Note thématique OSER Franche-Comté La construction de locaux d activités en Haute-Saône et dans les territoires voisins -
2
3
Sommaire Introduction p.4 Méthodologie p.7 1. Industrie et artisanat p.8 Analyse structurelle : la Haute-Saône fortement spécialisée dans ce secteur p.8 Analyse conjoncturelle : ralentissement depuis la crise économique p.12 2. Commerces et entrepôts p.13 Analyse structurelle : un secteur dynamique, en particulier au début des années 2000 p.13 Analyse conjoncturelle : une dynamique qui se stabilise p.17 3. Bureaux p.18 Analyse structurelle : un marché moins spécifique, dans une dynamique de développement p.18 Analyse conjoncturelle : une dynamique qui se confirme depuis 2009 p.22 4. Hébergement hôtelier p.23 Analyse structurelle : faible construction de locaux d hébergement hôtelier p.23 Analyse conjoncturelle : tendance régionale à la baisse partagée par la Haute-Saône p.27 Conclusion : Dynamisme de la construction de locaux d activités p.28 4
Introduction Cette note réalisée de manière conjointe par Action 70 et l ARD FC a pour objet de faire un rapide état des lieux de la dynamique de construction de locaux d activités en Haute-Saône en comparaison avec la France métropolitaine, la région Franche-Comté et les territoires voisins. Cette dynamique est étudiée dans sa dimension structurelle d une part, à savoir l analyse de la construction de locaux d activités sur une période longue (résultats cumulés de 1999 à 2008), et conjoncturelle d autre part (résultats tendanciels de 2009 au premier semestre 2011), à partir des statistiques issues des permis de construire fournies par le service Observation et Statistiques du Ministère de l Écologie, du Développement Durable, des Transports et du Logement. Les constructions neuves et constructions sur existant, qui comprennent les extensions et les réhabilitations, sont inclus dans les résultats présentés ici. La dynamique de construction de locaux d activités étudiée ici comprend donc à la fois le renouvellement du parc immobilier d activités et la mise en œuvre de nouveaux moyens de production, sans qu il soit possible de faire la distinction entre les deux, des locaux neufs pouvant être occupés par une entreprise déjà existante, par exemple dans le cas d un transfert d établissement. Dans les locaux industriels et d artisanat, les locaux commerciaux et entrepôts, les bureaux et l hébergement hôtelier - il s agit du champ retenu pour cette étude - plus d un million de m² de locaux d activités ont été construits en Haute-Saône en 10 ans (de 1999 à 2008). Pour les besoins de cette étude, les locaux agricoles et les équipements publics, répondant à des problématiques spécifiques ou ayant des caractéristiques très différentes du champ étudié, ont été retirés des calculs. 5
Avant d étudier la dynamiques haut-saônoise de la construction de locaux d activités par secteur d activité, il convient d identifier les facteurs structurants apparaissant comme des accélérateurs de cette dynamique en Haute-Saône. Il s agit de : - la compétitivité de la Haute-Saône en matière de disponibilité et de prix du foncier d activités : 143 ha viabilisés disponibles en Haute-Saône à 10,1 /m² en moyenne (Source : Extranet des Parcs d activités, ARD Franche-Comté), - l impulsion donnée par les pouvoirs publics du département dans la construction de locaux d activités, - la concentration de la construction de locaux d activités dans trois principaux pôles d emploi du département que sont Vesoul, Lure et Luxeuil. Ces trois communautés de communes représentent respectivement 28% et 44% de la population et des emplois haut-saônois, mais concentrent plus de la moitié (53%) de la construction des locaux du champ étudié en Haute-Saône, et la CCAV plus d un tiers (36%) à elle seule. Classement des dix premiers EPCI dans la construction de locaux entre 1999 et 2008 Poids dans la construction de locaux Communauté de Communes en Haute-Saône (1999-2008) CC de l'agglomération de Vesoul 35,7% CC du Pays de Lure 10,3% CC du Pays de Luxeuil 7,4% CC du Val de Gray 5,4% CC du Val de Semouse 5,1% CC du Pays d'héricourt 4,8% CC des Quatre-Rivières 4,5% CC Rahin et Chérimont 4,2% CC du Pays Riolais 4,0% CC de la Vallée de l'ognon 2,5% 6
