L Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB

L Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB L enquête sur les charges de copropriété en 2006 par Michel Mouillart Professeur d Economie à l Université de Paris X Nanterre Novembre 2007 Conférence de presse du 22 novembre 2007 Service de Presse de la CNAB: Agence côtejardat Tel : 01.41.05.94.10 Email : valerie.jardat@cote-jardat.fr

SOMMAIRE PRESENTATION DE L OBSERVATOIRE Page 3 I - LE PARC DES COPROPRIETES Page 6 II - LE NIVEAU DES CHARGES DE COPROPRIETE Page 11 III - L ÉVOLUTION DES CHARGES DE COPROPRIETE Page 15 CONCLUSION Page 26 2

Afin de contribuer à une meilleure connaissance des dépenses que les ménages engagent pour se loger et pour mieux décrire un secteur essentiel de l économie immobilière pourtant si mal connu, la CNAB a choisi, dès 2001, de mettre en place un Observatoire National des Charges de Copropriété. Cet Observatoire s est alors assigné trois objectifs principaux : mieux connaître le niveau des charges de copropriété, dans toute leur complexité : donc selon un niveau de détail suffisant pour pouvoir identifier les postes stratégiques (ceux dont le poids dans l ensemble des charges est le plus lourd, ceux dont l évolution est la plus rapide ), tant pour les copropriétaires que pour les syndics professionnels ; identifier les écarts de charges entre immeubles en copropriété : afin d analyser les causes de cela, bien sûr, mais aussi afin de proposer aux professionnels de la CNAB un référentiel de charges opérationnel et maintenant accessible sur www.immocnab.com, capable de contribuer à une optimisation de la gestion des immeubles ; suivre les évolutions des charges, tant au niveau de leur globalité que dans leur détail : permettre donc aux professionnels de la CNAB de disposer d indicateurs d alerte susceptibles, en se comparant à une situation globale représentative de la leur (zone géographique, type d immeuble, nature des équipements présents dans l immeuble ), de leur signaler rapidement les postes de charges méritant leur attention. Cet Observatoire est donc décliné par catégorie d immeubles, par génération de construction et par région : lorsque les échantillons pouvant être traités sont de taille suffisante (donc, lorsque le parc des immeubles collectifs en copropriété est suffisant), la déclinaison des résultats de l analyse peut en outre être présentée ville par ville. L échantillon d immeubles en copropriété constitué par la CNAB pour cela distingue alors deux niveaux d analyse : l analyse du parc des immeubles en copropriété : la localisation des immeubles, leur équipement et leur confort, le nombre de lots principaux gérés, leur surface moyenne ; l analyse des charges de copropriété et leur évolution, récente et sur moyenne période, dans leur globalité bien sûr, mais aussi dans le détail des postes qui les composent. Une photographie détaillée du parc des immeubles en copropriété gérés par des professionnels de la CNAB a donc été construite sur les années récentes et est mise à jour chaque année. Elle concerne alors 13 024 immeubles répartis sur l ensemble du territoire et regroupant 416 800 logements (soit 3

encore, 32 093 600 m2 de surface habitable) : au regard des résultats de l Enquête Nationale sur le Logement réalisée par l INSEE en 2001, cette photographie prend donc en compte 6.3 % des logements situés dans des immeubles collectifs en copropriété (France métropolitaine, hors DOM) et même 6.7 % si on se limite aux seules copropriétés gérées par des professionnels. Cette photographie permet de détailler au niveau régional (et, pour les régions les plus importantes, ville par ville) les niveaux d équipement et de confort des immeubles, en tenant compte de leurs spécificités et de leur date de construction. Et aussi, d identifier les vecteurs principaux de dépenses des copropriétés (chauffage collectif, ascenseur (s), personnel permanent mais aussi espaces verts, parking (s) ). Connaissant le parc, un échantillon d immeubles a été constitué pour lesquels une analyse détaillée des comptes de charges a pu être réalisée. Elle concerne l année 2006 et elle a permis de mesurer le rythme d évolution des charges au cours des années récentes : 4 375 immeubles ont été sélectionnés pour cela, représentant 136 800 logements (2.1 % de l ensemble des logements en copropriété dans des immeubles collectifs). Ainsi, alors que le niveau de l ensemble des charges (hors travaux exceptionnels) s est établi à 21.1 /m² en 2006, en progression de 5.7 % (de 2.5 % par an en moyenne sur la période 2000-2006), de grandes disparités apparaissent entre les régions : l écart de niveau est de l ordre de 1 à près de 2.5 entre d une part la Basse Normandie et Midi Pyrénées, avec des niveaux moyens de charges se situant respectivement à 9.6 /m² et 10.6 /m², et d autre part l Ile de France ou le Nord - Pas de Calais, avec des niveaux moyens de charges se situant respectivement à 26.9 /m² et 24.9 /m². Ces disparités s expliquent aisément, pour une large part d entre elles, par les caractéristiques des immeubles gérés et par leurs niveaux respectifs d équipement et de confort. 4

ENCADRE L ENQUETE SUR LES CHARGES DE COPROPRIETE EN 2005 EN QUELQUES CHIFFRES L enquête a été réalisée auprès de 121 cabinets adhérents à la CNAB. Elle a concerné 4 375 immeubles (4 609 pour la campagne 2005, 3 546 pour la campagne 2004, 3 171 pour la campagne 2003, 2 901 pour la campagne 2002 et 2 224 pour la campagne 2001). Pour la campagne 2006, deux procédures principales de recueil de l information ont été mises en œuvre : 1. un recueil par transfert informatique des données (extractions réalisées directement par les sociétés informatiques dans les cabinets ou transferts de fichiers du type EXCEL sous la responsabilité des cabinets) : 87.1 % des immeubles enquêtés ; 2. un recueil des données sur le terrain (enquêtes terrain réalisées par des étudiants de l ESPI ou fiches d enquêtes directement transmises sous la responsabilité des cabinets) : 12.9 % des immeubles enquêtés. Au fil des campagnes d enquête, le poids des transferts informatiques des données s est donc considérablement accru : cela concernait 46.1 % des immeubles lors de la campagne 2002, 55.1 % pour 2003, 70.6 % pour 2004 et 67.5 % pour 2005. La campagne 2006 de recueil de l information a été réalisée entre début mai et fin septembre 2007. L enquête charges 2006 (rappel : 2005) Nombre de cabinets Part dans l ensemble des immeubles (en %) Alsace (Strasbourg) 4 (4) 3.3 (3.6) Aquitaine (Bordeaux) 4 (4) 3.3 (3.6) Ile de France 27 (19) 22.3 (17.3) Nantes 3 (3) 2.5 (2.7) Nord-Pas de Calais (Lille) 6 (5) 5.0 (4.5) PACA (Marseille) 17 (18) 14.0 (16.4) PACA (Nice, Toulon) 8 (8) 6.6 (7.3) Rhône-Alpes (Bourg en Bresse) 3 (3) 2.5 (2.7) Rhône-Alpes (Lyon) 9 (8) 7.4 (7.3) Rhône-Alpes (Saint Etienne) 8 (8) 6.6 (7.3) Rhône-Alpes (autres) 3 (3) 2.5 (2.7) Autres régions 29 (27) 24.0 (24.6) Source : CNAB (novembre 2007) 5

