Référence dossier : B0903020 Rapport de Diagnostic Technique de l état physique «Le Moulin à Farine à Trèbes» Maître d ouvrage Voies Navigables de France Direction Interrégionale de VNF Sud Ouest Subdivision de Languedoc Ouest 11 000 Carcassonne Bureau d études 141 bis avenue Maréchal Joffre 66 000 Perpignan Tel 04 68 61 24 17 Fax 04 68 61 07 71
Sommaire 1. tableau des surfaces... 3 2. Introduction :... 4 3. Description générale DE l état du bâtiment... 5 3.1 Ossature porteuse... 5 3.2 Charpente et couverture... 5 3.3 Façades... 6 3.4 Second Œuvre... 7 3.5 Escaliers... 7 3.6 Réseaux d évacuation, chauffage, électricité, cheminées... 7 4. SYNTHESE DES DESORDRES LIES AU BATI :... 9 4. PROJET de REMISE EN ETAT DU Bâti... 22 5. CONCLUSION... 24 2
1. TABLEAU DES SURFACES Le bâtiment est composé comme suit : DESIGNATION S (m2) Maison de maître RDC 174 m² 1 er étage 176 m² Usine Sous sol 68 m² RDC 220m²* 1 er étage 236 m² 2 ème étage 236 m² 3 ème étage 68 m² 4 ème étage 68 m² Total : 1 246 m² Tableau : descriptif du bâtiment *surface de la fosse vers machinerie en sous sol non accessible déduite N.B : Pour plus de détails voir les plans en annexe et tableaux des surfaces par pièces. 3
2. INTRODUCTION : Après nos visites effectuée les et 29 juin 2009, nous avons établi un premier diagnostic du bâtiment. Ce diagnostic a pour but d indiquer pour chacun des éléments : Description de la structure. Son état de dégradation. L urgence d intervention (note de priorité allant de 1 à 3). Les notes de priorité correspondent aux cas suivants : Note 1 : risque vis-à-vis de la sécurité et de la pérennité du bâtiment. Note 2 : reprise et mise aux normes à réaliser suivant la nature du projet. Note 3 : éléments esthétiques ou de confort (pas de normes imposées). Suivant d'autres critères qui lui sont propres, le maître de l'ouvrage jugera de l'opportunité et du délai de la réalisation des interventions proposées. 4
3. DESCRIPTION GENERALE DE L ETAT DU BATIMENT 3.1 Ossature porteuse Maison de Maître : Le système porteur du bâtiment ainsi que les murs de refend sont constitués de pierres maçonnées sur les différents niveaux. L ensemble présente un bon état général malgré quelques fissures superficielles : Les fissures superficielles pourraient être reprises facilement par des procédés à base de résines et de fibres En rez de chaussée présence d une dalle béton, certainement un dallage sur terre plein, aucun signe extérieur de présence d un vide sanitaire. A l étage, plancher bois très altéré dans sa globalité. De nombreuses infiltrations d eau en toiture ont dégradé le plancher bois ainsi que les poutres qui le supportent. Des poutres ne sont plus solidaires du mur qui le soutenait, et le plancher s est écroulé localement. Les plafonds en lattis plâtrés sont fortement altérés par ces infiltrations et devront être déposés. Moulin à farine : Le système porteur ainsi que les murs de refend du bâtiment sont constitués de pierres maçonnées sur les différents niveaux. On constate quelques fissures superficielles n altérant pas la tenue du bâtiment Elles peuvent être reprises facilement par des procédés à base de résines et de fibres L ensemble des planchers est de type plancher bois classique. Ils présentent un état de dégradation très avancé. De plus, de nombreuses ouvertures ont été créées pour le passage des anciennes machineries. L ensemble des planchers seront à déposer. 3.2 Charpente et couverture Moulin à farine : Charpente: Partie R+2 : La charpente bois est de conception traditionnelle, fortement altérée et modifiée. Les nombreuses infiltrations d eau dues aux trous dans la couverture ont altérées le bois. Il est nécessaire de reprendre l ensemble. Partie R + 4 : Charpente métallique en bon état pouvant être conservée Couverture : Partie R+2 : La couverture est en mauvais état général. De nombreuses tuiles ont glissé et l ensemble présente des dégradations importantes. Il est nécessaire de changer toutes les tuiles. 5