La construction de locaux d activités en Haute-Saône est plus dynamique qu en Franche-Comté : la Haute-Saône représente 25% des surfaces commencées en Franche-Comté sur la période 1999-2008, alors qu elle compte 18% de l emploi régional. Cette dynamique peut s expliquer en partie par le type de locaux d activités construits en Haute- Saône : une prédominance des locaux industriels, ainsi que des locaux commerciaux et des entrepôts, est constatée par rapport à la Franche-Comté, c est-à-dire des activités fortement consommatrices de surfaces. La Haute-Saône construit proportionnellement moins de bureaux et d hébergement hôtelier que la Franche-Comté et les départements limitrophes. Cependant, une tendance à la hausse est constatée ces dernières années pour les surfaces de bureaux. Concernant le tourisme, la dynamique hautsaônoise repose pour une part importante sur l hôtellerie de plein air, avec deux fois plus d emplacements de camping que de chambres d hôtels. Département Rythmes annuels moyens de construction de locaux (en m², cumul 1999-2008) Industrie et artisanat Commerces et entrepôts Bureaux Hébergement hôtelier Total Doubs 98 425 57 374 21 208 4 716 181 723 Jura 52 112 33 252 7 435 3 064 95 862 Haute-Saône 66 693 37 333 5 998 970 110 994 Territoire de Belfort 25 116 16 075 7 737 440 49 369 Franche-Comté 242 346 144 034 42 378 9 191 437 948 7
Méthodologie Source des statistiques présentées dans l étude Concernant la construction de locaux d activités, SOeS, Sitadel2, surfaces commencées en date réelle (analyses structurelles) et en date de prise en compte (analyses conjoncturelles) Concernant l emploi salarié, Insee, CLAP2008 Les données exploitées dans la base Sit@del2 sont issues des informations inscrites par tout pétitionnaire projetant une construction neuve ou la transformation d une construction nécessitant le dépôt d un permis de construire, qui doit remplir un formulaire relatif à son projet et le transmettre à la mairie de la commune de localisation des travaux. Le projet de permis est traité par les services instructeurs de la commune ou par les services instructeurs des directions départementales relevant du ministère de l Écologie, de l Énergie, du Développement durable et de la Mer (MEEDDM). Disponibilité des informations dans OSER Franche-Comté Les séries issues des permis de construire en date de prise en compte, c est-à-dire les séries permettant une analyse conjoncturelle de la construction de locaux d activités, sont disponibles, sous forme de données brutes à extraire, dans OSER FC. 4 Données disponibles sur OSER FC de 2007 à 2010 (Source : SOeS) Surface commencée - locaux industriels et d'artisanat Surface commencée - locaux commerciaux Surface commencée - hébergement hôtelier Surface commencée - entrepôts Des séries issues de la source Connaissance Locale de l Appareil Productif (CLAP) de l Insee sont disponibles pour l année 2008 sous forme d indicateurs et de données brutes dans OSER FC. 4 indicateurs et 4 données disponibles sur OSER FC (Source : Insee CLAP) : Nombre total d emplois salariés (hors défense et intérim) Part de l emploi salarié dans la sphère non présentielle Part de l emploi salarié dans la sphère présentielle Part de l emploi salarié dans le domaine public Effectifs salariés - sphère présentielle, domaine public Effectifs salariés - sphère présentielle, domaine privé Effectifs salariés - sphère non présentielle, domaine privé Effectifs salariés - sphère non présentielle, domaine public 8
