SCPI Scellier intermédiaire RAPPORT ANNUEL Exercice
Société Civile de Placement Immobilier RAPPORT ANNUEL Exercice INTER GESTION S.A. au capital de 240 000 2 rue de la Paix 75002 PARIS Page 1
ORGANES DE DIRECTION ET DE CONTROLE Société de gestion Inter Gestion Société anonyme au capital de 240 000 euros Siège social : 2 rue de la Paix-75002 PARIS RCS PARIS 345 004 436 Agrément AMF n GP 12000008 du 29 février 2012 Direction de la société : Président directeur général : Monsieur Gilbert RODRIGUEZ Directeur général délégué : Monsieur Jean-François TALON SCPI Renovalor 2 Société Civile faisant publiquement appel à l épargne 2 rue de la Paix - 75002 PARIS - Tel : 01.43.12.52.52 - Fax : 01.43.12.52.53 RCS Paris 515 028 348 La note d information qui a reçu de l AMF le visa SCPI n 09-27 en date du 19 octobre 2009 peut vous être adressée gratuitement Conseil de surveillance : Monsieur Serge BLANC, président Monsieur Georges PUPIER, secrétaire Monsieur Ludovic PULKA Monsieur Denis DAUPLE Mademoiselle Alexandra BOURG Monsieur Jacques GOUDEAU Monsieur Guillaume LEMAIRE Commissaires aux comptes Titulaire : FIDORG AUDIT SA, représenté par Madame Kahina AIT-AUDIA Suppléant : Monsieur Manuel LEROUX Page 2
SOMMAIRE Rapport de Gestion Page 16 Rapport Général du Commissaire aux Comptes Page 15 Rapport Spécial Page 20 Projet de Résolutions Page 23 Etat du Patrimoine Page 24 Compte de Résultat Page 26 Annexe Page 28 Page 3
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Rapport annuel de la Société de gestion. Chers Associés, Nous avons le plaisir de vous réunir en assemblée générale ordinaire le 7 juin 2012 à 15h30 pour vous rendre compte de notre gestion au cours de l exercice. À ce titre, nous aborderons : - le développement de la société, - le patrimoine immobilier, - la gestion locative, - les comptes de l exercice, l affectation du résultat et la fiscalité, - la valeur des parts, - les perspectives 2012, - les conventions visées par les conventions visées par l article L 214-76 du code monétaire et financier, - la rémunération du Conseil de surveillance, Outre ces informations, celles qui sont contenues dans le rapport du Conseil de surveillance et les rapports du Commissaire aux comptes vous permettront de vous prononcer sur les projets de résolutions soumis à votre vote. Nous espérons que vous approuverez les projets de résolutions qui vous sont soumis et comptant sur votre participation, nous vous prions d agréer, Chers Associés, l expression de nos sentiments distingués et dévoués. Gilbert Rodriguez Président-Directeur Général Page 5
RAPPORT DE GESTION I. LE DEVELOPPEMENT DE LA SOCIETE 1. L EVOLUTION DU CAPITAL La SCPI a été constituée le 17 septembre 2009 avec un capital de 800 000 entièrement libérés et répartis entre 13 associés fondateurs. Le capital social maximum statutaire a été fixé initialement à 20 000 000. Le Visa AMF a été accordé à la société le 19 octobre 2009. La première augmentation du capital a porté le capital à 32 000 000 par décision d assemblée générale en date du 17 juin 2010. La deuxième augmentation du capital a porté le capital à 40 000 000 par décision d assemblée générale en date du 23 décembre 2010. La collecte est clôturée depuis le 31 décembre 2010. Au 31 décembre le capital de RENOVALOR 2 se répartissait entre 588 associés qui détenaient 8 601 parts pour un montant de 34 404 000 (hors prime d émission), soit une capitalisation de 43 005 000. 2. LE MARCHÉ DES PARTS Non significatif. Aucun ordre n est enregistré dans le registre au cours de l exercice. A titre d information : Le marché des parts est un marché libre au terme de l article 10 des statuts de la société. Le prix d exécution résulte de la confrontation entre l offre et la demande. Les ordres d achat et de vente sont répertoriés par la société de gestion qui les publie au terme de chaque période d enregistrement. Page 6