Partie R + 4 : La couverture n est pas accessible ni visible. Elle semble en bon état mais devra être contrôlée. Zinguerie : L état de la zinguerie est très mauvais, les raccords ne sont plus existants. => Reprendre toute la zinguerie (couloir zinc, gouttières, descentes ) Maison de maître : Charpente: Partie tuiles : La charpente bois est de conception traditionnelle, fortement altérée. Les nombreuses infiltrations d eau dues aux trous dans la couverture ont altérées le bois qui a cédé sous les contraintes à de nombreux endroits. Effondrement sur la partie contigüe au moulin à farine Il est nécessaire de reprendre l ensemble. Partie toiture terrasse : Non accessible, présence d un faux plafond ne permettant pas de contrôler l état du plancher supportant la toiture terrasse. Couverture/Etanchéité : Partie tuiles : De nombreuses tuiles manquent ou sont cassés. La couverture est en mauvais état général malgré des reprises localisées. Il est nécessaire de changer toutes les tuiles. Partie toiture terrasse : Présence de mousse et absence de continuité de l étanchéité sur les acrotères. L étanchéité de la toiture terrasse sera entièrement à reprendre Zinguerie : L état de la zinguerie est très mauvais, les raccords ne sont plus existants, il manque des descentes. => Reprendre toute la zinguerie (couloir zinc, gouttières, descentes ) 3.3 Façades Enduits de façades : L enduit ciment présente une très forte altération généralisée sur l ensemble du bâtiment. L ensemble de l enduit devra être piqué afin de mettre à nu la façade et de recréer un support sain avant l application d un nouvel enduit. Il est nécessaire d effectuer un traitement de l ensemble des murs. Génoises et éléments maçonnés de façades : Les encadrements d ouvertures en pierre sont en bon état. Le garde corps maçonnés sur la maison de maître devra être contrôlé et réparé. Il présente de nombreuses fissures structurantes. Les génoises sont localement altérées et devront être reprises Menuiseries extérieures : En très mauvais état pour l ensemble des menuiseries. La majeure partie des carreaux a été cassée. Les cadres des fenêtres et montants de portes ne tiennent plus à la maçonnerie. L ensemble présente 6
un problème de confort thermique de déperditions et ne répond plus aux normes en vigueur (RT 2005). De plus en rez de chaussée, les ouvertures ont été murées et les cadres de menuiseries déposées L ensemble est à déposer et à remplacer par des menuiseries répondant aux normes en vigueur. 3.4 Second Œuvre L ensemble des planchers devant être déposés, il en sera de même pour le cloisonnement et l ensemble des éléments de second œuvre intérieur. 3.5 Escaliers Partie maison de maître : L escalier principal, un ½ tournant en bois sans palier avec contre marches, en présente un bon état général, il faudra voir lors de la démolition si il peut être maintenu en place. Cependant le garde corps devra être repris. un ¼ tournant en bois sans palier avec contre marches, présente un confort très sommaire et est directement lié au plancher qui sera déposé : à déposer Partie moulin à farine : Les escaliers reposant directement sur les planchers bois qui seront déposés, ils ne seront pas conservés. De plus, ils sont étroits et peu confortables. 3.6 Réseaux d évacuation, chauffage, électricité, cheminées EDF : Compteur et tableau inexistants. La totalité des équipements (interrupteurs, prises, luminaires) est obsolète. L ensemble est à reprendre. EP : Les gouttières et descentes sont en PVC, fortement altérées ou inexistantes L ensemble est à remplacer. Zinguerie : Aucun couloir et faitage ne sont étanches. L ensemble est à reprendre. AEP : Compteur et défalqueur inexistants. L ensemble est à reprendre. 7
GDF : Alimentation inexistante. L ensemble est à reprendre. EU : Evacuations des eaux usées fortement altérées. L ensemble est à reprendre. Cheminées : L ensemble des cheminées ont été dégradées lors de squattage du bâtiment. Les marbres ont disparus, les éléments restants ne présentes que très peu d intérêt à être conserver. 8
