PROMOTION IMMOBILIERE LE BILAN FINANCIER PREVISIONNEL Avant de se lancer dans la réalisation d un programme de promotion, le promoteur doit s assurer de la viabilité de son projet. Pour cela, il élabore un «compte à rebours» (bilan prévisionnel permettant de dégager le prix acceptable du foncier). Ce n est que si les recettes sont supérieures aux dépenses et que par conséquence se dégage une marge suffisante (6% à 8% sur le CA HT) que le promoteur pourra se lancer dans l opération. Une fois le projet rentable, ce compte à rebours sera également nécessaire pour les banquiers qui seront sollicités par le promoteur. L objectif principal du bilan financier prévisionnel est de déterminer le prix du terrain acceptable (voir schéma ci-dessous). PARTIE HAUTE DU BILAN : LES RECETTES COS SHON (COS x Surface Terrain) Surface Habitable (SHON x Coef) C.A. (SH x Prix de vente) + parkings PARTIE BASSE DU BILAN : LES DEPENSES ET LA MARGE C.A. Coûts Techniques Construction, aléas sur travaux Honoraires Frais annexes MARGE Charge foncière MAXIMUM Architecte, Maitre d œuvre, Bureau de contrôle Frais de Gestion, de Commercialisation, Financiers, de publicité De 6 % à 8 % du C.A. H.T. Comprend le terrain + les frais d équipements, de participation et d acquisition estimés (VRD, notaire, TLE ) PRIX DU TERRAIN MAXIMUM POUR ASSURER LA FAISABILITE FINANCIERE DE L OPERATION 1
EXERCICE Etape 1 : la partie haute du bilan financier prévisionnel Les données suivantes vont permettre au promoteur d établir la partie haute du bilan financier (en annexe) de l opération de promotion immobilière: - Surface du terrain : 3 654 m² - COS : 2,50 - Coefficient de rendement : 0,85 ou 85 % (déterminé par l architecte selon ses plans afin d obtenir la surface habitable SH)) - Prix de Vente des logements au m² (selon une étude de marché) : 4 000 TTC/m² Habitable - Surface moyenne d un appartement : 67 m² - Réglementation urbaine en matière de parkings selon le PLU : 1 parking par logement - Prix de vente parking (unité) : 12 500 TTC Lors de l élaboration d un bilan financier, le promoteur rempli toujours la partie haute du bilan en premier car c est à ce moment que l on détermine les recettes de l opération (chiffre d affaires). Il faut donc remplir les données dans le bilan financier selon l ordre suivant : LA PARTIE «PROGRAMME» 1. SHON autorisée = COS x Surface du terrain 2. Coefficient de rendement 3. Surface Habitable = SHON x Coefficient de rendement 4. Surface moyenne d un appartement 5. Nombre de logements = Surface Habitable / Surface moyenne d un appartement 6. Nombre de parkings = Nombre de parking obligatoire par logement construit x Nombre de logements LA PARTIE «RECETTES» 7. Inscrire le nombre de logements et de parkings obtenus dans la partie «programme», ainsi que la surface Habitable 8. Inscrire le prix de vente par m² Habitable pour les logements et par unité pour les parkings. 9. Il faut maintenant calculer les recettes (total des ventes) pour les logements : C.A. TOTAL TTC pour les logements = Surface Habitable x prix de vente au m² 10. Ensuite il faut calculer les recettes pour les parkings : C.A. TOTAL TTC pour les parkings = Prix de vente d un parking x nombre de parkings 11. TOTAL RECETTES OPERATION TTC et HT* = TOTAL C.A. Logements + TOTAL C.A. Parkings * : Pour passer du TTC au HT, diviser le montant par 1,196 2
LA PARTIE HAUTE DU BILAN est alors totalement remplie. Le promoteur connaît la programmation de l opération ainsi que toutes ses recettes. Il faut maintenant déterminer le prix de revient de l opération. Etape 2 : la partie «FONCIER» du bilan financier prévisionnel Ces coûts sont toujours exprimés en HT, puis convertis ensuite en TTC. Le prix du terrain ne sera déterminé qu à la fin du bilan, il s agit de la dernière étape. Ainsi, il est impossible de calculer les différents postes dont le montant dépend directement du coût du terrain (terrain, notaire, dation et frais intermédiaire). Ces postes seront remplis plus tard. En revanche, les autres charges foncières peuvent déjà être calculées selon les étapes suivantes : 1. Frais de recherches archéologiques : 10 000 HT (multiplier par 1,196 pour obtenir le montant TTC). Ces recherches sont obligatoires afin de s assurer que la construction ne se situe pas sur un site rempli de trésors archéologiques. Toutefois, le montant peut varier selon la surface du terrain. 2. Redevance pour parkings manquants : 0 (le PLU est respecté avec la construction du bon nombre de parkings dans notre opération). Si toutefois il est impossible pour le promoteur de construire le bon nombre de parkings, il devra payer une redevance à la mairie. 3. Plafond légal de densité (PLD) : PLU n en prévoit pas ici donc 0 4. TLE : La Taxe Locale d équipement est prévue par la mairie. Elle s exprime en % et en valeur ( ) selon le nombre de m² SHON. Ici, elle s élève à 4,23 % x 112 x m² de SHON. Il s agit d une Taxe, elle n est donc pas soumise à la TVA. Le montant HT est le même que le montant TTC, et la TVA est de 0. 5. Branchements (raccordement des futurs logements aux réseaux de la ville) : Le montant forfaitaire est de 10 000 HT ici. Il faut ensuite ajouter la TVA de 19,6 % 6. Sondages (vérification de la composition du sol) : 10 000 HT. Ajouter la TVA 7. Démolition : 10 000 HT. Ajouter la TVA 8. VRD extérieurs : 50 000 HT. Ajouter la TVA LE TOTAL DE CES POSTES DETERMINE LA CHARGE FONCIERE HORS TERRAIN ET COUTS ASSOCIES AU TERRAIN. A la fin du bilan, il ne faut pas oublier de revenir sur cette partie afin de remplir les données manquantes concernant le terrain. On peut maintenant passer à la troisième étape : les coûts techniques. 3