I LE PARC DES COPROPRIETES 1.- D après l Enquête Nationale sur le Logement réalisée par l INSEE en 2001, le parc des logements en copropriété dans des immeubles collectifs comptait, dans le secteur privé, 6 656 000 unités d habitation réparties dans 558 600 immeubles : il représentait donc de l ordre de 22.5 % du parc de logements. Ces logements consistaient alors à raison de 79.3 % d entre eux en des résidences principales (5 275 000 logements concernés), de 13.2 % en des résidences secondaires ou occasionnelles (877 000 logements concernés) et de 7.6 % en des logements vacants (504 000 logements vacants). La gestion de ces logements est alors assurée dans la grande majorité des cas (93.6 % des logements en copropriété) par un syndic professionnel et seulement dans 5.3 % des cas par un bénévole : 1.1 % des logements étant gérés par une personne rémunérée n ayant pas la qualité de professionnel. Dans leur ensemble, les immeubles en copropriété sont de petite taille, comptant à peine 12 logements en moyenne. 2.- Afin d analyser, de la façon la plus précise possible le parc de copropriétés gérées par des administrateurs de biens, l Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB a photographié 13 024 immeubles (tableau 1) : ces immeubles représentent 416 800 logements (32 093 600 m² de surface habitable). Au total, depuis 2000, ce sont en fait 23 106 immeubles qui ont contribué à l alimentation de l Observatoire des Charges (739 390 logements). Mais, d une année sur l autre, de l ordre du tiers des immeubles doivent être remplacés (perte de mandat, renouvellement de l échantillon ou non réponse de l Administrateur de Biens). Afin de présenter une photographie non déformée par les «doubles comptes», les immeubles présents à plusieurs reprises dans l échantillon ne sont donc comptabilisés qu une seule fois ; pour rendre compte d une réalité complexe, l Observatoire distingue alors six catégories d immeubles : - A1 : immeubles sans chauffage collectif construits avant 1948 ; - A2 : immeubles dotés du chauffage collectif et construits avant 1948 ; - B1 : immeubles construits entre 1948 et 1970 ; - B2 : immeubles construits entre 1970 et 1976 ; - B3 : immeubles construits de 1976 à nos jours ; - IGH : immeubles de grande hauteur. 6

Chacune de ces catégories étant représentative d une gamme de qualité et de confort particulière (pas de chauffage collectif dans les immeubles de la catégorie A1, par exemple), mais faisant aussi ressortir nettement le jeu des contraintes imposées à la gestion des copropriétés (le cas des IGH, évidemment), alors que l ancienneté des immeubles est fondamentale en matière de détermination du niveau des charges ; la répartition des immeubles entre ces six catégories est, a priori, représentative de la structure du portefeuille géré par les administrateurs de biens. Ainsi, 42.5 % des immeubles ont été construits avant 1948 (catégorie A1 et A2), 28.1 % entre 1948 et 1970 (catégorie B1) et 29.4 % depuis 1970 (catégories B2 et B3), alors que 0.6 % des immeubles appartiennent à la catégorie des IGH. Dans leur ensemble, les immeubles en copropriété sont donc relativement récents puisque de l ordre de 57.5 % d entre eux datent d après 1949 : cette proportion est de l ordre des deux tiers sur l ensemble du parc de logements ; la répartition des logements correspondants et des surfaces habitables est à peu près similaire, d une catégorie d immeubles à l autre. Cela est compréhensible puisque les surfaces moyennes des lots d habitation diffèrent assez peu entre catégories. Pour une surface moyenne de 77 m² sur l ensemble des logements en copropriété, les logements situés dans des immeubles des catégories B1 et IGH ont une surface moyenne de l ordre de 80 m² ; ceux de la catégorie A2, de 79 m² ; ceux de la catégorie B2, de 77 m² et ceux des catégories A1 et B3, de l ordre de 75 m² ; mais la répartition par catégorie d immeubles est différente de celle qui s observe sur les logements : 24.1 % de logements dans des immeubles construits avant 1948 (contre une proportion de 42.5 % pour les immeubles), 31.4 % dans des immeubles construits entre 1948 et 1970 (contre respectivement 28.1 %), 40.3 % dans des immeubles construits depuis 1970 (contre respectivement 28.8 %) et 4.3 % dans des IGH (contre respectivement 0.6 %) ; cela tient évidemment à des différences très marquées dans la taille des immeubles en copropriété : 13 logements par immeuble pour la catégorie A1, 31 pour la catégorie A2, 36 pour la catégorie B1, 57 pour la catégorie B2, 37 pour la catégorie B3 et 220 pour les IGH. Ainsi, au total, un immeuble géré par un administrateur de biens compte, en moyenne, 32 logements : soit près de 3 fois plus de logements que sur l ensemble du parc des copropriétés. 3.- La photographie réalisée prend en compte 6.3 % des logements en copropriété (6.7 % si on se limite aux seules copropriétés gérées par des professionnels : 7

38.3 % des logements observés sont alors situés en Ile de France (35.6 % des surfaces, mais aussi 31.7 % des immeubles). Cette situation résume assez bien les spécificités et les caractéristiques de la copropriété en immeubles collectifs et donc celle de l administration de biens qui est évidemment concentrée dans les zones à forte urbanisation : l Ile de France concentrant à cet égard une part élevée du parc des logements en copropriété ; ainsi, d après l Observatoire National des Charges de Copropriété, les quatre régions les plus importantes par la taille des agglomérations qu elles accueillent (Ile-de-France, Nord Pas-de- Calais, P.A.C.A. et Rhône-Alpes) représentent 89.9 % des immeubles en copropriété, 87.8 % des logements et aussi 88.5 % des surfaces habitables. 4.- France entière, 41.1 % des immeubles en copropriété sont dotés d un chauffage collectif, 53.4 % d ascenseur (s) et 44.4 % bénéficient de personnel permanent (tableau 2) : dans l ensemble, les immeubles gérés par des administrateurs de biens sont donc suréquipés en comparaison des autres immeubles en copropriété. D après le recensement de 1999, 48.7 % des immeubles en copropriété sont en effet, France entière, dotés d un chauffage collectif ; 31.5 % d ascenseur (s) et 38.1 % bénéficient de personnel permanent. et, à cet égard, les spécificités régionales sont remarquables : si l Aquitaine, l Ile-de-France, le Limousin et le Nord Pas-de-Calais se ressemblent, étant les mieux équipés, la région P.A.C.A. est dans la moyenne lorsqu on observe la part des immeubles en copropriété dotés d ascenseur (s), mais elle bénéficie bien moins souvent qu ailleurs de chauffage collectif ou de personnel permanent. Et l Alsace, la Bretagne et Rhône-Alpes, paraissent en revanche moins bien dotées de ces points de vue que la moyenne des régions. entière : Le recours aux sociétés extérieures concerne 50.7 % des immeubles en copropriété, France le plus souvent pour le nettoyage (41.7 %) ou l entretien des espaces verts (21.9 %). Et dans seulement 14.0 % des cas pour assurer ou compléter le gardiennage de l immeuble ; c est en Ile-de-France que le recours aux sociétés extérieures est le moins fréquent : cela s explique par une proportion particulièrement élevée d immeubles bénéficiant de personnel permanent ; 8

