ARBITRAGE En vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (Décret 841-98 du 17 juin 1998) Organisme d arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : Groupe d arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM) Entre : 9125-3575 QUÉBEC INC. (GESTION IMMOBILIA) Entrepreneur Et : FRANCE BEAUCHAMP et REJEAN BOURQUE Bénéficiaires Et : LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC. Administrateur N o dossier Garantie : 20610 / 505920 N o dossier GAMM : 2009-03-30 N o dossier Arbitre : 13 185-51 SENTENCE ARBITRALE Arbitre : Pour les Bénéficiaires : Pour l Entrepreneur : Pour l Administrateur : Me Jeffrey Edwards France Beauchamp et Réjean Bourque Me Michel Dorais Me Marc Baillargeon Date d audience : 4 août 2010 Lieu d audience : Au domicile des Bénéficiaires
Suspension du délibéré du Tribunal d arbitrage pour permettre aux parties de convenir d un règlement partiel: 5 août 2010 16 novembre 2010 Date de la décision : 29 novembre 2010 PAGE : 2 APRÈS AVOIR PRIS CONNAISSANCE DES PROCÉDURES, DES PIÈCES, VISITÉ LES LIEUX, ENTENDU LA PREUVE ET LES ARGUMENTS DES PARTIES, LE TRIBUNAL D ARBITRAGE REND LA DÉCISION SUIVANTE: 1. LES FAITS [1] Le 19 juin 2007, les Bénéficiaires ont acquis une maison bâtie par Gestion Immobilia (ci-après «Entrepreneur») inscrite au plan de La Garantie des Maitres Bâtisseurs (ci-après «Administrateur»). Le 5 mai 2008, les Bénéficiaires ont fait une réclamation à l Entrepreneur avec copie conforme à l Administrateur. Non satisfaits des démarches entreprises par l Entrepreneur pour corriger le problème, une demande officielle de réclamation a été présentée auprès de l Administrateur le 3 septembre 2008. Au début de l audition, le Tribunal d arbitrage était saisi d une demande d arbitrage concernant huit (8) points qui ont été rejetés par l inspecteur-conciliateur, Monsieur Marco Caron, aux termes de sa décision rendue au nom de l Administrateur et datée du 30 mars 2009 (ciaprès «Décision de GMB») ainsi que d un (1) point découvert, par les Bénéficiaires, après la visite de l Inspecteur. À la fin de l audition, les points 1, 2, 3 et 14 ont été retirés par les Bénéficiaires suite à un accord privé intervenu entre eux et l Entrepreneur. [2] Les six (6) points qui font encore l objet de la demande d arbitrage sont les suivants :
PAGE : 3 2. DÉCISION Point 4 : Fondation (fissure) [3] Une légère fissure de la fondation au dessus d une fenêtre arrière de la résidence des Bénéficiaires est constatée. La Décision du GMB affirme que la situation n affecte en rien la solidarité du bâtiment, mais que c est plutôt un comportement normal des matériaux qui ne pose aucun problème si aucune infiltration n est notée. L Entrepreneur explique, à son avis, que c est une fissure de retrait formée en raison de l assèchement des matériaux et qu il ne peut y avoir d infiltration d eau. Aucune infiltration d eau n a été observée par les Bénéficiaires. Nous avons examiné la situation et concluons qu il s agit bien d une fissure de retrait. Pour ces motifs, le Tribunal d arbitrage confirme donc la Décision de GMB sur ce point. Dans l hypothèse où une infiltration d eau survient dans l avenir, il est entendu que la présente décision n affecte pas les droits des Bénéficiaires à ce sujet. Point 5 : Façade (fissures de mortier) [4] Plusieurs fissures sont visibles dans les joints de mortier du revêtement de pierre de la façade du Bâtiment. La Décision de GMB affirme que ces fissures sont attribuables au comportement normal des matériaux lors de leur assèchement et ne sont pas couvertes par la garantie. Il est vrai que la situation paraît anormale par rapport au mortier ordinaire de briques et de maçonnerie. L Entrepreneur explique qu il est courant de constater, avec ce type de produit et d installation, de légères et multiples fissures aux joints de mortier et qu il ne peut y avoir d infiltration d eau à l intérieur de la résidence pour ce motif. L Administrateur réfère à ce sujet au document qui lui a été remis par le directeur des ventes de SureTouch, fournisseur de revêtement extérieur utilisé. Après avoir examiné les fissures en question et pris connaissance du document de
