Les fiches LOCATION Bail de résidence principale La du bail pour circonstances exceptionnelles Fiche n A14 LA PROROGATION DU BAIL POUR CIRCONSTANCES EXCEPTIONNELLES Le principe Lorsque le bail prend fin par l effet d un préavis, le locataire qui justifie de circonstances exceptionnelles peut demander une, c est-à-dire des délais supplémentaires pour quitter les lieux loués. La notion de «circonstances exceptionnelles» Pour obtenir des délais supplémentaires, le locataire doit pouvoir justifier de «circonstances exceptionnelles». Il s agit de circonstances qui rendent problématique, pendant un certain temps, la perspective d un déménagement ou la recherche d un autre logement. Ces circonstances doivent être indépendantes de la volonté du locataire. Ont notamment été retenues par les tribunaux comme circonstances exceptionnelles : une obligation de repos liée à une grossesse à risques ; un retard dans la construction d une habitation en raison des conditions climatiques ; le grand âge, associé à l occupation depuis plusieurs années du logement, des revenus modestes et l attente de l attribution d un logement social ; la faillite de l entrepreneur ; la faiblesse des revenus du locataire qui, si la n était pas accordée, se trouverait confronté à des loyers inaccessibles par rapport à ses capacités financières, sur le marché locatif privé ; Une grave intervention chirurgicale ; L indisponibilité d un logement que vient d acquérir le locataire ; La perte inattendue d un emploi ; La situation du locataire handicapé, affecté d une invalidité permanente à 100%, grabataire et dépendant de tierces personnes ; Les aléas de santé du locataire, dont l amélioration apparaît exiger de réelles précautions. En revanche, n'ont pas été retenues comme circonstances exceptionnelles : la construction d'une habitation alors que les travaux au moment de la résiliation n'ont pas encore été entamés ; l'indisponibilité d'une maison que le locataire vient d'acquérir, mais dont il avait connaissance ; l'indisponibilité d'une habitation à la suite de retards dans le traitement du dossier de prêt et des travaux de transformation pour lesquels le locataire est pour une large part responsable ;
le fait de percevoir le revenu d intégration sociale et l'introduction d'une demande pour obtenir un logement social, sans délai précis ; une invalidité permanente ; le fait de connaître des problèmes de santé depuis longtemps, mais d'en faire mention au bailleur tardivement. La demande de A peine de nullité, la demande de doit être demandée au bailleur par lettre recommandée, au plus tard un mois avant l échéance du bail. Exemple 1 : Le bailleur met fin à un bail de 9 ans pour occupation personnelle. Le préavis de 6 mois prend cours le 1 er juillet 2016 pour finir le 31 décembre 2016. Le locataire doit demander par lettre recommandée la du bail avant le 1 er décembre 2016. 1 2 3 4 5 6 Exemple 2 : Le bailleur met fin à un bail de 3 ans. Le préavis de 3 mois prend cours le 1 er octobre 2016 pour finir le 31 décembre 2016. Le locataire doit demander par lettre recommandée la du bail avant le 1 er décembre 2016. 1 2 3
ATTENTION La lettre recommandée peut être remplacée, par exemple, par : des conclusions déposées au greffe, ou une requête en conciliation, ou une demande faite verbalement et actée au procès-verbal d audience, MAIS POUR AUTANT que la soit demandée au plus tard un mois avant l échéance du bail. Lettre type de demande de : Lettre recommandée Madame / Mademoiselle / Monsieur, J'ai bien reçu votre lettre du../../20... par laquelle vous m'avez adressé un préavis venant à expiration le../../20... Conformément à l'article 11 du droit du bail de résidence principale, je vous écris pour vous demander un délai supplémentaire pour quitter les lieux loués. Ma demande est fondée sur mes difficultés à quitter actuellement le logement que je vous loue. En effet,... (exposer brièvement quelles sont les difficultés rencontrées). Je vous propose de marquer votre accord sur une du bail pour une durée de... mois. Dans l'attente de vos nouvelles et en espérant que vous comprendrez mon point de vue, veuillez agréer, Madame / Mademoiselle / Monsieur, l'assurance de ma considération distinguée. DATE ET SIGNATURE DU LOCATAIRE
La amiable ou judiciaire par lettre recommandée au bailleur Prorogation amiable par écrit entre les parties par le juge de paix, après examen des intérêts de chacune des parties Prorogation judiciaire La amiable : Le bailleur et le locataire peuvent se mettre d accord à l amiable sur les conditions de la. ATTENTION Nous conseillons de faire un écrit, en double exemplaire, pour préciser le délai supplémentaire qui est accordé au locataire pour quitter les lieux loués. Il est préférable de mentionner les références légales relatives à la pour éviter toute discussion sur la conclusion ou non d un nouveau bail. Entre : M...., ci-après dénommé, le bailleur, et M...., ci-après dénommé, le locataire, IL A ETE CONVENU CE QUI SUIT : 1) Le bailleur et le locataire conviennent de commun accord d une du bail, conformément à l article 11 du droit du bail de résidence principale. 2) Le bail prend fin de manière irrévocable le.../.../20.., date à laquelle les lieux loués seront remis à la disposition du bailleur. Fait en double exemplaire à..., le.../.../20.., le bailleur et le locataire ayant chacun reçu un exemplaire. DATE SIGNATURES DU BAILLEUR ET DU LOCATAIRE
La judiciaire : A défaut d un accord à l amiable, le locataire ou le bailleur saisit le juge de paix, généralement par requête (voir fiche Location A15). Le plus souvent, c est le bailleur qui introduit la procédure judiciaire, pour obtenir la validation de son préavis, le refus de la et l autorisation d expulser le locataire. Le juge de paix examine la demande de en trois temps : a-t-elle été introduite dans les délais? Circonstances exceptionnelles les circonstances invoquées par le locataire sont-elles bien exceptionnelles? quel est l'intérêt qui est le plus important dans la balance? Intérêt des parties Le juge de paix peut tenir compte du «grand âge» du locataire. En soi, «le grand âge» n est pas une «circonstance exceptionnelle», mais un élément qui, parmi d autres, peut être déterminant dans la balance des intérêts dont peuvent se prévaloir le bailleur et le locataire. Le juge de paix peut également tenir compte de la conclusion d un bail avec un nouveau locataire ou bien encore d un préavis donné pour occupation personnelle et des difficultés de logement que peut éprouver le bailleur. S il accorde la, le juge de paix en fixe la durée. Par compensation, il peut également accorder en équité une augmentation de loyer au bailleur qui lui en fait la demande. Le renouvellement de la demande de Une seule demande de renouvellement de la peut être introduite, aux mêmes conditions, sur des motifs identiques ou non.
Les «délais de grâce» (art. 1244, alinéa 2 du code civil) Le juge de paix peut refuser d accorder la, mais, néanmoins, octroyer des termes et délais. Ce n est pas automatique : cela dépend des circonstances propres à chaque situation et des conditions pour lesquelles la a été refusée. Informations complémentaires Info-Conseils Logement : 081/33.23.10 ou infobail@spw.wallonie.be DGO4 Département du Logement Direction de l Information et du Contrôle Rue des Brigades d'irlande, 1 5100 NAMUR http://logement.wallonie.be