4. REPORTAGE PHOTOGRAPHIQUE : Pas de désordres apparents sur les murs de façades de la maison de maître Bon état général de la partie «tour» de l ancien moulin à Farine 9
Ensemble des enduits à piquer et pierre à rejointer avec de retraiter la façade Ensemble des descentes et chéneaux à remplacer 10
Génoise à réparer localement Balustre à conforter si maintenu en place 11
Charpente «attaquée par les infiltrations d eau Faîtage à reprendre Nombreuses ossatures porteuses des machineries à déposer 12
Absence de couverture localement sur l ancien moulin à farine Charpente métallique de la «tour» de l ancien moulin à farine en bon état 13
Très nombreux désordres sur la couverture de la maison de maître Etanchéité de la toiture terrasse à reprendre, protection à recréer 14
Charpente de la maison de maître à déposer et à reprendre Rupture de chevrons et absence localement de couverture provoquant de fortes infiltrations 15
Effondrement de planchers suite à la rupture des poutres due aux infiltrations d eau par la toiture 16
Etat précaire de l ensemble des planchers risque d effondrement 17
Plancher tenant uniquement par la chape béton «non porteuse» Plâtres et moulures à conserver ou à recréer par empreinte lors de la réhabilitation des plafonds 18
Plancher de l ancien moulin à farine à déposer et à recréer Anciennes machineries du moulin à farine à déposer 19
5. SYNTHESE DES DESORDRES LIES AU BATI : Une inspection de la maison a permis de constater les défauts suivant : Maison de maître Type Etat de dégradation Préconisation Priorité Localisation Murs de refend Fissures superficielles Reprise à l'aide de résines et fibres 2 Ponctuel Murs extérieurs Aucune Aucune 2 Ponctuel Menuiseries intérieures Fortement altérées A changer 2 Généralisé Menuiseries extérieures Fortement altérées A changer 2 Généralisé Carrelage Mauvais état A déposer et à remplacer - Généralisé Cloisons et murs intérieurs A reprendre 3 Généralisé Plafonds lattis plâtrés Cheminées en marbre Planchers bois Charpente bois Fortement altérés suite aux infiltrations Dégradées par vandalisme Fortement altérés suite aux infiltrations Fortement altérée suite aux infiltrations Reprendre l'ensemble des plafonds A déposer Reprendre l'ensemble des bois de planchers Reprendre l'ensemble de la charpente Couverture Vétuste Reprendre l'ensemble de la couverture Isolation thermique Volige Gouttières et descentes Inexistante Fortement altérée suite aux infiltrations Fortement altérées ou inexistantes Faire une isolation sur faux plafond Reprendre l'ensemble de la volige Reprendre l'ensemble de la zinguerie 3 Généralisé - Généralisé 2 Généralisé 1 Généralisé 1 Généralisé 2 Généralisé 2 Généralisé 2 Généralisé 20
Moulin à farine Type Etat de dégradation Préconisation Priorité Localisation Murs de refend Fissures superficielles Reprise à l'aide de résines et fibres 2 Ponctuel Murs extérieurs Aucune Aucune 2 Ponctuel Menuiseries intérieures Fortement altérées A changer 2 Généralisé Menuiseries extérieures Fortement altérées A changer 2 Généralisé Carrelage Mauvais état A déposer et à remplacer - Généralisé Cloisons et murs intérieurs A reprendre 3 Généralisé Plafonds lattis plâtrés Cheminées en marbre Planchers bois Charpente bois Fortement altérés suite aux infiltrations Dégradées par vandalisme Fortement altérés suite aux infiltrations Fortement altérée suite aux infiltrations Reprendre l'ensemble des plafonds A déposer Reprendre l'ensemble des bois de planchers Reprendre l'ensemble de la charpente Couverture Vétuste Reprendre l'ensemble de la couverture Isolation thermique Volige Gouttières et descentes Inexistante Fortement altérée suite aux infiltrations Fortement altérées ou inexistantes Faire une isolation sur faux plafond Reprendre l'ensemble de la volige Reprendre l'ensemble de la zinguerie 3 Généralisé - Généralisé 2 Généralisé 1 Généralisé 1 Généralisé 2 Généralisé 2 Généralisé 2 Généralisé 21
