Surfaces et impacts juridiques : comment s y retrouver?

P r é s e n t a t i o n s u r l e s S u r f a c e s 1 7 s e p t e m b r e 2 0 1 4 Surfaces et impacts juridiques : comment s y retrouver? S é v e r i n e G U I L L U Y L A W R I Z O N A V O C A T S A l e x i s D E Q U E N E T A I N C a b i n e t D E Q U E N E T A I N 1

A titre préliminaire Présentation des intervenants 2

Introduction - Quels sont les différents types de surfaces? 3

Quels sont les différents types de surfaces? Surfaces légales et réglementaires Contenance cadastrale Superficie d un terrain Surface hors d œuvre brute (SHOB) Surface hors d œuvre nette (SHON) Surface de plancher Surface habitable Surface de construction (base fiscale) Base de la publicité foncière depuis 1956 Etabli à partir d un mesurage Remplacées par SDP depuis le 1 er mars 2012 mais reste utile R.112-1 code urbanisme R.111-2 CCH L.331-10 code urbanisme Superficie privative dite Loi Carrez Loi du 18 décembre 1996 Surface «exploitée» Loi Pinel 4

Quels sont les différents types de surfaces? Surfaces normées Charte de l expertise en évaluation immobilière - 4 ème édition (oct. 2012) Surface utile brute (SUB) Surface utile nette Surfaces pondérées Surface GLA Surface commercialisable Surfaces pondérées en copropriété Surface de construction Evaluation des bureaux Réservée au travail Commerce centre-ville Ensembles commerciaux (centres commerciaux, galeries, parcs d activités commerciales) Multi-locataires Etablissement des tantièmes Donnée technique 5

Quels sont les différents types de surfaces? Autres types de surfaces issues de la pratique Surface «quote-part de parties communes» (QPPCI) «Surface balayable» «Surface locative» «Surface libre accessible» (ADI) 6

A quel moment parle-t-on de surfaces? 7

1. Au moment de la construction 1. Au moment de la construction de l immeuble 8

1. Au moment de la construction 1.1. Pour obtenir une autorisation administrative Permis de construire ou DP Superficie du terrain : bornage d un géomètreexpert Notion d emprise au sol (art. R. 420-1 C. urb.) Rappel de la SHOB-SHON : reste utile Surface de plancher depuis le 1 er mars 2012 (art. R. 112-2 C. urb.) 9

1.1. Pour obtenir une autorisation administrative Seuils applicables pour les constructions nouvelles 1. Au moment de la construction Aucune autorisation requise (art. R. 421-2 à R. 421-8-1 du C. urb.) : Hauteur de la construction Création de SDP et emprise au sol Inférieure à 12 m. Inférieures à 5 m² Déclaration préalable (art. R. 421-9 à R. 421-12 du C. urb.) : Hauteur de la construction Création de SDP et emprise au sol Supérieure à 12 m. Inférieures à 5 m² Inférieure à 12 m. Entre 5 m² < 20 m² Permis de construire (art. R.421-1 du C. urb.) : Hauteur de la construction Création de SDP et emprise au sol Supérieure à 12 m. Supérieures à 5 m² Inférieure à 12 m. Supérieures à 20 m² 10

1.1. Pour obtenir une autorisation administrative Seuils applicables pour les constructions existantes Aucune autorisation requise (art. R. 421-13 du C. urb.) : Création de SDP et emprise au sol Inférieures à 5 m² Déclaration préalable (art. R. 421-17 du C. urb.) : Création de SDP et emprise au sol Hors zones U du PLU Entre 5 m² < 20 m² Permis de construire (art. R.421-14 à R. 421-16 du C. urb.) : 1. Au moment de la construction Zones U du PLU Entre 5 m² < 40 m² À l exclusion des projets créant une SDP ou une emprise au sol entre 20 m² < 40 m² lorsque cela conduit à porter la globalité de la construction > 170 m² Création de SDP ou emprise au sol Hors zones U du PLU Supérieures à 20 m² Zones U du PLU Supérieures à 40 m² 11 Restent soumis à PC les projets créant une SDP ou une emprise au sol entre 20 m² < 40 m² et portant la SDP ou l emprise au sol totales de la construction > 170 m²