1. Industrie et artisanat Analyse structurelle : la Haute-Saône fortement spécialisée dans ce secteur Nombre de m² de locaux industriels et d artisanat construits de 1999 à 2008 en 666 929 m² Haute-Saône Poids de la Haute-Saône dans la construction de locaux industriels régionale (cumul 27,5% de 1999 à 2008) Poids de la Haute Saône dans l emploi industriel régional en 2008 18,0% Poids des locaux industriels et d artisanat dans le total des locaux d activités retenus dans le champ de l étude La Haute-Saône apparaît comme fortement spécialisée dans la construction de locaux industriels, elle arrive largement en tête des départements francs-comtois et limitrophes pour la part de l industrie dans la construction de locaux d activités du champ étudié. Cette spécialisation tient en partie au fort développement du site PSA Peugeot Citroën de Vesoul au début des années 2000 : près de 145 000 m² de locaux industriels ont été construits à Noidanslès-Vesoul et à Vaivre-et-Montoille de 2001 à 2003, soit 22% de la construction totale de locaux industriels en Haute-Saône de 1999 à 2008. 9
Nombre de m² de locaux industriels et d artisanat construits de 1999 à 2008 pour un emploi industriel et dans la construction en 2008 : Des ratios ont été calculés en rapportant les surfaces commencés par type de local aux emplois salariés du ou des secteurs d activités correspondants au 31 décembre 2008 (source pour les emplois salariés : Insee, CLAP 2008). Ici, les surfaces de locaux industriels et d artisanat ont été rapportées aux emplois dans l industrie et la construction. Période de construction des locaux industriels entre 1999 et 2008 10
11
Analyse structurelle : éléments de diagnostic Dynamique globale de la construction de locaux industriels en Haute-Saône au cours la période étudiée (1999-2008) + + + Points positifs : - Dynamique de l activité industrielle : plus d activité entraîne plus de construction neuve de locaux, - Un nouveau développement de PSA Vesoul au début des années 2000, d où un phénomène de concentration de la construction dans la CCAV, - Un certain renouvellement du parc immobilier industriel, qui illustre un processus de restructuration qui peut se traduire par de plus forts gains de productivité. Points de vigilance : - Ratio m² construit par emploi industriel très fort : la construction de locaux industriel est dynamique mais l emploi industriel diminue (la Haute-Saône comptait 18 070 emplois industriels en 2008, contre 19 114 en 1999, Source : Insee, RP). Les activités industrielles, inscrites dans ces processus de restructurations (automatisation des chaînes de production, externalisations, soustraitance, adaptation des modes d organisation du travail au besoin croissant de réactivité, etc.) consomment de plus en plus de surfaces par rapport aux emplois proposés. - Dynamique de la construction en baisse depuis 2004, qui semble indiquer un ralentissement de l activité industrielle, - Le renouvellement du parc entraîne-t-il une augmentation de la vacance dans les locaux industriels? 12
Analyse conjoncturelle : ralentissement depuis la crise économique de 2008-2009 Données Surface commencée en m² de locaux industriel et d'artisanat 2009 Moyenne 2009 (12 mois) Surface commencée en m² de locaux industriel et d'artisanat 2010 Moyenne 2010 (12 mois) Taux variation moyenne 09 10 Surface commencée en m² de locaux industriel et d'artisanat 1S 2011 Moyenne 1S 2011 (6 mois) Taux variation moyenne 10-1S 11 Tendance sur la période 09 1S 11 Doubs 50989 4249 27985 2332-45 23724 3954 70 à la hausse Jura 25144 2095 21407 1784-15 8211 1369-23 baisse Haute-Saône 49909 4159 21539 1795-57 5694 949-47 baisse Territoire de Belfort 4161 347 12355 1030 197 288 48-95 à la baisse FRANCHE-COMTÉ 130203 10850 83286 6941-36 37917 6320-9 baisse Côte-d'Or 52834 4403 31322 2610-41 24705 4118 58 à la hausse Haute-Marne 14357 1196 12298 1025-14 7320 1220 19 stagnation Vosges 30736 2561 48293 4024 57 42539 7090 76 hausse TOTAL FRANCE MÉTROPOLITAINE 5372134 447678 4047023 337252-25 2450775 408463 21 stagnation Analyse conjoncturelle : éléments de diagnostic La dynamique très positive de la construction de locaux industriels en Haute-Saône enregistrée sur la période 1999-2008 marque un ralentissement entre 2009 et 2010 avec un taux de variation de la moyenne de -57% qui se prolonge au premier semestre 2011. Cette situation se vérifie également au niveau régional, qui subit également une baisse sur cette période. Seul, le département du Doubs enregistre une tendance à la hausse avec une variation de la moyenne entre l année 2010 et le premier semestre 2011 de +70%. A noter la particularité des Vosges qui connait une hausse sur l ensemble de la période entre 2009 et la premier semestre 2011. Ainsi, pour les surfaces commencées de locaux industriels et d artisanats sur cette période, la crise a touché une large partie du grand Est de la France, excepté les Vosges et certains départements qui enregistrent une hausse au premier semestre 2011. Ceci décrit bien la sensibilité aux aléas conjoncturels du tissu productif régional, particulièrement industriel. 13
