Les marchés immobiliers

Éditorial de Me ROBIN Laurent Les marchés immobiliers Président de la Chambre interdépartementale des notaires des, des et des Comme chaque année, la Chambre des Notaires de PAU présente une analyse du marché immobilier sur les 3 départements de la Cour d appel que sont les Pyrénées Atlantiques, les et les. 2013 sera une année charnière pour le marché immobilier, si a marqué la fin de la hausse, la tendance à la baisse devrait s accélérer au fil des mois au niveau national. Mais plutôt que de parler de baisse, nous préférons employer le terme de correction car il n y a pas d effondrement. Durant la dernière décennie, les prix de l immobilier ont quasiment doublé, se coupant des réalités économiques de nos clients ; de fait, la prochaine décennie devrait voir le marché se repositionner. Moins spéculatifs, les acheteurs pourraient envisager à nouveau l achat d un bien immobilier comme un investissement à long terme et ne plus espérer réaliser des plus values importantes sur de courtes périodes. Au niveau des nos départements, les chiffres de l année reflètent la tendance nationale avec des baisses pour le bâti et des hausses sur le foncier. Mais cela ne se retrouve pas partout sur nos territoires : ainsi Les landes ont connu en une hausse des appartements anciens, mais une baisse importante sur le foncier. Vous trouverez ci-après une analyse plus précise, mais il ressort que les connaissent une baisse généralisée. Les ont des secteurs encore en hausse en sur le foncier ou le collectif ancien au Pays-Basque. En ce début d année, les volumes de vente sont clairement en baisse et ce malgré : - des facteurs positifs comme le maintien des taux d intérêt à un niveau très bas - le fait que les placements financiers perdent de leur intérêt, tant au regard de leur résultat que du manque de vision et de sécurité à moyen et long terme. - que les flux migratoires restent toujours positifs vers nos départements qui permettent d associer emploi et qualité de vie. Tout cela concourt donc à espérer un volume de vente raisonnable à désormais «corrigés» qui seront plus en réalité avec les budgets de nos clients. Les chiffres clés Maisons anciennes Appartements anciens Terrains à bâtir Pyrénées Atlantiques Hautes Pyrénées France (hors IDF) 168 400 205 100 145 000 163 000 2 340 /m 2 2 410 /m 2 1 480 /m 2 2 340 /m 2 50 000 70 000 42 400 60 000 Maison du notariat, 1 rue A. de Vigny BP 97547-64075 PAU cedex Tél. 05.59.80.33.18 - Fax: 05.59.02.77.62 www.cr-pau.notaires.fr Pour retrouver toute l offre et les services immobiliers des notaires de France : www.immobilier.notaires.fr La base immobilière PERVAL, riche de plus de 12 millions de références, est alimentée par le notariat français et contient les références de mutations immobilières de tous les types de biens, immeubles, maisons, appartements, terrains, locaux d activité, biens agricoles et viticoles, sur tout le territoire (DOM compris). C est un outil pour l évaluation de tous types de biens par comparaison, la communication aux médias et organismes publics de données statistiques et la publication d indices de prix des logements anciens sur la base d une méthodologie établie avec l INSEE. 1

Tendance générale Baisse sur le bâti et hausse du foncier Sur l ensemble de la France (hors IDF), la tendance est à la baisse sur les marchés du bâti : -0,5% en appartements anciens, -1,4% en appartements neufs et -1,5% dans l individuel ancien. Les évolutions sur 5 ans sont par contre plus hétérogènes. Dans le collectif ancien, l évolution reste positive avec une hausse de 3% entre et. Dans le neuf et l individuel ancien, phénomène inverse, les prix étaient plus élevés en. Sur le marché du foncier, les prix continuent de croître avec +1,9% par rapport à et +11% par rapport à. Entre 2011 et, les marchés immobiliers des et des suivent la même tendance qu au niveau national avec des baisses pour le bâti et des hausses sur le foncier. Le département des se démarque avec une hausse des