alors qu en Alsace, en Bretagne et en PACA, les copropriétés disposent assez peu fréquemment de personnel permanent et préfèrent recourir à des sociétés extérieures. Notons, enfin, que 42.8 % des immeubles en copropriété bénéficient d espaces verts 0.3 % de tennis et 0.4 % de piscine, avec toujours de grandes disparités d une région à l autre. Tableau 1 : L'échantillon photographié et analysé Structure de l échantillon Immeubles Logements Surface (en %) habitable Catégorie A1 32.8 14.8 14.4 Catégorie A2 9.7 9.3 9.5 Catégorie B1 28.1 31,4 32,5 Catégorie B2 12.2 21.2 20,8 Catégorie B3 16.6 19.1 18.2 IGH 0.6 4.3 4.6 Ensemble 100.0 100.0 100.0 Source : CNAB /novembre 2007/ 9

Tableau 2 : Les taux d équipement des copropriétés Taux d équipement des copropriétés Groupe A1 Groupe A2 Groupe B1 Groupe B2 Groupe B3 IGH Ensemble (en %) Caractéristiques générales : chauffage collectif - 100.0 58,2 73,8 39,7 82,3 41,1 ascenseur (s) 30,9 78,2 56,5 72,2 65,8 100.0 53,4 personnel 31,2 71,8 51,8 56,2 34,0 77,7 44,4 Recours aux sociétés extérieures (au moins une société) 44,6 31,0 52,9 58,2 65,1 76,2 50,7 dont : nettoyage 40,9 24,2 42,3 41,7 51,9 59,2 41,7 espaces verts 7,3 13,9 25,1 35,5 41,3 36,9 21,9 gardiennage 17,1 6,3 10,6 14,1 16,1 45,4 14,0 Autres éléments de standing : espaces verts 42,5 43,3 43,5 50,2 36,7 46,9 42,8 parkings en sous-sol 1,1 9,8 18,8 37,8 46,0 68,5 18,8 VMC 2,8 5,6 12,5 55,0 72,5 78,5 23,8 tennis 0,1 0,6 0,3 0,7 0,6-0,3 piscine 0,1 0,1 0,1 0,4 1,7 7,7 0,4 Source : CNAB (novembre 2007) Taux d équipement des copropriétés Alsace Aquitaine Bretagne Limousin Nord Ile de Rhône PACA France (en %) (Strasbourg) (Bordeaux) (Rennes) (Limoges) Pas-de-Calais France Alpes entière Caractéristiques générales : chauffage collectif 45,7 28,4 47,5 63,2 44,0 51,1 34,4 35,3 41,1 ascenseur (s) 46,0 70,5 42,6 71,0 68,0 67,4 41,6 51,4 53,4 personnel 22,6 61,6 30,4 51,1 38,1 72,2 32,9 26,7 44,4 Recours aux sociétés extérieures (au moins une société) 72,6 57,4 73,5 70,1 51,6 28,0 63,1 70,1 50,7 dont : nettoyage 69,1 45,8 68,3 61,9 34,6 21,5 50,7 65,3 41,7 espaces verts 21,4 27,9 37,1 41,1 31,9 11,6 25,7 27,3 21,9 gardiennage 34,3 6,8 12,7 2,6 5,8 3,1 26,1 16,8 14,0 Autres éléments de standing : espaces verts 17,4 40,0 36,6 35,5 20,2 33,1 60,9 42,0 42,8 parkings en sous-sol 17,7 38,4 34,3 14,7 21,8 24,6 10,7 18,5 18,8 VMC 67,1 71,6 42,3 31,6 45,9 14,5 20,9 30,5 23,8 tennis 0,6-1,6 0,4 0,8 0,2 0.2 0,6 0,3 piscine 0,6 - - - 0,6 0.1 0.1 2.1 0,4 Source : CNAB (novembre 2007) 10

II. LE NIVEAU DES CHARGES DE COPROPRIETE 1.- Parmi les 13 024 immeubles photographiés, 4 375 d entre eux ont donné lieu à examen détaillé de leurs comptes de charges de copropriété pour 2006. La structure de l échantillon analysé pour cela diffère peu de celle qui a été photographiée. La mise en œuvre d une procédure de redressement des résultats de l échantillon, sur la base de la structure de la photographie réalisée, vient de toute façon gommer d éventuels biais qui pourraient affecter (en moyenne) le niveau des charges de copropriété. En 2006, le niveau des charges de copropriété s établissait à 21.1 /m² de surface habitable (Tableau 3). Les charges non discrétionnaires représentent 34.4 % de l ensemble des charges, à 7.3 /m2. Et quatre postes de charges ( chauffage-ecs fluides, frais de personnel, eau froide et travaux d entretien ) portent 54.9 % du total des charges, alors que les quatre postes suivant en importance ( honoraires du syndic, assurances générales, sociétés extérieures et autres charges ) ne représentent que 28.2 % du total. 2.- Les charges sont évidemment les plus faibles dans les immeubles de la catégorie A1 (11.3 /m²) du fait de l absence de dépenses de chauffage, principalement. Et elles sont les plus élevées (2.5 fois plus fortes) dans les immeubles des catégories A2 (24.7 /m²) et B2 (25.0 /m²) et surtout dans les IGH (29.3 /m²) : dans le premier cas (A2 et, dans une moindre mesure, B2), parce que les immeubles sont suréquipés et bénéficient d une qualité de service au-delà de la moyenne ; dans le second cas, en raison des contraintes (de sécurité, notamment) afférentes à ce type d immeubles. Quant aux immeubles des catégories B1 et B3, les différences sont aussi assez marquées entre eux, à respectivement 20.6 et 15.2 /m². Les niveaux de charges diffèrent donc entre catégories d immeubles pour trois raisons principales : des dépenses chauffage/ecs (4.8 /m², en moyenne et 22.9 % de l ensemble) plus fréquentes dans certaines catégories que dans d autres : 7.7 /m² pour les immeubles de la catégorie A2, 5.9 /m² pour ceux de la catégorie B1, 6.5 /m² pour ceux de la catégorie B2 et 7.6 /m² pour les IGH mais «seulement» 1.4 /m² pour les immeubles de la catégorie B3 faiblement «équipés» en chauffage collectif. Alors que les immeubles de la catégorie A1 se singularisent par l absence de dépenses de chauffage ; 11

