Présentation des résultats annuels 2005 Mars 2006

Points clés 2005 Doublement de la taille de la société Respect à la lettre du Business Plan Engagements du 1er semestre 2005 : 105 M Acquisition de Locafimo au second semestre 2005 : 285 M Portefeuille cohérent et complémentaire de STE Portefeuille équilibré entre Paris et régions Augmentation de Capital de 157 M en décembre 2005 Prix d exercice 62 par action Maintien du droit préférentiel de souscription Suivie par 98,9% des actionnaires Valeur du portefeuille : 703 M d engagements au 31/12/2005 (dont 620 M en exploitation) Société de la Tour Eiffel -2-

Chiffres clés 2005 2004 2005 Var. Loyers 14,7 M 27,2 M 85% Résultat Net Social 4,2 M 9,7 M 131% Résultat Net part du Groupe 10,7 M 15,8 M 48% Résultat Net part du Groupe par action** 4,2 3,1-26% Cash Flow Courant 0,0 M 24,0 M N.S. Cash Flow Courant par action** 0,0 4,7 N.S. Actif Triple Net Réévalué Hors Droits 159,1 M 324,1 M 104% ANR HD par action** 62,7 63,8 2% Dividende par action** 1,57 4,00 * 155% * Distribution 2005 : 2 par action versé en septembre (Acompte sur dividende 2005) 2 par action proposé au vote de l AG le 17 mai 2006 : 0,85 (complément de dividende 2005) 1,15 (1er acompte sur dividende 2006 provenant des réserves distribuables de Locafimo) ** nombre d actions au 31/12/2005 : 5 076 540 Société de la Tour Eiffel -3-

Anticipations 2006 Depuis le 1er Janvier 2006 : 120 M d investissements en cours de finalisation Exclusivement des immeubles de bureaux neufs Capacité supplémentaire d investissement de 230 M Cessions en cours de 45 M Le portefeuille au 31/12/2005 à périmètre constant générera : 52 M de loyers annualisés en 2006 (nets de cessions) 55 M de loyers en 2007 Les engagements du 1er trimestre généreraient 9 M de loyers supplémentaires 64 M de loyers en 2008 Société de la Tour Eiffel -4-

Sommaire I. Le marché immobilier II. Le Patrimoine III. IV. Perspectives 2006 V. Annexes

Le marché immobilier français Le marché de bureaux s améliore lentement surtout pour les immeubles neufs et récents en raison d une création d emplois tertiaires modeste et d une production d immeubles neufs restreinte La demande de bureaux reste principalement motivée par la recherche d économies de coûts, les restructurations et les regroupements L obsolescence du stock s accélère, laissant un nombre croissant de locaux inexploitables Le QCA se redresse, compte tenu de l ajustement des loyers, et l émergence de nouveaux pôles tertiaires se confirme La décorrélation entre le marché des occupants et le marché des investissements persiste Le marché français reste le plus dynamique de la zone euro, maintenant une forte concurrence sur le marché de l investissement Évolution comparée des loyers et rendements Rendement 7.75% Valeur vénale +30% 6%? 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Loyer 300/m² Valeur locative -33% 200/m²? Société de la Tour Eiffel -6-

Une stratégie adaptée aux conditions de marché Dans ce contexte, la STE a su adapter ses critères d investissements afin de préserver la rentabilité de son portefeuille tout en doublant sa taille, avec 3 composants : Des acquisitions en VEFA afin de privilégier des actifs neufs de qualité VEFA : Valeur Ajoutée Locafimo représentant un portefeuille sécurisé et fluide avec potentiel de valorisation Locafimo : Fluidité et Potentiel de valorisation Un portefeuille historique stable et pérenne Portefeuille historique : Stabilité Société de la Tour Eiffel -7-

Valorisation et répartition du portefeuille Un portefeuille d engagements évalué à 703 M au 31/12/05 Répartitions par type d actif (VEFA incluses) Par valeur Par loyer Par m² Entrepôts 14% Entrepôts 17% Entrepôts 29% Bureaux 29% Parcs Clubs 18% Bureaux 56% Parcs Clubs 20% Bureaux 51% Activité 12% Activité 12% Parcs Clubs 27% Activité 15% 703 M 58,7 M 641 346 m² Société de la Tour Eiffel -9-