appartements anciens de 5% et une baisse importante sur le foncier (-9,1%). Sur 5 ans, les prix des terrains à bâtir ont fortement progressé : +9% dans les, +15% dans les et +23% dans les. A l inverse, les maisons anciennes avaient atteint des records de prix en qui sont supérieurs aux niveaux de, entre 3% et 13%. Dans le collectif ancien, les niveaux de prix restent relativement comparables entre et, les écarts se situant dans une fourchette de +/- 2%. Chiffres clés : France (hors IDF) Evolution annuelle Evolution France (hors IDF) Appartements anciens : -0,5% Maisons anciennes : -1,5% Terrains à bâtir : +1,9% /2011 / Appartements anciens -0,5% +3,2% Maisons anciennes -1,5% -1,8% Terrains à bâtir +1,9% +11,1% Appartements anciens +5% -1,9% Maisons anciennes -6,2% -8,9% Terrains à bâtir -9,1% +8,7% Appartements anciens -4,3% -1,5% Maisons anciennes -7,7% -13,2% Terrains à bâtir +1,3% +14,8% Appartements anciens -1% +2,3% Maisons anciennes -3% -3,3% Terrains à bâtir +8,2% +23,3% Prix médian de vente des maisons anciennes de 2002 à Pyrénées -Atlantiques Prix médian de vente des terrains à bâtir de 2002 à 250 000 225 000 200 000 175 000 150 000 125 000 100 000 75 000 50 000 25 000 0 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 2002 2003 2004 2005 2006 2008 2009 2010 2011 2002 2003 2004 2005 2006 2008 2009 2010 2011 2

Des évolutions hétérogènes Les différents marchés immobiliers landais ont évolué de façon différente en. Les appartements ont mieux résisté que les autres marchés avec en hausse de 5% sur un an. Les maisons anciennes et le foncier accusent a contrario des diminutions de prix prononcées, respectivement -6,2% et -9,1% entre 2011 et. La tendance à la hausse des appartements sur l ensemble du département n a cependant pas été suivie dans tous les secteurs. En effet, Mont-de-Marsan, le secteur de Capbreton-Hossegor-Tarnos et la côte landaise Sud affichent des diminutions de prix en. Ce sont principalement les secteurs de Dax-Saint- Paul-lès-Dax et de la côte landaise Nord qui ont bien résisté avec des hausses de 2,7% et 4,1%. Dans le collectif neuf, la tendance est à la baisse dans tous les secteurs. Prix médian de vente et évolution annuelle des maisons anciennes et des terrains à bâtir Côte landaise Nord 190 000 / -5,0% 57 500 / -11,5% Côte landaise Sud 230 000 / -8,0% 90 000 / -14,3% Capbreton Hossegor Tarnos 325 000 / -7,4% 168 400 / -6,2% 50 000 / -9,1% Nord des 130 000 / -10,8% 35 000 / 0% Centre 152 000 / -3,2% 47 000 / +2,2% Sud des 153 800 / +0,8% 40 300 / +0,2% Dax-Saint-Paul-lès-Dax 162 000 / -4,7% maisons anciennes terrains à bâtir Mont-de-Marsan 153 500 / -1,0% -12,2% Les marchés immobiliers Chiffres clés : évolution annuelle Appartements anciens : +5,0% Maisons anciennes : -6,2% Terrains à bâtir : -9,1% Evolution annuelle des appartements appartements neufs -6,3% Côte landaise Sud appartements anciens Côte landaise Nord +4,1% Capbreton-Hossegor-Tarnos -0,6% -4,9% Dax-Saint-Paul-lès-Dax +2,7% Mont-de-Marsan -2,8% -4,7% +5,0% Constat similaire dans l individuel avec une diminution du prix médian de 6,2% sur l ensemble du département. Capbreton-Hossegor-Tarnos, de la côte landaise Sud et du Nord des sont les plus touchés avec des baisses respectives de 7,4%, 8% et 10,8%. Néanmoins, dans ces secteurs, ces diminutions ont été amplifiées par l augmentation de la part des petites maisons (4 pièces et moins). Le Sud des se distingue avec relativement stables, +0,8% sur un an. Sur le marché du foncier, la tendance est plus mitigée. Les prix sont stables ou en légère hausse dans 3 secteurs : Nord des (0%), Centre (+2,2%) et Sud des (+0,2%). A contrario, les côtes landaises Sud et Nord enregistrent des baisses de prix importantes. Sur ces deux secteurs, la typologie des terrains vendus a par ailleurs fortement évolué entre 2011 et. Sur la côte landaise Nord, la part des terrains de moins de 600 m² est passée de 14% en 2011 à 31% en. Sur la côte landaise Sud, en 2011, les ventes de terrains étaient situées sur des communes relativement chères comme Seignosse ou Saint-Martin-de-Hinx, qui pratiquent entre 150 et 200 euros le m². En, les ventes se sont effectuées sur des communes plus abordables, comme Saint-Jeande-Marsacq où les prix sont deux fois moins chers, environ 80 euros le m². 3