1. Au moment de la construction 1.1. Pour obtenir une autorisation administrative Permis de construire ou DP Nouveautés apportées par la Loi ALUR (loi n 2014-366 du 24 mars 2014) : suppression du COS et de la superficie minimale des terrains constructibles Disparition du COS de fait (C. urb., art. L. 123-1-5, 5 ) : le COS de fait permet de reconstruire un bâtiment existant avec une densité supérieure à celle autorisée par le COS de droit mais au plus égale à celle originairement bâtie. Tel est notamment le cas à Paris. 12

1. Au moment de la construction 1.1. Pour obtenir une autorisation administrative Autorisation de création de surface commerciale de + de 1.000m² (CDAC) Art. L. 752-1 et suivants du Code de commerce Surface de vente création ou extension d un commerce ou d un centre commercial existant d'une surface de vente supérieure à 1.000 m² changement de secteur d'activité d'un magasin de plus de 2.000 m² (ou 1.000 m² pour un commerce à dominante alimentaire) réouverture d un magasin d'une surface supérieure à 1.000 m² après une fermeture de 3 ans Décision de la CDAC doit être préalable à l'obtention du permis de construire. 13

1. Au moment de la construction 1.2. Pour fixer les taxes afférentes à la construction (1/2) Surface taxable (article L. 331-10 C. urb.) Sert de base à la Taxe d Aménagement depuis le 1 er mars 2012 (remplace les taxes d urbanisme, notamment la Taxe Locale d Equipement) Sert de base à la redevance pour création, reconstruction, agrandissement des locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage en IDF 14

1.2. Pour fixer les taxes afférentes à la construction (2/2) Précisions sur la redevance pour création, reconstruction, agrandissement des locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage en IDF Articles L. 520-1 et suivants du Code de l urbanisme 8 départements concernés divisés en 3 circonscriptions : Essonne (91), Hauts-de-Seine (92), Paris (75), Seine-et-Marne (77), Seine- Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94), Val-d'Oise (95) et Yvelines (78) 3 types de locaux (bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage) 1. Au moment de la construction Exclusion des locaux à caractère social ou sanitaire 15

Comment déterminer la SHOB et la SHON? 16

Calcul de la SHOB (Surface Hors Œuvre Brute) Source : Art. R. 112-2 C. urb - Circulaire n 90/80 du 12/11/1990 du Ministère de l Equipement Définition: Surface du «clos et couvert» prise au nu extérieur des murs. Exclut les vides et trémies. 17

Déductions SHOB SHON On déduit : a- zones < 1.80m en sous-sol et sous les combles ; locaux techniques exclusivement affectés au fonctionnement de l immeuble en sous-sol et sous les combles ; combles non aménageables b- toiture terrasse; loggias; balcons et surfaces non closes en RDC (Attention : véranda = SHON) c- aires de stationnement de véhicules (+circulations + sas) d- locaux agricoles e- déduction forfaitaire de 5% pour les locaux à usage d habitation 18

Focus sur les surfaces non closes Véranda 19

Comment déterminer la surface taxable et la surface de plancher? 20

Déductions SHON Surface Taxable On déduit : - l épaisseur des murs extérieurs - les zones < 1.80m à tous les niveaux - les vides et trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs 21

Surface Taxable Surface de Plancher On déduit: - les surfaces couvertes réservées au stationnement et les rampes d accès - les combles non aménageables - les locaux techniques affectés au fonctionnement de l immeuble à tous les niveaux - les caves et celliers - une surface de 10% pour certains logements extérieurs 22

Résultat : Surface de Plancher Source : Art. L. 331-10 C. urb : «La surface de la construction [ ] s entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies» 23