des dépenses de personnel (3.2 /m², en moyenne et 15.0 % de l ensemble) qui peuvent varier du simple au double, distinguant les immeubles des catégories A2 et IGH des autres : 2.3 /m² pour les immeubles de la catégorie A1, 2.8 /m² pour ceux de la catégorie B1 et 1.5 /m² pour ceux de la catégorie B3. Voire 3.3 /m² pour ceux de la catégorie B2. Mais 4.9 /m² pour les immeubles de la catégorie A2 et 5.1 /m² pour les IGH ; et, dans une moindre mesure, des dépenses en eau froide, ascenseurs et travaux d entretien (5.6 /m², au total, en moyenne et 26.5 % de l ensemble) qui peuvent varier du simple au double : c est le cas des IGH avec des dépenses en «travaux d entretien» de 4.4 /m² contre 2.3 /m² dans l ensemble (et pour presque toutes les autres catégories) ; ou de la catégorie A1 avec un poste «eau froide» à 1.3 /m² contre 2.2 /m² dans l ensemble (et pour toutes les autres catégories) et un poste «ascenseurs» à 0.6 /m² contre 1.1 /m² dans l ensemble (et pour presque toutes les autres catégories). 3.- Le niveau des charges varie très fortement entre régions ou entre villes, tant en raison des spécificités climatiques (niveau des dépenses de chauffage) ou des formes architecturales (hauteur des immeubles et dépenses d ascenseur(s)), que des pratiques de l amélioration et de l entretien par exemple : 16.7 /m² sur Strasbourg, 16.8 /m² sur Bourg-en-Bresse, 17.3 /m² sur Marseille, 17.4 /m² sur Orléans, 18.3 /m² sur Limoges voire 15.4 /m² sur Saint Etienne, 15.4 /m² sur Nîmes, 15.5 /m² sur Nantes, 15.9 /m² sur Chartres, ces villes et les régions auxquelles elles appartiennent se ressemblent assez fortement ; si le niveau des charges est plus faible à Rodez ou à Saint-Lô (respectivement 7.4 /m² et 9.6 /m²), mais aussi à Clermont-Ferrand ou à Toulon (10.3 /m²), c est en raison de dépenses de chauffage et de frais de personnel plus faibles qu ailleurs ; s il est plus élevé en Ile-de-France, c est à cause de trois postes principaux : eau froide, frais de personnel et sociétés extérieures dont les niveaux sont près de deux fois plus élevés qu ailleurs, mais aussi d une diffusion du chauffage collectif assez large parmi les immeubles en copropriété. Le niveau des charges est alors de 23.7 /m² sur Paris, de 24.0 /m² dans le Val d Oise et de 27.8 /m² dans les Hauts de Seine. Et pour des raisons similaires, les charges sont de 20.1 /m² sur Pau, de 21.0 /m² sur Saint Denis, de 21.2 /m² sur Versailles, de 21.7 /m² sur Chambéry et de 24.4 /m² sur Lille. 12

ENCADRE CHARGES DISCRETIONNAIRES ET CHARGES NON DISCRETIONNAIRES Tous les postes de charges n ont pas le même statut dans la consommation de services du logement. Certaines charges sont dites non discrétionnaires. Les dépenses qu elles entraînent sont indépendantes de l intensité d usage du logement (entretien du chauffage et des ascenseurs), certaines d entre elles présentant même un caractère obligatoire : de droit (les impôts et les assurances générales) ou de fait (les honoraires du syndic puisque tous les logements de l échantillon sont en syndicat de copropriété) ; alors que les travaux d entretien (hors travaux exceptionnels) relèvent d une logique patrimoniale de maintien en l état du bien immobilier dont on peut penser qu elle est largement indépendante de la consommation de services du logement. D autres charges, celles dites discrétionnaires, sont à l origine des dépenses dont le niveau est fonction de l intensité d usage du logement (eau froide, chauffage, consommation électrique, sociétés extérieures, autres charges) et/ou de l exigence de qualité de service et de confort de la part de l occupant (la sécurité, les frais de personnel, l environnement : espaces verts, la propreté : fournitures et entretien). Les types de charges : Charges non discrétionnaires Charges discrétionnaires impôts locaux entretien du chauffage entretien des ascenseurs assurances générales travaux d entretien honoraires du syndic eau froide chauffage (fluides) consommation électrique fournitures et entretien frais de personnel sociétés extérieures espaces verts autres charges Source : CNAB (novembre 2007) 13

Tableau 3 : Le niveau des charges de copropriété (en /m² France entière) Source : CNAB (novembre 2007) Année 2006 Impôts Locaux* 0.2 (0.9) Eau froide 2.2 (10.6) Chauffage/ECS fluides 3.9 (18.5) Chauffage/ECS Entretien* 0.9 (4.4) Ascenseurs* 1.1 (5.1) Consommation électrique 0.6 (2.6) Fournitures et entretien 0.2 (0.9) Frais de personnel 3.2 (15.0) Sociétés extérieures 1.7 (7.9) Assurances générales* 1.1 (5.0) Travaux d entretien* 2.3 (10.8) Espaces verts 0.6 (2.8) Honoraires du syndic* 1.7 (8.1) Autres charges 1.5 (7.2) Total des charges 21.1 (100.0) Charges non discrétionnaires* 7.3 (34.4) Charges discrétionnaires 13.8 (65.6) Total des charges 21.1 (100.0) Travaux exceptionnels 3.6 Entre parenthèses, poids dans l ensemble (en %). 14

III - L ÉVOLUTION DES CHARGES DE COPROPRIETE 1.- Le niveau des charges de copropriété a progressé de 5.7 % en 2006 (contre + 2.5 % en moyenne, chaque année, entre 2000 et 2006 : Tableau 4). Mais toutes les composantes de dépenses n ont pas évolué à un rythme comparable en 2006 : certaines composantes, dont le poids est faible dans l ensemble des charges ( impôts locaux, fournitures/entretien, consommation électrique, espaces verts ) participent peu à la détermination des changements intervenus dans le niveau des charges ; d autres, en revanche, en raison de leur poids important ( eau froide, chauffage/ecs (fluides) et frais de personnel ) et/ou de leur forte variation ( chauffage/ecs (entretien), sociétés extérieures et travaux d entretien ) déterminent plus fortement les mouvements du niveau des charges. Ainsi en 2006, et surtout depuis 2002 avec la remontée du niveau des charges de copropriété, la progression constatée s explique par les évolutions de cinq composantes représentant 47.0 % du total des dépenses : chauffage/ecs (fluides), assurances générales, sociétés extérieures, honoraires du syndic et travaux d entretien. Pour 2006, ces cinq composantes portent plus des trois quart de l évolution observée (77.2 % plus précisément). Et sur la période 2002-2006, ces postes expliquent plus de 4/5 ème de la montée des charges (83.3 % plus précisément). Les dépenses de chauffage («chauffage/ecs (fluides)») enregistrent, sans surprise, les conséquences du renchérissement du coût de l énergie : les variations climatiques qui se constatent d une année sur l autre sont essentielles : par exemple, l hiver 2006 avait été nettement moins rigoureux que le précédent. Cette douceur a permis de contenir les volumes d énergie consommée par le chauffage, premier poste de dépense des copropriétés ; mais l effet prix sur les dépenses d énergie est nettement le plus déterminant dans les évolutions, en raison du maintien d un rythme de croissance vigoureux des prix ; depuis deux ans, en effet, le renchérissement du prix de l énergie consommée par les ménages pour se chauffer est notable : + 5.9 % en 2006 et + 6.4 % en 2005 contre + 1.8 % en 2004 et + 2.4 % en 2003, par exemple d après les Comptes du Logement. L année 2005 avait effet été marquée par une forte hausse du cours du pétrole, et à sa suite du prix du fioul domestique (+ 29.7 % en 2005 contre + 14.7 % en 2004), du GPL (+ 9.6 % en 2005 contre + 4.5 % en 2004) et du gaz (+ 6.8 % en 2005 contre 5.3 % en 2004!). L année 2006 a confirmé ces évolutions : + 10.6 % pour 15

