MON LOGEMENT Bien souvent, l entrée dans la vie active rime avec un changement de lieu de vie. C est le moment de penser à s installer seul ou en couple. La recherche d un logement, qu on soit locataire ou propriétaire, peut être un chemin semé d embûches. Selon les régions, le montant des loyers et les prix du marché immobilier sont parfois très élevés. Et pour certains, se pose la question de savoir s il vaut mieux acheter ou louer. Avant de vous lancer, suivez le guide! Dans ce chapitre u Vous êtes locataire : les frais et les coups de pouce u Vous voulez devenir propriétaire : les coûts, les charges et les aides u Acheter ou louer sa résidence principale?
Vous êtes locataire : les frais et les coups de pouce Charges locatives Sommes qui se payent en supplément du loyer et correspondent aux dépenses liées à l usage du logement et de l immeuble (chauffage collectif, ascenseur, éclairage de la cage d escalier ) Caution Personne qui s engage à payer les dettes d une autre personne si celle-ci ne parvient plus à le faire. L exercice est rarement simple, notamment dans les grandes métropoles, et ce qu il s agisse de petites ou de grandes surfaces. Non seulement les propriétaires, ou l agence immobilière chargée de conclure le contrat, sont de plus en plus exigeants, mais lors des visites, vous serez rarement seul! D autres candidats à la location vous feront concurrence. En devenant locataire, vous allez acquitter un loyer et des charges locatives. Préparez un bon dossier pour optimiser vos chances Avant de signer le bail, le propriétaire ou l agence vous demande de déposer un dossier destiné à sécuriser le paiement de votre loyer. Il vous faudra réunir : - votre pièce d identité ; - le texte de votre nomiantion ou votre contrat de travail ; - vos 3 derniers bulletins de paie ; - votre dernier avis d impôt sur le revenu ou de non-imposition. Si l un de vos proches se porte caution pour vous, ce qui est souvent exigé, réunissez les photocopies de ces mêmes documents le concernant. La caution peut être «simple» (le propriétaire se retourne d abord vers le locataire en cas d impayé, et si les démarches n aboutissent pas, vers la personne qui s est portée caution), ou «solidaire» (le propriétaire se retourne directement vers la caution). Pensez à préparer plusieurs dossiers de candidature avant de commencer vos visites. Ainsi, lorsque vous visitez un bien qui vous plait, vous aurez immédiatement un dossier à remettre au professionnel ou au propriétaire. Pour certaines catégories de fonctionnaires (police, armée) l employeur peut se porter caution. Renseignez-vous. 20 w FONCTIONNAIRES : DÉMARRER DANS LA VIE ACTIVE
MON LOGEMENT Le bail est obligatoire Dès que le propriétaire donne son feu vert, vous signez un bail (contrat de location) pour une durée de trois ans renouvelables (particuliers) ou de six ans si le propriétaire est une «personne morale» (société ). Vous pouvez, à tout moment, résilier ce contrat, avec un préavis de trois mois, un délai qui peut être ramené à un mois dans certaines situations (mutation professionnelle, licenciement ). Depuis la loi du 6 juillet 1989, ce bail est obligatoire. En l absence de contrat écrit, le propriétaire ne pourra invoquer la nullité du bail pour demander au locataire de quitter les lieux. Et il ne pourra pas non plus augmenter le loyer. Les frais liés à la location Le propriétaire vous demandera un dépôt de garantie avant de signer le contrat de location. Si vous passez par une agence immobilière, vous aurez en plus des frais d agence à acquitter et, dans tous les cas, une assurance et la taxe d habitation. u Formulez tous les coûts du projet Très généralement, le propriétaire exige un dépôt de garantie, qui le couvre en cas de dégradation du bien immobilier. Le montant de ce dépôt est limité à un mois de loyer hors charges (deux mois pour un logement meublé). Depuis le 27 mars 2014, la restitution doit se faire dans le délai d un mois si l état des lieux est conforme. Et de deux mois maximum, si l état des lieux de sortie est différent de celui d entrée. u