Chambre des experts immobiliers de France Comment déterminer la valeur vénale d un immeuble dans le cadre d une vente dite «en bloc» ou d une vente dite «à la découpe»? Stéphane Imowicz 20 mars 2015
Sommaire Les points clés dans le cadre d une évaluation d immeuble 1 ère partie : la vente en bloc Méthode par le rendement Méthode par les flux de trésorerie actualisés 2 nde partie : la vente à la découpe Réglementation Méthode d évaluation
Les points clés dans le cadre d une évaluation d immeuble La nature des locaux Le mode de détention Le mode de vente Les dispositifs législatifs et réglementaires applicables Les niveaux locatifs L occupation des immeubles La durée de commercialisation
1 ère partie LA VENTE EN BLOC
Les méthodes de calcul Méthode par le rendement Méthode par les flux de trésorerie actualisés Méthode par comparaison directe
LA VENTE EN BLOC MÉTHODE PAR LE RENDEMENT
Principes de la méthode par le rendement Etude des dernières transactions et des offres localement recensées Prise en compte du marché local et de l environnement de l actif Calcul par la capitalisation des revenus locatifs perçus ainsi que les valeurs locatives potentielles des lots libres, desquels sont déduits les droits d enregistrement, les charges et la fiscalité non récupérables, en appliquant une fourchette de taux de rendement acceptable pour un investisseur. Ces taux tiennent compte : Du niveau de revenu locatif sur le secteur De la qualité de l immeuble De son environnement
Tableau de calcul par le rendement Valeur de l'immeuble supposé libre (les commerces sont évalués en l'état d'occupation) Valeur de l'immeuble en l'état actuel d'occupation surface / nombre valeur loc. valeur loc. tot. tx de rdt théo valeur par le rdt décote d'occ. valeur vénale occupée taux de rendement potentiel, effectif, théorique Habitation loi de 1989 17 337 m² 22,0 /m²/mois 4 577 047 4,00% 107 949 226 98 334 296 3,76% dont occupé : 15 118 m² 3 991 205 94 132 189 10% 84 517 258 3,72% dont vacant : 2 219 m² 585 842 13 817 038 13 817 038 4,00% Habitation loi de 1948 166 m² 18,0 /m²/mois 35 899 3,00% 1 128 906 790 234 0,88% dont occupé : 166 m² 35 899 1 128 906 30% 790 234 0,88% dont vacant : - - - Chbres vendues séparément 1 200 m² 15,0 /m²/mois 216 000 5,00% 4 075 472 4 075 472 5,00% dont occupé : - - - dont vacant : 1 200 m² 216 000 4 075 472 4 075 472 5,00% Commerces 1 843 m² 3 500 /m²/an 6 448 750 5,50% 110 613 208 81 454 500 3,43% dont occupé : 1 843 m² 6 448 750 110 613 208-29 158 707 81 454 500 3,43% dont vacant : - - - Total général 20 546 m² 11 277 696 223 766 811 184 654 501 3,87% dont occupé : 18 327 m² 10 475 854 205 874 302 166 761 992 3,83% dont vacant : 3 419 m² 801 842 17 892 509 17 892 509 4,23%
LA VENTE EN BLOC MÉTHODE PAR LES FLUX DE TRÉSORERIE ACTUALISÉS
Hypothèses taux d'actualisation des flux : 1,5% taux d'évolution des valeurs locatives : 1,0% indice d'évolution des loyers (ICC) : 1,5% évolution de l'indice des prix : 1,0% taux d'occupation de l'immeuble : 98% taux de rotation en habitation : 14% travaux avant relocation des parties privatives/m² : 1 000 charges récupérables de l'immeuble/an : 95 628 charges non récupérables de l'immeuble/an : 47 814 honoraires de gestion : 3,0% frais de vente : 2,5% taux de droits : 6,0%