le fioul domestique, + 12.7 % pour le gaz, + 9.6 % pour le GPL, + 6.1 % pour le chauffage urbain ; il convient cependant de remarquer que dans le même temps le prix de l électricité est resté stable pour la deuxième année consécutive (contre + 1.4 % en 2004) i ; mais comme les copropriétés utilisent à titre principal du fioul domestique, du gaz et du chauffage urbain, le poste de charges «chauffage/ecs (fluides)» ne peut que connaître des évolutions rapides. Mais il faut remarquer qu en dépit des évolutions récentes, les prix des diverses énergies sont restés globalement stables depuis près de vingt années : par exemple, après avoir légèrement augmenté entre la fin des années 80 et 1996, le prix de l électricité a baissé entre 1996 et 2000 pour s établir maintenant à un niveau de prix (courant) comparable à celui de 1990 ; les prix du fioul et du gaz sont restés à peu près stables durant dix années, entre la fin des années 80 et la fin des années 90, et les hausses constatées depuis n ont fait que les ramener aux niveaux qui était le leur il y a vingt ans! Ainsi, comme en général les logements sont nettement mieux isolés aujourd hui que par le passé et que dans l ensemble les hivers sont moins rigoureux depuis un dizaine d années, globalement les dépenses de chauffage n ont pas cru aussi rapidement que cela pouvait être escompté. La progression des «honoraires du syndic» se confirme, avec une nouvelle hausse de 3.2 % en 2006 (+ 4.2 % en moyenne chaque année, depuis 2002). Le mouvement de remise à niveau des «honoraires du syndic» paraît à cet égard souhaitable, pour la profession : entre 1990 et 2006, les honoraires ont en effet progressé de 2.4 % en moyenne chaque année contre + 1.8 % pour les prix à la consommation et + 3.6 % pour le revenu disponible des ménages. Le développement d une concurrence nécessaire pour amplifier l amélioration de la qualité des services rendus aux copropriétaires ne doit donc pas se faire par la dénaturation de la qualité de la prestation de service associée ni par l affichage d un prix de service sans rapport avec le niveau de la prestation. L augmentation des «frais de personnel» de fait à un rythme ralenti : + 1.2 % en 2006 (+ 1.4 % en moyenne chaque année, depuis 2002). Elle s inscrit cependant dans un contexte dominé par les exigences accrues de la demande en matière de qualité de service (gardiennage, entretien, ). Dans l ensemble, l impact que l évolution de ce poste aurait dû avoir sur l évolution générale des charges a donc été allégé par la stratégie des syndics professionnels qui ont choisi d externaliser l exécution d une grande partie des tâches de gardiennage et d entretien : le poste «sociétés extérieures» connaissant donc une croissance soutenue avec + 17.0 % en 2006 (+ 9.6 % en moyenne chaque année, depuis 2002). Dans l ensemble des charges, ce poste ne représente cependant que 7.0 % du total, en moyenne, contre «encore» 17.5 % pour les «frais de personnel». 16

Alors que l augmentation des dépenses d entretien («chauffage/ecs (entretien)» avec + 16.3 % en 2006 et «travaux d entretien» avec + 10.4 % en 2006) est tout aussi sensible. Plusieurs raisons sont à l origine de cela et méritent d être soulignées : l alourdissement des contrôles imposés par les nouvelles réglementation (amiante, saturnisme, ascenseurs ), mais aussi les exigences des copropriétaires à l égard du renforcement des équipements de sécurité (digicodes, interphones mais aussi fermeture des espaces extérieurs des copropriétés) et la montée progressive de l usage de la domotique et des préoccupations en matière d ergonomie. Si entre 2000 et 2006 le niveau total des charges n a augmenté «que» de 2.5 % par an, en moyenne, c est alors pour deux raisons principales : en dépit du recul d un poste de charges important : le poste «frais de personnel» en raison des actions de restructuration dans la gestion des copropriétés, avec 1.5 % par an ; la progression du niveau des charges repose sur l augmentation de trois postes principaux : le poste «sociétés extérieures» avec une hausse moyenne de 4.8 % par an qui exprime les conséquences des stratégies d externalisation d un certain nombre de charges par les copropriétés (sortie des poubelles, entretien des parties communes, surveillance des parkings ) ; le poste «assurances générales» : + 6.4 % par an en moyenne et le poste «honoraires du syndic» du fait de leur hausse récente : avec + 4.6 % par an. Dans le cas des assurances, l importance des sinistres enregistrés depuis la grande tempête de 1999 (incendies en Corse puis dans le Sud, inondations dans le Sud-Est ) a conduit au relèvement des primes. Les conséquences des augmentations ont parfois pu être atténuées lorsque les professionnels ont pu renégocier certains contrats avec les compagnies d assurances ou lorsqu ils ont été conduits, à la demande des copropriétaires, à revoir la couverture de certains risques. Mais au global, la hausse des dépenses d assurance n a pas pu être évitée. Alors que dans l ensemble, les actions entreprises par les syndics professionnels pour mieux maîtriser les charges permettaient de contenir l évolution de certains postes de charges (exemple de la renégociation des contrats d entretien des ascenseurs ou des espaces verts). 2.- Pour la plupart des catégories d immeubles (pour les catégories A2, B1, B2 et IGH : donc pour 67.4 % du marché), on constate un accroissement des charges entre 2000 et 2006, du même ordre de grandeur que pour l ensemble du marché (+ 2.5 % en moyenne, chaque année). Les immeubles de la catégorie A1 17