2. Commerces et entrepôts Analyse structurelle : un secteur dynamique, en particulier au début des années 2000 Nombre de m² de locaux commerciaux et entrepôts construits de 1999 à 2008 en Haute-Saône Poids de la Haute-Saône dans la construction de locaux commerciaux et d entrepôts régionale (cumul de 1999 à 2008) Poids de la Haute Saône dans l emploi régional dans les commerces et transports en 2008 373 327 m² 25,9% 17,7% Poids des locaux commerciaux et d entrepôts dans le total des locaux d activités retenus dans le champ de l étude : La Haute-Saône se place dans la moyenne des départements francs-comtois pour le poids des locaux commerciaux et entrepôts dans la construction neuve. Cependant, La Franche-Comté apparaît comme peu spécialisée dans ces secteurs comparée aux départements limitrophes de la Haute- Saône et à la France métropolitaine. 14
Nombre de m² de locaux commerciaux et d entrepôts construits de 1999 à 2008 pour un emploi dans les secteurs commerces et transports en 2008 : Période de construction des locaux commerciaux et entrepôts entre 1999 et 2008 15
16
Analyse structurelle : éléments de diagnostic Dynamique globale de la construction de locaux commerciaux et d entrepôts en Haute- Saône au cours la période étudiée (1999-2008) + + Points positifs : -Développement des activités commerciales (commerces de détail, commerces de gros) et de transports-logistique (entreposage, transport de marchandises), -Une longueur d avance au niveau des surfaces commencées avec une construction principalement sur la période 1999-2003 (56% contre 47% à l échelle de la région) Points de vigilance : - Ratio m² par emploi très fort en Haute-Saône : activités fortement consommatrices de surfaces par rapport aux emplois, - Dynamique de la construction légèrement en baisse depuis 2004. 17
Analyse conjoncturelle : une dynamique qui se stabilise Données Surface commencée en m² de commerces & d'entrepôts 2009 Moyenne 2009 (12 mois) Surface commencée en m² de commerces & d'entrepôts 2010 Moyenne 2010 (12 mois) Taux variation moyenne 09 10 Surface commencée en m² de commerces & d'entrepôts 1S 2011 Moyenne 2011 (6 mois) Taux variation moyenne 10-1S 11 Tendance sur la période 09 1S 11 Doubs 45667 3806 44409 3701-3 26076 4346 17 à la hausse Jura 31511 2626 38823 3235 23 42624 7104 120 hausse Haute-Saône 43231 3603 26109 2176-40 10760 1793-18 baisse Territoire de Belfort 16940 1412 13533 1128-20 10186 1698 51 à la hausse FRANCHE-COMTÉ 137349 11446 122874 10240-11 89646 14941 46 à la hausse Côte-d'Or 46889 3907 39364 3280-16 31230 5205 59 à la hausse Haute-Marne 14810 1234 18785 1565 27 32369 5395 245 hausse Vosges 49774 4148 39640 3303-20 14803 2467-25 baisse TOTAL FRANCE MÉTROPOLITAINE 7734537 644545 6864645 572054-11 3831230 638538 12 stagnation Analyse conjoncturelle : éléments de diagnostic A l échelle de la Franche-Comté, la tendance est à la hausse sur les six premiers mois de 2011, et une hausse est constatée pour le Jura sur l ensemble de la période entre 2009 et le premier semestre 2011. Au cours de la période 1999-2008, la construction de locaux de commerces et d entrepôts en Haute- Saône a été dynamique et s est prolongée en 2009 avec 43 231 m² de surfaces commencées. A noter cependant, une baisse sur l année 2010 et le premier semestre 2011 au niveau des surfaces commencées dans ce secteur. 18