II. LE PATRIMOINE IMMOBILIER 1. LES IMMEUBLES Villes Immeubles en cours Prix d acquisition hors droits et taxes Surfaces m2 Euros/m2 ARGENTEUIL NANTES LILLE CONFLANS STE-HONORINE ASNIERES SUR SEINE CANNES LILLE* LILLE* VALENCIENNES* BORDEAUX ROUEN* 6/8 rue des Aulnettes 4 rue de Courson 5 rue des Vicaires 50 avenue du Maréchal Galliéni 13 bis et 15 rue des Champs 74 avenue du Maréchal Galliéni 110 rue d Isly (réhabilitation) 28 rue d Isly 12/14 Place des Acacias 95 rue de la Liberté 3 rue Dufay 590 400 680 000 660 000 690 000 1 320 824 2 820 640 1 000 000 710 000 530 000 2 885 000 1 353 822 201 581 333 368 586 768 506 425 767 1 749 842 2 937 1 170 1 982 1 875 2 254 3 673 1 976 1 671 691 1 650 1 608 TOTAL 13 240 686 7 126 1 858 * en compromis au 31.12. (réitération par acte authentique courant 2012) Hors clôture du bilan, la SCPI a renoncé à l acquisition de la partie neuve du 110 rue d Isly à Lille, en raison du refus du permis de construire. 2. LES ACQUISITIONS DE L EXERCICE Au cours de l exercice, la SCPI a réalisé deux acquisitions développant 2 082 m2 sur les villes suivantes : Lille (5 rue des Vicaires) et Bordeaux. Par ailleurs des compromis ont été signés dans les villes suivantes : trois compromis à Lille, un compromis à Valenciennes, un compromis à Rouen. La réalisation des actes de vente aura lieu courant 2012. Actuellement, la SCPI est engagée sur onze immeubles répartis dans neuf villes. 3. L AVANCEMENT DES TRAVAUX Nantes, 4 rue de Courson : Les travaux ont commencé, l immeuble doit être réceptionné courant décembre 2012. Lille, 5 rue des Vicaires : L immeuble est en travaux depuis l été, la réception doit être effective en août 2012. Conflans St Honorine, 50 av Maréchal Gallieni : Un premier permis de construire a été déposé en octobre 2010, ce dernier a fait l objet d un refus pour non conformité en raison d une ambiguité du PLU. La mairie est en cours d instruction de la modification du PLU «plan local d urbanisme» pour permettre la délivrance du permis. L enquête publique est en cours de finalisation. Nous pourrons donc déposer le nouveau permis à partir de mars 2012. Asnières Sur Seine, 13/15 rue des Champs : L immeuble est en chantier. Les huit appartements doivent être livrés courant octobre/novembre 2012. Cannes, 74 av Maréchal Galliéni : La SCPI est en phase de consultation des entreprises, la réception théorique doit être faite pour la fin d année 2012. Bordeaux, 95 rue de la Liberté : Les travaux doivent débuter dans le courant du 1 er trimestre 2012, la réception effective doit être faite pour la fin du 2 ème trimestre 2013. Page 7
III. LA GESTION LOCATIVE Taux d occupation cumulé Taux physique * Taux financier ** 86,59 % 93,0 % (*) Le taux d occupation physique indique le rapport entre la surface des locaux occupés et la surface des locaux pouvant être loués. (**) Le taux d occupation financier indique le rapport entre les loyers encaissés et les loyers facturables 1. ETAT LOCATIF Argenteuil, 6/8 rue des Aulnettes : Les deux maisons sont louées. Les deux emplacements aériens sont vacants, la commercialisation est en cours. Asnières, 13/15 bis rue des Champs : Les parkings sont tous loués. 2. LES PROVISIONS POUR ENTRETIEN ET REPARATION Le patrimoine de la SCPI a été entièrement réhabilité aux normes ou acquis en l état futur d achèvement et donc aucun gros travaux ne peut intervenir avant les dix ans d achèvement de l immeuble. Ce patrimoine est destiné à la revente, en conséquence les provisions pour entretien et réparation ne seront constituées que cinq à six ans avant la vente prévisible des immeubles. IV. LA PRESENTATION DES COMPTES - L AFFECTATION DES RESULTATS- FISCALITE 1. MONTANT DES REDUCTIONS D IMPOTS - RAPPEL La SCPI est soumise à la réglementation