(14.4 % du marché) ayant, durant ces années, enregistré une progression plus lente (de moitié) de leurs charges : + 1.7 % en moyenne, chaque année. Alors que dans le cas des immeubles de la catégorie B3 (18.2 % du marché), les charges ont quasiment stagné : + 0.7 % en moyenne, chaque année. Les évolutions sont en revanche loin d être comparables entre catégories d immeubles (Tableau 5) au cours de l année 2005. Plus précisément, et pour se limiter aux évolutions intervenues au cours de l année 2006 : si les charges ont progressé de 5.7 % dans l ensemble en 2006, elles ont crû de 8.5 % pour la catégorie B1, de 9.2 % pour la catégorie B2 et de 10.1 % pour les IGH : cela tient alors principalement à l évolution des dépenses de chauffage et aux dépenses d entretien qui se retrouvent parmi les charges non discrétionnaires (ascenseurs et chaufferie principalement) ; les charges ont crû de 2.1 % en 2006 pour les immeubles des catégories A1 et de 0.7 % pour ceux de la catégorie B3, en raison de l absence de dépenses de chauffage (A1) ou de leur moindre fréquence dans les autres groupes d immeubles (B3) ; pour les immeubles de la catégorie A2, le niveau des charges n a de même que lentement augmenté : dans ces immeubles où le degré de standing est en général élevé (localisation, qualité de construction, nature des prestations ), le niveau des charges est en effet important (24.7 /m² contre 21.1 /m² dans l ensemble). Si les charges ont augmenté de 5.7 % en 2006 pour la France entière, compte tenu des différences qui se sont observées entre les catégories d immeubles, il est évident que les évolutions n ont pas été comparables d une ville à l autre : la hausse a été plus rapide qu ailleurs à Paris ou à Chartres (+ 9.7 %), dans le Val d Oise (+ 9.1 %), à Montpellier ou à Perpignan (+ 6.7 %) ou dans le Val de Marne (+ 6.1 %) ; elle s est située dans la moyenne à Lille (+ 5.6 %), à Saint Denis (+ 5.2 %) voire à Limoges (+ 4.6 %) ; elle a été plus lente à Strasbourg (+ 3.7 %), à Marseille ou à Saint Lô (+ 3.2 %), à Orléans (+ 3.0 %), à Nice (+ 2.8 %), dans les Hauts de Seine (+ 2.2 %) ou à Saint Etienne (+ 1.3 %) et après deux années de hausse parfois rapide des charges, des baisses de charges ont été observées à Nantes (- 6.7 %), à Toulon (- 6.4 %), à Rodez (- 5.1 %), à Chambéry (- 4.8 %) ou à Troyes (- 3.9 %). 18

Bien souvent, le rythme de hausse du niveau des charges constaté dans une ville ne fait alors que refléter la structure du parc des copropriétés et leur répartition entre chacune des catégories d immeubles. 3.- L indice national des charges de copropriété de la CNAB permet enfin d établir qu après avoir été orienté à la baisse pendant plus de dix années, entre 1990 et 2002, le niveau des charges de copropriété a amorcé une remontée à partir de 2003. Au total en effet, et au-delà des fluctuations qui se sont observées, le niveau des charges de copropriété était resté pratiquement stable jusqu en 2004 (Tableau 7 et graphiques) : alors que l indice national des charges augmentait de 0.7 % en moyenne chaque année entre 1990 et 2006, le revenu disponible des ménages progressait de 3.6 % par an : cela revient à constater que le poids des charges s est allégé de l ordre de 37 % au cours des seize dernières années (- 36.5 %, plus exactement) ; c est la baisse du niveau des charges discrétionnaires qui explique cela (les dépenses «chauffage/ecs (fluides)» : - 0.8 % par an et - 12.4 % sur seize ans ; les «frais de personnel» : - 1.6 % par an et - 22.4 % sur seize ans ; la «consommation électrique» : - 1.3 % par an et - 18.9 % sur seize ans ; les «fournitures et entretien» : - 3.8 % par an et - 45.8 % sur seize ans) : elles n ont progressé que de 0.3 % en moyenne, chaque année. Alors que le niveau des charges non discrétionnaires augmentait de 1.6 % par an (les «honoraires du syndic» : + 2.4 % par an et + 47.1 % sur seize ans ; les «assurances générales» : + 3.9 % par an et + 83.6 % sur seize ans et les «sociétés extérieures» : + 5.1 % par an et + 122.7 % sur seize ans). Mais plus qu une évolution régulière, l indice national des charges laisse ressortir des phases de baisse alternant avec des phases de hausse : l indice baisse entre 1991 et 1993 : - 4.9 % en moyenne, chaque année ; il remonte entre 1993 et 1995 : + 3.3 % en moyenne, chaque année ; pour baisser à nouveau entre 1995 et 1997 : - 4.5 % en moyenne, chaque année ; remonter entre 1997 et 1999 : + 3.5 % en moyenne, chaque année ; baisser encore une fois entre 1999 et 2002 : - 1.9 % en moyenne, chaque année ; et enfin remonter depuis 2002 : + 4.8 % en moyenne, chaque année. 19

L'INDICE DES CHARGES DE COPROPRIETE DE LA CNAB (Novembre 2007) 21 20 En par m² 19 18 17 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Charges courantes (hors travaux exceptionnels) L'INDICE DES CHARGES DE COPROPRIETE DE LA CNAB (Novembre 2007) 8 En par m² 7 6 5 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Charges non discrétionnaires 20

L'INDICE DES CHARGES DE COPROPRIETE DE LA CNAB (Novembre 2007) 14 En par m² 13 12 11 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Charges discrétionnaires 21

Tableau 4 : L évolution des charges de copropriété (les contributions détaillées) France entière Poids Variation Contribution Variation Contribution (en %) du poste observée à moyenne à de charges en 2006 l évolution 2006/2002 l évolution Impôts locaux* 1,1-0,5 0,0 3,4 0,0 Eau froide 11,7 0,6 0,1 0,7 0,1 Chauffage + ECS (fluides) 17,3 13,8 2,0 9,6 1,9 Chauffage + ECS (entretien)* 4,1 16,3 0,7 1,0 0,0 Ascenseurs* 5,4 0,8 0,0 1,9 0,1 Consommation électrique 2,5 6,7 0,2 2,7 0,1 Fournitures/Entretien 0,9 6,6 0,1 7,2 0,1 Frais de personnel 17,5 1,2 0,2 1,4 0,2 Sociétés extérieures 7,0 17,0 1,2 9,6 0,7 Assurances générales* 5,0 3,3 0,2 7,1 0,4 Travaux d entretien* 8,8 10,4 0,7 6,5 0,6 Espaces verts 2,5 4,1 0,1 11,0 0,3 Honoraires du syndic* 8,9 3,2 0,3 4,2 0,4 Autres charges 7,4 0,8 0,1 0,7 0,0 Ensemble des charges 100,0 5,7 5,7 4,8 4,8 Charges non discrétionnaires* 33,3 7,6 1,9 5,0 1,5 Charges discrétionnaires 66,7 4,7 3,9 4,7 3,4 Ensemble des charges 100,0 5,7 5,7 4,8 4,8 Source : CNAB (novembre 2007) Notes : * = Charges non discrétionnaires. 22

