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OBSERVATOIRE DEPARTEMENTAL DE L HABITAT Observatoire Local des Loyers du Bas Rhin Résultats 2015 Périmètre Eurométropole de Strasbourg + Achenheim 1 Propos introductifs : Contexte, démarche, périmètre Engagée depuis de nombreuses années da les questio d observation des loyers du parc privé, l Agence de développement et d urbanisme de Strasbourg (ADEUS) a été désignée par l eemble de ses partenaires pour mener à bien la démarche d expérimentation de mise en place d un Observatoire Local des Loyers (OLL), portée par le Ministère du Logement et animée par l Agence nationale pour l information sur le logement (ANIL) et l Observatoire des loyers de l agglomération parisiennee (OLAP). Ce nouveau dispositif, qui remplace l Enquêtee Loyers tellee qu elle préexistait, s icrit da un réseau national et a pour objectif d améliorer la connaissance du parc locatif privé grâce à des informatio complètes et homogènes sur l eemble du territoire national. Aii, fin 2012, le territoire du Bas Rhin a été retenu parmi les 1 territoires pilotes. En 2015, le périmètre d observation portee sur l Eurométropole de Strasbourg et Achenheim. Ce dernierr a vocation, à terme, à s élargir s à l eemble du Bas Rhin. Méthodologie Sur quoi porte l observatoire? L observatoire local des loyers collecte des données portant sur les logements du parc locatif privé. Les données collectées par l observatoire visent à éclairer la connaissance des loyers (hors charges, niveaux et à terme évolution) toutt en étant lee plus représentatif possible de tous les segments du parc locatif privé, que ce soit en termess : - de caractéristiques de logements : o type de logementt : individuel ou collectif o nombre de pièces, o époque de cotruction, o etc. - de localisation, - d ancienneté d emménagement du locataire, - de type de location (logement loué vide ou meublé), 1 Par soucis de simplification, nous l Eurométropole de Strasbourg parlero da ce document d un périmètre d observation portant sur 3
- de mode de gestion : o logement en gestion déléguée (gestion locative assurée parr un professionnel : agences immobilières, administrateurs de bie, personnes morales, etc.), o logement en gestion directe (gestion locative assurée directement par le propriétaire). Comment les informatio sont-elles collectées? Plusieurs modes de collecte sont utilisés. Da le cas de logements en gestion déléguée, le trafert de fichier des professionnels est privilégié. Les logements en gestion directe font eux l objet d une enquête classique, le plus souvent téléphonique, auprès des propriétaires ou le cas échéant auprès du locataire. Quel travail de coolidation de la base collectée? Après la phase de collecte, puis de d premier contrôle de l intégrité Préparation collecte et de la cohérence de ces données effectué par l OLL, l observatoire les tramet au centre national de traitement, Collecte Collecte dont la gestion est assurée en 2015 par l Observatoire des Loyers gestion gestion déléguée directe de l Agglomération Parisienne (OLAP). L OLAP garantit, dès lors, la sécurité, la confidentialité et e la qualitéé du traitement des informatio, selon des règles strictes validées par un comité Coolidation, scientifique indépendant. enrichissement des données Contrôle des données et dépôt sur la plateforme Contrôle des données et pondérationn de la base (OLAP) Interaction avec ADEUS Les traitements effectués sur l échantillon de collecte ont pour objectif de compléter les contrôles dee cohérencee et de complétude des données, de les enrichir, le cas échéant, en faisant appel à d autres sources,, de procéder à l élimination des doublos et au redressement de d l échantillon par calage sur la structuree du parc. En retour, le centre de traitement met à disposition de l observatoire les données aii redressées et enrichiess en vue de leur traitement, de leur exploitation et de leur diffusion locale. Base pondérée Application des règles statistiques Expertise spatiale Traitements statistiques Résultats Pour garantir la justesse et la précision des résultats, le nombre d enquêtes nécessaires pour effectuer dess traitements sur la base de données pondérée (avec redressement) et donc obtenir des résultats doit être supérieur à un minimum fixé par le centre de traitement, en fonction notamment de la dispersion des loyers. C est ce qui peut expliquer l absence de certai résultats, car les effectifs obtenus via la collecte ne permettent pas toujours d être totalement représentatif duu parc existant. Seuls les résultats établis à partir d au mois 50 enquêtes sont présentés da ce document. La méthodologie de collecte, les règles statistiques de traitement des données, et les règles d utilisation et de diffusionn des résultats sont encadrées par lee comité scientifique et partagée par l eemble des observatoireo es du réseau. 4