PAGE : 4 SureTouch 1, nous sommes d avis que ces fissures sont bien attribuables à l assèchement normal des matériaux. Pour ces motifs, le Tribunal d arbitrage confirme donc la Décision de GMB sur ce point. Point 7 : Comptoir de cuisine (joints en 45) [5] Les Bénéficiaires se plaignent que les deux (2) joints en quarante cinq (45) degrés du comptoir de la cuisine sont un peu ouverts et bombés. Les Bénéficiaires ont démontré à l aide d une assiette que les joints ne sont pas tout à fait plats. La différence de niveau nous paraît négligeable. Selon les Bénéficiaires, la largeur de l ouverture varie avec la température et ils admettent qu au moment de la visite et de l audience, la différence est minime. Nous ne pouvons juger que ce que nous voyons et il n y a aucune preuve des Bénéficiaires que la situation est parfois pire. La Décision du GMB affirme qu il y a une légère malfaçon apparente, mais qu elle n est pas couverte par la garantie puisque les Bénéficiaires ne l ont pas déclaré lors de la prise de possession de la maison. Après avoir examiné le comptoir de cuisine, nous sommes d avis qu il ne s agit pas d une malfaçon, mais d un inconvénient acceptable. Pour ces motifs, le Tribunal d arbitrage décide qu il n y a pas lieu d intervenir dans la Décision de GMB. Point 10 : Joints de plâtre (plafond) [6] Les Bénéficiaires nous montrent les joints de plâtres au plafond de la salle à manger et du salon qu ils prétendent être mal faits. La Décision de GMB affirme que les joints de plâtre au plafond ont été réalisés selon les règles de l art. Après avoir examiné le plafond, nous sommes du même avis. Pour ces motifs, le Tribunal d arbitrage confirme donc la Décision de GMB sur ce point. Point 13 : Gypse mal réparé (salle d eau du sous-sol) 1 SureTouch PIERRE, Guide d installation. Système de maçonnerie, Institut de recherche en construction, La technologie au service de la tradition, Montréal, en ligne : www.suretouch.ca,
PAGE : 5 [7] Les Bénéficiaires prétendent que le gypse du plafond de la salle d eau du sous-sol a été mal réparé. Cela paraît avoir été fait suite à un dégât d eau dont la cause est indéterminée. La Décision de GMB affirme qu il y a présence d une légère malfaçon apparente quant au travail de réparation réalisé, mais que la malfaçon ou la réparation n est pas couverte par la garantie, car elle n a pas été déclarée lors de la possession de l immeuble. [8] Le Tribunal d arbitrage a examiné le plafond en question et a constaté qu une superficie du plafond d environ (4) pouces par quatre (4) pouces, située à près de six (6) pieds et demi du sol, paraît mal réparée. Il n est pas humide. Or, le centre de l endroit affecté est mou. [9] Pour reprendre les propos de l inspecteur-conciliateur, il s agit d une malfaçon. Cependant, compte tenu des faits, le Tribunal d arbitrage est d avis que ce n était pas une malfaçon apparente au moment de la prise de possession de la maison. Il y a lieu de préciser que le niveau et l ampleur d inspection requis pour un examen d un acheteur prudent et diligent d une maison neuve, par rapport au caractère apparent des malfaçons, n est pas le même que celui pour une maison plus âgée. De plus, il n est pas normal d exiger que l acheteur d une maison neuve inspecte chaque pouce de la maison avant la réception, surtout au plafond. L endroit affecté a pu être examiné par le soussigné uniquement à l aide d un escabeau et en mettant les yeux à quelques pouces du dommage. Il n est pas raisonnable qu un acheteur d une maison neuve se prête à tel exercice pour examiner l ensemble du bâtiment. [10] De plus, le centre de la superficie affectée du plafond en question étant mou, tout porte à croire qu une détérioration supplémentaire s est produite après la prise de possession de la maison. Heureusement, la cause du problème semble être corrigée, car le gypse est sec même à l endroit mou. Ainsi, il nous p. 35.