Tableau 5 : L évolution des charges de copropriété 1. Par catégorie Variation observée en 2006 Catégorie Catégorie Catégorie Catégorie Catégorie IGH Ensemble (en %) A1 A2 B1 B2 B3 Ensemble des charges 2,1 1,5 8,5 9,7 0,7 10,1 5,7 Charges non discrétionnaires 0,2 7,4 3,8 12,6-1,9 2,7 7,6 Charges discrétionnaires 3,7-1,3 6,3 4,0 2,1 13,5 4,7 Ensemble des charges 1,7 2,9 3,0 3,1 0,5 3,2 2,5 (variation moyenne annuelle 2000-2006) Source : CNAB (novembre 2007) 2. Par région Variation observée en 2006 Alsace Aquitaine Bretagne Limousin Nord Ile Rhône PACA France (en %) Pas-de- de Alpes entière (Strasbourg)(Bordeaux) (Rennes) (Limoges) Calais France Ensemble des charges 3.7 4.0 6.3 4.6 6.2 7.5-0.5 3.0 5.7 (7.3) (5.5) (3.8) (6.1) (8.8) (7.8) (2.8) (1.3) (4.8) dont Charges non discrétionnaires 1.4 3.7 4.0 0.4 7.8 9.1-0.8 4.2 7.6 Charges discrétionnaires 6.0 5.0 7.2 6.4 4.9 7.1 1.7 2.7 4.7 Ensemble des charges : variation moyenne 2000-2006 3.2 n.d. n.d. 4.6 2.2 3.4 2.7 1.8 2.5 Source : CNAB (novembre 2007) : entre parenthèses, rappel 2005 23

Tableau 6 : Les charges de copropriété dans 34 villes de France Niveau moyen des Charges Charges Variation Rappel Variation annuelle Source : CNAB charges en 2006 non discrétionnaires en 2006 2005 moyenne (Novembre 2007) discrétionnaires 2000/2006 (en /m²) (en %) (en %) Rodez 7,4 2,9 4,5-5,1 n.s. n.d. Saint Lô 9,6 4,0 5,6 3,2 4,5 n.d. Clermont Ferrand 10,3 5,8 4,5-2,8 9,3 n.d. Toulon 10,3 3,3 7,0-6,4 11,1 5,2 Avignon 11,5 4,5 7,0 n.s. n.s. n.d. Le Touquet 11,6 3,6 8,0 n.s. n.s. n.d. Rennes 12,0 4,3 7,7-0,7 3,8 3,4 Perpignan 12,6 5,1 7,5 6,7 5,3 n.d. Lyon 13,0 4,5 8,5-2,3 3,1 2,4 Laval 14,7 4,3 10,4-1,3 8,8 n.d. Rouen 15,0 5,1 9,9-2,6 7,7 4,7 Bordeaux 15,1 4,7 10,4-1,3 5,5 n.d. Saint Etienne 15,4 5,2 10,2 1,3 7,8 n.d. Nimes 15,4 6,1 9,3 n.s. n.s. n.d. Nantes 15,5 5,2 10,3-6,7 9,4 n.d. Chartres 15,9 4,2 11,7 9,7 n.s. n.d. Strasbourg 16,7 5,8 10,9 3,7 7,3 3,2 Bourg en Bresse 16,8 5,3 11,5-1,8 8,9-1,0 Valence 17,0 3,9 13,1-1,7 3,0 n.d. Marseille 17,3 5,0 12,3 3,2 5,1 3,3 Orléans 17,4 4,6 12,8 3,0 8,3 n.d. Montpellier 18,1 5,3 12,8 6,7 n.s. n.d. Nice 18,2 5,8 12,4 2,8-0,6 4,7 Limoges 18,3 5,6 12,7 4,6 6,1 4,6 Val de Marne 19,6 7,1 12,5 6,1 n.s. n.d. Troyes 19,9 4,9 15,0-3,9 7,8 2,4 Pau 20,1 8,4 11,7-1,0 5,2 n.d. Saint Denis 21,0 9,3 11,7 5,2 3,2 n.d. France entière 21,1 7,3 13,8 5,7 4,8 2,5 Versailles 21,2 5,2 16,0-1,9 n.s. n.d. Chambery 21,7 5,6 16,1-4,8 7,0 0,9 Paris 23,7 9,3 14,4 9,7 1,9 3,3 Val d'oise 24,0 7,2 16,8 9,1 n.s. n.d. Lille 24,4 8,3 16,1 5,6 6,5 1,7 Hauts de Seine 27,8 10,0 17,8 2,2 3,8 1,6 n.d. : non disponible en raison d'une date de début d'observation trop récente n.s. : non disponible en raison d'un échantillon de taille insuffisante ou d'un enrichissement rapide de l'échantillon 24

Tableau 7 : L évolution de l indice des charges de copropriété Taux de croissance annuel moyen Période Période 1990 à 2006 2000 à 2006 (année 2006) Ensemble des charges + 0.7 % + 2.5 % (+ 5.7%) * charges non discrétionnaires + 1.6 % + 4.2 % (+ 7.6 %) * charges discrétionnaires + 0.3 % + 1.7 % (+ 4.7 %) Prix à la consommation + 1.8 % + 1.9 % (+ 1.7 %) Revenu disponible des ménages + 3.6 % + 4.0 % (+ 4.1 %) Source : CNAB (novembre 2007) : Hors travaux exceptionnels 25

En guise de conclusion Les résultats présentés en moyenne ne livrent qu une indication générale ne pouvant certainement pas toujours correspondre aux réalités vécues in situ par les propriétaires, du seul fait de la spécificité de chacun des immeubles étudiés : niveau de sophistication des équipements installés (digicode, vidéo, caméra, ) ; complexité des services proposés ; nombre et taille des lots gérés dans chaque immeuble ; localisation du bien et ancienneté de l immeuble ; exigence de confort des usagers plus ou moins prononcée que seule l analyse d un professionnel peut correctement restituer. C est bien ce qu un modèle de formation du niveau des charges permet d illustrer (Tableau 8). Il permet de préciser le rôle et l importance des facteurs qui influent sur le niveau global des charges : il convient évidemment de distinguer ce qui est à l origine des variations de l indice de ce qui explique les différences de niveau de charges entre les immeubles ; pour cela, on vérifie bien avec le modèle proposé que plusieurs facteurs exercent un rôle essentiel : 1. la présence de personnel permanent (gardiens, personnel d entretien ) qui, ceteris paribus, est à l origine d un surcoût (c est-à-dire d un niveau de charges supplémentaires par comparaison avec des immeubles ne disposant pas de personnel permanent) de 23.5 % ; 2. le recours à des sociétés extérieures afin d assurer des tâches de nettoyage (surcoût de l ordre de 13.4 %) et d entretien des espaces verts (surcoût de 12.6 %) ; 3. la situation géographique de l immeuble puisqu elle influe directement sur les consommations d énergie et donc le type d équipement de chauffage (entre Bourg en Bresse et Paris, par exemple, le surcoût est de plus du simple au double : de 110.5 %, précisément) ; 4. l équipement en ascenseur(s) à l origine de coûts non négligeables (surcoût de 21.9 %) surtout lorsque l immeuble est un IGH ; 26