Focus sur la notion d emprise au sol Définition : Ce critère d emprise au sol sert à compléter la notion de surface de plancher pour déterminer le champs d application des autorisations d urbanisme (art R. 420-1 et suivants du code de l urbanisme). Elle est définie comme étant la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus, et comprend: - l épaisseur des murs extérieurs et les garages ; - certains éléments en débord et en surplomb de la construction. 24

CERTIFICAT DE SURFACE DE PLANCHER (Art. L 112-1 et R 112-2 du Code de l'urbanisme) CODE POSTAL VILLE NUMERO(S) - VOIE(S) PROPRIETAIRE NIVEAU(X) BÂTIMENT "A" S La somme des surfaces du clos et du couvert, au nu intérieur des façades SURFACES DEDUITES DEDUCTIONS SUPPLEMENTAIRES DESTINATIONS Sa Sb a b c d e f g h Les vides et trémies correspondant au passage de l'ascenseur et de l'escalier Les surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1m80 ADRESSE DE L'IMMEUBLE SURFACE Les surfaces Les surfaces de SURFACE DE TAXABLE de plancher plancher des Les surfaces de PLANCHER SURFACE DE assiette de la des locaux caves ou des plancher Les surfaces de APRES PLANCHER taxe techniques celliers, aménagées en plancher des DEDUCTIONS Non affecté à d'aménagement des annexes à des Habitation vue du combles non l'habitation S-(a+b) immeubles logements et aménageables Sa-(c+d+e+f) Sc=(gx0.90)+h) stationnement des véhicules autre qu'une maison individuelle desservis par une partie commune (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) Sc DESTINATIONS Deuxième sous-sol Premier sous-sol Rez-de-chaussée Premier étage Deuxième étage TOTAL BÂTIMENT "A" 204,0 8,9 3,4 191,7 0,0 0,0 3,9 0,0 187,8 0,0 187,8 187,8 CINASPIC 203,3 96,1 0,0 107,2 0,0 0,0 4,1 0,0 103,1 0,0 103,1 103,1 CINASPIC 163,5 18,4 1,0 144,1 0,0 0,0 5,1 0,0 139,0 105,6 33,4 128,4 CINASPIC/Habitation 146,0 6,6 0,0 139,4 0,0 0,0 0,0 0,0 139,4 139,4 0,0 125,5 Habitation 105,9 6,6 0,0 99,3 0,0 0,0 0,0 0,0 99,3 99,3 0,0 89,4 Habitation 822,7 136,6 4,4 681,7 0,0 0,0 13,1 0,0 668,6 344,3 324,3 634,2 BÂTIMENT "B" Rez-de-chaussée Premier étage Deuxième étage Troisième étage TOTAL BÂTIMENT "B" 105,9 6,6 0,0 99,3 0,0 0,0 0,0 0,0 99,3 99,3 0,0 89,4 Habitation 105,9 6,6 0,0 99,3 0,0 0,0 0,0 0,0 99,3 99,3 0,0 89,4 Habitation 88,3 8,2 0,0 80,1 0,0 0,0 0,0 0,0 80,1 80,1 0,0 72,1 Habitation 58,1 3,3 0,0 54,8 0,0 0,0 0,0 0,0 54,8 54,8 0,0 49,3 Habitation 358,2 24,7 0,0 333,5 0,0 0,0 0,0 0,0 333,5 333,5 0,0 300,2 TOTAL GENERAL 1180,9 161,3 4,4 1015,2 0,0 0,0 13,1 0,0 1002,1 677,8 324,3 934,3 25

Comment déterminer la surface assujettie à la redevance pour création de bureaux? 26

Surface utilisée pour la redevance pour création de bureaux Surface prise en compte Bureaux Bureaux et circulations internes Réserves immédiates, salle techniques attenantes Salle d attente, hall d accueil Locaux techniques indépendants Locaux à caractère social et sanitaire Locaux commerciaux Surfaces commerciales Réserves attenantes couvertes* Locaux de stockage Locaux ou aires couvertes destinés à l entreposage de produits, marchandise non intégrés à un établissement de production Surfaces de stationnements Redevance pour création Surface taxable *les réserves attenantes couvertes sont déduites si l activité correspond à de la prestation de services 27 Les réserves attenantes non couvertes ne sont prises en compte ni dans la surface taxable, ni dans la surface utilisées pour la redevance X X X O O X X X O