Des Rendements compétitifs Loyers moyens par type d actif Rendements bruts moyens par type d actif 180 150 120 90 60 159 /m² 74 /m² 67 /m² 53 /m² 91 /m² 11% 10% 9% 8% 7% 6% 7,81% 8,31% 8,92% 9,69% 8,34% 30 5% 0 Bureaux Activité Parcs Clubs Entrepôts Loyer Moyen 4% Bureaux Activité Parcs Clubs Entrepôts Rdt Moyen Potentiel de valorisation important, compte tenu : De la valeur des actifs Le portefeuille est valorisé à 1096 /m² par les experts Du rendement global du portefeuille de 8,34% brut sur le portefeuille de cession en cours, le décalage entre les expertises au 31/12/05 et le prix de cession est de 12% Société de la Tour Eiffel -10-

Un développement national au 31/12/2005 Surface totale: 641,346m 2 (dont VEFA 32,500m2 ) Lille Île de France Caen Paris Metz Strasbourg 78 95 92 94 93 77 Vannes Nantes La Roche sur Yon Orléans Dijon Nancy Sochaux Lyon 91 Saint Etienne Grenoble Actifs <5 M 5 M <Actifs <10 M STE Locafimo Toulouse Montpellier Aix /Vitrolles Marseille Actifs > 10 M Société de la Tour Eiffel -11-

Une complémentarité des flux locatifs 100% Évolution de la durée ferme des baux 90% 80% 70% 60% 50% (1) 40% 30% 20% 10% (2) 0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 (1) : VEFA en cours de signature (2) : Locafimo : Hypothèse 80% des baux 3/6/9 renouvelés par roulements successifs Société de la Tour Eiffel -12-

L activité de l année

Etupes (Sochaux) Localisation : Etupes de l Allan (Sochaux) Locataire : GEFCO, filiale à 100% de Peugeot Surfaces : 27 571 m2 Destination : Entrepôt, messagerie et bureaux Opération de construction livrée en novembre 2005 Coût global du projet : 16 500 000 Loyer annuel à compter du 31/01/06 : 1 478 150 Rendement locatif : 9 % Bail : 9 ans fermes (début 2006 - fin 2014) Société de la Tour Eiffel -14-

Caen Localisation : Colombelles (Caen) Locataire : Philips France SAS Surfaces : 17 525 m2 d immeubles à construire sur un terrain de 5 hectares Destination : Bureaux / R&D En construction, livraison premier trimestre 2007 Coût global du projet : 29 900 000 Loyer annuel : 2 707 000 Rendement locatif brut : 9 % Bail : 9 ans fermes (T1 2007 T1 2016) Société de la Tour Eiffel -15-

Massy Areva Localisation : rue de Paris à MASSY (91) Locataires principaux : AREVA T&D (8 560 m2) SFR (5 025 m2) Surfaces : 13 585 m2 Destination : Bureaux En construction, livraison novembre 2006 Coût global du projet : 50 050 000 Loyer annuel : 3 985 000 Rendement locatif : 8 % Bail : 7.5 ans fermes (AREVA) 9 ans fermes (SFR) Société de la Tour Eiffel -16-

Acquisition de Locafimo Répartition géographique par type d actif en valeur Les Parcs Clubs : Île de France 53% Entrepôts 9% Parc Clubs 7% Bureaux 37% Bureaux 9% Parc Clubs 38% Province 47% Le noyau du portefeuille est composé de 11 parcs d activité dont 8 sont situés dans les Régions Le risque locatif est très bien réparti grâce à la multi location Ces ensembles situés en périphérie des grandes villes permettent de pratiquer des loyers très compétitifs et donc parfaitement adaptés à la tertiarisation des économies locales Surfaces de taille variable Nombre d'actifs Surface (en m2) Loyers (en k ) BUREAUX Paris Intra Muros 7 immeubles 10 204 3 006 Ile de france 6 immeubles 29 181 4 142 Régions 3 immeubles 18 316 1 786 PARCS CLUBS Ile de France 3 parcs 16 539 1 765 Régions 8 parcs 153 512 9 681 ENTREPOTS Ile de France & Régions 8 entrepôts 66 298 2 479 TOTAL 35 actifs 294 049 22 859 Les Bureaux : Les bureaux parisiens sont des immeubles traditionnels et situés dans les quartiers centraux. Les immeubles de bureaux en Banlieue sont surtout situés dans les nouveaux pôles tertiaires Les immeubles dans les Régions sont localisés dans les grandes agglomérations Les Entrepôts : Le portefeuille est constitué par des entrepôts classiques de catégorie B, en multilocation, dont la plupart sont localisés dans les Régions Société de la Tour Eiffel -17-