Structure de la collecte effective En 2015, directe. 703 logements ont été collectés, dont 634 en gestion déléguée et 1 06 en gestion Répartition de la collecte selon le zonage Zones z1 z2 z3 z4 z5 Références collectées 4 641 1 51 1 2 1 75 574 Répartition de la collecte selon l époque de cotruction Époque de cotruction avant 146 entre 146 et 170 entre 171 et 10 après 10 Références collectées 2 00 1 2 72 2 24 Répartition de la collecte selon l ancienneté d emménagement Ancienneté Références d emménagement collectéess avant 2005 ( a et +) 2 021 en 2005-200 (6- a) 1 41 200-2011(3-6 a) 2 001 2012-2013 (1-3 a) 2 31 en 2014 (moi d'1 an) 1 71 Répartitionn de la collecte selon le type de logement Type de logement Référencess collectées collectif 601 individuel 2 Répartitionn de la collecte selon le nombre de pièces Nombree de pièces 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces et + Référencess collectées 1 3 3 311 2 762 1 637 Répartitionn de la collecte selon le type de location Type dee location Référencess collectées vides 545 meubléss 15 Cette collecte d informatio 2 a fait l objet d un traitement par l OLAP : élimination des doublo et application d un coefficient de pondération. Aussi, les résultats qui suivent portent sur la base de données retravaillée par l OLAP, cotituée c dee 53 logements locatifs privés loués vides 3 (sur 76 167 existants, soit un taux de sondage da le parc locatif privé loué vide de 12,5%), dont 1 042 en gestion directe et 47 en gestion déléguée. Le nombre de références traitées sera systématiquement mis en évidence pour chaque variable d analyse. 2 Cf. Annexe : Questionnaire 3 Le traitement des données porte uniquement sur les logements loués vides, l iuffisance de références r collectées pour les meublés ne permettant pas unee précision suffisante des résultats. 5
1) Présentation du périmètre observé Un périmètre lié au contexte législatif Le périmètre d observation des loyers répond, da un premier temps, au contexte législatif. En effet, le décret relatif à loi ALUR définit les périmètres des territoires en zone tendue qui devront être dotés d un OLL. qui répond au principe de réalité territorialee Affiné avec les partenaires locaux, le périmètre et son découpage prennent p enn compte une réalité territorialee et fait ses au regard des dynamiques à l œuvre. Les zoness définies s appuient au préalable sur un découpage infra communall (IRIS) utiliséé da le cadre de l enquête loyers. tout en respectant les besoi de représentativité statistique Le périmètre retenu doit également répondree à un objectif de représentativité statistique et détenir un volume de logements locatifs privés assez important pour permettre la cohérence et la justesse des résultats. En prenant en coidération ces critères, le périmètre d observation est, enn 2015, composé de l Eurométropole de Strasbourg (EMS) et de laa commune d Achenheim m, découpé en 5 zones : - La zone 1 (hyper centre) et 2 (Robertsau, Neudorf) correspondent aux quartiers centraux de Strasbourg. Ils comptent, en outre,, une forte présence dee petits logements (notamment étudiants). Le bâti ancien a connu des vagues successivess de réhabilitation et est, da l eemble, très attractif pour les locataires. Les zones 1 ett 2 bénéficient d une image très valorisée et présentent, par coéquent, les loyers les plus élevés de l Eurométropole. - La zone 3 (Strasbourg quartiers Ouest, Neuhof, Port du Rhin) englobe les grands quartiers d habitat social. Le parc locatif privé se situe da un contexte de grandee proximité du locatif social. De ce fait, elle compte les loyers privés parmi les moi élevés de Eurométropole strasbourgeoise. - Hétérogène, la zone 4 représente less communes urbaines dee l Eurométropole de Strasbourg (Schilitigheim, Bischheim, Hoenheim) positionnées sur unn tissu au passé industriel et caractérisées par l'importance de l accession sociale à la propriété. p Cette zone comprend également les communes urbaines d Illkirch-Graffetaden, Lingolsheim, Ostwald et Eckbolsheim. Leur parc de logements est relativement hétérogène, avec un héritage important de logements ancie de type t pavillonnaire et un développement parfois très rapide du locatif privé sur ces vingt dernières années. - La zone 5 englobe l'eemble des petites communes de l Eurométropole strasbourgeoise, aii qu Achenheim. Elle compte un parcc relativement homogène cotituéé principalement de maiso individuelles occupées, souvent, par leurs propriétaires. Le locatif privé s'y est développé tardivement sous des formes assez homogènes, avec a la particularité de compter, proportionnellement, beaucoup de grands logements (les petits p ménages y sont donc peu présents). 6