Exemple de surface «redevance» 95 rue bobillot paris 13 Hall RDC 28

Comment déterminer la surface de vente (CDAC)? (pour mémoire) 29

Surface de vente (CDAC) Définition : Espaces clos et couverts et non couverts, affectés à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats, à l exposition et au paiement des marchandises proposées à la vente et à la circulation du personnel pour présenter les marchandises à la vente. RDC Pas de surface de vente si absence de marchandises exposées à la vente. Si marchandises, devient surface de vente. 30

2. Au moment de la location de l immeuble 31

2. Au moment de la location Quand faut-il indiquer la surface dans le bail? 32

En bail d habitation, c'est obligatoire 33

2. Au moment de la location Déterminer le périmètre de l obligation de délivrance du Bailleur Article 3 de la loi du 6 juillet 1989 Obligation de préciser la surface habitable du logement Possibilité de demande de diminution du loyer en absence de mention relative à la surface habitable (nouveauté de la loi n 2014-366 du 24 mars 2014) 34

2. Au moment de la location En bail commercial, c'est un peu différent 35

2. Au moment de la location Jusqu à l entrée en vigueur de l article L. 145-40-2 du Code de commerce Loi Pinel Il n y a pas d obligation légale d indiquer la surface des locaux loués dans le bail commercial. Néanmoins, il est fortement recommandé de l indiquer 36

Intérêt n 1 : Déterminer le périmètre de l obligation de délivrance du Bailleur Article 1719 du Code civil (pour tous les baux) : «Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1 De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ( )» Cohérence entre les surfaces «administratives» et «contractuelles» (tous les baux) Déterminer l obligation de fournir une annexe environnementale ( > 2.000 m²) (baux commerciaux) Art. L. 125-9 C. env. «Les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2.000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale ( )» Surface utile? 2. Au moment de la location 37

Intérêt n 1 : Déterminer le périmètre de l obligation de délivrance du Bailleur (suite) BEFA (bail commercial) : Prévoir contractuellement un mécanisme d ajustement du loyer en cas de différence entre la surface donnée à bail et la surface ressortant du relevé de surfaces du géomètre lors de l achèvement «Il est convenu qu une tolérance sera admise dans les Surfaces de Plancher et/ou Surfaces Utiles mais cette tolérance ne pourra entraîner une diminution totale de plus de [X] % de la Surface Utile globale. Ainsi, dans l hypothèse d une diminution de plus de [X] % de la Surface Utile globale mise en évidence par le relevé de surfaces établi par un géomètre expert DPLG lors de l achèvement de l Immeuble, le loyer sera diminué de [X] euros HT/an/m² manquant au-delà du seuil de tolérance de [X] %» 2. Au moment de la location Miroir CPI / BEFA 5% (usage selon l erreur du vingtième art. 1619 C. civ.) 38

2. Au moment de la location Intérêt n 2 : Fixer le montant du loyer en cas de révision ou de renouvellement (bail commercial) Surfaces = élément important de la fixation de la VL Pondération en fonction des caractéristiques propres du local (appréciation in concreto). Attention aux référentiels. Calcul effectué par l expert en fonction du nombre de m² de surface utile Art. R. 145-3 C. com : «les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : ( ) 2 De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3 De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ( )» 39

2. Au moment de la location Intérêt n 2 : Fixer le montant du loyer en cas de révision ou de renouvellement (bail commercial) Modification des surfaces louées en cours de bail justifiant le déplafonnement Si augmentation de la surface en cours de bail : caractère notable et intérêt pour le commerce considéré Si diminution de la surface en cours de bail : rarement analysée comme modification notable des obligations des parties (sauf à prendre en compte la diminution du loyer corrélative) 40