Deux portefeuilles complémentaires Le portefeuille de Locafimo est cohérent Répartition équilibrée entre Paris et les Régions Une typologie d actifs mixte Des loyers moyens peu élevés et complémentaire avec la stratégie de STE Premières acquisitions d actifs primes à Paris dans des conditions raisonnables Les baux classiques 3/6/9 permettent de la création de valeur à plus court terme Le très grand nombre de locataires (450) limite fortement le risque Couverture géographique renforcée sur les régions Donne accès à STE à des villes dont elle était absente et à d autres ou elle souhaitait améliorer sa présence Réserve foncière de 20 000 m2 viabilisés et constructibles Société de la Tour Eiffel -18-

Asnières & Paris-Dumont Durville Localisation : Asnières (92) Locataire unique : Ministère de l Intérieur Taux d occupation 100% Surface : 10391 m² Utilisation : Bureaux, 291 parkings en sous sol Expertise: 34,9 M Loyer net au 31/12/2005 : 2 263 M Localisation : Paris (16) Locataire unique : Klépierre Surface : 1500 m² Utilisation : Bureaux Expertise: 11,1 M Loyer net au 31/12/2005 : 490 000 Société de la Tour Eiffel -19-

Montparnasse & Lyon Tour Montparnasse Localisation : Paris 15ème Locataire : Ixis Asset Management Taux d occupation 100% Surface : 1 739 m² Utilisation : Bureaux, XVIII parkings Expertise : 9,15 M Loyer net au 31/12/2005 : 680 K Tour Crédit Lyonnais Localisation : Lyon La Part-Dieu Multi-locataires Surface : 8 272 m² Utilisation : Bureaux Expertise : 13.8 M Loyer net au 31/12/2005 : 761 K Société de la Tour Eiffel -20-

Exemples de création de valeur Portefeuille Locafimo: Arbitrages en cours des immeubles non stratégiques ou trop petits : Plus values distribuables importantes Réduction des charges sur lots vacants Repositionnement de la Tour Crédit Lyonnais à Lyon, bien positionnée pour profiter du marché de La Part-Dieu Rationalisation locative des Parcs Clubs, rachat des copropriétaires pour reconstituer des parcs homogènes Portefeuille La Poste : Financement d un doublement de la taille du centre de tri de Saint Gibrien associée à la signature d un nouveau bail de 9 ans Acquisition du foncier mitoyen d Aubervilliers Début des études de valorisation à Massy Société de la Tour Eiffel -21-

Exemple d optimisation des fonciers résiduels Parc des Prés - Lille Villeneuve d Ascq: Surface locative globale de 9 222 m² Taux d occupation de 80 % au 31 décembre 2005 Possibilité d extension de 3 à 4 bâtiments développant une surface SHON d environ 5 500 m² Parc des Aygalades Marseille: Surface locative globale de 12 843 m² Taux d occupation de 89 % au 31 décembre 2005 Possibilité d extension de 3 à 4 bâtiments développant une surface SHON comprise entre 4 035 m² et 4 680 m² Société de la Tour Eiffel -22-

Exemple d optimisation des fonciers résiduels Parc des Tanneries Strasbourg: Surface locative globale de 59 214 m², dont 49 000 m² exploitables Surface locative actuellement louée est de 36 000 m² Taux d occupation de 75 % au 31 décembre 2005 Possibilité d extension, de rénovation et de redéveloppement des bâtiments à concurrence d une superficie supplémentaire de 20 000 m² SHON Société de la Tour Eiffel -23-

Résultat consolidé (en M ) 2004 2005 Var. Loyers 14,7 M 27,2 M 85% Charges liées aux immeubles -2,2 M -3,1 M 41% Résultat opérationnel courant 12,5 M 24,1 M 93% Variation de la juste valeur 9,1 M 33,2 M 265% Dépréciation et écart d'acquisition -6,1 M -29,4 M 382% Résultat opérationnel non courant 3,0 M 3,8 M 27% Charges courantes -2,2 M -6,8 M 209% Résultat opérationnel 13,3 M 21,1 M 59% Résultat financier net -2,6 M -5,3 M 104% Résultat courant avant impôts 10,7 M 15,8 M 48% Résultat net 10,7 M 15,8 M 48% Résultat net par action (*) 6,0 7,6 27% (*) nombre moyen pondéré d'actions : 2 614 766 Société de la Tour Eiffel -25-

