L ADIL 63 vous informe : Juin 2011 Le logement décent Les logements concernés : logements loués à titre d habitation principale (ou mixte : habitation principale et professionnelle) nus ou meublés. Sauf les logements foyers, les logements destinés aux travailleurs agricoles et les locations saisonnières. Votre propriétaire a l obligation de vous délivrer un logement décent : c est-à-dire qui satisfait à des conditions minimales de sécurité, de salubrité et de confort (ces conditions sont définies par le décret n 2002-120 du 30 janvier 2002). L obligation de délivrer un logement décent est d ordre public : aucune clause du contrat de location (bail) ne peut prévoir que le locataire renonce à un logement décent, même en contrepartie d un loyer réduit. La principale sanction du non respect de cette obligation est la demande de mise en conformité du logement aux normes de décence par le locataire. Vous ne pouvez pas vous faire justice vous-même en décidant de réduire le montant de votre loyer ou de cesser de le payer, SEUL LE JUGE PEUT LE FAIRE. Si vous le faites, votre propriétaire pourra engager une action afin de résilier le bail. Rappel : Les réparations locatives Vous n avez pas à prendre en charge, ni à faire les travaux de mise en conformité de votre logement aux normes de décence. Cependant, vous avez des obligations en tant que locataire : effectuer les menues réparations et les réparations d entretien courant (voir dépliant ANIL n 3 de la série Droits et obligations «Entretien, charges et réparations») ; user paisiblement des locaux. Si votre logement n est pas décent, vous pouvez engager des démarches. Des organismes et des dispositifs existent pour vous accompagner (voir page 4). Il est fortement recommandé de prendre conseil auprès de professionnels du droit même si l assistance d un avocat devant le Tribunal d Instance n est pas obligatoire. Pour vos courriers, utilisez la Lettre en Recommandé avec Accusé de Réception (LRAR). Elle constitue la preuve de vos démarches. 1
Quels sont les critères de décence? Si votre logement ne remplit pas les critères suivants (décret du 30 janvier 2002), il n est pas décent. NB : Les tribunaux rappellent régulièrement que «le fait que le locataire ait accepté les locaux en l état ne décharge pas le propriétaire de son obligation de délivrance d un logement décent». 1) LES CONDITIONS LIÉES À LA SÉCURITÉ PHYSIQUE ET LA SANTÉ Les critères Le gros œuvre du logement et de ses accès ainsi que les menuiseries extérieures doivent être solides et étanches (article 2-1 du décret). «Les dispositifs de retenue des personnes» doivent être «dans un état conforme à leur usage» (art. 2-2). Les «matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement» ne doivent pas présenter de «risque manifeste pour la santé et la sécurité physique» (art. 2-3). «Les réseaux et branchements d électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d eau chaude sont conformes aux normes de sécurité [ ]» (art. 2-4). «Les dispositifs d ouverture et de ventilation des logements» doivent permettre «un renouvellement de l air adapté aux besoins d une occupation normale du logement» (art. 2-5). «Les pièces principales bénéficient d un éclairement naturel suffisant et d un ouvrant donnant à l air libre ou sur un volume vitré donnant à l air libre» (art. 2-6). Quelques exemples Infiltrations d eau et d air (toit non étanche ). Gardes corps absents ou non conformes (moins de 90 cm entre le sol et la fin du garde corps). Rampe d escalier absente ou en très mauvais état. Peintures écaillées avec suspicion de peinture au plomb (immeuble d avant 1949). Canalisations très détériorées. Prises électriques arrachées, fils apparents Mauvais raccordement des tuyaux d évacuation. Ventilation (grilles d aération ou VMC) absente ou insuffisante. Absence de fenêtres dans les pièces principales (séjour, chambres). 2) LES CONDITIONS DE SURFACE ET DE VOLUME MINIMUM Le logement doit avoir au moins une pièce de 9m² minimum (longueur x largeur au sol) avec une hauteur sous plafond d au moins 2,20m. 2
