +4,4% Le Conseil régional des notaires communique des prix médians. Le prix médian sépare les biens en 2 catégories : 50% des biens se sont vendus à un prix inférieur et 50% se sont vendus à un prix supérieur. Pourcentages d évolution calculés par rapport à n-1.
Loire- Atlantique L analyse immobilière des notaires 44 2016 promet d être une belle année pour l immobilier en Loire-Atlantique, tous les types de biens profitent de la reprise : +21% en volume pour les appartements anciens, +33% pour les appartements neufs, +14% pour les maisons et +12 % pour les terrains. Marché de l ancien : des prix stables Loire-Atlantique Les acquéreurs ont profité de la stabilisation des prix de ces derniers mois dans l ancien après plusieurs années de recul, surtout dans les villes moyennes et les zones rurales. Nantes et ses couronnes 79% des ventes d appartement se concentrent sur l agglomération nantaise. L activité est soutenue, le volume de ventes est en hausse mais les prix restent stables, à Nantes comme dans les couronnes. A Nantes, les prix s échelonnent de 2.050 /m2 dans le quartier du Doulon-Bottière à 2.810 / m2 dans le quartier Hauts Pavés-Saint Félix. Le marché est animé, essentiellement, par des investisseurs qui privilégient les petits logements. Ainsi, dans le centre, près de 50% des ventes portent sur des studios ou des 2 pièces. Concernant les maisons, à Nantes, les prix s apprécient dans les quartiers prisés comme Hauts Pavés-Saint Félix ( +8,6% soit 434.500 ) mais continuent de s éroder dans les quartiers plus populaires comme Quartiers nord (-5,1% soit 227 «A Nantes, le budget médian d un acquéreur de moins de 30 ans pour un appartement ancien est de 120.000.».000 ). Dans l agglomération, l heure est à la stabilité en première couronne et légère hausse en seconde. Basse-Goulaine, qui enregistre une hausse de +18% devient la commune la plus prisée de l agglomération avec un prix médian de 318.800. 77 % des acquéreurs d appartement sur le littoral Sud Loire ont plus de 60 ans. Le littoral Sur la côte, si les ventes sont reparties, les prix sont toujours en baisse, en dehors des maisons sur la Côte d Amour. Les retraités sont très actifs sur ce marché, ils représentent près d un acquéreur sur deux d appartement et un sur trois de maison. La résidence secondaire, qui pourra éventuellement être transformée en résidence principale, demeure le cœur du marché sur le littoral : un acquéreur sur deux d appartement sur la côte d amour n est pas ligérien. L âge moyen des acquéreurs demeure supérieur à la moyenne : 59 ans pour un appartement dans la région de Pornic contre 45 ans au niveau départemental et 53 ans pour une maison contre 42 ans.
Villes moyennes et secteurs ruraux Dans les villes moyennes, comme dans les communes rurales, les notaires constatent une réelle reprise de l activité, soutenue par les taux bas, les volumes sgrimpent et quelques villes commencent à afficher des valeurs à la hausse: Saint-Nazaire +2,9% soit 175.000, Clisson +12 % soit 190.400, Châteaubriant +11% soit 125.000. Mais attention, cette reprise reste fragile, notamment dans les zones rurales. Le neuf et la construction, 2016 année exceptionnelle La Loire-Atlantique présente la particularité d avoir constaté plus de transactions d appartements neufs que de terrains à bâtir. Les appartements neufs La Loire-Atlantique concentre 60% des ventes d appartements neufs de la Bretagne historique. Le volume des ventes a enregistré une hausse de +33%. Les programmes profitent de la double perfusion : loi Pinel pour les investisseurs et prêt à taux zéro très généreux (il peut financer jusqu à 40% du projet) pour ceux qui acquièrent leur résidence principale pour la première fois. Profitant de la pression de la demande, les prix sont repartis à la hausse à Nantes, mais, ils restent stables dans l agglomération. A Nantes, ils s échelonnent de 3.450 /m2 dans le quartier de Doulon-Bottière à 4.770 /m2 dans le quartier Hauts Pavés - Saint Félix. A Saint-Nazaire, le marché du neuf peine à repartir, les volumes sont faibles et les prix se replient : -8,1% soint 3.170 /m2. Les terrains à bâtir Les acquéreurs sont essentiellement des primo-accédants, 60% ont moins de 40 ans. Ils bénéficient, comme pour les appartements neufs, du prêt à taux zéro. Les terrains sont toujours plus petits, par exemple : 300 m2 à Nantes, 400 m2 à Orvault, 430 m2 à Blain mais 800 m2 à Pontchâteau. Le prix du m2, quant à lui, progresse toujours : +4,4 % soit 129. Cette médiane masque des disparités importantes entre les communes, ainsi à Herbignac le m2 des terrains se négocie autour de 60.
Evolution du prix médian par types de biens Loire- Atlantique 44 EVOLUTION DU PRIX MEDIAN SUR... 1 an 5 ans 10 ans Appartements neufs Appartements anciens Maisons anciennes Terrains à bâtir +2,6% +5,7% +30,5% -0,9% -1,3% +11,1% +2,0% +0,0% +8,1% +0,0% -3,7% +8,3% Volume des ventes dans le département Evolution 2015/2016 : Appartements neufs +33% Appartements anciens +21% Maisons anciennes +14% Terrains à bâtir +12% 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Appartements anciens Appartements neufs Maisons anciennes Terrains à bâ?r Il se vend plus d appartements neufs en Loire-Atlantique que de terrains à bâtir. Le marché de la construction bénéficie de la double perfusion : loi Pinel et prêt à taux zéro. Dans l ancien l embellie sur les volumes de vente ne se traduit pas par une flambée des prix. Les retraités dynamisent le marché immobilier sur le littoral, notamment celui des appartements anciens. Toute remontée des taux d intérêt pourrait fragiliser l équilibre actuel. Le constat des notaires 39 ans c est l âge moyen des acquéreurs de maison dans le bassin de Blain.