2. Au moment de la location Intérêt n 2 : Fixer le montant du loyer en cas de révision ou de renouvellement (suite) Exemples de barème de pondération donné par la compagnie parisienne des experts : zone d angle (coeff. 1,10 à 1,20) 1 ère zone de 5 mètres de profondeur (coeff. 1) 2 ème zone (coeff. 0,70 à 0,80), etc. Prise en compte des surfaces inexploitées dans la fixation de la valeur locative Cass. 3 ème civ., 3 av. 2012, Pourvoi n 10-21008 41

2. Au moment de la location Intérêt n 3 : Déterminer le montant des charges et impôts récupérables Charges Clé de répartition : Prorata des «surfaces exploitées»? Prorata des tantièmes de copropriété? Forfait? Quote-part des parties communes incluses Préciser de manière contractuelle les modalités de calcul des surfaces «quote-part de parties communes incluses» car elles ne sont pas des surfaces légales ou des surfaces normées. Danger de la surface «QPPCI» 42

2. Au moment de la location Intérêt n 3 : Déterminer le montant des charges et impôts récupérables Nouveautés de la Loi Pinel Répartition entre les locataires pour les charges et les travaux : «en fonction de la surface exploitée». Répartition entre les locataires des impôts, taxes et redevances : «correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée». 43

2. Au moment de la location Quelle surface retenir dans le bail commercial en fonction de la nature du bien loué? 44

2. Au moment de la location 2.2. Les différentes surfaces dans les baux commerciaux Bureaux, commerces en pied d immeuble, logistiques / activités Surface Utile Brute et Nette (SUB/ SUN) NB: SHON ou SDP «déconseillées» Surface commercialisable Commerces en centres commerciaux (GLA) 45

2. Au moment de la location Qu est ce que la surface utile? 46

2. Au moment de la location DEFINITIONS surface utile brute (SUB) : est égale à la surface de plancher déduction faite des éléments structuraux (poteaux, cloisons non amovibles, murs intérieurs porteurs ) et des circulations verticales. surface utile nette (SUN) : correspond à la surface réservée au travail, à savoir (surfaces administratives, de recherche fondamentale, de stockage, de production et assimilées ). Obtenue en déduisant de la SUB les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires. 47

Etape 1 : Surface de Plancher Source : Art L. 112-1 et 112-2 C. urb 48

Etape 2 : Déductions Surface de Plancher Surface Utile Brute On déduit : - les épaisseurs des murs intérieurs - les cuvettes d ascenseurs (au niveau le plus bas) - les circulations communes (si plusieurs locataires) - les circulation verticales (en plus des trémies d ascenseur et d escalier déjà déduites) - les placards et locaux technique sont toujours exclus 49

Résultat : Surface Utile Brute Source : Charte de l expertise en évaluation immobilière (4 ème édition octobre 2012) 50

Etape 3 : Déductions Surface Utile Brute Surface Utile Nette On déduit : - les circulations horizontales (halls, dégagements ) - les locaux sanitaires et sociaux (water-closets, salles de repos, cafétérias ) 51

Résultat : Surface Utile Nette Source : Charte de l expertise en évaluation immobilière (4 ème édition octobre 2012) On entend par espace de travail : les locaux administratifs, de recherche, de production, de stockage et assimilés) 52