Représentation cartographique du périmètre OLL 2015 (5 zones) z : Eurométropole de Strasbourg (2 communes) c + Achenheim Zone 1 Zone 2 : hypercentree : Robsertsau/ /Neudorf Zone 3 : Strasbourg quartiers Ouest, Neuhof, Port du Rhin Zone 4 : Illkirch-Graffetaden, Eckbolsheim, Lingolsheim, Ostwald, Bischeim, Hoenheim, Schiltigheim Zone 5 : Blaesheim, Eckwersheim, Entzheim, Eschau, Fegersheim, Geipolsheim, Holtzheim, La Wantzenau, Lampertheim, Lipsheim, Mittelhausbergen, Mundolsheim, Niederhausbergen, Oberhausbergen, Oberschaeffolsheim, Plobsheim, Reichstett, Souffelweyersheim, Vendenheim, Wolfisheim + Achenheim Le parc locatif privé das le périmètre observé Le parc locatif privé en 2012 Nombre de Zones géographiques logements locatifs privés Strasbourg (Zones 1,2,3) Quartiers centraux (Zone 1) 32 273 Robertsau, Neudorf (Zone 2) 16 52 Quartiers Ouest, Neuhof, Port du Rhin 13 564 (Zone 3) Communes urbaines (Zone 4) Illkirch-Graffetaden, Eckbolsheim, Lingolsheim, Ostwald, Bischeim, Hoenheim, 17 04 Schiltigheim Petites communes (Zone 5) Blaesheim, Eckwersheim, Entzheim, Eschau, Fegersheim,, Geipolsheim, Holtzheim, La Wantzenau, Lampertheim, Lipsheim, Mittelhausbergen, Mundolsheim, 6 0 Niederhausbergen, Oberhausbergen, Oberschaeffolsheim, Plobsheim, Reichstett, Souffelweyersheim, Vendenheim, Wolfisheim, Achenheim Total périmètre OLL 2015 6 267 Source : INSEE RP 20122 Part par rapport à l eemble des logements locatifs privés du périmètre OLL 2015 37 % 1 % 16 % 20 % % 0 % Part de logements locatifs privés de type maison 1 % 3 % 4 % 7 % Part P de logements locatifs privés loués meublés 1 % 12 % 6 % % 20 % 3 % 4 % 12 % 7
Répartition du parc locatif privé selon la taille des logements en 2012 35000 Répartition du parc locatif privé selon la taille des logements 30000 25000 20000 15000 000 5 piècess et plus 4 piècess 3 piècess 2 piècess 1 pièce 5000 0 Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Zone 5 Source : INSEE RP 20122 Répartition du parc locatif privé selon la période de cotruction en 2014 60000 Répartition du parc locatif privé selon la période de cotructionn 50000 40000 30000 20000 après 1 10-1 14-1 avant 14 000 0 Strasbourg (zones 1,2,3) Zone 4 Zone 5 (sa Achenheim) Source : MEDDE Filocom d après DGI (2014)
2) Les loyers du parc locatif privé au 01/ /01/2015 4 Loyers moye et média da l Eurométropole de Strasbourg Loyer moyen meuel ( ) Loyer médian Nb d'observatio Source : OLL67 Eemble,2 66,2 612,7 11,5 53 Maiso 7, 22 6,77 0 6 6 22 Appartements,3 64,2 602, 11,6 437 La dispersion des loyers : comment l appréhender? Pour comprendre la dispersion des loyers et interpréter des graphiques de dispersion, il s agitt da un premier temps de regarder la valeur centrale,, à savoir la médiane. Aii, 50% dess loyers se situent en dessous de la valeur médiane, et 50% des loyers se situentt au-dessus de d la valeur médiane. En d autres termes : la moitié des loyers est supérieure à la médiane, l autre moitié est inférieure. De plus, la moitié des loyers se situe entre le quartile 1 et le quartile 3 (la zone rose au centre du graphique). Plus les zoness colorées sont étendues, plus la dispersion dess loyers est grande. Plus les zones d extrémité é (décile 1 et décile ) sont éloignées, plus la dispersion des loyers est importante da les valeurs extrêmess (hautes ou basses). Une dispersion importante des loyers est révélatrice d une d grande diversité des caractéristiques des logements, qui vont, de fait, influencer les niveaux de prix : le nombre de pièces, l ancienneté d occupation, l époque de cotruction, le type des logements, le modee de gestion, sa oublier un des déterminants principal : la localisation. 4 Collecte au premier semestre 2015
Un loyer médian de,7 /m² 16 14 12 6 Loyer en /m² 14.1 11.55.7.2.2 6. La valeur médiane des loyers pour l eemble du périmètre d observatiod n est de,7 /m². La moitié d entre eux est comprise entre,2 /m² er (1 quartile) et e 11,5 /m² (), un quart des loyers est inférieur à,2 / /m² et un quart est supérieur à 11,5 /m². Une hétérogénéité plus marquée des loyers élevés. Nombre d observatio Loyer moyen meuel ( ) 53 66 612 Note de lecture : La moitié des loyers est supérieuree à,7 /m² 25 % des loyers sont supérieurs à 11,5 /m² % des loyers sont supérieurs à 14,1 /m² La moitié des loyers est inférieure à,7 /m² 25 % des loyers sont inférieurs à,2 /m² % des loyers sont inférieurs à 6, /m² Le loyer moyen est de,2 /m² et est légèrement en-deçà du loyer médian, ce qui montre qu en volume, il y a plus de loyers bas que de loyers hauts. Pour autant, la médiane ett la moyenne restent proches, ce qui démontre que l échantillon estt homogène (cohérence de la base). Le loyer médian varie selon plusieurs facteurs. Les résultats présentés da les pages suivantes l illustrent.