3. Bureaux Analyse structurelle : un marché moins spécifique, dans une dynamique de développement Nombre de m² de bureaux construits de 1999 à 2008 en Haute-Saône 59 978 m² Poids de la Haute-Saône dans la construction de bureaux régionale (cumul de 1999 à 2008) Poids de la Haute-Saône dans l emploi régional dans les services principalement marchands 14,2% 13% Poids des bureaux dans le total des locaux d activités retenus dans le champ de l étude La Haute-Saône est le territoire le moins spécialisé dans la construction de bureaux des départements étudiés. Le développement de ce type de locaux d activité semble lié au caractère urbain et métropolitain d un territoire, à l image du Doubs, de la Côte-d Or, du Territoire de Belfort, ou encore de la moyenne de France métropolitaine. La Haute-Saône, plus rurale, comme le Jura ou les Vosges sont moins concurrentiels dans ce secteur. Toutefois, en analysant la dynamique propre de la construction de bureaux, la Haute-Saône représente 14 % de la construction de bureaux régionale et pèse 13 % de l emploi régional dans les services marchands. Cette analyse permet de qualifier un certain dynamisme dans la construction de bureaux en Haute-Saône. 19
Nombre de m² de bureaux construits de 1999 à 2008 pour un emploi dans les services principalement marchands en 2008 : Période de construction des bureaux entre 1999 et 2008 20
21
Analyse structurelle : éléments de diagnostic Dynamique globale de la construction de bureaux en Haute-Saône au cours la période étudiée (1999-2008) + Points positifs : - Construction de bureaux en Haute-Saône légèrement supérieure au niveau de développement des services marchands dans le département, - Mise à disposition de l offre de bureaux relativement constante au cours de la période étudiée. Points de vigilance : - Faible spécialisation de la Haute-Saône dans les activités de services, - Faible volume de bureaux construits, à savoir 60 000 m² entre 1999 et 2008, à titre d exemple le Jura et la Haute-Marne ont réalisé respectivement 74 000 et 75 000 m². 22
Analyse conjoncturelle : une dynamique qui se confirme depuis 2009 Données Surface commencée en m² de locaux de bureaux 2009 Moyenne 2009 (12 mois) Surface commencée en m² de locaux de bureaux 2010 Moyenne 2010 (12 mois) Taux variation moyenne 09 10 Surface commencée en m² de locaux de bureaux 1S 2011 Moyenne 2011 (6 mois) Taux variation moyenne 10-1S 11 Tendance sur la période 09 1S 11 Doubs 18009 1501 24940 2078 38 12091 2015-3 stagnation Jura 7628 636 6224 519-18 8892 1482 186 à la hausse Haute-Saône 5206 434 6680 557 28 5162 860 55 hausse Territoire de Belfort 2046 171 4963 414 143 3120 520 26 hausse FRANCHE-COMTÉ 32889 2741 42807 3567 30 29265 4878 37 hausse Côte-d'Or 35649 2971 12122 1010-66 36472 6079 502 à la hausse Haute-Marne 8766 731 21743 1812 148 2628 438-76 à la baisse Vosges 13113 1093 12737 1061-3 6022 1004-5 stagnation TOTAL FRANCE MÉTROPOLITAINE 3404223 283685 2816753 234729-17 1924419 320737 37 à la hausse Analyse conjoncturelle : éléments de diagnostic Entre l année 2009 et le premier semestre 2011, la Franche-Comté enregistre un certain dynamisme dans la construction de bureaux avec une hausse des surfaces commencées sur l ensemble de cette période. La Haute-Saône et le Territoire de Belfort se distinguent particulièrement avec une hausse des surfaces commencées de bureaux depuis 2009. Cette situation confirme la dynamique globale positive de la construction constatée dans ce secteur entre 1999 et 2008 sur le département haut-saônois. A noter, la part significative proposée par le Doubs, qui totalise sur cette période plus de 50% des surfaces commencées au niveau régional. 23
4. Hébergement hôtelier Analyse structurelle : faible construction de locaux d hébergement hôtelier Nombre de m² de locaux d hébergement hôtelier construits de 1999 à 2008 en Haute- 9 701 m² Saône Poids de la Haute-Saône dans la construction de locaux d hébergement hôtelier 10,6% régionale (cumul de 1999 à 2008) Poids de la Haute-Saône dans l emploi régional dans la restauration et l hébergement 14,2% Poids des locaux d hébergement hôtelier dans le total des locaux d activités retenus dans le champ de l étude Nombre de m² de locaux d hébergement hôtelier construits de 1999 à 2008 pour un emploi dans la restauration et l hébergement en 2008 24
Période de construction des locaux d hébergement hôtelier entre 1999 et 2008 25
26