issue de la loi de finance 2010. La réduction d impôt est calculée sur le montant total de la souscription dans la limite annuelle de 300 000 par contribuable, son taux est fixé à 25%, repartie sur 9 ans, le choix locatif de la SCPI permettra une réduction supplémentaire de 2% par an entre la dixième et douzième année. Prix de la part 5000 (2009-2010) 1250 Base 25% Les souscriptions ayant été clôturées au 31 décembre 2010, la SCPI n est pas impactée par les diverses modifications du taux de réduction SCELLIER dûes aux «coups de rabot» successifs des lois de finances. 2. INFORMATION FISCALE Les spécificités des acquisitions Scellier Au cours de sa période de constitution de patrimoine la SCPI s attache à acquérir un parc immobilier résidentiel de centre ville en investissant dans un patrimoine de bâtiments anciens à réhabiliter ou à transformer, entrant dans la catégorie des opérations assimilables au neuf. Les acquisitions d immeubles neufs sont envisageables en fonction des opportunités dans la limite maximale de 30% des fonds propres. Ces investissements répondront aux critères de rentabilité fixés par la SCPI et des zones des loyers intermédiaires A, B1 définies par l Arrêté du 29 avril 2009. Page 8
Année Réduction d impôts annuelle % Montant Economies d impôts cumulées Prix de revient d une part n à n+9 n+10 à n+12 Total 2,78% 2,00% 31% 139 100 1250 300 1550 3750 3450 3450 3. L AFFECTATION DU RESULTAT L exercice fait apparaître un bénéfice comptable de 98 563 que la société de gestion propose d affecter au report à nouveau. 4. DISTRIBUTION DES REVENUS DE LA SCPI Les revenus de la SCPI sont composés de deux types, savoir : - les revenus de placements financiers - les revenus fonciers. a) Distribution des revenus des placements financiers Durant la phase de constitution du patrimoine, un dividende peut être distribué aux associés dans la mesure où les produits financiers issus du placement de la trésorerie en attente d investissement permettraient à la société de dégager un résultat d exploitation positif. Aucune distribution à ce titre n est intervenue en. b) Distribution des revenus fonciers La première distribution de revenus fonciers n est pas envisagée avant la troisième année qui suit la souscription. Aucune distribution à ce titre n est intervenue en. 3. LES REMUNERATIONS DE GESTION ET D ADMINISTRATION Les montants pris en charge par votre société au titre des forfaits alloués statutairement à la Société de gestion figurent au compte de résultat de l exercice : - Administration de la société 71 760 - Collecte des capitaux : néant - Commission sur produits financiers : 39 196,23 - Les honoraires versés aux administrateurs d immeubles se sont élevés à 3 274,64 En sus des forfaits alloués statutairement, la Société de gestion informe de l existence d une convention avec la société Promogere d un montant de 8 372 au titre de la révision comptable. V. LE PRIX DES PARTS 1. L EVALUATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER NB : La valeur vénale proposée par l expert immobilier découle de deux approches complémentaires, à savoir la méthode par comparaison directe et la méthode par capitalisation du revenu. La méthode par comparaison consiste à déterminer la valeur des immeubles considérés en partant directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé. La méthode par capitalisation du revenu consiste à déterminer la valeur d un immeuble à partir d un revenu brut ou net et à lui appliquer un taux de capitalisation ou de rendement approprié. Ce revenu sera un revenu constaté dès lors qu il est estimé stable et durable ou théorique dans le cas contraire ou s il s agit d un local vide dont la probabilité de relocation prochaine est forte. Lorsque les immeubles sont en cours de rénovation, l expert immobilier considère