3) LES ÉLÉMENTS D ÉQUIPEMENT ET DE CONFORT DONT LE LOGEMENT DOIT ÊTRE POURVU : Les critères «Une installation permettant un chauffage normal, [ ]» (article 3-1). «Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l utilisation normale [ ]» (art. 3-2). Quelques exemples Chauffage absent ou insuffisant. Absence d eau potable. «Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes [ ] munies de siphons»(art. 3-3); «Une cuisine ou un coin cuisine» équipé d un évier alimenté en eau chaude et froide et qui peut «recevoir un appareil de cuisson [ ]»(art. 3-4). «Une installation sanitaire intérieure au logement» : un W.C. «séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas», et un équipement de toilette (baignoire ou douche) alimenté en eau chaude et froide [ ]» (art. 3-5). Sauf logement d une pièce: le W.C. doit être dans le bâtiment et facilement accessible. Remontées d odeur importantes et fréquentes. Absence d alimentation (prise ) permettant de brancher un appareil de cuisson. Absence d eau chaude. W.C. communiquant directement avec la cuisine ou la pièce où sont pris les repas. Absence de salle de bain. «Un réseau électrique permettant l éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne» (art.3-6). Si votre logement : est concerné par plusieurs critères de non décence et si ces manquements aux critères de décence constituent des atteintes importantes à la santé et/ou à la sécurité physique Votre logement est peut-être indigne. Dans ce cas, il s agit d une action des pouvoirs publics. Contactez le secrétariat du Pôle Départemental de Lutte contre l Habitat Indigne (situé à l ADIL). Si vous avez des questions ou des doutes concernant ces critères ou l état de votre logement, n hésitez pas à contacter l ADIL. 3
Pour vous accompagner dans vos démarches 1) LES ORGANISMES Des associations de défense des consommateurs (ou des familles) : UFC Que Choisir, UDAF 63... Des associations de lutte contre les exclusions : Secours Populaire, ANEF... 2) 2) LES DISPOSITIFS Des consultations juridiques gratuites (assurées par des avocats, huissiers, notaires, ) CONSEIL DÉPARTEMENTAL DE L ACCÈS AU DROIT Tribunal de Grande Instance Tel : 04 73 31 77 00 cdad-puy-de-dome@justice.fr Site internet : www.cdad63.com une consultation gratuite par dossier. (le dossier ne doit pas avoir déjà été étudié par un professionnel du droit) lors de permanences dans les communes, sans rendez-vous. Renseignements: auprès de votre mairie, du CDAD ou de l ADIL. Une consultation juridique au cabinet de l avocat prise en charge par le CDAD. Sous conditions de ressources. Renseignez-vous auprès du CDAD ou de l Ordre des avocats le plus proche de chez vous. Il faut ne pas avoir consulté d avocat pour la même demande. Retirez un bon de consultation à l Ordre des avocats de Clermont-Ferrand (ou sur le site internet de l Ordre ) ou de Riom. ORDRE DES AVOCATS Clermont-Ferrand Palais de Justice Tel : 04 73 37 62 21 mail : accueil.clermontfd@avocat-conseil.fr Site : www.barreauclermont.avocat.fr Riom Palais de Justice Tel : 04 73 38 00 66 mail : contact@avocats-riom.com BUREAU D AIDE JURIDICTIONNELLE Tribunal de Grande Instance 16, place de l Etoile 63033 CLERMONT- FERRAND Cedex 01 Tel : 04 73 31 77 00 L aide juridictionnelle de l Etat Elle prend la forme d une participation aux frais de justice : - Frais d auxiliaire de justice (avocats, huissiers ) : prise en charge de la totalité ou d une partie de ces frais (aide partielle : de 85 % à 15 %). - Autres frais relatifs aux procédures (frais d expertise ) : prise en charge totale même si vous bénéficiez de l aide partielle. Sous condition de ressources : Vos revenus (ou ceux de votre foyer) doivent être inférieurs à un certain plafond. => La prise en charge sera totale ou partielle en fonction de vos revenus. Constituez votre dossier sur le formulaire cerfa n 12467*01 ( à retirer au greffe du Tribunal d Instance ou sur www.vosdroits.service-public.fr) et déposez-le au Bureau d Aide Juridictionnelle. L aide juridictionnelle ne prend pas en charge les frais engagés avant d avoir fait la demande. Renseignez-vous au Bureau d Aide Juridictionnelle pour constituer au plus vite votre dossier. 4