Des secteurs encore en hausse Dans les, le foncier, à l instar de la tendance nationale, enregistre une évolution positive qui cependant a été amoindrie par un déplacement du marché vers les petites surfaces. En effet, la proportion de parcelles vendues dont la superficie est inférieure à 900 m² a augmenté de près de 4 points en un an. Ainsi, si le prix médian de vente n a augmenté que de 1,3% en un an, le prix au m² a quant à lui progressé de 7% sur la même période. Les évolutions au m² sont positives sur l ensemble des secteurs. Par contre, la périphérie paloise (-5,9%) et le pays basque intérieur (-1,4%) enregistrent des baisses du prix médian de vente qui sont dues au déplacement du marché évoqué ci-dessus. Les marchés du bâti accusent des baisses de prix significatives en : -4,3% en appartements anciens, -2,8% en appartements neufs et -7,7% en maisons anciennes. Sur le marché de l individuel, tous les secteurs affichent en baisse. La diminution la plus importante est constatée dans le pays basque intérieur avec 10,7% sur un an. Suivent Pau et sa périphérie avec également des baisses prononcées, respectivement -6,8% et -4,3%. Dans le pays basque côtier (360 000 euros) et le Béarn (157 000 euros), la baisse a été contenue aux alentours de 1% en un an. Dans le collectif ancien, la situation est légèrement différente avec en augmentation dans deux secteurs : le pays basque intérieur (+2,9%) et le Béarn (+8,6%). A l instar de l individuel, Pau et la périphérie paloise voient leurs prix diminuer en et le pays basque côtier se maintient à un niveau similaire à Pays basque côtier 360 000 / -1,3% 3 360 / -0,7% Pays basque intérieur Pyrénées-Atlaniques 205 100 / -7,7% 2 410 / -4,3% Chiffres clés : évolution annuelle Appartements anciens : -4,3% Maisons anciennes : -7,7% Terrains à bâtir : +1,3% Prix médian et évolution annuelle des maisons anciennes et des appartements anciens 200 500 / -10,7% 2 220 / +2,9% Pau 206 100 / -6,8% 1 740 / -2,3% Périphérie paloise 220 000 / -4,3% 1 740 / -4,7% Béarn 157 000 / -0,9% 1 470 / +8,6% maisons anciennes appartements anciens l an dernier. Le marché du neuf est concentré dans le pays basque côtier (80% des transactions) dont les prix diminuent de 2,9% sur un an pour un prix médian de 3 490 euros le m². Terrains à bâtir Prix médian de vente Evol. du prix sur 1 an Prix médian au m² Superficie moyenne 70 000 +1,3% 60 1 410 m² Périphérie paloise 80 000-5,9% 80 1 230 m² Pays basque côtier 145 000 +2,7% 140 1 200 m² Pays basque intérieur 73 900-1,4% 60 1 550 m² Béarn 48 000 +3,2% 40 1 550 m² 4

Baisse généralisée En, les prix ont baissé sur l ensemble des marchés des. Seule exception, le marché des maisons anciennes dans le secteur Sud, qui enregistre une hausse de 3,2% sur un an. Le marché des appartements anciens enregistre des baisses de 1,6% dans la préfecture et de 5,9% dans le secteur Sud. Malgré cette baisse prononcée, ce dernier secteur reste le plus onéreux, avec un prix médian au m² de 2 070 euros, allant jusqu à 2 520 euros dans la commune de Cauterets. A Tarbes, les prix sont plus accessibles, à 1 230 euros le m². Ces deux secteurs, qui concentrent plus de 90% des ventes, correspondent à des marchés différents. En effet, dans le secteur Sud qui regroupe des communes abritant des stations de sports d hiver, le marché est orienté vers les petites surfaces. A Cauterets ou à Saint-Lary-Sou- Prix médian de vente et évolution annuelle des maisons anciennes et des terrains à bâtir Tarbes 142 500 / -7,0% Nord 120 000 / -11,1% 29 500 / -1,7% Centre 162 000 / -3,0% 48 500 / -11,7% Est 110 000 / -14,9% 21 300 / -5,6% Chiffres clés : évolution annuelle Appartements anciens : -1,0% Maisons anciennes : -3,0% Appartements anciens