l immeuble : - en pleine propriété, - à usage d habitation, - en son état futur, après réhabilitation, d entretien et d aménagement, - ne faisant l objet d une quelconque servitude pouvant grever sa valeur telle qu appréciée, Au 31 décembre, la valeur vénale du patrimoine immobilier issue des expertises réalisées par BNP PARIBAS REAL ESTATE en «prix de vente immeuble rénové» s est élevée à 25 995 000. Cette valeur tient compte des cinq immeubles en compromis d achat pour lesquels des acomptes ont été versés sur le prix d acquisition ainsi que sur les travaux à réaliser, y compris la partie neuve du 110 rue d Isly à Lille ayant fait l objet d une renonciation à acquisition après le 31 décembre. Cet immeuble expertisé à 1 330 000 est retranché du tableau comparatif prix de revient et expertise ci-après. Page 9
La valeur d expertise sert de base pour le calcul de la valeur de réalisation. Ainsi, elle est corrigée du montant des travaux restant à mobiliser (en moins) pour la comparer au coût des immeubles tel qu il apparaît au «Placements immobiliers» de l «Etat du Patrimoine» pour 12 637 817. Les immeubles en compromis d achat sont retenus pour leur valeur bilantielle dans le calcul de la valeur de réalisation à savoir : VILLES IMMEUBLES ACOMPTES ACQUISITIONS ACOMPTES TRAVAUX TOTAL Lille 110 rue d Isly (neuf & réhabilitation) 125 100 90 932 216 032 Lille 28 rue d Isly 34 500 15 319 49 819 Valenciennes 12/14 Place des Acacias 25 000 125 595 150 595 Rouen 3 rue Dufay 65 550 150 65 700 TOTAL 250 150 231 996 482 146 La valeur vénale du patrimoine s élève 12 289 983. NB : L article R214-122 du Code Monétaire et Financier prescrit à chaque SCPI de faire procéder à l estimation de la valeur vénale des immeubles. L arrêté du 26 avril 1995 (JORF n 110 du 11 mai 1995 page 7823) article 3.1 précise que la valeur d un immeuble locatif détenu par une SCPI «est le prix présumé qu accepterait d en donner un investisseur éventuel dans l état et le lieu où se trouve l immeuble, à l arrêté des comptes. L immeuble sera normalement considéré comme devant continuer d être à usage locatif : cette valeur est déterminée hors droits d acquisition.» Selon une recommandation de l AMF (recommandation n 95-01) il est précisé que toutefois, «en matière d acquisition d un immeuble en l état futur d achèvement, l expert immobilier devra déterminer une valeur vénale de l immeuble supposé achevé». Cette même règle est retenue pour la détermination de la valeur des immeubles à rénover de la SCPI. TABLEAU COMPARATIF PRIX DE REVIENT ET EXPERTISE VILLES IMMEUBLES m2 Acquisition hors droits et taxes Travaux budgets actualisés Prix de revient final prévisionnel immeubles Expertise H.D au 31/12/11 ARGENTEUIL 1 6/8 rue des Aulnettes 201 590 400 NANTES CONFLANS STE-HONORINE ASNIERES CANNES BORDEAUX LILLE LILLE* LILLE* VALENCIENNES* ROUEN* 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 4 rue de Courson 50 avenue du Maréchal Galliéni 13 bis et 15 rue des Champs 74 avenue du Maréchal Galliéni 95 rue de la Liberté 5 rue des Vicaires 110 rue d Isly (réhabilitation) 28 rue d Isly 12/14 Place des Acacias 3 rue Dufay 581 368 586 768 1 749 333 506 425 767 842 680 000 690 000 1 320 824 2 820 640 2 885 000 660 000 1 000 000 710 000 530 000 1 353 822 1 322 813 704 814 1 122 122 909 879 2 603 753 465 222 835 854 643 043 1 518 993 1 193 253 590 400 2 002 813 1 394 814 2 442 946 3 730 519 5 488 753 1 125 222 1 835 854 1 353 043 2 048 993 2 547 075 570 000 1 775 000 1 270 000 2 410 000 3 765 000 5 800 000 1 060 000 1 870 000 1 420 000 2 015 000 2 710 000 TOTAL 7 126 13 240 686 11 319 746 24 560 432 24 665 000 * Immeubles sous compromis au 31 décembre Sur 2012, la SCPI a renoncé à l acquisition de la partie neuve de l immeuble du 110 rue d Isly à Lille, en raison du refus du permis de construire. Les sommes versées au titre d acompte de la partie neuve seront réaffectées à la partie réhabilitation de l immeuble: cette situation n aura donc pas d impact sur la valeur de réalisation au 31 décembre. 