Revenus Habitation loi de 1989 Revenus : 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 dont occupé : 15 118,2 m² 14 933,3 m² 14 950,1 m² 14 964,5 m² 14 976,9 m² 14 987,6 m² 14 996,7 m² 15 004,6 m² 15 011,4 m² 15 017,2 m² dont relocations dans l'année 2 219,1 m² 2 427,2 m² 2 430,5 m² 2 433,3 m² 2 435,7 m² 2 437,8 m² 2 439,5 m² 2 441,1 m² 2 442,4 m² 2 443,5 m² Habitation loi de 1948 taux cap. Revente valeur revente 3 265 728 3 950 182 4 120 089 4 287 141 4 451 246 4 612 298 4 770 180 4 924 763 5 075 910 5 223 472 4,00% 123 195 096 dont occupé : 166,2 m² 142,9 m² 122,9 m² 105,7 m² 90,9 m² 78,2 m² 67,2 m² 57,8 m² 49,7 m² 42,8 m² libéré par rotation 23,3 m² 20,0 m² 17,2 m² 14,8 m² 12,7 m² 10,9 m² 9,4 m² 8,1 m² 7,0 m² Chambres louées séparément 7 390 6 327 5 416 4 637 3 970 3 399 2 910 2 491 2 133 1 826 3,00% 57 412 dont occupé : 1 032,0 m² 1 032,0 m² 1 032,0 m² 1 032,0 m² 1 032,0 m² 1 032,0 m² 1 032,0 m² 1 032,0 m² 1 032,0 m² relocations dans l'année : 1 200,0 m² 168,0 m² 168,0 m² 168,0 m² 168,0 m² 168,0 m² 168,0 m² 168,0 m² 168,0 m² 168,0 m² Commerces - 188 546 191 375 194 245 197 159 200 116 203 118 206 165 209 257 212 396 5,00% 4 007 474 dont occupé : 1 842,5 m² 1 842,5 m² 1 842,5 m² 1 842,5 m² 1 842,5 m² 1 842,5 m² 1 842,5 m² 1 842,5 m² 1 842,5 m² 1 842,5 m² 2 961 082 2 947 700 2 991 916 3 036 795 3 082 347 3 128 582 3 175 510 3 223 143 3 271 490 3 320 563 5,50% 56 956 477 total loyers : 6 234 200 7 092 756 7 308 795 7 522 818 7 734 721 7 944 395 8 151 718 8 356 562 8 558 790 8 758 256 produit de la vente : 184 216 458 total revenus : 6 234 200 7 092 756 7 308 795 7 522 818 7 734 721 7 944 395 8 151 718 8 356 562 8 558 790 192 974 715
Coûts et valeur nette actualisée 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 coûts : charges non récupérées : 15 067 11 654 11 770 11 888 12 007 12 127 12 248 12 371 12 495 12 620 charges non récupérables : 47 814 48 292 48 775 49 263 49 755 50 253 50 755 51 263 51 775 52 293 taux cap. Revente valeur revente travaux parties privatives : 2 219 100 2 111 575 2 135 083 2 158 512 2 181 903 2 205 290 2 228 704 2 252 174 2 275 724 2 299 373 gros travaux : - 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 gros travaux indéxés : - 10 100 10 201 10 303 10 406 10 510 10 615 10 721 10 829 10 937 total travaux : 2 219 100 2 121 675 2 145 284 2 168 815 2 192 309 2 215 800 2 239 320 2 262 896 2 286 552 2 310 310 honoraires de gestion : 187 026 212 783 219 264 225 685 232 042 238 332 244 552 250 697 256 764 262 748 honoraires de vente : 4 605 411 total coûts : 2 469 006 2 394 404 2 425 094 2 455 651 2 486 113 2 516 511 2 546 875 2 577 226 2 607 586 7 243 382 Flux de trésorerie : 3 765 193 4 698 352 4 883 702 5 067 167 5 248 609 5 427 883 5 604 843 5 779 336 5 951 204 185 731 333 232 157 621 Valeur actuelle nette 202 974 710 202 974 710
2 nde partie LA VENTE À LA DÉCOUPE
LA VENTE À LA DÉCOUPE LA RÉGLEMENTATION
Loi de 1975 et accord collectif de 2005 Art. 10.I de la loi du 31 décembre 1975 purge du droit de préemption du locataire dans le cadre de la première vente après mise en copropriété L accord collectif de location du 16 mars 2005 vente par lots de plus de 10 logements : droit de préemption offert au locataire (Art. 10-I de la loi du 31 décembre 1975) Des délais de réflexion augmentés Une information du locataire renforcée Des mesures de protection des locataires «fragiles» Des mesures d accompagnement à l acquisition