L ÉPOQUE DE CONSTRUCTION Un niveau de loyer plus élevé da les cotructio récentes 16 14 12 6.7 Loyers en /m² selon l'époque de cotruction 13.3 avant 146.6. 7.7 6.5. 6 13..7.6 7.5 6.4 entre 146 et 170.6 entre e 171 et 10 15.0 14.11 12.4 12..1.2.4.6.4.4.4 7.2 après 10 Structure de la basee de données pondérée : une majorité de logements édifiés entre 171 et 10. ème décile médiane 1 er quartile moyenne 1 er décile Une plus grande hétérogénéité des loyers élevés. Une dispersion plus importante des loyers des logements édifiés entre 171 et 10. Nombre d observatio Loyer moyen meuel ( ) Avant 146 1 51 75 647 Entre 146 et 10 1 41 70 Entre 171 et 10 2 3 56 Après 10 2 0 61 607 540 6346 LE TYPE DE LOGEMENTS Un niveau de loyer plus élevé au m² da le collectif Loyer en /m² selon le type de logement Structure de la base de données pondéréee : très peu d individuel. 14 12 6 4.6.6..6 7. 6.7 5..2 individuel ème décile 14.3 11.6.3..2 6. collectiff moyennee 1% Répartition par type % appartements maiso médiane 1 er quartilee 1 er décile Une plus grande hétérogénéité des loyers les moi élevés pour les maiso. A l inverse, une plus grande hétérogénéité des loyers les plus élevés é pour les appartements. Nombre d observatio Loyer moyen meuel ( ) Individuel 2 2 Collectif 437 65 602 11
LE NOMBRE DE PIÈCE(S) Un niveau de loyer plus élevé pour les logements d une pièce 25 20 15 5 13. Loyer en / /m² selon le nombre n de pièces 1 pièce 1.4 16.3 14.0 13.5 11.7 12.1.4..5.6.4.3 ème décile médiane 2 pièces 1 er quartile 11.0.00.4...3 7..1.2 6.6 7.0 5. 3 pièces 4 pièces et + moyenne 1 er décile Structure de la base de données pondérée : une majorité de 2 pièces. Répartition R parr nombre de pièces 17% 20% 2% 34% 1 piècep 2 pièces 3 piècesp 4 pièces et + Une plus forte hétérogénéité des loyers da les T1. Nombre d observatios Loyer moyen meuel ( ) 1 pièce 1 02 27 377 2 pièces 3256 4 513 3 pièces 2752 73 637 4 pièces et + 1 62 5 50 L ANCIENNETÉ D EMMÉNAGEMENT Un niveau de loyer plus élevé à la relocation (locataires depuis mois d un an) 15 13 11 7 5 Loyer en / /m² selon l'ancienneté d'emménagement 14. 14.4 14.01 13.6 12.3 11.7 11.3 11.3 11.6..2.6.0.4..7.5.1.66..3 7.6 7.5.0 7.07 7.6.0 6. 6.6 5.3 moi d'un 1-3 a 3-6 a 6- a a et + an Structuree de la base de données pondérée : une majorité de locataires emménagés depuis 1 à 3 a Répartition par anciennetéé d'occupation 21% 1% 15% 24% 21% ème décile médiane 1 er quartile moyennee 1 er décile moi m d'un an 3-6 a 0 a et + 1-3 a 6- a Une hétérogénéité plus grande des prix pratiqués pour les nouveauxx locataires. Des niveaux de prix plus hétérogènes pour les logements les plus chers. Nombre d observatios Loyer moyen meuel ( ) Moi d un an 1 72 62 615 1-3 a 234 64 61 3-6 a 1700 677 6277 6-0 a 1 411 66 604 a et + 2 017 76 53 12