TABLEAU DES SUPERFICIES UTILES CODE POSTAL VILLE NUMERO(S) - VOIE(S) PROPRIETAIRE ADRESSE DE L'IMMEUBLE SUPERFICIES (en m²) ESPACES DE TRAVAIL SURFACE UTILE NETTE LOCAUX SANITAIRES ET SOCIAUX CIRCULATIONS HORIZONTALES SURFACE UTILE BRUTE LOCAUX TECHNIQUES D'IMMEUBLE ZONES H<1,80M CIRCULATIONS VERTICALES AIRES DE CIRCULATION ET STATIONNEMENT VEHICULES SURFACE TOTALE AU SOL ESPACES EXTERIEURS Bâtiment "A" REZ-DE-CHAUSSEE ESPACES DE TRAVAIL - - - - - - - - - - LOCAUX SANITAIRES ET SOCIAUX - - - - - - - - - - CIRCULATIONS HORIZONTALES - - - - - - - - - - LOCAUX TECHNIQUES D'IMMEUBL - - - - - - - - - - CIRCULATIONS VERTICALES - - - - - - - - - - STATIONNEMENT VEHICULES - - - - - - - - - - TOTAL REZ-DE-CHAUSSEE - - - - - - - - - - PREMIER ETAGE ESPACES DE TRAVAIL - - - - - - - - - - LOCAUX SANITAIRES ET SOCIAUX - - - - - - - - - - CIRCULATIONS HORIZONTALES - - - - - - - - - - LOCAUX TECHNIQUES D'IMMEUBL - - - - - - - - - - CIRCULATIONS VERTICALES - - - - - - - - - - STATIONNEMENT VEHICULES - - - - - - - - - - - TOTAL PREMIER ETAGE - - - - - - - - - - DEUXIEME ETAGE ESPACES DE TRAVAIL - - - - - - - - - - LOCAUX SANITAIRES ET SOCIAUX - - - - - - - - - - CIRCULATIONS HORIZONTALES - - - - - - - - - - LOCAUX TECHNIQUES D'IMMEUBL - - - - - - - - - - CIRCULATIONS VERTICALES - - - - - - - - - - STATIONNEMENT VEHICULES - - - - - - - - - - TOTAL DEUXIEME ETAGE - - - - - - - - - - NIVEAU TOITURE LOCAUX TECHNIQUES D'IMMEUBL - - - - - - - - - - TOTAL NIVEAU TOITURE - - - - - - - - - - TOTAL BÂTIMENT "A" - - - - - - - - - - 53

Focus sur les vides et trémies 54

2. Au moment de la location Qu est ce que la surface commercialisable? 55

Surface Commercialisable Source : Charte de l expertise en évaluation immobilière (4 ème édition octobre 2012) «Souvent utilisée pour les locaux d entreprise multi-locataires. Elle correspond à la Surface Utile Brute sous réserve de la comptabilisation effective des parties de locaux à usage commun (sanitaires, plateaux d accueil commun à un étage )» 56

2. Au moment de la location Qu est ce que la surface pondérée? (pour mémoire) 57

Surface pondérée Source : Charte de l expertise en évaluation immobilière (4 ème édition octobre 2012) Définition : Elle est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial. Il n existe pas de norme concernant les pondérations: une méthode a été créée par les commercialisateurs, mais elle ne correspond pas forcément aux exigences des experts Exemple 58

2. Au moment de la location Comment déterminer les différents types de surfaces dans les centres commerciaux? (pour mémoire) 59

2. Au moment de la location Gross Leasing Area (GLA) Surface de vente (différence entre les surfaces autorisées et les surfaces déclarées TaSCom) 60

Surface «GLA» (Gross Leasing Area) Source : Charte de l expertise en évaluation immobilière (4 ème édition octobre 2012) Définition : Elle correspond à la SHON d un local commercial augmentée des auvents, des paliers extérieurs et des gaines techniques. Elle ne comprend pas les voies de desserte ou circulations communes à différents lots. Elle est d usage très courant pour les galeries marchandes, les centres commerciaux ou les parcs d activités commerciales» 61

Surface de vente Source : INSEE Définition : «Espace couvert ou non affecté à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats, espace affecté à l exposition des marchandises proposées à la vente et à leur paiement, espace affecté à la circulation du personnel pour présenter les marchandises à la vente (hors réserves, laboratoires et surfaces de vente de carburants). Ne sont pas compris les réserves, les cours, les entrepôts, ainsi que toutes les zones inaccessibles au public, les parkings, etc. Sont exclues également les surfaces correspondant à des formes de vente non sédentaires, en stand ou par correspondance» 62