Etape 3 : la partie «coûts techniques» du bilan financier prévisionnel Ces coûts sont également toujours exprimés en HT, puis convertis en TTC. 1. Il faut d abord calculer le coût de construction des logements. Pour cela, on multiplie le coût de construction (1500 /m²shon) par la surface total de SHON : 1 500 HT x SHON 2. Construction des commerces et des activités : notre programme n en contient pas donc on peut passer ces 2 postes. 3. Ensuite, il faut calculer le coût de construction des parkings (15 000 HT par parking) : 15 000 HT x Nombre de parkings. 4. Des aléas sur travaux doivent toujours être budgétés au cas où le chantier rencontrerait des difficultés particulières. Pour cela, on compte 2 % HT des travaux HT (construction des logements et des parkings) : 2 % x (construction HT des logements et parkings). 5. Sous-total construction : En additionnant tous les frais de construction + les aléas sur travaux, on obtient le sous total construction. C est sur CE MONTANT que seront calculés les honoraires. 6. MO Conception : rémunération du maitre d œuvre de conception à hauteur de 3 % HT du sous-total construction HT. 7. MO Exécution : rémunération du maitre d œuvre d exécution à hauteur de 3 % HT du soustotal construction HT. C est donc le même montant que pour le MO exécution. 8. Etude de sol et Géomètre : ici, ce montant s élève à 8 000 HT 9. BET (Bureaux d études) : 1 % HT du sous total construction HT 10. Il faut ensuite calculer le coût de la coordination sécurité qui est de 0,5 % du sous total construction TTC. 11. Des assurances doivent être souscrites. Leur coût HT s élève à 3 % du sous total construction TTC et des honoraires TTC : 3 % x (Sous-total construction + MO conception + MO exécution) 12. Enfin, il faut rémunérer le bureau de contrôle : 0,5 % HT du sous total construction TTC. 13. Sous-total honoraires : somme des frais de MO conception et exécution, études de sol et géomètre, BET, Coordination sécurité, assurances et bureau de contrôle. Tous les coûts techniques ont été calculés. Il faut maintenant calculer les frais annexes en HT. Etape 4 : la partie «frais annexes» du bilan financier prévisionnel Ces coûts sont également exprimés en HT, puis convertis en TTC. 1. Il faut d abord calculer les coûts de gestion des logements (frais de fonctionnement du promoteur) : 7 % HT des recettes TTC (C.A. TTC). 2. Gestion des activités : nous ne construisons pas de locaux d activité, il faut donc passer ce poste. 4
3. Commercialisation des logements : 4 % des recettes TTC (C.A. Total TTC). 4. Commercialisation des commerces et des locaux d activité : nous n en construisons pas ic donc 0. 5. Publicité : 2,5 % du C.A. Total TTC. 6. Frais divers pouvant survenir pendant l opération : 1 % du C.A. Total HT. 7. Garantie d achèvement : 0,60 % HT du C.A. Total TTC. 8. Commissions d engagement : 0,35 % HT du total des couts techniques TTC 9. Il faut, enfin, calculer les frais financiers : 2,5 % HT du C.A. Total TTC. En additionnant tous les postes de l étape 4, on obtient le total des frais annexes. Etape 5 : Détermination de la marge et du prix du terrain Après avoir calculé l ensemble des dépenses nécessaires à la réalisation de l opération, on va pouvoir déterminer quel prix maximum nous pouvons affecter à l achat du terrain. 1. Prix de revient total (hors terrain) : Total foncier + total couts techniques + total frais annexes 2. MARGE (hors terrain) = Recettes totales HT Prix de revient total HT 3. Taux de marge = MARGE / Recettes totales HT 4. Il est désormais possible de calculer le prix maximum du terrain, et des frais associés à l achat du terrain (notaire, dation et intermédiaire). Le total de ces 4 postes ne devra pas créer un taux de marge inférieur à celui imposé par le promoteur. Dans cette opération ce taux de marge exigé est de 8 %. La méthode est la suivante : a. Détermination de la marge voulue par le promoteur : Il faut que : Prix de revient HT / Recettes totales HT = 92 % (92 % = 1 tx de marge) b. L équation à réaliser est donc la suivante : Recettes Totales HT x 92 % = Prix de revient maximum de l opération c. Prix de revient de l opération total HT Prix de revient maximum de l opération = Budget pouvant être consacré au terrain et à ses 3 postes associés (budget foncier) d. Une fois que le budget foncier est connu, il faut en déceler le prix réellement consacré à l achat du terrain (T), et celui consacré aux frais associés à cet achat : notaire (2%HT du terrain HT), dation (3% HT du terrain HT) et intermédiaire (3,5% HT du terrain HT). L équation pour trouver le prix maximum d achat du terrain est la suivante : T + (2% T) + ( 3 % T) + (3,5 % T) = Budget foncier Donc Budget foncier / (1+0,02+0,03+0,035) = T Le prix du Terrain est alors connu : T. Il mène à une marge de 8 %. En divisant ce prix par la SHON, on obtient le Prix du terrain / m² SHON. 5