2. VALEUR DE REALISATION ET DE RECONSTITUTION a. Valeur de réalisation La valeur de réalisation de la société, définie par la loi du 4 janvier 1993 comme étant la valeur vénale du patrimoine, ressort à 36 673 451 soit 4 263,86 par part. b. Valeur de reconstitution La valeur de reconstitution est égale à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais d acquisition des immeubles et des frais de collecte ressort à 44 785 640 soit 5 207,03 pour une part. 3. PRIX DE LA PART La valeur ISF La valeur de la part conseillée par la société de gestion qui peut servir de base à une évaluation dans le cadre de la déclaration de l ISF peut être la valeur de réalisation de la part soit 4 263,86. Néanmoins, la SCPI n ayant pas de marché secondaire, chaque porteur de parts peut déterminer une autre valeur en considération des éléments propres à son investissement qui lui restent personnels et sous sa responsabilité. Page 10
VI. LES PERSPECTIVES 2012 DE RENOVALOR 2 Dans le courant de l année 2012, la SCPI va acter les cinq immeubles sous compromis et les travaux de réhabilitation se poursuivront. PROJETS D ACQUISITIONS Un projet de réhabilitation à Meaux portant sur un immeuble de 1264 m2 est en cours de préparation. Un investissement en VEFA va se concrétiser à Longjumeau portant sur douze maisons de ville. Les dernières acquisitions porteront sur du patrimoine neuf pour permettre à la SCPI de solder les investissements dès 2012. En tenant compte des projets d acquisition, le patrimoine de la SCPI sera réparti comme suit : - Zone A : 33% - Zone B1 : 66% VII. LES CONVENTIONS VISEES PAR L ARTICLE L 214-76 DU CODE MONÉTAIRE ET FINANCIER Au cours de l année, aucune convention de cette nature n a été soumise à l approbation du Conseil de Surveillance. En sus de cette convention, les honoraires alloués statutairement à la Société de Gestion étant considérés par la Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes comme relevant des conventions visées par l article L 214-76 du code monétaire et financier, nous vous rappelons qu ils se sont élevés à : - Administration de la société : 71 760 - Commission de prospection de capitaux : néant - Commission sur produits financiers : 39 196,23 Les honoraires facturés par PROMOGERE au titre de la mission de révision comptable de la SCPI s élèvent à 8 372. VIII. REMUNERATION DES MEMBRES DU CONSEIL DE SURVEILLANCE L Assemblée Générale des Associés se prononcera également sur la rémunération des membres du Conseil de Surveillance. IX. ANNEXES AU RAPPORT DE GESTION Vous trouverez pour votre pleine information en annexe 1 du présent rapport la liste au 31 décembre des contrats d assistance technique qui sont conclus avec la société ACTIGERE et les conditions financières. Cette société est contrôlée par le groupe PROMOGERE auquel appartient la société INTER GESTION. Fait à Paris, le 5 mars 2012 Le Président-Directeur Général Gilbert RODRIGUEZ Page 11
ANNEXE 1 LISTE DES CONTRATS D ASSISTANCE À MAÎTRE D OUVRAGE ENTRE LA SCPI ET ACTIGERE AU 31/12/11 MONTANT ASSIETTE TTC HONORAIRES ACTIGERE IMMEUBLES Travaux Maîtrise d Œuvre Bureau de Contrôle CSPS OPC Economiste Ingénieur structure Services concédés ou poste TOTAL Taux honoraires HT Honoraires HT Honoraires TTC Comptabilisé en TTC 1 BORDEAUX - 95 rue de la Liberté 1 984 455,00 178 600,95 33 745,14 22 496,76 2 219 297,85 8,00% 177 543,83 212 342,42 74 319,85 2 CANNES - Villa Rébecca, 74 av Galliéni 638 984,32 61 190,00 14 487,69 7 243,84 17 133,20 3 059,50 12 779,69 754 878,24 10,00% 75 487,82 90 283,44 45 141,71 3 CONFLANS STE HONORINE - 50 av Galliéni 456 715,07 52 011,50 