6. PROJET DE REMISE EN ETAT DU BATI Cette estimation comprend la mise en sécurisation du bâtiment afin de préserver l intégrité de ce dernier en vu d une réhabilitation ultérieure. Elle ne comprend pas la création des planchers ni les aménagements intérieurs. L ensemble du projet est décomposé en plusieurs lots : LOT 01 Démolition / Déconstruction : Dépose de toute la charpente couverture, de l ensemble des planchers, cloisons, isolants, toutes les boiseries (volets, bardage ), y compris traitement et évacuation des gravats LOT 02 Gros Œuvre : Reprise de maçonnerie en sous œuvre si nécessaire, reprise et traitement des fissures LOT 03 Couverture / Charpente bois : Changement total de la couverture, dépose et pose d une nouvelle charpente charpente bois LOT 04 Serrurerie : Adaptation et pose de grilles de défense en RDC, de garde-corps métalliques de la rampe d escalier LOT 05 Enduit de façade : Piquage de l enduit existant, rejointoiement des pierres, et mise en œuvre d un enduit à la chaux LOT 06 Gouttières et Descente Zinc: Réseaux d évacuation des eaux pluviales 22
Cette estimation sommaire peut subir des modifications aux cours des différentes études Surface de (SHOB) maison de maître et du moulin à farine : 1 246 m² 01 Démolition / Déconstruction 78 500,00 02 Gros Œuvre 18 700,00 03 Charpente / Couverture 82 000,00 04 Serrurerie 28 000,00 05 Enduit de façade 86 600,00 06 Gouttières et Descentes zinc 9 400,00 TOTAL H.T. = 303 200,00 TVA 19,6 % = 59 247,20 TOTAL T.T.C. = 362 627,20 Nous n avons pas chiffré la création des planchers vu la hauteur sous plafond que nous avons notamment dans la partie «moulin à farine» qui peut permettre de rajouter un niveau supplémentaire selon la destination finale du bâtiment. 23
7. CONCLUSION Globalement, nous pouvons dire que l état général du bâtiment est très fortement dégradé. La priorité étant de reprendre l ensemble de la charpente-couverture qui créé des infiltrations d eau et dégradent les plancher bois intérieurs. De plus, il existe un risque d effondrement de certains planchers non négligeables. La structure en pierre des bâtiments ne présente pas de désordres notables mettant en risque la stabilité de celui-ci, cependant la forte dégradation de l enduit extérieur ne permet pas à ce dernier d assurer sa fonction d étanchéité du mur. L ensemble des planchers est de type plancher bois classique, certains se sont effondrés, d autres présentes un fort risque d effondrement et le reste présente un état général mauvais. Il est préconisé de déposé l ensemble des planchers sur les deux bâtiments afin de recréer des planchers stables et sains, soit en bois, soit en structure poteaux-poutres désolidarisée des murs extérieurs. Si il était prévu de créer des planchers BA supportés sur les murs de refends ou extérieurs, il faudra procéder à des sondages sur les fondations existantes et à des études de sols afin de déterminer si les fondations permettent cette surcharge. Les enduits de façades présentent un état de dégradation très avancé, il est nécessaire de les reprendre afin d éviter des infiltrations d eau et la dégradation des murs extérieurs Il faudra faire un traitement général des pierres: un sablage, un changement de certaines et un rejointoiement est nécessaire. Plus aucun réseau n est en place, il faut tout reprendre, de l alimentation aux évacuations, en passant par tous les équipements prises sanitaires. Les Menuiseries extérieures sont absentes ou fortement dégradée, à remplacer. Nota : Dans la mesure où des dégradations cachées ne pouvaient pas être détectées lors de la visite ou dans le cas de la rénovation effective des habitations, si les travaux réalisés diffèrent des travaux prévus lors du diagnostic, Garnier Ingénierie ne pourra être tenu responsable des éventuelles différences de coût occasionnées par les travaux effectivement retenus. 24