Sujet pour l ensemble des centres de gestion organisateurs TECHNICIEN TERRITORIAL CONCOURS INTERNE ET DE TROISIEME VOIE Session 2016 ÉPREUVE DE RAPPORT Durée : 3 heures Coefficient : 1 Spécialité bâtiment, génie civil INDICATIONS DE CORRECTION ELABORATION D UN RAPPORT TECHNIQUE 1) Présentation du sujet Le thème général du sujet est le recensement du patrimoine immobilier communal et son diagnostic. Il s agit d un sujet présentant un intérêt par rapport aux contraintes budgétaires nécessitant une optimisation dans la gestion de son patrimoine immobilier. Le candidat pourra être éventuellement se confronter à certaines difficultés : champs large à la croisée des domaines juridiques (statut juridique des immeubles), techniques (diagnostic technique des bâtiments) et hygiène et sécurité (sécurité incendie, amiante). La présence de deux textes juridiques n est pas de nature à faciliter la rédaction du rapport technique. Les textes de portée générale contiennent des notions complexes sur la gestion patrimoniale et financière. Les domaines que doit maîtriser le candidat sont : - La réglementation applicable dans les établissements recevant du public, - La gestion de patrimoine : organisation des contrôles et entretiens réglementaires. 2) Analyse de la mise en situation et du dossier Les différents documents fournis sont divers et comprennent des documents techniques (documents 3, 4, 5 et 10), des textes réglementaires (documents 7 et 8) et des documents généraux sur le sujet (documents 1, 2, 6 et 9). Cette diversité est nécessaire pour balayer l ensemble du sujet qui se place sur le domaine de la maîtrise d ouvrage. Par contre, les notions sont peu détaillées et les documents techniques peu développés. Les documents généraux sont essentiels pour organiser la structure du rapport et le candidat doit éviter de se «perdre» dans les documents techniques. Il n a pas été abordé les notions de maitrise d ouvrage des opérations de réhabilitations : organisation de la maîtrise d ouvrage, assistance à maîtrise d ouvrage, conduite d opération, maîtrise d œuvre, marchés de travaux Cela aurait complexifié le sujet qui se situe au niveau des réflexions destinées à alimenter les choix de la maîtrise d ouvrage. Les notions essentielles sont reprises dans chaque document détaillé ci-dessous.
Document 1 «Patrimoine Immobilier : subir ou agir» La lettre du cadre territorial n 442-1er mai 2012 4 pages. - L importance financière de la gestion et maintenance des bâtiments des collectivités locales - Les enjeux liés au recensement et à la connaissance du patrimoine des collectivités locales. - La méthode de recensement du patrimoine immobilier - Les marges de manœuvre financières dans la gestion du patrimoine. Le patrimoine immobilier des collectivités représente 20% du parc immobilier français : il s agit d un investissement important en termes d entretien, de fonctionnement et de réhabilitation. Aujourd hui, il est nécessaire de modifier l approche de la gestion patrimoniale par les collectivités avec une gestion transversale, financière et juridique en raison du grand nombre d intervenants agissant de manière cloisonnée. L un des enjeux principal de la gestion immobilière est de faire évoluer ce patrimoine au bénéfice de la collectivité en se basant sur sa connaissance et une approche globale (financière, juridique, développement durable, usagers ). Les outils techniques pour la gestion recouvrent des domaines variés depuis la gestion des fluides jusqu au SIG et doivent être utilisés en vue d élaborer des documents pluriannuels et stratégiques. La direction patrimoniale doit devenir un acteur clé de cette gestion. Document 2 «Marges de manœuvre ; Gérer plus efficacement son patrimoine immobilier» Claire Chevrier La Gazette des Communes n 2173 13 mai 2013 2 pages. - L importance financière de la gestion et maintenance des bâtiments des collectivités locales. - Les enjeux liés au recensement et à la connaissance du patrimoine des collectivités locales. - La méthode de recensement du patrimoine immobilier. - Les marges de manœuvre financières dans la gestion du patrimoine. - Les arbitrages financiers à mener sur la gestion des bâtiments : le schéma directeur du patrimoine. Il est nécessaire de mettre en place une gestion active du patrimoine pour optimiser l adéquation entre les usagers et le coût du patrimoine. La collectivité doit se défaire des biens inadaptés en se basant sur un schéma directeur du patrimoine élaborés à partir d un système d information et prévoir une programmation pluriannuelle d entretien. Document 3«Un ingénieur pour améliorer la qualité de l'air intérieur des bâtiments municipaux» Alexandra Caccivio La Gazette des Communes n 2223 26 mai 2014 2 pages. - Le diagnostic relatif à la pollution intérieure de l'air. La réglementation impose aux collectivités une mesure de la qualité de l air dans les bâtiments recevant des enfants de moins de 6 ans. La concentration élevée de polluants à l intérieur des bâtiments provient des matériaux de constructions et des meubles. La ventilation est essentielle pour limiter cette pollution et doit être pensée en tenant compte des contraintes énergétiques. Page 2 7