LE MODE DE GESTION Des niveaux de loyers plus élevéss pour les logements en gestion déléguée 16 14 12 6 Loyer en /m² selon le mode dee gestion.0 déléguée 15.2 12.7.5. 7.6 12.4.6.7.0 7. 6.5 directe Structure de la base de données pondérée : forte représentation des logements en gestionn déléguée. ème décile médiane moyenne 1 er quartile 1 er décile Des loyers plus élevés et plus dispersés en gestion déléguée. Plus élevé en gestion déléguée, le loyer médian dépend ici fortement de la structure de la collecte. En effet, les agences immobilières détiennent, en règle générale, des bie spécifiques, à savoir de plus petits logements, souvent des appartements, localisés da les zones les plus chères (hyper centree notamment). Aii, laa structure du parc en gestion déléguée se différencie du parc en gestion directe, impactant aii le niveau des loyers. Gestion déléguée Nombre d observatios 47 60 Loyer moyen meuel ( ) 5 Gestion directe 1 042 72 622 LA LOCALISATION Un même niveau de loyer représente une diversité de situatio Un loyer identique ou quasi identique peut correspondre, selon sa localisation, caractéristiques différentes, comme le montree le tableau suivant : à des logements aux Type de cotruction Appartement Maison Appartement Appartement Appartement Zone 4 4 1 2 3 Nombre de pièces du logement 2 pièces 4 pièces 3 pièces 2 pièces 4 pièces Période de cotruction après 10 entre 146 et 170 entre 171 et 10 entre 171 et 10 après 10 Surface habitable (m²) 50 0 65 50 60 Loyer médian Source : OLL67 13
Des loyers plus élevés en hypercentre Zones z1 z2 z3 z4 z5 Nb d observatio 4 5222 1 571 1 03 1 77 574 Surfaces moyennes (m²) 66 63 67 66 77 Loyers moye meuels ( ) 645 5 565 576 67 Loyers média,5, Loyers média en /m² par zone Répartition par zones z1 z2 z3 6% 1% 11% z4 47% z5 17% % Plus on s éloignee de l hyper centre, moi les niveaux de loyers sont élevés. Une plus grandee hétérogénéité des prix pratiqués en hyper centre (zone 1). La nature du parc da l hyper centre est hétérogène et regroupe des bie spécifiques (logements étudiants, logements de standing, etc.) 1 16 16.3 14 12 6. z1 13.3.5.6.6 7.5 z2 13. 11.7.0.4.4 7.2 z3 11..4..7 7.6 6.2 12.4.6.1. 6.6 z44 6,5 z5 11..5.1.0 6. ème décile médiane 1 er quartile moyenne 1 er décile 14
LE NIVEAU DES LOYERS DU PARC LOCATIF PRIVÉ DANS LES DIFFERENTES ZONES, PAR TYPOLOGIE D APPARTEMENTS Au regard de la structure de la collecte et afinn d analyser de façon plus précise le niveau des loyers par zone, les traitements suivants porteront uniquement sur les appartements,, plus nombreux et davantage représentatifs du parc locatif privé existant. De plus, certai croisements rendent impossible la diffusion des résultats pour les maiso 5. Loyers média en /m² des appartements de 1 pièce da l Eurométropole de Strasbourg NS Un loyer pluss élevé da l ypercentree pour les 1 pièce. Une forte dispersion d des loyers pour les 1 pièce : 4 /m² de différence entre la zone la plus chère et la zone la moi chère. NS Zones z1 z z2 z z3 z z4 z z5 z Nb d observatio 1 205 25 142 265 NS Une plus grande hétérogénéité dess niveaux de loyers en zone 1 pour less 1 pièce 24 22 20 21.4 1 16 14 12 15.3 z1 1.1 15.6 13.5 11.5 13.0 z2 17.6 14. 13.5 11.55.1 15.2 13.1 12.5 11.4 11.6.3..6 z3 z4 16.2 14.6 12.7.7.5 z5 ème décile moyenne médiane 1 er quartile 1 er e décile 5 (cf. tableau annexe) 15