Les frais d agence Si vous passez par un professionnel de l immobilier, il vous facture des frais d agence. Depuis le 15 septembre 2014 (Loi Alur), les honoraires de location d un logement facturés aux locataires par les agents immobiliers sont plafonnés (par mètre carré selon la localisation). Par ailleurs, le propriétaire prend en charge la totalité des honoraires liés à la mise en location de son bien, à l exception de quatre prestations qui seront partagées entre le propriétaire et le locataire (visite, rédaction du bail, constitution du dossier et établissement de l état des lieux). FONCTIONNAIRES : DÉMARRER DANS LA VIE ACTIVE 21
Exclusions Il s agit de sinistres, identifiés par l assureur, non pris en charge par le contrat d assurance, par exemple un cambriolage si votre porte n est pas blindée. u L assurance habitation La loi vous oblige, si vous êtes locataire d un appartement non meublé, à prendre une assurance pour couvrir votre responsabilité à l égard de votre propriétaire pour tous les dommages éventuellement causés aux biens loués (dégât des eaux, explosion, incendie...). Pour couvrir ces risques, et bien d autres, vous allez souscrire un contrat multirisque habitation, qui vous couvre pour tous les dommages que vous pourriez causer, non seulement au propriétaire mais à vos voisins ou à des passants et peut inclure également des protections contre le vol, le bris de glace... Le coût varie en fonction du nombre de pièces et de la valeur des biens déclarés. Prenez le temps de bien lire votre contrat d assurance, et notamment les exclusions (ce qui n est pas garanti par l assureur) et la franchise, pour éviter les mauvaises surprises! Franchise Elle correspond à la somme d argent qui reste à la charge de l assuré en cas de sinistre. Elle varie selon les contrats. u La taxe d habitation Si vous êtes dans le logement au 1 er janvier de l année, vous devrez payer la taxe d habitation pour votre lieu de résidence. Cette taxe inclut automatiquement la redevance «télé» désormais appelée «contribution à l audiovisuel public». Si vous n avez pas de téléviseur, pensez à cocher, chaque année, la case adéquate sur la première page de votre déclaration de revenus. Votre propriétaire peut vous réclamer la taxe d enlèvement des ordures ménagères qu il paye avec ses impôts fonciers. Les coups de pouce Les fonctionnaires disposent d un dispositif spécifique (AIP et logements réservés) mais peuvent également prétendre aux allocations logement traditionnelles. u L Aide à l installation des personnels de l État (AIP) Agent de l État «primo-arrivant» dans la fonction publique de l État ou affecté en zones urbaines sensibles (ZUS), vous pouvez bénéficier d une aide non remboursable pour financer votre premier 22 w FONCTIONNAIRES : DÉMARRER DANS LA VIE ACTIVE
MON LOGEMENT mois de loyer, provision pour charges comprises, votre dépôt de garantie ou les frais de déménagement... si votre revenu fiscal de référence 2013 est inférieur ou égal à 24 818 euros (un seul revenu au foyer du demandeur) ou 36 093 euros (deux revenus). Le montant maximum est de 900 euros pour les agents affectés dans les régions Ile-de-France et Provence-Alpes-Côte d Azur ainsi que dans les zones urbaines sensibles (ZUS) et de 500 euros pour les agents affectés dans les autres régions. La demande d AIP doit être faite au moyen d un formulaire spécifique, qui peut être téléchargé ou pré-rempli en ligne sur le site Internet www.aip-fonctionpublique.fr u Des logements sociaux locatifs réservés L État peut réserver pour loger ses agents jusqu à 5 % des logements sociaux auxquels il a participé financièrement (construction ou rénovation). Les candidats doivent présenter leur demande auprès du service social de leur administration. Le montant des loyers des logements réservés aux agents de l État sont ceux fixés par les organismes sociaux. u Les allocations logement Il existe trois types d aides : - l APL (Aide Personnalisée au Logement) ; - l ALF (Allocation de Logement Familial) ; - l ALS (Allocation de Logement Social). Revenu Fiscal de référence