Logement non décent : que faire? 1 DEMANDEZ LA MISE EN CONFORMITÉ Vous pouvez contacter votre propriétaire ou agence immobilière : Signaler les manquements aux critères de décence et demander les travaux nécessaires Cette étape n est pas obligatoire Accord du propriétaire Absence de réponse ou refus Demandez la mise en conformité au propriétaire par LRAR valant mise en demeure (modèle page 6) Contenu: Listez les manquements aux normes de décence Demandez de faire les travaux nécessaires Indiquez un délai raisonnable de réalisation des travaux Informez, qu en cas de refus ou d absence de réponse, vous saisirez la Commission Départementale de Conciliation ou le Tribunal d Instance Vous pouvez demander la mise en conformité à tout moment et sans conséquences sur le bail Accord du propriétaire Absence de réponse ou refus Si votre propriétaire accepte, demandez lui de vous confirmer par écrit : Les travaux qu il va réaliser. La durée et la date d achèvement des travaux. Saisissez la Commission Départementale de Conciliation (CDC) : Dans les 2 mois suivant la réception de cette lettre de mise en demeure. Saisir la CDC n est pas obligatoire, voir page 7 et/ou Saisissez le juge du Tribunal d Instance À tout moment. Voir page 8 Conséquences sur l allocation logement Être assisté d un avocat n est pas obligatoire Principe : l allocation logement n est due qu aux occupants d un logement décent. Lorsque la CAF (ou MSA) a connaissance de la non décence du logement, le versement de l allocation logement est en principe suspendu. Pour que le versement de l allocation logement soit maintenu : vous avez 6 mois pour fournir à la CAF (ou MSA) la preuve que vous avez engagé des démarches pour demander la mise en conformité de votre logement (une copie de votre lettre adressée au propriétaire suffit). Les allocations logement versées ne seront pas reprises. Si votre propriétaire perçoit l allocation logement (vous ne lui payez que la différence : c est le tiers payant), la CAF (ou MSA) vous versera directement votre allocation logement. Vous devrez alors payer à votre propriétaire le loyer en totalité. 5
Modèle de lettre (mise en demeure de faire les travaux) : NB : Si vous avez loué votre logement via une agence immobilière, adressez votre LRAR de demande de mise en conformité à votre agence. Elle se chargera de la transmettre à votre propriétaire. 1 Coordonnées du locataire Coordonnées du propriétaire/ de l Agence Date Objet : LRAR de demande de mise en conformité aux normes de décence. Madame, Monsieur, Locataire du logement situé au. (adresse complète) que vous me louez en vertu du bail signé le. (ou «en vertu d une location verbale consentie le» ), je vous informe que ce logement ne satisfait pas aux normes de décence exigées par la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 et définies par le décret n 2002-120 du 30 janvier 2002. Aux termes de l article 6 de la loi du 6 juillet 1989, vous êtes tenus de me délivrer un logement décent. Or, comme je vous invite à venir le constater : (lister les désordres constatés et leur éventuelle incidence sur la santé) - - C est pourquoi je vous demande de bien vouloir entreprendre les travaux nécessaires à la mise en conformité de ce logement aux normes de décence. Dans le souci d un règlement amiable de ces désordres, je vous demande de bien vouloir me confirmer par écrit que vous allez réaliser les travaux nécessaires. Vous voudrez bien me préciser également la date de début et de fin de ces travaux. Ceux-ci doivent impérativement être terminés au plus tard le (le délai doit être assez important en fonction des travaux à réaliser, contactez l ADIL pour vous faire conseiller). Veuillez considérer la présente comme valant mise en demeure. A défaut d une réponse favorable de votre part dans les jours, je me verrai dans l obligation de saisir soit la Commission Départemental de Conciliation soit le Tribunal d Instance. Dans cette attente et souhaitant un règlement amiable, veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes sincères salutations. Nom et prénom, signature. Cette lettre n est qu un exemple qu il est nécessaire d adapter à votre cas. Vous pouvez contacter l ADIL pour vous y aider. 6