Loyers média en /m² des appartements de 2 pièces da l Eurométropole de Strasbourg Une faible dispersion des loyers pour les 2 pièces : 1 /m² de différence entre la zone la plus chère c et la zone la moi chère. Zones z1 z2 z3 z4 z5 Nb d observatio 1 555 53 36 55 147 Une plus grande hétérogénéité des niveaux de loyers en zone 1 pour les 2 pièces. 15 14 14.6 13 12 11 11.2 13.0 11.2..6 13.1 12.11.6..7.5 12.3 11.2.0.2.1.22.0 12.3 11.3.2.1.0.3 12. 12.1.4.1.3 7 z1 z2 z3 z4 z5 ème décile moyenne médiane 1 err quartile 1 er e décile Lecture : Pour les appartements de 2 piècess da la zone 1 (Strasbourg, hyper centre) : - Le loyer moyen est de 11,2 /m² - Le loyer médian est de 11,2 /m² - 1 appartement sur a un loyer inférieur à /m² - 1 appartement sur 4 a un loyer inférieur à, /m² - 1 appartement sur 4 a un loyer supérieur à 13 /m² - 1 appartement sur a un loyer supérieur à 14,6 /m² 16
Loyers média en /m² des appartements de 3 pièces da l Eurométropole de Strasbourg Une faible dispersionn des loyers pour les 3 pièces : moi d 1 /m² de différence entre la zone la plus chère et la zone la moi chère. Zones z1 z2 z3 z4 z5 Nb d observatio 1 002 463 3 643 244 Une plus grande hétérogénéité des niveaux dee loyers enn zone 2 pour les 3 pièces. 13 12 11 7 6 11..5.3.4.3 7.2 11.7. 3.. 7. 6.7.2.3.6..5 7.3 6..0.4.7..5 7.3 6.3.2 11.0.4.3.2 7.2 5 z1 z2 z3 z4 z5 ème décile moyenne médiane 1 er quartile 1 er e décile 17
Loyers média en /m² des appartements de 4 pièces et + da l Eurométropole dee Strasbourg Une faible dispersion des loyers pour les 4 pièces et + : 1 /m² dee différence entre la zone la plus chère et la zone la moi chère. Un niveau de loyer plus élevé en zone 2 pour les 4 pièces et + Zones z1 z2 z3 z4 z5 Nb d observatio 74 243 157 27 120 Des loyers plus hétérogènes en zone 1 et 2 pour les 4 pièces et + 12 11.7 11.2 7.6.4.4 7.5..5.6 7.3.0.7 7.6 7..6 6.7 7.6.0.6 7.7 6.7.3.7.0.3 7.6 7.0 6 5 z1 5. z2 5.4 z3 6..0 z4 5. z5 ème décile moyenne médiane 1 er quartile 1 er e décile 1
PROPOS CONCLUSIFSS Sur l eemble de l Eurométropole strasbourgeoise, le loyer médian (hors charges) est de. 7 le m² en 2015. Ce prix médian cache toutefois plusieurs réalités, et les différents niveaux de loyers du marché locatif privé cotatés sur la base des travaux de l OLL, peuvent coidérablement varier au regard des facteurs qui les déterminent : - On peut citer en premier lieu les caractéristiques propres du logement : aii plus un logement est petit, plus le loyer moyen en /m² est élevé et plus p les prix sont hétérogènes par exemple. Les logements locatifs récents présenten des niveaux de loyer au m² plus élevés par rapport aux logements plus ancie. - D autres facteurs viennent aussi influer le niveau de loyer : il en e va du mode de gestion où l on cotate un niveau de loyer plus élevé et des loyers davantage disperséss pour les logements en gestion délégués (bien souvent dess bie spécifiques qui explique ces cotats par ex. des petits appartements, localisés da les zones les plus chères) ou de la situation locative, c est-à-dire selon l ancienneté d occupation du locataire, avec un niveau de loyer plus élevéé et une hétérogénéitéé plus grande des prix pratiqués pour les locataires ayant emménagés récemment (2 d écart pour le loyerr médian entre le logement d un locataire l qui a emménagé da l année et le logement d un locataire en place depuis plus de 1 a). - Enfin, la localisation du bien loué joue également un rôle primordial p da la définition des niveaux de loyers du parcc locatif privé, avec une concentration des bies les plus chers au m² da l hypercentre strasbourgeois (loyer médian de,5 / /m² da les quartiers les plus