Il est calculé à partir du revenu net imposable auquel s ajoutent des revenus imposés à d autres titres ou encore le montant des cotisations d épargne-retraite déduites du revenu global. Il figure sur votre avis d imposition. Pour bénéficier de l une de ces aides, il suffit d être locataire de sa résidence principale et de déposer une demande auprès de la Caisse d Allocations Familiales dont vous dépendez. Ces aides sont d un montant variable, en fonction des revenus, de la composition de la famille, du type de logement (secteur public, privé ). Un lien utile : www.caf.fr FONCTIONNAIRES : DÉMARRER DANS LA VIE ACTIVE 23
Vous voulez devenir propriétaire : les coûts, les charges et les aides Sondage après sondage, les Français ont un principal objectif : «avoir un toit sur la tête» en cas de coup dur... Mais les prix de l immobilier, notamment dans les grandes villes, restent un frein pour de nombreux jeunes qui cherchent à se lancer dans l acquisition de leur résidence principale. Avant de se lancer, tour d horizon des principaux postes de frais à prendre en compte. Les coûts à l achat Au-delà du prix du bien convoité, un ensemble de taxes et frais sera à payer en tant que propriétaire. Sans oublier, bien évidemment, d autres dépenses récurrentes pendant toute la durée de détention de ce bien. Des frais qu il va bien falloir intégrer dans votre budget. u Les frais «de notaire» Cette appellation est assez fausse puisque la plupart des sommes perçues sont reversées à l État et aux collectivités locales par le notaire chargé de rédiger l acte. Ces frais sont à la charge de l acheteur. Comptez entre 7 et 8 % du prix versé au vendeur dans l ancien et entre 2 et 3 % dans le neuf. Un site utile : www.paris.notaires.fr rubrique «calcul des frais», pour estimer vos frais d acquisition. u Les frais d agence Si vous avez recours à une agence immobilière, vous devrez payer des frais qui représentent environ 5 % de la valeur du bien. Mais ils sont souvent peu visibles, car les professionnels affichent toujours un prix «Frais d agence inclus». Ils sont négociables. 24 w FONCTIONNAIRES : DÉMARRER DANS LA VIE ACTIVE
MON LOGEMENT Trois questions à se poser avant de se lancer Il est indispensable, avant de vous lancer, que vous vous posiez quelques questions. u Ai-je suffisamment d épargne de côté? Même si vous allez recourir à un prêt immobilier, il est fortement conseillé d avoir mis de côté un petit capital, notamment pour pouvoir payer les frais de notaire. u Ce projet est-il compatible avec mon budget? Faites vos comptes! Inutile d aller voir votre banquier si votre projet est irréalisable financièrement compte tenu de vos ressources. u Ce logement est-il fait pour moi? Les frais liés à un achat immobilier ne sont pas anodins, et exigent souvent de rester dans le bien plusieurs années avant de les amortir. Plus de charges en tant que propriétaire u La taxe foncière en plus de la taxe d habitation La taxe d habitation est à payer par celui qui occupe le logement au 1 er janvier, qu il soit locataire ou propriétaire. En revanche, c est au propriétaire d un bien immobilier de régler la taxe foncière sur les propriétés bâties (maison, appartement, local, emplacement de parking ), y compris lorsque le bien est mis en location. Son coût est avant tout fonction de la valeur que le propriétaire pourrait tirer du bien en le louant. u Les charges d entretien Elles représentent les coûts de fonctionnement et d entretien du bien immobilier. Il y a bien sûr les charges «courantes» incombant à tout occupant des lieux (consommation d eau, d électricité, de gaz et réparations pour maintenir le bien en l état). Mais en tant que propriétaire, vous aurez à régler les gros travaux réalisés chez vous mais également dans l immeuble, si vous habitez un appartement. Il peut s agir de l installation d un ascenseur, du ravalement... Et souvent, la note peut être salée. FONCTIONNAIRES : DÉMARRER DANS LA VIE ACTIVE 25