Analyse structurelle : éléments de diagnostic Dynamique globale de la construction de locaux d hébergement hôtelier en Haute- Saône au cours la période étudiée (1999-2008) - Points positifs : - Tendance à la hausse de la construction de locaux d hébergement hôtelier en Haute-Saône, - Tourisme haut-saônois qui repose pour une part importante sur l hôtellerie de plein air, et non sur les locaux d hébergement hôtelier (deux fois plus d emplacements de camping que de chambres d hôtels en Haute-Saône). Points de vigilance : - Faible construction de locaux d hébergement hôtelier en Haute-Saône : seulement 9 700 m² de 1999 à 2008, dont 43% à Luxeuil, -Construction neuve qui semble insuffisante dans ce secteur par rapport à la dimension touristique de la Haute-Saône, -Quel renouvellement du parc hôtelier? 27
Analyse conjoncturelle : tendance régionale à la baisse partagée par la Haute-Saône Données Surface commencée en m² de locaux d'hébergement hôtelier 2009 Moyenne 2009 (12 mois) Surface commencée en m² de locaux d'hébergement hôtelier 2010 Moyenne 2010 (12 mois) Taux variation moyenne 09 10 Surface commencée en m² de locaux d'hébergement hôtelier 1S 2011 Moyenne 2011 (6 mois) Taux variation moyenne 10-1S 11 Tendance sur la période 09 1S 11 Doubs 7756 646 3050 254-61 457 76-70 baisse Jura 3308 276 401 33-88 433 72 116 à la hausse Haute-Saône 292 24 145 12-50 0 0-100 Territoire de Belfort 0 0 1108 92-67 11-88 Non significatif Non significatif FRANCHE-COMTÉ 11356 946 4704 392-59 957 160-59 baisse Côte-d'Or 1332 111 2946 246 121 2700 450 83 hausse Haute-Marne 588 49 1138 95 94 0 0-100 Non significatif Vosges 1974 165 1847 154-6 6040 1007 554 à la hausse TOTAL FRANCE MÉTROPOLITAINE 464441 38703 604139 50345 30 417199 69533 38 hausse Analyse conjoncturelle : éléments de diagnostic La Franche-Comté enregistre une diminution de ses surfaces commencées pour les locaux d hébergement hôtelier sur la période entre 2009 et le premier semestre 2011. En effet, l ensemble des départements franc-comtois marque une baisse sur cette période excepté le Jura qui enregistre une tendance à la hausse de ses surfaces commencées au premier semestre 2011. De plus, à l image de la tendance nationale, la Côte-d Or enregistre une hausse de ses surfaces commencées dans ce secteur sur l ensemble de la période. 28
Conclusion : Dynamisme de la construction de locaux d activité Pour mesurer de manière synthétique la dynamique de construction de locaux d activités d un territoire, un indicateur, nommé Dt, est construit. Sa formule est la suivante : Dt = (Ct/CT)/(Et/ET) Où Ct est égal à la construction de locaux d activité du champ étudié dans le territoire étudié, CT est égal à la construction de locaux d activité du champ étudié dans le territoire de référence (la France métropolitaine est utilisée ici comme territoire de référence), Et est égal au nombre d emplois des secteurs étudiés dans le territoire étudié, ET est égal au nombre d emplois des secteurs étudiés dans le territoire de référence. Un indice est obtenu : plus il est supérieur à 1, plus le territoire étudié est dynamique du point de vue de la construction de locaux d activité par rapport au territoire de référence. Indicateur synthétique de dynamisme de la construction de locaux d activités Tous les départements étudiés ont un indice supérieur à 1. Cela signifie qu ils construisent plus de locaux d activités que ce qu ils devraient «théoriquement» construire par rapport aux emplois qu ils proposent. Cela donne une mesure du dynamisme du marché de la construction de locaux d activités dans ces territoires, et également une mesure structurelle du rapport entre la construction de locaux et les emplois : ces territoires de l Est de la France sont, semble-t-il, dotées d activités plus fortement consommatrices de surfaces par rapport aux emplois qu elles proposent. Ce dernier constat semble particulièrement vrai pour la Haute-Saône, qui arrive en tête des territoires étudiés. Cela s explique notamment par le fait que des secteurs fortement consommateurs de surfaces, comme l industrie, sont surreprésentés dans la construction de locaux en Haute-Saône. 29
30