Nantes et Saint-Nazaire Prix de vente par quartier Loire- Atlantique 44 NANTES Centre Ville Chantenay - Bellevue - Saint-Anne Dervallières - Zola Hauts-Pavés - Saint-Félix Saint-Donatien - Malakoff Île de Nantes Breil - Barbarie Quartiers Nord Nantes Erdre Doulon - Bottière Appartements neufs Prix / m2 Evol./1 an 4 110 + 6,6% 4 120 -- 3 820 +4,7% 4 650 +15,9% 4 770 +4,4% 4 320 +5,1% 3 910-4,5% 4 190 +17,0% 3 940 +2,5% 3 930 +2,0% 3 450 +2,3% Appartements anciens Maisons anciennes Prix / m2 Evol./1 an Prix Evol./1 an 2 510 + 0,4% 300 000 + 3,1% 2 790-3,1% -- -- 2 330 2 530 2 810-2,0% +1,8% +4,7% 251 000 331 000 434 500-7,0% +6,8% +8,6% 2 500 +1,2% 370 000 +5,7% 2 100-4,6% -- -- 2 120-1,7% 361 800 +11,3% 2 450 +7,6% 227 000-5,1% 2 240-7,7% 249 000 +1,6% 2 050-3,6% 250 000-3,8% Quartiers Sud -- -- 2 080-1,7% 235 000-1,1% Appartements anciens Maisons anciennes SAINT-NAZAIRE Centre ville - Ville Port Herbins - Prezegat - Berthauderie Parc Paysager - Sautron - Jardin des plantes Mean - Penhoët - Le Port Porce - Kerlede - Villes-Martin Villeneuve - Landettes - Hôpital Saint-Marc - Gavy - Oceanis Immaculée Prix / m2 Evol./1 an Prix Evol./1 an 1 660-4,9% 175 000 + 2,9% 1 450-1,8% -- -- 1 320 1 880 -- - +8,3% -- 165 000 200 000 130 000 -- +11,1% +2,2% 2 130 +9,8% 216 100 -- -- -- 194 300 +12,6% -- -- 252 000 -- -- -- 202 000 -- SAINT-NAZAIRE NANTES
Aider son enfant à acheter : Les solutions juridiques de l aide familiale Pour les jeunes ménages, il devient difficile de se constituer un apport financier préalable à l obtention d un prêt immobilier. Des solutions existent pour aider vos enfants à accéder à la propriété : donation, prêt, acquisition en commun. Prenons l exemple de Claire qui a un emploi stable mais un budget «un peu juste». Elle souhaite acheter une maison. La banque est d accord de lui prêter, à condition qu elle ait un apport personnel. Sa mère, Odile, demande à son notaire comment faire pour lui donner «un coup de pouce». Voici quelques pistes de réflexion non exhaustives : Dossier Donation d une somme d argent Cette donation doit être constatée par acte notarié ou déclarée par le bénéficiaire à l administration fiscale. Fiscalement, chaque parent peut transmettre à chaque enfant tous les 15 ans 31.865 (sous conditions) et 100.000 sans condition. Au-delà de ces abattements, les sommes transmises à chaque enfant font l objet d une taxation de 5% à 45 %. Par défaut, cette donation est considérée comme une avance d héritage et sera prise en compte dans le partage de la succession d Odile. Dans cette hypothèse : si Claire reçoit 50.000 de sa mère en décembre 2016 pour financer l achat de sa maison, dont le coût s élève à 200.000, et qu au jour du décès de sa mère cette maison est estimée à 400.000, l avance d héritage faite à Claire sera de 100.000 et non de 50.000. Afin d éviter ces comptes, il est conseillé d établir une donation-partage par acte notarié qui permet de figer les valeurs au jour de la signature de l acte et sécurise le règlement de la succession. Cette donation-partage permettra d éviter, au jour du règlement de la succession des conflits à ce sujet entre vos enfants. «Le Code civil impose de faire les comptes au jour du décès (rapport successoral)». Prêt Le coup de pouce peut également prendre la forme d un prêt familial. Il est important de prévoir un taux d intérêt ou l indexation de la somme à rembourser. A défaut, l administration fiscale pourrait requalifier ce «prêt» en donation déguisée, taxable en conséquence. Ce taux d intérêt permet également de ne pas désavantager les enfants qui n ont pas profité du prêt. Les intérêts perçus par le parent prêteur doivent être déclarés dans les revenus du parent. Il est conseillé d établir un acte notarié conférant à la famille toutes la protection et les garanties nécessaires et adaptées. Caution Odile peut également proposer de se porter caution personnelle du prêt que la banque consent à Claire. En cas de défaillance de sa fille, Odile devrait alors payer les échéances du prêt. Cet engagement de caution est dangereux car il peut concerné l ensemble du patrimoine de la caution. Société civile familiale Odile et Claire peuvent également envisager d acheter ensemble, notamment sous la forme d une société en constituant une société civile immobilière entre elles. Cette solution peut présenter divers avantages qu il convient d évaluer avec un notaire. Sécuriser l opération du côté du bénéficiaire Si l enfant réalise son acquisition en couple, il importe de s assurer que ce dernier récupère son «apport familial», en cas de séparation ou de décès. Il conviendra d être prudent dans la rédaction de l acte notarié, au regard de l origine des fonds, afin de constituer la preuve de l aide familiale. Pour conclure, en toute hypothèse, il convient d être prudents dans l opération d achat et d anticiper les conséquences de son choix avec son notaire.