Document 4 «#accessibleatous» Feuille d information du site gouvernemental www.accessibilite.gouv.fr octobre 2014 2 pages. - Le diagnostic relatif à l'accessibilité des bâtiments et ERP. Les bâtiments doivent être accessibles aux handicapés au 1 er janvier 2015 mais la réforme de septembre 2014 a repoussé cette date limite sous réserve de déposer un agenda d accessibilité avant octobre 2015. Le suivi de la réalisation des travaux d accessibilité est assuré par les préfectures. Document 5«Retour sur l amiante» Jean-Paul Stéphant Techni.cités n 193 8 au 23 juillet 2010 2 pages. - Le diagnostic relatif à la présence d'amiante. Les bâtiments construits avant 1997 peuvent contenir de l amiante. Ce matériau présent dans les sols, revêtements et isolation doit être repéré lors d un diagnostic depuis l arrêté du 31 décembre 2005 dans tout patrimoine immobilier public. La présence d amiante implique des travaux de retrait ou de confinement. Document 6«Bâtiments : le long chemin vers un patrimoine sobre en énergie» Le courrier des maires et des élus locaux n 252 1 er décembre 2011 1 page. - Le diagnostic de performance énergétique. - Le retour sur investissement des rénovations énergétiques Le parc immobilier des collectivités locales représente une source d économie énergétique importante lors de travaux de rénovation. Les choix sur les bâtiments à traiter nécessitent une réflexion préalable notamment pour éviter de disperser l investissement sur de nombreux bâtiment au détriment des économies d énergie. Le diagnostic de performance énergétique est nécessaire avant toute opération de rénovation. L un des outils pour diminuer les dépenses énergétiques est le Contrat de Performance Energétique qui fixe contractuellement un volume d économie d énergie. Ce type de contrat n est cependant adapté qu aux grosses opérations menées par des collectivités importantes. Document 7 Article L 271-4 du Code de la construction et de l'habitation 1 page. - Les diagnostics complémentaires obligatoires en cas de vente : plomb, termites, gaz, électricité. Le Code de la Construction et de l Habitation impose en cas de vente d immeuble divers diagnostic : constat de risque d exposition aux plomb, état mentionnant la présence ou absence d amiante, état relatif à la présence de termites, état de l installation intérieure de gaz, diagnostic de performance énergétique, état de l installation intérieure d électricité, contrôle des installations d assainissement non collectif. Page 3 7
Ces diagnostics peuvent être intégrés dans la gestion immobilière de la collectivité. Document 8 Articles R 123-2 à R 123-11 du Code de la construction et de l habitation 2 pages. - Le diagnostic de la sécurité incendie Le Code de la Construction et de l Habitation impose le respect des mesures de prévention et de sauvegarde pour assurer la sécurité des personnes dans les Etablissements Recevant du Public. Ces prescriptions concernent l évacuation du public, le comportement des matériaux de construction et des aménagements intérieurs en cas d incendie, l éclairage de sécurité, les systèmes d alarmes, les moyens de secours contre l incendie, le stockage et l emplois des produits dangereux (explosifs, toxiques, inflammables), la sécurité des ascenseurs, ainsi que celle des équipements électriques, de chauffage, de gaz et de ventilation. Document 9«Comment optimiser la gestion de son patrimoine» Frédéric Gaydre Techni.cités n 258 8 novembre 2013 2 pages. - Les enjeux liés au recensement et à la connaissance du patrimoine des collectivités locales. - La méthode de recensement du patrimoine immobilier. - Les compétences juridiques et comptables à mobiliser pour l'inventaire du patrimoine. - Les marges de manœuvre financières dans la gestion du patrimoine. - Les arbitrages financiers à mener sur la gestion des bâtiments : le schéma directeur du patrimoine La gestion du patrimoine est une source d économie pour la collectivité. Cette gestion nécessite au préalable une connaissance exhaustive du patrimoine. Cet inventaire est l occasion de revoir des situations en vue de réaliser des économies : réduction du coût des fluides, cessions de bâtiments, révision des loyers, etc La révision des divers contrats (assurance, fluides ) permet de mettre en place des stratégies d achat optimisant les coûts. Ces éléments doivent être intégrés dans un