Avant de signer une promesse de vente, demandez à consulter les montants payés pour les charges de copropriété, ainsi que les derniers procès-verbaux d assemblée générale de copropriété qui définissent les travaux à venir, car c est l acheteur qui devra régler les travaux de copropriété votés et non encore payés. u La mensualité du crédit Ce sera vraisemblablement la charge la plus importante liée à l acquisition de votre bien. Il vous faudra l assumer pendant 10, 15, voire 20 ans. Plus le crédit est long, plus il coûte cher. Toutefois, dans le même temps, vous n avez plus à payer de loyer. Il existe des prêts immobiliers modulables permettant d adapter le montant des mensualités à l évolution de vos ressources (à la hausse comme à la baisse). Avant même de signer la promesse de vente, vous devrez avoir fait des simulations pour connaître le montant approximatif de ce que vous pouvez raisonnablement emprunter. Après la signature, il vous faut choisir définitivement la banque qui vous consent les meilleures conditions. Mais attention! Même si les taux d emprunt sont actuellement peu élevés, le crédit a un coût (taux d intérêt, frais de garantie, pénalités de remboursement anticipé...). Sur www.lafinancepourtous.com, n hésitez pas à utiliser le calculateur de crédit immobilier pour visualiser comment, en augmentant même légèrement vos mensualités, vous allez pouvoir réduire la durée et donc le coût global du crédit sans trop d effort financier. Pour préparer votre rendez-vous avec votre conseiller, n hésitez pas à faire des simulations sur Internet pour voir si votre projet est compatible avec vos finances. Une caution «fonctionnaire» à ne pas négliger Les fonctionnaires bénéficient d un avantage bien spécifique. Les mutuelles (MFP, MGEN, MAI, MGPA...) proposent de se porter caution du prêt, à des tarifs bien plus intéressants que la caution bancaire ou encore l hypothèque. N hésitez pas à vous renseigner! 26 w FONCTIONNAIRES : DÉMARRER DANS LA VIE ACTIVE
MON LOGEMENT Les aides à l achat Il existe de nombreuses possibilités de prêts aidés, surtout pour les primo-accédants, accordés sous condition de ressources. u Le prêt Fonctionnaire Ce prêt s adresse aux agents (titulaires et contractuels) des fonctions publiques de l État ainsi qu aux personnels des collectivités locales. Il est considéré comme un apport personnel. Mais son montant est très faible (moins de 5 000 euros), son taux est élevé, et de plus il n est accordé que si l acquéreur prend un prêt conventionné ou un PAS! u Le prêt conventionné Ce prêt est destiné à financer une résidence principale neuve ou ancienne et le montant accordé est fonction des revenus du foyer. Mais actuellement, le taux de ce prêt est plus élevé que celui obtenu sur un crédit «classique». Un lien utile : www.anil.org u Le prêt d accession sociale (PAS) Il a été instauré pour favoriser l accession à la propriété des ménages aux ressources modestes qui souhaitent acquérir leur résidence principale neuve ou ancienne, avec des taux plafonnés. Mais il ne peut pas être complété par un prêt immobilier classique. Un lien utile : www.pret-accession-sociale.com u Le prêt à taux zéro + (PTZ+) Ce prêt sans intérêt est également accordé sous condition de ressources. Son montant est plafonné et calculé en tenant compte de la localisation, de la performance énergétique et du nombre de personnes composant votre foyer. Pour calculer à quel montant vous pouvez avoir droit : www.anil.org rubrique «outils de calcul». FONCTIONNAIRES : DÉMARRER DANS LA VIE ACTIVE 27
Acheter ou louer sa résidence principale? Chaque formule a ses avantages et ses inconvénients, mais tout le monde se pose la question. En sachant que ce «match» est un peu perdu d avance, car ceux qui le peuvent préfèrent devenir propriétaires plutôt que de payer un loyer à fonds perdus. Le mieux est de réaliser un comparatif achat/location. Vous pouvez aisément le faire sur www.lafinancepourtous.com (calculateur Acheter ou louer). Il vous permet de mesurer l impact de l une ou l autre décision sur votre patrimoine, en intégrant des données chiffrées (apport personnel, prix d achat, coût du loyer, mensualité du crédit, rendement de l épargne ). Mise en situation Un couple achète un trois pièces à retaper en région parisienne. Le prix d acquisition, hors frais de notaire, est de 165 000 euros. La mensualité du crédit s élève à 930 euros assurance comprise (prêt de 160 000 euros sur 20 ans au taux de 2,80 %). Ce type de logement se loue environ 950 euros par mois charges comprises. Mais en tant que propriétaire, ce couple devra intégrer dans ses dépenses plusieurs éléments : les charges de copropriété pour gros travaux, la taxe foncière (estimée à 1 800 euros par an), et la remise en état de l appartement. Dans les faits, le coût mensuel s élève à 1 170 euros. Par ailleurs, les économies du couple (20 000 euros) sont passées dans les frais de notaire et quelques travaux de rénovation. Charges fixes mensuelles Achat Crédit : 930 euros Autres charges régulières : 380 euros Location Loyer 950 euros Total 1 310 euros 950 euros Épargne (20 000 euros) Dépensée dans l achat et travaux Conservée pour un coup dur éventuel 28 w FONCTIONNAIRES : DÉMARRER DANS LA VIE ACTIVE
MON LOGEMENT Le coût global de l achat est donc plus lourd que celui de la location, notamment au cours des premières années. Mais à terme, ce couple n aura plus de crédit à payer et sera propriétaire. Et il disposera d un capital plus élevé que s il était resté locataire. Avantages et inconvénients de la location et de la propriété Avantages Inconvénients Location u Faible investissement de départ u Possibilité de déménager facilement et rapidement u C est le propriétaire qui finance les gros travaux u Seule imposition : la taxe d habitation u Loyers versés à fonds perdus et souvent revalorisés chaque année u Obligation de demander l autorisation au propriétaire pour réaménager le logement u En cas de déménagement, vous ne récupérez que le dépôt de garantie (et à certaines conditions) u Risque que le bail ne soit pas renouvelé : il faudra alors trouver un autre logement Propriété u Se sentir vraiment «chez soi» u Plus de mensualités à payer une fois les remboursements du crédit terminés u En cas de revente, vous disposez d un capital correspondant au prix de vente moins le capital restant dû de votre crédit u La valeur du bien peut fluctuer à la hausse u Investissement de départ important (apport personnel, frais de notaire, travaux, coût du crédit...). Pendant quelque temps, il reste moins pour les loisirs u Risque de revente à perte : les aléas de la vie peuvent obliger à un changement de résidence et provoquer des frais, voire une perte en cas de vente contrainte si les conditions de marché se sont dégradées u Imposition à la taxe d habitation et à la taxe foncière u La valeur du bien peut fluctuer à la baisse FONCTIONNAIRES : DÉMARRER DANS LA VIE ACTIVE 29
QUIZ L assurance habitation est-elle obligatoire? u Oui u Non Oui. En tant que locataire, vous êtes obligé d assurer le bien. Le propriétaire peut exiger une attestation d assurance. Toutefois, s il s agit d un meublé ou encore d un logement de fonction, cette assurance est à la charge du propriétaire. La taxe d habitation est payée par : u a. le propriétaire u b. le locataire u c. l occupant au 1 er janvier Réponse c : Elle est due par tout occupant du logement au 1 er janvier de l année. Si vous êtes arrivé dans le logement le 10 janvier, vous en serez donc exonéré pour l année en cours, mais vous en serez redevable pour les années suivantes. Les «frais de notaire» dans l immobilier ancien s élèvent à environ : u a. 5 % du prix de vente u b. 7 % du prix de vente u c. 10 % du prix de vente Réponse b : Les frais de notaire s élèvent à environ 7 % du prix de vente pour un bien ancien. Pour l immobilier neuf, ces frais sont compris entre 2 et 3 %. Les charges d entretien sont à la charge : u a. du locataire u b. du propriétaire u c. des deux Réponse c : Propriétaire et locataire paient des charges. Mais le locataire sera simplement soumis aux «charges courantes» (consommation d eau, d électricité, de gaz...). Le propriétaire doit régler les gros travaux (ascenseur, ravalement). 30 w FONCTIONNAIRES : ENTRER DANS LA VIE ACTIVE