Bilan consolidé (en M ) Actif 2004 2005 Immeubles de placement 254,2 M 617,7 M Immobilisations corporelles (en cours de construction) 0,0 M 36,3 M Créances 12,9 M 28,3 M Trésorerie 28,9 M 77,1 M Total Actif 296,0 M 759,4 M Passif 2004 2005 Capital & Réserves 135,3 M 289,5 M Résultat 10,7 M 15,8 M Emprunts 138,2 M 355,8 M Autres dettes 11,8 M 98,3 M Total Passif 296,0 M 759,4 M Société de la Tour Eiffel -26-

Structure financière et financement 2004 2005 Capitaux propres consolidés 146,0 M 305,3 M Dette financière nette 109,3 M 278,7 M LTV (*) 43,0% 42,5% Coût moyen au 31 décembre 3,5% 3,7% Taux de couverture 84% 83% Maturité de la dette 5,9 4,5 ICR Cash (EBE/Frais financiers) 3 3 (*) Valeur hors droits des immeubles Février 2006, refinancement portefeuille La Poste En cours de refinancement : 200 M Société de la Tour Eiffel -27-

ANR : Evolutions récentes Impact de l activité du 1er semestre 6,3 Distribution du dividende semestriel -2 Dilution liée à l augmentation de capital à 62-3,8 Coûts d acquisition et Exit tax -6,4 7 62,7 68,95 159 M ANR au 31/12/2004 Impact de l activité du 2ème semestre 63,8 324M ANR au 31/12/2005 2 538 270 actions 5 076 540 actions Société de la Tour Eiffel -28-

Vers la création de valeur 3 axes de développement : Poursuite des acquisitions auprès de fonds opportunistes anglo-saxons qui liquident leur patrimoine à travers des opérations souvent complexes donnant un avantage compétitif Acquisition de produits en amont (VEFA) Valorisation du portefeuille existant Réserves foncières (Strasbourg, Lille, Marseille, Massy) Tour Crédit Lyonnais Tout en respectant les critères d investissements STE Rendements attractifs Revenus sécurisés et identifiables Bureaux et Activités Ile de France et Régions Société de la Tour Eiffel -30-

Intégration des équipes Mark Inch et Robert Waterland sont devenus salariés de la STE Awon Asset Management est en cours de filialisation Prix 4 MEUR Finalisation en avril 2006 23 salariés Société de la Tour Eiffel -31-

Un modèle de distribution attractif

Une politique de distribution réaffirmée Distribution 2005 : 4 par action 2 par action versé en septembre (Acompte sur dividende 2005) 2 par action proposé au vote de l AG le 17 mai 2006 : 0,85 (complément de dividende 2005) 1,15 (1er acompte sur dividende 2006 provenant des réserves distribuables de Locafimo) Une hausse de 155% du dividende par rapport à 2004 (1,57 par titre) Perspectives 2006 Société de la Tour Eiffel -33-

Calendrier 2006 Assemblée générale : le 17 mai 2006 Mise en paiement du dividende 2005 et du premier acompte 2006 : 30 mai 2006 Chiffre d affaires premier semestre 2006 : le 11 août 2006 Présentation des résultats semestriels 2006 : le 15 septembre 2006 Mise en paiement d un acompte sur dividende : le 26 septembre 2006 Société de la Tour Eiffel -34-

Sommaire I. Le marché immobilier II. Le Patrimoine III. IV. Perspectives 2006 V. Annexes Société de la Tour Eiffel -35-

STE en Bourse (cotation continue depuis le 20 mars 2006) 100 90 80 70 60 50 40 janv 04 mars 04 mai 04 juil 04 sept 04 nov 04 janv 05 mars 05 mai 05 juil 05 sept 05 nov 05 janv 06 mars 06 Performance depuis le 1 er janvier 2004 : +93.4% Performance depuis le 1er janvier 2005 : +28.2% Cours de référence : 21 mars 2006-90.5 Société de la Tour Eiffel -36-

Cash-flow courant 2004 2005 Marge brute d'autofinancement 6,6 M 14,0 M Cash Flow courant 0,0 M 24,0 M Données par action 2004 2005 Marge brute d'autofinancement 2,53 5,37 Cash Flow courant 0,00 9,19 (*) nombre moyen pondéré d'actions Société de la Tour Eiffel -37-