centraux). A l inverse, less petites communes de l Eurométropole strasbourgeoise, proposant des bie à louer moi chers au m² mais avec des surfaces importantes,, le loyer global (hors charges) dont le locataire devra s acquitter reste lui aussi important : 67 de loyer meuel médian da les petites communes dee l Eurométropole pour 77m² 7 en moyenne. Ces déterminants conditionnent fortement f les variatio des loyers. Et force estt de cotater que le cumul de certai de ces facteurss génère dess prix importants. Aii, un logement de petite taille des quartiers centraux de Strasbourg coûtera presque le double au m² qu un grandd logement da les communes les plus éloignées de l hypercentre de l Eurométropole strasbourgeoise. Et cela peut vite devenir source de teion et/ou de difficultés d accès pour certai ménages, notamment les jeunes en décohabitation et les personnes vivant seules pour ne citer que cet exemple. Eléments complémentaires Pour l heure, l OLL ne nous permet pas encore de disposer d éléments d évolution d des loyers privés sur le territoiree de l Eurométropole de Strasbourg. Toutefois, sur la base de l enquête loyers Eurométrople de Strasbourg (= Enquête loyerss CUS historique, selon méthodologie OLAP, dernière édition en 2015), on cotate au 1 er janvier 20152 une faible évolution des loyers locatifs privés durant l année 2014. - Une évolution des loyers en 2014 de 0,6% pour l eemble du parcc locatif privé - Une évolution des loyers en 2014 de 0,% pour les logements ayant changé de locataire da l année (= les loyers fixés lors d un changementt de locataire durant l année de l enquête, sont les véritables v indicateurs du marché. Ce sont en effet ces situatio locatives qui reflètent au mieux less prix des logements disponibles à la location). 1
Annexes récapitulatives Tableau 1 : Détail par type de parc et typologiee selon les zones Eemble 1 pièce 2 pièces 3 piècess 4 pièces et + 13,,5,,1 27 4 73 51 11,7,4 7, 7 Loyer médian 14,6,,2 16,3 12,1,3 Nombre d'observatio 1 02 3 256 2 752 1 62 ZONE 1 15,3 11,2,3 26 4 74 1141 13,5, 7,5 Loyer médian 15,6 11,2,4 1 13,5 Nombre d'observatio 1 207 1 556 1 003 7567 ZONE 2 13,6, 2 4 74 11 11,5,7 7, 7, Loyer médian 13,5,,,7 14, 12,1,3, Nombre d'observatio 25 53 463 2562 ZONE 3 11,4,2 7,3 32 4 72 7,3 7,2 6,5 Loyer médian 11,6,2,5 7,5 13,1 11,1,5 Nombre d'observatio 142 37 3 1651 ZONE 4 12,5 7, 2 4 72,7 7,4 6,7 Loyer médian 12,7,2,5 14,6 11,3,,7 Nombre d'observatio 265 55 64 3063 ZONE 5,2 7, 51 73 1 7 Loyer médian,3,3 12,1,5, Nombre d'observatio 2 151 24 1461 20
1 pièce 2 pièces 3 piècess Maiso Loyer médian Nombre d'observatio 2 6 12 Les résultats ne peuvent être publiés parr zones au regard du nombre iuffisant d enquête Appartements Loyer médian Nombre d'observatio ZONE 1 Loyer médian Nombre d'observatio ZONE 2 Loyer médian Nombre d'observatio ZONE 3 Loyer médian Nombre d'observatio ZONE 4 Loyer médian Nombre d'observatio 13, 27 11, 14 16,3 1 00 15,3 26 13,5 15,6 1,1 1 205 13 2 11,5 13,3 14, 12,1,3 25 53 463 11,4 32,3 11,6 13,1 142 12,5 2,7 12,7 14,6 265,6, 4 73,4 7,,7, 12,1 3 250 2 740 11,2,3 4 74, 11,2,4 13,5 1 555 1 002,6, 4 73,7 7,,,,2 4 72 7,3,2,5 11,2 36 3 4 72 7,3,2,5 11,3, 55 643 4 pièces et + 7,7 111 6,3 2,2 31 7,1,2,3 1 547 1131 7,5 747 01 7,3, 2432 7,6 7 3 6,7 7,6,7 1571 7,6 4 6,7 7,7 272 21