2 VOTRE PROPRIÉTAIRE NE RÉPOND PAS OU REFUSE, VOUS POUVEZ: SAISIR LA COMMISSION DÉPARTEMENTALE DE CONCILIATION La CDC est spécialisée dans les rapports locataires/propriétaires. Comment la saisir? Par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR) adressée à son secrétariat. La lettre doit: - indiquer vos nom, qualité (locataire), adresse et ceux de votre propriétaire ; - indiquer l objet du différend qui vous oppose ; - être accompagnée des documents suivants : * Une copie de votre bail. * Tout document pouvant servir à établir la non décence de votre logement : constat d huissier, photos, diagnostics et devis de professionnels * Les courriers échangés avec votre propriétaire (lettre de mise en demeure ). Déroulement de la procédure: Convocation : Le secrétariat vous adresse un courrier de convocation 15 jours avant la séance. La séance : SECRÉTARIAT DE LA COMMISSION DÉPARTEMENTALE DE CONCILIATION Direction Départementale de La Cohésion Sociale 60, avenue de l Union Soviétique 63058 CLERMONT- FERRAND Cedex 1 Tel : 04 73 14 76 00 * Les parties (vous et votre propriétaire) doivent être présentes sauf motif légitime (à justifier). Vous pouvez vous faire assister ou représenter. * La CDC entend et tente de concilier les parties. Elle ne juge pas l affaire et ne rend pas d avis sur la légalité des documents fournis. La CDC rend un avis qui sera remis en fin de séance ou adressé par courrier. Cet avis pourra être transmis au juge par une des parties si celle-ci le saisit. Vous pouvez vous faire assister ou représenter par une association : UFC Que Choisir Centre Associatif Jean Richepin, 21 avenue Jean Richepin 63000 Clermont-Ferrand. Tel : 04 73 98 67 90 Maison des Association, 20 rue du Palais 63500 Issoire Tel : 04 73 55 06 76 Confédération de la Consommation, du Logement et du Cadre de Vie (CLCV) 32 rue Gabriel Péri, 63000 Clermont-Ferrand Tel : 04 73 36 75 91, puy-de-dome@clcv.org Confédération Nationale du Logement (CNL 63) Centre associatif du Changil, 13 rue des Quatre Passeports, 63000 Clermont-Ferrand, Tel : 04 73 37 90 62, cnl63@cegetel.net Union Départementale des Associations Familiales (UDAF 63) 2 rue Bourzeix, 63000 Clermont-Ferrand Tel : 04 73 31 92 63 7
ET/OU SAISIR LE JUGE DU TRIBUNAL D INSTANCE NSTANCE (T.I.)? Vous devez saisir le Tribunal d Instance du lieu où se situe le logement. Le choix de la procédure dépend de votre demande : coût des travaux, réduction du loyer... Comment faire la demande? Coût Ce que vous pouvez demander Procédure classique Par acte d huissier de justice remis à la partie adverse et au greffe du T.I. celui de l acte d huissier. - mise en conformité - dommages et intérêts pour trouble de jouissance, de santé - réduction ou suspension du paiement des loyers ; - astreintes par jour de retard dans la réalisation des travaux ; - suspension de la durée du bail. Par demande en injonction de faire Par formulaire cerfa n 11723*05 à déposer ou envoyer au greffe du TI (en LRAR). Par Déclaration au greffe du Tribunal d Instance (Déclaration simplifiée) Par formulaire cerfa n 11764*03 à déposer ou envoyer au greffe du TI (en LRAR). Gratuit (formulaire cerfa disponible auprès du greffe du T.I. ou sur le site de l administration française : wwwvosdroits.service-public.fr). - décision ordonnant au propriétaire d effectuer les travaux. Uniquement pour les litiges simples, justifiés, chiffrés (inférieurs à 10000 ) et qui ne laissent pas de place au doute. Sinon rejet. - dommages et intérêts en cas de non réalisation des travaux suite à l ordonnance du juge. - idem procédure classique. 2 Uniquement pour les litiges chiffrés à moins de 4000. Justificatifs à fournir - copie du bail ; - courriers échangés avec votre propriétaire ; - avis de la CDC si elle a été saisie ; - tout document qui peut démontrer la non décence du logement (photos, rapport d expert, constat d huissier, rapport du service d hygiène communal ) ; - tout document servant à chiffrer la demande (devis d artisans, factures ). Une procédure d urgence existe : Elle consiste à saisir le juge en référé par huissier de justice. Le locataire peut se faire assister ou représenter en justice par une association. Il peut donner mandat d agir en justice en son nom et pour son compte à une association (art. 24-1 de la loi du 6 juillet 1989). Tous les renseignements contenus dans cette fiche sont donnés à titre indicatif et ne préjugent en rien de la décision du tribunal compétent. ADIL 63 / Espace INFO ENERGIE grand public 129, avenue de la République 63100 CLERMONT-FERRAND Tel : 04 73 42 30 75, e-mail : contact@adil63.org 8