7 768,02 5 210,00 521 704,59 10,00% 52 170,46 62 395,87 31 197,93 4 LILLE - 5 rue des Vicaires 363 975,00 26 410,00 4 544,80 2 916,70 397 846,50 10,00% 39 784,65 47 582,44 38 065,95 5 LILLE - 110 rue d Isly (Réhabilitation) 622 610,25 50 431,43 9 339,16 6 226,10 18 678,31 707 285,25 10,00% 70 728,53 84 591,32 29 606,96 6 LILLE - 110 rue d Isly (Neuf) 629 694,00 51 005,21 6 296,94 6 296,94 12 593,88 705 886,97 8,00% 56 470,96 67 539,27 23 638,74 7 NANTES - 4 rue de Courson 1 021 451,00 102 145,10 23 159,34 11 579,67 1 158 335,11 8,00% 92 666,81 110 829,50 16 624,43 8 VALENCIENNES - 12/14 place des Acacias 1 132 859,00 101 957,31 16 992,89 11 328,60 22 657,18 1 285 794,98 10,00% 128 579,50 153 781,08 69 201,49 7 751 029,49 829 345,33 327 797,06 versés AFUL Réglés Oui/Non Page 12
RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE A L ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE DE 2012 Mesdames, Messieurs, Les membres de votre Conseil se sont réunis le 5 mars 2012 pour examiner les comptes de l exercice clos le 31 décembre. ACTIVITÉ DU CONSEIL PENDANT L ANNÉE Sans s immiscer pour autant dans la gestion même de la SCPI qui relève exclusivement de la société de gestion, votre Conseil de surveillance apporte au fil de l eau, de par l expérience diverse de ses membres, un complément de réflexion utile à la vie de notre SCPI. Plusieurs de nos recommandations ou suggestions ont été suivies dans leur application effective, s agissant de précautions juridiques ou de dispositions à prendre au niveau du parc immobilier en vue de sa mise en location, et ce toujours dans un souci d optimiser la profitabilité de notre épargne. Comme vous en avez été informés par le bulletin trimestriel d information, au cours de l année, votre Conseil de Surveillance a siégé à quatre reprises. Le 9 décembre, nous nous sommes rendus à Lille afin de visiter une partie du patrimoine de notre SCPI, en particulier l immeuble sis rue des Vicaires. La rénovation de l immeuble était bien avancée, certains appartements étant presque achevés. Tant l emplacement, à quelques encablures des gares de Lille, que le potentiel architectural du bâtiment ainsi que la qualité de la rénovation nous ont favorablement impressionnés. Concernant l immeuble de la rue d Isly, nous n avons pas eu le temps de le visiter mais son aspect extérieur ainsi que son emplacement nous ont également laissé une impression positive. Lors de nos quatre réunions, la société de gestion nous a fourni tous les éléments nécessaires à l accomplissement de notre mission de contrôle et de surveillance. Enfin, au cours de la réunion du 5 mars 2012, la Société de Gestion nous a présenté son rapport de gestion et informés sur les projets d investissement en cours ainsi que sur la situation générale de Rénovalor 2. REVENUS DE LA SCPI Compte tenu du fait que la SCPI est en phase de constitution du patrimoine, cet aspect n appelle pas de commentaire particulier de notre part. Il paraîtra évident à chacun d entre nous que les premiers loyers ne seront perçus qu une fois nos premiers locataires en place, c est à-dire après que les acquisitions et les éventuels travaux auront été effectivement réalisés et les appartements loués. Par conséquent, les premiers loyers de Rénovalor 2 devraient être versés en 2013 au plus tôt. RÉMUNÉRATION DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION ET CONVENTIONS SPÉCIALES L article III des statuts détaille les principes et méthodes de calcul de la rémunération de la société de gestion, tant lors de l augmentation de capital que pour la gestion et l administration de Rénovalor 2 et lors des cessions de parts. Pour ce qui est de l exercice, les honoraires alloués statutairement à la Société de gestion pour l administration de la société, figurent au compte de résultat de l