Prix médian au m² Evol. sur 1 an Surface moyenne 1 480-1,0% 54 m² Tarbes 1 230-1,6% 65 m² Secteur Sud 2 070-5,9% 43 m² Cauterets 2 520-2,3% 37 m² Saint-Lary-Soulan 2 120-9,5% 36 m² lan, plus de 40% des ventes concernent des studios. Dans la préfecture, les 3 et 4 pièces représentent deux tiers des ventes. Sur le marché des maisons anciennes, les prix sur l ensemble du département s établissent à 145 000 euros, en baisse de 3% sur un an. Comme évoqué en préambule, seul le secteur Sud enregistre une hausse en. A l instar des appartements, le marché dans ce secteur est concentré sur des petits biens avec 63% de maisons de 4 pièces et moins (52% au niveau départemental). Dans les autres secteurs du département, les prix ont diminué : modérément dans le Centre (-3%) et plus fortement à Tarbes (-7%), dans le Nord (-11,1%) et l Est (-14,9%). Dans les deux derniers secteurs, la baisse a été amplifiée par la diminution de la proportion des maisons de 5 pièces et plus. ns* : non significatif Sud 144 500 / +3,2% 48 000 / ns* maisons anciennes terrains à bâtir En un an, la typologie des terrains vendus a fortement évolué. En 2011, les parcelles de moins de 900 m² représentaient moins de 20% du marché. En, cette part a presque doublé (39%). Les évolutions reflètent ainsi les évolutions mais également les évolutions de la structure du marché. Les secteurs Centre et Sud affichent comparables en à environ 48 000 euros. Dans le Nord et l Est, les prix sont plus abordables, respectivement 29 500 euros et 21 300 euros. 5

Les acteurs du marché immobilier Origine géographique des acquéreurs : de plus en plus d acquéreurs locaux En, la proportion des acquéreurs extérieurs au département était relativement importante : 47% dans les, 46% dans les et 35% dans les. Depuis 5 ans, leur part a diminué au profit des acquéreurs locaux qui acquièrent en entre 61% et 73% des biens immobiliers selon le département. Depuis plusieurs années, les parts des Franciliens et des étrangers sont en baisse. En, ils ont atteint leur plus bas niveau depuis 10 ans. Les Franciliens achètent 6% des biens immobiliers dans les et les et 3% dans les Hautes- Pyrénées. Les étrangers sont aujourd hui très peu présents avec des parts de marché inférieures à 2%. Dans les années 2006/, leur part était montée jusqu à 8% dans les et les. Âge des acquéreurs : hausse de la part des séniors Depuis, la part des acquéreurs de 60 ans et plus a fortement augmenté. En, leur proportion est comparable dans les 3 départements étudiés, aux alentours de 22%. Dans les et les Pyrénées- Atlantiques, cette augmentation des séniors s effectue majoritairement au détriment des moins de 40 ans qui perdent environ 5 points de parts de marché en 5 ans. Part des acquéreurs selon leur origine géographique (tous types de biens) Même département Ile de France Etranger Hautes- Pyrénées Pyrénées- Atlantiques 64% 54% 65% 61% 53% Même région Reste France 73% 3% 8% 23% 5% 9% 26% 6% 8% 11% 8% 7% 15% 6% 16% 16% 9% 15% 19% 0% 50% 100% Dans les, c est la tranche des 40-60 ans qui est la plus touchée, leur part passe de 46% en à 40% en. Tous les types de bien sont concernés par ce phénomène mais c est sur le marché du collectif, ancien comme neuf, que l augmentation des séniors est la plus forte : leur proportion a augmenté entre 8 et 11 points entre et. Part des acquéreurs Tous biens confondus Moins de 40 ans 40 à 60 ans 60 ans et plus 2011 2011 2011 41% 38% 36% 45% 40% 39% 40% 39% 38% 43% 40% 41% 40% 40% 40% 46% 42% 40% 16% 21% 23% 15% 20% 22% 14% 19% 22% Toutes les analyses contenues dans cette lettre d information ont été réalisées sur la base des informations communiquées par les Notaires des, des Pyrénées- Atlantiques et des. Tous les prix de vente s entendent hors droits, hors commissions, hors frais et hors mobilier. Les données correspondent à la période du 1 er janvier au 31 décembre. 2013 - Min.not Tous droits réservés - Courtes citations autorisées sous réserve de mentionner la source : Notaires de France 6