2. Au moment de la location Recommandation dans la rédaction du bail en centre commercial (surface de vente) Il convient de préciser dans le bail : (i) la surface de vente autorisée par la CDAC et allouée au preneur et (ii) l obligation pour le preneur de l exploiter intégralement et sans interruption. Attention à la cohérence surfaces données à bail et surfaces de vente «autorisées» 63

2. Au moment de la location Recommandation dans la rédaction du bail (TASCOM) Calcul du montant de la TASCOM : la définition de la surface de vente retenue est différente de celle relative à l autorisation de la CDAC (moins large). En effet, la surface de vente doit être close et couverte. Par précaution, prévoir la communication annuelle du preneur au bailleur du formulaire de déclaration relative aux surfaces de vente exploitée. 64

3. Dans le cadre de l imposition lors de l exploitation 65

3. Pour déterminer les taxes 3.1 Taxe foncière Contenance cadastrale détermine montant de la taxe foncière, de la taxe d enlèvement des ordures ménagère (TEOM) et de la cotisation foncière des entreprises (CFE) Réforme de la valeur locative cadastrale (2015) => «surface pondérée». Pour rappel, vous avez dû remplir un formulaire entre février et juin 2013 qui a permis la collecte des informations nécessaires à l établissement des nouvelles modalités d évaluation. NB : Projet de réforme pour les locaux d habitation (taxe d habitation) sur le même principe. En attente de la loi de finances 2015 Hausses (importantes) d imposition à craindre 66

3. Pour déterminer les taxes 3.2 Surface «taxe annuelle» - TABIF Définition : La «taxe sur les bureaux» (TSB), applicable dans la région d'îlede-france, est une taxe annuelle qui concerne les locaux à usage de bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage et surfaces de stationnement. La TSB est due par tout propriétaire, que ce soit un particulier, une entreprise, un organisme privé ou public, au 1 er janvier, d'un local imposable en pleine propriété, copropriété ou indivision, ou bien titulaires d'un droit réel sur un local imposable, même en cas d'inoccupation. Article 231 ter du CGI 67

3. Pour déterminer les taxes 3.2 Surface «taxe annuelle» - TABIF Porte sur locaux à usage de bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage et surfaces de stationnement en IDF Sont concernés: - Bureaux et locaux professionnels > 100 m² - Locaux commerciaux > 2.500 m² - Locaux stockage > 5.000 m² - Surfaces de stationnement > 500 m² 8 départements d'île-de-france : Essonne (91), Hautsde-Seine (92), Paris (75), Seine-et-Marne (77), Seine-Saint- Denis (93), Val-de-Marne (94), Val-d'Oise (95) et Yvelines (78). 68

3. Pour déterminer les taxes Comment déterminer la surface soumise à la «taxe annuelle» pour les locaux situés en IDF? 69

Particularités de la surface de la taxe annuelle Surface prise en compte Bureaux Bureaux et circulations internes Réserves immédiates, salle techniques attenantes Salle d attente, hall d accueil Locaux techniques indépendants Locaux à caractère social et sanitaire Locaux commerciaux Surfaces commerciales Réserves attenantes couvertes Réserves attenantes non couvertes Locaux de stockage Locaux ou aires couvertes destinés à l entreposage de produits, marchandise non intégrés à un établissement de production Surfaces de stationnements Taxe annuelle Surface utile X X O O X X X X X 70 X (Si parkings + circulation + rampe > 500m²) P A R T I C U L A R I T E S

Exemple de surface «taxe annuelle» 71

3. Pour déterminer les taxes 3.3 Taxe sur les surfaces commerciales (TASCOM) Loi n 72-657 du 13 juillet 1972 Sont soumis à la taxe sur les surfaces commerciales les commerces exploitant une surface de vente au détail de plus de 400 m², et réalisant un chiffre d'affaires hors taxe de plus de 460 000, (TaSCcom). La taxe est déductible du résultat fiscal de l'entreprise. La surface de vente détermine le montant de la TASCOM établissements commerciaux permanents, quels que soient les produits vendus au détail ouverture a eu lieu à partir de 1960 chiffre d'affaires annuel (HT imposable de l'année précédente) > 460 000 HT surface de vente > 400 m² Nuance entre surface de vente autorisées et surfaces déclarées TASCOM 72