Loi Aurillac (13 juin 2006) 1. Art. 10.1 de la loi du 31 décembre 1975 : Vente en totalité et en une seule fois d un immeuble de + de 10 logements = vente en bloc Choix entre : purge préalable du droit de préemption du locataire : en PRATIQUE IMPOSSIBLE prorogation du bail, pour qu il ait une durée de 6 ans à compter de la vente 2. Art. 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 Ventes par lots de + de 10 logements Délai minimum de 2 ans entre la délivrance du congé et la date d effet du Prolongation de la location à la demande du preneur congé
Loi Alur (27 mars 2014) Modification de l article 10.1 de la loi du 31 décembre 1975 (Aurillac) droit de préemption du locataire dans le cadre d une vente après mise en copropriété De + de 10 logements à + de 5 logements Modification de l article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 (Aurillac) reconduction des baux De + de 10 logements à + de 5 logements Distinction entre le congé pour reprise et le congé pour vente
Loi Alur (27 mars 2014) Congé-reprise Le bailleur doit indiquer la nature du lien qui l unit avec le bénéficiaire de la reprise Il doit justifier du «caractère réel et sérieux» de sa décision de reprise En cas d acquisition d un bien occupé Si le terme du bail en cours intervient + de 2 ans après l acquisition le congé est autorisé au terme du bail en cours Si le terme du bail en cours intervient - de 2 ans après l acquisition le congé est autorisé après un délai de 2 ans Exemple : un client achète un bien occupé à la date du 29/04/14 L échéance du bail : 31/12/2014 Possibilité 1 : je délivre un congé pour le 30/04/16 Possibilité 2 : le bail est reconduit pour 3 ans
Loi Alur (27 mars 2014) Congé-vente En cas d acquisition d un bien occupé, le congé pour vente n est autorisé qu à compter du terme du premier renouvellement (et non reconduction).
LA VENTE À LA DÉCOUPE MÉTHODE D ÉVALUATION
Grille de prix
Grille de prix
Grille de prix
Cash flow découpe Surfaces occupées en début de période Période 1 Période 2 Période 3 Période 4 Période 5 Période 5 4 295,80 m² 2 255,30 m² 1 443,39 m² 923,77 m² 667,42 m² 667,42 m² Taux de libération* 25% 20% 20% 15% 15% Chiffre affaires total Surfaces d'habitation vacantes - m² 1 074,0 m² 451,1 m² 288,7 m² 138,6 m² - m² 100,1 m² 2 052,37 m² Surfaces occupées en loi de 1989 4 295,8 m² 966,6 m² 360,8 m² 230,9 m² 117,8 m² - m² 567,3 m² 2 243,43 m² Total m² vendu par période 2 040,5 m² 811,9 m² 519,6 m² 256,3 m² - m² 667,4 m² 4 295,80 m² Surfaces habitation loi de 1948 283 m² 141 m² 141 m² 282,50 m² Nombres d'habitation loi de 1948 4 2 2 4 Prix par m² d'habitation libre 5 107 /m² 5 485 085 2 303 736 1 474 391 707 708 511 319 10 482 238 Prix par m² occupé en loi de 1989 4 689 /m² 4 532 474 1 692 124 1 082 959 552 309 2 660 289 10 520 155 Prix par m² d'habitation loi de 1948 3 572 /m² 504 572 504 572 1 009 144 Droits 6% 22 011 537 Chiffre d'affaires brut 10 522 131 4 500 431 2 557 350 1 260 017-3 171 608 Honoraires HT 3,5% 368 275 157 515 89 507 44 101-111 006 770 404 Travaux logements 118 135 49 616 31 755 15 242-11 012 Frais mise en copropriété - Indemnité d'éviction 48 328 20 298 12 990 6 235-35 040 122 891 Total charges 534 737 227 429 134 252 65 578-157 058 1 119 055 Chiffre d'affaires net 9 987 394 4 273 002 2 423 098 1 194 439-3 014 549 20 892 482
Cash flow découpe Vente occupée par période 30% 20% 20% 15% solde Travaux par m² 110 /m² 118 135 49 616 31 755 15 242-11 012 225 760 Travaux parties communes - Indemnité éviction Frais copropriété par lot 150 /m² 300 /m² Nombre total de lots principaux 51 Surface totale 4 578,3 m² Dont habitation loi de 1989 4 295,8 m² Dont habitation loi de 1948 282,5 m²
Belvédère Valorisation Immobilière - Belvi 7 rue Galilée 75116 Paris - France