schéma directeur assorti d un plan d action. Ce schéma directeur doit être mis en œuvre selon un mode projet en tenant compte de la transversalité avec tous les services de la collectivité. Document 10«Le diagnostic technique du bâti» Grille d évaluation de la dégradation du bâti de l Agence Nationale de l Habitat Novembre 2010 4 pages. - Le diagnostic technique des bâtiments Le diagnostic technique des bâtiments permet de constater l état des ouvrages et d estimer les besoins en intervention. Il comprend plusieurs étapes depuis un simple diagnostic visuel jusqu à un diagnostic complet avec des études spécifiques. Il se finalise par la prescription des travaux nécessaires. Il concerne la structure, façades, toiture, réseaux, escaliers et caves. Page 4 7
3) Proposition de plan détaillé Avertissement : il s agit d une proposition de plan, et non d un plan type. En-tête Collectivité de Techniville Références (mention facultative) : NOTE à l attention de M. le Directeur des Bâtiments Objet : recensement et diagnostic du patrimoine bâti - Code de la Construction et de l Habitation (article L 271-4, R 123-2 à 11), - Code général de la propriété des personnes publiques, - Lois Grenelle sur la performance énergétique dans les bâtiments, - Décret 96-97 du 7 février 1996 rendant obligatoire le repérage des flocages et calorifugeages dans les bâtiments, - Arrêté du 22 février 2007 définissant les travaux de retrait et de confinement de matériaux non friables contenant de l amiante et présentant des risques particuliers, - Décret 2011-1728 du 2 décembre 2011 relatif à la surveillance de la qualité de l air intérieur dans certains établissements recevant du public, - Ordonnance du 25 septembre 2014 sur les Agenda d Accessibilité Programmée, Introduction Éléments pouvant être abordés en introduction : - Importance du patrimoine immobilier des collectivités, - Nécessité de réaliser des économies dans une période de restriction budgétaires, - Annonce du plan, Plan détaillé rapport I. Un patrimoine immobilier hérité du passé mais contraignant à gérer A. Un patrimoine immobilier pléthorique et coûteux - 1) L importance budgétaire du patrimoine (document 1 et 2) 20% du patrimoine immobilier français. 10 milliards d investissement dans le bâtiment par les collectivités (chiffre 2012) dont plus de la moitié en réhabilitation et grosses réparations. 1100 milliards d actifs (chiffre 2013) pour les biens des collectivités. - 2) L état vieillissant et inadapté du patrimoine (document 2, 3, 4, 5, 6) Des matériaux dangereux (amiante). Des bâtiments pollués (pollution de l air, peintures). Des performances énergétiques médiocres. Des bâtiments non accessibles. Des bâtiments inutilisés. Page 5 7
- 3) La nécessaire optimisation budgétaire de la gestion du patrimoine (document 1, 2, 6) De fortes contraintes budgétaires. Passer d une accumulation de bâtiment à une réelle gestion du patrimoine. B. Des normes précises mais une connaissance confuse - 1) Des diagnostics imposés par le législateur (document 3, 4, 5, 7, 8) Diagnostic sur la pollution intérieure de l air. Diagnostic sur l accessibilité. Diagnostic sur l amiante. Diagnostic de performance énergétique. Diagnostic plomb, termites, gaz, électricité. Diagnostic sécurité incendie. - 2) Des inventaires techniques pouvant être menés (document 10) Inventaire technique sur la structure, façade, toiture etc - 3) une méconnaissance du patrimoine (document 1, 2) Des inventaires coûteux et long à mener à terme. Des exemples d inventaires dans certaines collectivités avec des inventaires souvent incomplets. II. Une connaissance du patrimoine nécessaire à la stratégie immobilière de la collectivité A. Une méthode efficace pour le recensement - 1) Un inventaire transversal aux diverses directions (document 1, 2) Service foncier et immobilier. Service juridique. Service technique. Services utilisateurs. - 2) Des compétences à mobiliser (document 1, 2, 3, 5, 6) Compétences juridique et comptables. Compétences techniques. - 3) Des outils à acquérir (document 1, 2, 9) Des outils métiers. Relevés des fluides. Des tableaux de bords. Des systèmes d informations géographiques. B. Vers un schéma directeur du patrimoine - 1) Des arbitrages financiers à mener (document 1, 2, 8) Rénover ou détruire. Réutiliser ou revendre. - 2) Des retours sur investissements (document 1, 2, 6, 8) Rénovation énergétique. Cession de biens immobiliers inadaptés. Révision de loyers pour des biens loués à des tiers. Optimisation de l utilisation des bâtiments. Page 6 7
- 3) Une amélioration de la qualité d usage et de la sécurité (document 3, 4, 8) L amélioration de l accessibilité. Le confort thermique. La diminution de la pollution de l air. L adaptation des bâtiments aux usages. Conclusion Page 7 7