4. Dans le cadre de la vente de l immeuble 73

4. Dans le cadre de la vente de l immeuble En droit commun de la vente, il n y a pas d obligation spécifique de mentionner les surfaces dans l acte de vente sauf Obligation de renseignement du vendeur Article 1602 du Code civil : «le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur» Obligation de délivrance (art. 1619 du Code civil) 74

4. Dans le cadre de la vente de l immeuble Il existe des obligations légales spécifiques Loi Carrez VEFA Surface Habitable 75

4. Dans le cadre de la vente de l immeuble Exception 1 VEFA : art. 1617 et suivants du code civil l action en diminution du prix pour insuffisance de surface est régie par les dispositions de l article 1622 C. civ et non par celles de la Loi Carrez (Cass. 3ème civ., 11 janv. 2012, Pourvoi n 10-22924) Exception 2 - Surface privative (dite Loi Carrez) : vente d un lot de copropriété (quelque soit l usage) En cas d erreur dans le métrage Carrez : l acquéreur doit agir contre le vendeur pour obtenir le remboursement de la fraction de prix (délai d un an à compter de la vente) (Cass. 3 ème civ., 11 sept. 2013, Pourvoi n 12-23772) 76

4. Dans le cadre de la vente de l immeuble Nouveautés Loi ALUR (vente de lot habitation) A côté de la superficie du lot au titre de la Loi Carrez, devra également figurer dans les promesses de vente ou d achat, ainsi que dans les actes de vente, la Surface Habitable du lot. La surface habitable est définie à l article R. 111-2 du Code de la construction et de l habitation Application de la loi dans le temps : pour les promesses et ventes conclues à compter du 24 juin 2014 (soit après l expiration d un délai de 3 mois suivant la promulgation de la loi ALUR) 77

4. Dans le cadre de la vente de l immeuble Comment déterminer la surface habitable et la «superficie Carrez»? 78

Surface habitable D un point de vue légal, les notions de surface habitable et superficie Loi Carrez doivent désormais être indiquées dans les ventes alors que la surface habitable est utilisée dans un bail d habitation D un point de vue technique, ces deux notions sont proches. La différence entre les deux : la surface habitable est basée sur l utilisation de l appartement alors que la Loi Carrez se base sur la limite d un lot de copropriété 79

La détermination d une surface Loi Carrez nécessite l étude des titres de propriété et du 80 règlement de copropriété. Sujet très délicat : être très vigilant. TOUJOURS DEMANDER LE METRAGE CARREZ EN DATA-ROOM. Superficie privative (dite loi «Carrez») Source : Loi du 18 décembre 1996 et décret d application du 23 mai 1997. Il s agit de la surface d un lot de copropriété. Cette surface est très proche de la surface utile brute. Particularité de la surperficie Carrez : sont exclus les locaux indépendants <8m².

Focus Loi Carrez 81

Focus Loi Carrez Cas pratique 82

Focus sur les embrasures 85

86 Questions

Contacts Séverine Guilluy, Avocat à la Cour Cabinet Lawrizon Avocats 15 rue Beaujon 75008 Paris Nouvelle adresse postale à compter du 1 er octobre 2014 : 7 rue Paul Valéry 75116 Paris T : 01.53.81.73.65 / 06.23.90.20.27 Email : sguilluy@lawrizonavocats.com www.lawrizonavocats.com Alexis de Quénetain Cabinet de Quénetain, géomètre-expert 1 rue Tiphaine 75015 PARIS T : 01.45.75.59.69 Email : alexis@quenetain.com Geometre-expert@quenetain.com www.quenetain.com 87