PAGE : 6 paraît probable que la détérioration constatée à l audience est pire qu elle a été lors de la prise de possession. Cela est donc une raison de plus pour conclure que la malfaçon n était pas apparente lors de la prise de possession de la maison. [11] Par ailleurs, la garantie couvre la réparation des malfaçons existantes et non apparentes lorsqu elles sont découvertes et dénoncées au cours de l année de la prise de possession du bâtiment. La prise de possession de la maison par les Bénéficiaire date du 16 juin 2007. La dénonciation des Bénéficiaires a eu lieu dans les douze (12) mois de la prise de possession de la maison, soit le 5 mai 2008. Donc, les conditions de la protection contre les malfaçons existantes et non apparentes sont remplies par rapport à ce point. [12] Pour ces motifs, le Tribunal d arbitrage ordonnera à l Entrepreneur de procéder aux travaux requis pour bien réparer le gypse endommagé au plafond de la salle d eau du sous-sol en s assurant que le travail fini minimise, selon les règles de l art, toute différence entre l endroit à réparer et le reste du plafond. Il est probable donc qu il soit requis, en dernière étape de finition, de peindre non seulement la superficie de quatre (4) pouces carrés affectée, mais le plafond de la salle d eau en entier. Point 15 : Infiltration d air (salon côté stationnement) [13] L infiltration d air du salon, autre que par les portes ou les fenêtres, ayant été découverte après la visite de l inspecteur-conciliateur, il n y a jamais eu de dénonciation de celle-ci. Les Bénéficiaires le confirment. Par conséquent, le Tribunal d arbitrage n a pas compétence pour se prononcer sur ce point. Cette décision d arbitrage n affecte pas les droits des Bénéficiaires par rapport à ce problème.
PAGE : 7 3. FRAIS D ARBITRAGE [14] Étant donné que les Bénéficiaires ont eu gain de cause sur un des points mentionnés en arbitrage, les frais d arbitrage devraient, en principe, être payés par l Administrateur (article 21(2) du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs 2 ). Or, en vertu de l article 116 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs 3, un arbitre peut juger en équité lorsque les circonstances le justifient. [15] En l espèce, il serait injuste que l Administrateur paie tous les frais d arbitrage compte tenu du fait que les Bénéficiaires ne se sont pas assurés de la présence de leur témoin expert et n ont pas procédé aux vérifications requises avant l audition. En effet, ils ont manqué de diligence dans la préparation de leur preuve. Cela a transformé l audition en une enquête des causes des problèmes (à noter que ces points ont plus tard fait l objet d un règlement écrit à part). Ces éléments ont sans doute allongé indûment l audience arbitrale. Il y a également à noter que des difficultés d obtenir la collaboration de l Entrepreneur pour fixer la date d audition de même que des remises attribuables à l Entrepreneur ont inutilement prolongé l instance arbitrale. Le soussigné arbitre que les Bénéficiaires devront payer une partie des frais d arbitrage, en l occurrence 200$. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D ARBITRAGE : ACCUEILLE PARTIELLEMENT la demande d arbitrage de la Décision de l Administrateur (GMB) rendue le 30 mars 2009; 2 Décret 841-98 du 17 juin 1998. 3 Id.
PAGE : 8 ORDONNE à l Entrepreneur de procéder, selon les règles de l art, aux travaux énoncés au paragraphe 12 de la présente sentence, en conformité avec les modalités ci-haut décrites, dans les trente jours de la réception de la présente sentence arbitrale; À DÉFAUT, ORDONNE à l Administrateur d effectuer ces travaux dans les trente (30) jours suivants; CONDAMNE les Bénéficiaires à payer 200 $ à titre de frais d arbitrage; CONDAMNE l Administrateur à payer le reste des frais d arbitrage. (s) Me Jeffrey Edwards Me Jeffrey Edwards, arbitre