1 pièce 2 pièces 3 piècess 4 pièces et + ZONE 5,3,2 50 73 7,2 7,6 Loyer médian,4,3 12,1,4 Nombre d'observatio 2 147 244 1201 Tableau 2 : Détail par type de parc et époque de cotruction selon les zones z avant 146 146-170 171-10 après 10 Eemble Loyer médian Nombre d'observatio,7 75 7,7,,6 1 51 70 7,5,7 1 41 56,2 12,4 2 3,4 61,4,6 12,1 2 0 Maiso Loyer médian Nombre d'observatio 31 24 2 1 Les résultats ne peuvent être publiés parr zones au regard du nombre iuffisant d observatio Appartements Loyer médian Nombre d'observatio ZONE 1 Loyer médian Nombre d'observatio ZONE 2 Loyer médian Nombre d'observatio, 73 7,7 11 1 20,2 76,2,5 11,5 1 111,5 71 7,,,3 26,7 6 7,5,7,7 1 17,7 65,4 13,3 1 036 64 7,7,4 312 55,2 12,4 2 0 11,5 45,2 12,3 14, 1 3466,4 52 11,1 12,6 46,5 60,4,6 12,2 2 70 11, 56,5 12,4 14,3 1 017 11,3 56,5 11,4 12,7 464 22
ZONE 3 avant 146 146-170 171-10 après 10 7, 7,, 71 70 62 61 7,1 6,6 7, Loyer médian,2,2 11 Nombre d'observatio 163 141 302 477 ZONE 4,5 7,7,5,1 65 74 62 5 7,5 6, 7,6,3 Loyer médian,5 7,,3,3,,6 11, Nombre d'observatio 304 270 63 534 ZONE 5,1,, 3 6 67 7,2,2, Loyer médian,5,4 11 Nombre d'observatio 46 5 13 2 Tableau 3 : Détail par type de parc et ancienneté d emménagement selon les zones Eemble Moi d'un an De 1 à 3 a De 3 à 6 a a De 6 à a Plus de a Loyer moyen ( /m²),,4 7,6 62 64 67 66 76,7,5 6,6 Loyer médian ( /m²),2, 12,3 11,7 11,3 11,3, Nombre d'observatio 1 72 2 34 1 70 1 411 2 017 ZONE 1 Loyer moyen ( /m²),,3,3,7 7, 62 61 64 65 1,4, 7 Loyer médian ( /m²) 11,4,,7,2 14 13, 13 12,6,3 Nombre d'observatio 644 5 56 752 1 205 ZONE 2 Loyer moyen ( /m²),7,1 60 61 64 66 67,,2 6, Loyer médian ( /m²),6,4 12,3 11, 11,5 11,5,5 Nombre d'observatio 37 43 327 1 21 23
Moi d'un an De 1 à 3 a De 3 à 6 a a De 6 à a ZONE 3 Loyer moyen ( /m²) Loyer médian ( /m²) Nombre d'observatio ZONE 4 Loyer moyen ( /m²) Loyer médian ( /m²) Nombre d'observatio ZONE 5 Loyer moyen ( /m²) Loyer médian ( /m²) Nombre d'observatio 61,2,7 247,2 61,2, 11,4 371 77,3,5 133 67,5,6 305 65,5,7 465, 76,1,3,6 175 70 7,5, 1, 6,1,4 367 77 7,6,,2 122 63 7,2,1 133, 65 7,,3 26 0 7,,2 11 6 Maiso Loyer moyen ( /m²) Loyer médian ( /m²) Nombre d'observatio 15 41 1 12 Les résultats ne peuvent être publiés par zones au regard du nombre iuffisant d observatio Apparteme nts Loyer moyen ( /m²) Loyer médian ( /m²) Nombre d'observatio ZONE 1 Loyer moyen ( /m²) Loyer médian ( /m²) Nombre d'observatio, 61,7 12,3 1 777, 61,4 11,4 14 641,7 62,2 11, 2 30,3 61,2, 13, 5,5 64, 11,4 1 51,3 64,,7 13 55 65,5 11,5 1 3,7 65,2 12,6 752 Plus de a 6, 7 5, 7,3,7 2 7,4 73 6,4 7,,2 30,1 7 7,1 75 15 7,7 75 6,7, 2 002 7, 0 7,3 1204 24
Moi d'un an De 1 à 3 a De 3 à 6 a a De 6 à a Plus de a ZONE 2 Loyer moyen ( /m²),1 60 5 61 63 67,,2 6, Loyer médian ( /m²),6,5,7 12,3 11, 11,6 11,,5 Nombre d'observatio 37 436 322 15 21 ZONE 3 Loyer moyen ( /m²),3 7 61 65 65 63 76,2 7, 7,1 6 Loyer médian ( /m²) 7,3,7,,1, Nombre d'observatio 247 301 16 131 20 ZONE 4 Loyer moyen ( /m²),3,7 7,5 5 62 65 65 71,2,1 7, 6,5 Loyer médian ( /m²),,7,4 7, 11,5,,5,6,5 Nombre d'observatio 36 452 361 264 301 ZONE 5 Loyer moyen ( /m²),4,3,, 72 6 70 1 70,5,1 7, 7,2 Loyer médian ( /m²),5,5,5,5,,4 11,6 Nombre d'observatio 124 161 117 67 71 25
Questionnaire 2015 26
2