5. la présence d espaces verts conséquents surtout lorsqu ils sont équipés de piscine (surcoût de 47.6 %) voire de tennis, du fait de l entretien courant (sociétés extérieures, dépenses en eau ) ; 6. l ancienneté de l immeuble car elle est souvent synonyme de moindre qualité des prestations, de moins d équipements (les immeubles de la catégorie construits avant 1949 sont ainsi moins chers de 12.9 %) ; 7. alors que bien évidemment, les efforts d économie réalisés à l initiative des syndics, tant sur la consommation d électricité dans les parties communes que sur la consommation d eau (traitement préventif des fuites ) permettent de réduire le niveau global des charges quel que soit l immeuble, sa catégorie ou son confort. Au-delà des effets généraux, les différences s expliquent donc par la nature et la qualité des prestations offertes par l immeuble : la présence de gardiens logés dans l immeuble et d autres personnels augmente, ceteris paribus ibus, le montant des charges. L ascenseur et, dans une moindre mesure les espaces extérieurs, constituent aussi une source d écart. Alors que la présence d installations de chauffage collectif induit des dépenses de maintenance et d entretien L «Argus des Charges de Copropriété» que propose la CNAB (encadré) a précisément pour objet de décliner toutes ces situations complexes : ainsi, les Chambres adhérentes de la CNAB qui contribuent à l alimentation de l Observatoire peuvent disposer en retour d une analyse détaillée des charges réparties en 14 postes et par catégorie d immeubles, par région, voire par département et par ville ; avec, pour chacun des postes de charges, la dispersion «la plus probable» des valeurs observées sur les seuls immeubles pour lesquels la composante est renseignée. Le référentiel des charges correspondant est accessible sur www.immocnab.com. Avec l enrichissement de l Observatoire (extension des procédures d extraction directe des comptes de copropriété dans les cabinets), l «Argus des Charges» et avec lui, l indice national des charges de copropriété et l ensemble de outils d évaluation de la gestion des copropriétés se positionnent en tant que référant statistique. L Observatoire qui contribue déjà à l alimentation des Comptes du Logement occupe bien sa place parmi les outils essentiels de connaissance et d analyse du marché de la copropriété. Mais il est clair qu à l horizon des prochaines années, il est peu probable que le mouvement de hausse des charges amorcé dès 2003 s interrompe rapidement. Il devrait se poursuivre (même à un rythme plus lent, à l avenir) pour au moins deux raisons principales : 27

la hausse des prix de l énergie a continué à faire ressentir ses effets sur les comptes des copropriétés au cours de l année 2007 : la poursuite de la hausse du prix du pétrole et dans son sillage un nouvel ajustement du prix du gaz tout contribue à tirer vers le haut un des principaux postes de charges ; les dépenses réalisées au titre des «travaux d entretien» vont poursuivre leur progression à un rythme soutenu : la demande est de plus en plus exigeante à l égard de la qualité des services proposés dans les copropriétés, la sécurisation des copropriétés va se renforcer et l impact de l effet de génération des immeubles sur les dépenses d entretien va se maintenir. Avec le vieillissement de la population, ces demandes vont même encore se renforcer, à l avenir L Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB doit pouvoir constituer un lieu privilégié de mesure et d analyse de toutes ces évolutions. 28

Tableau 8 : La formation du niveau des charges de copropriété (ou comment expliquer facilement le niveau des charges d un immeuble). France entière (année 2006) Facteur multiplicatif associé à un poste de charges Prix de base : 6.9 /m² Le statut de l immeuble Chauffage collectif 1.709 (18.9) Personnel permanent 1.235 (8.4) Ascenseur (s) 1.219 (8.4) Le standing de l immeuble Piscine 1.476 (2.6) VMC 1.109 (3.6) Espaces verts 1.075 (3.0) Parking / places de stationnement 1.035 (2.1) L ancienneté de l immeuble Construit avant 1949 0.871 (-4.2) Le recours à des sociétés extérieures Nettoyage 1.134 (4.8) Entretien des espaces verts 1.126 (4.4) Sécurité et gardiennage 1.005 (1.9) Les spécificités géographiques Lille 1.977 (13.7) Paris 1.906 (16.1) Région parisienne 1.688 (7.2) Strasbourg 1.260 (3.8) Toulon et Nice 1.127 (2.1) Lyon 0.971 (-1.9) Bourg en Bresse 0.939 (-1.9) Remarques : entre parenthèses, valeur de t de Student associé au niveau du cœfficient estimé indicateurs généraux de qualité du modèle - valeur du Fisher-SNEDECOR : 110.4 - cœfficient de détermination : 0,570 valeur en semi-log par les MCO sur variables binaires. Exemples : Entre un immeuble construit avant 1949, sans confort collectif et situé à BOURG EN BRESSE, pour lequel les charges sont de 5.6 /m2 et un immeuble parisien doté de tout le confort collectif, avec espaces verts et VMC bien sûr, bénéficiant d un recours aux sociétés extérieures pour l entretien des espaces extérieurs et le nettoyage mais aussi d un parking, et pour lequel les charges sont de 53.3 /m2, le modèle rend bien compte de la réalité (valeurs moyennes calculées ou valeurs médianes observées). Il ne saurait cependant décrire des situations plus complexes, plus diversifiées que seul l examen des caractéristiques de dispersion des valeurs permet d apprécier : tel est précisément l objet du référentiel des charges accessible sur www.immocnab.com. Source : CNAB (novembre 2007) 29

ENCADRE LA DISPERSION DU NIVEAU DES CHARGES DE COPROPRIETE France entière Valeur Valeur Valeur Observations en par m² inférieure centrale supérieure Impôts locaux 0.1 0.2 0.4 Eau froide 1.2 1.9 2.8 Chauffage/ECS fluides 1.8 4.9 7.3 Chauffage/ECS entretien 0.5 0.8 1.4 Ascenseurs 0.8 1.2 1.7 Consommation électrique 0.1 0.2 0.5 Fournitures et entretien 0.1 0.2 0.3 Frais de personnel 2.0 3.5 5.3 Sociétés extérieures 0.6 1.6 2.7 Assurances générales 0.6 0.8 1.2 Travaux d entretien 0.4 0.9 1.8 Espaces verts 0.3 0.6 1.0 Honoraires du Syndic 1.1 1.5 2.1 Autres charges 0.3 0.8 1.7 Total hors travaux exceptionnels 9.9 19.1 30.2 Travaux exceptionnels 0.6 1.5 3.9 Remarques : La médiane (valeur centrale) et les quartiles (valeurs inférieure et supérieure) sont déterminés sur les seuls immeubles pour lesquels la composante est renseignée. La médiane partage l ensemble des immeubles analysés en deux sous populations de taille identique et entre le premier et le troisième quartiles se classe la moitié des immeubles de la population analysée. Par construction, le poste total hors travaux n est jamais égal à la somme de l ensemble de ses composantes. Source : CNAB (novembre 2007) i D après le CEREN, le poids du gaz dans les dépenses de chauffage était de 32.8 % en 2004 ; celui de l électricité, de 27.8 % ; celui du fioul, de 22.4 % ; celui du bois, de 6.3 % ; celui du chauffage urbain, de 5.8 % ; celui du GPL, de 4.2 % et celui du charbon, de 0.7 %. 30