exercice pour un montant de 71 760 euros. Par ailleurs, Inter Gestion a perçu des honoraires au titre des commissions sur produits financiers pour un montant de 39 196,23 euros. En sus des honoraires de gestion, la SCPI a versé à la société Promogere la somme de 8 372 euros en rémunération de son activité de révision comptable. Pour plus de précisions sur ces points, vous voudrez bien vous reporter aux rapports du commissaire aux comptes. Il est enfin à noter que, pour l administration et la gestion des immeubles, la SCPI a versé aux sociétés d administration de biens, la somme de 3 274,64 euros. VALEURS DE LA PART Les sociétés de gestion de SCPI sont tenues de faire expertiser le patrimoine de celles-ci afin de déterminer à la fin de chaque exercice une valeur de réalisation et une valeur de reconstitution. A l occasion de chaque assemblée générale annuelle, il est demandé aux associés de prendre acte de ces deux valeurs et d approuver la valeur comptable. Sur ce point, en ce qui concerne Rénovalor 2, nous avons estimé, comme l année dernière, que votre Conseil devait vous apporter quelques précisions. La notion de valeur de réalisation, pour l associé actuel ou pour toute personne qui souhaiterait acheter des parts sur le marché, est de loin la plus «parlante» puisqu elle reflète en quelque sorte la valeur «à la casse» de notre société. La valeur de réalisation de Rénovalor 2, au 31 décembre, s élève à 36 673 451 euros soit 4 263,86 euros pour une part. Il s agit là, à notre avis, d une donnée réellement utile pour l investisseur d origine qui peut ainsi constater la valeur de son investissement et en mesurer l évolution. Il est à noter que dans la phase de constitution de son patrimoine, la SCPI ne possède, pour l essentiel, que des biens «à rénover» dont certains sont déjà en cours de rénovation. En d autres termes, ces biens impactent aujourd hui la valeur de réalisation de la société en leur état de présentation actuelle, avant rénovation et donc pour des valeurs qui ne reflètent pas leur potentiel. Page 13
La valeur de reconstitution, quant à elle, découle de la valeur de réalisation et correspond au prix qu il faudrait payer au 31 décembre de chaque année pour «reconstituer» la société Rénovalor 2 en incluant les frais d acquisition. A rapprocher du prix de souscription tous frais compris, elle s établit cette année à 44 785 640 euros, soit 5 207,03 euros par part. MARCHÉ DES PARTS ET ISF Au titre de la déclaration de l impôt sur la fortune, un bien doit être évalué en fonction de sa valeur vénale (cf. l article 885 S du code général des impôts «La valeur des biens est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès») c est-à-dire sur la base «du prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l offre et de la demande» dans un marché réel, au 1 er janvier de l année d imposition. Rappelons que le marché des parts de la SCPI Rénovalor 2 est inexistant ; dans ces conditions, les membres de votre Conseil de surveillance estiment que, si la valeur de réalisation de 4 263,86 euros peut être considérée comme une base fiable, chaque porteur de parts de Rénovalor 2 peut toutefois être amené, sous sa responsabilité, à extérioriser une valorisation différente vis-à-vis de l administration fiscale. En effet, il appartient à chaque contribuable de déterminer une valeur de marché de la part de la SCPI dont il est personnellement propriétaire et non une valeur de marché des immeubles et autres actifs qui sont la propriété de la SCPI elle-même. ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE Les comptes ont été vérifiés par le Commissaire aux Comptes ; le rapport de gestion et le projet de résolutions ont fait l objet des précisions apportées par la Société de Gestion lors de la réunion du Conseil de surveillance du 5 mars 2012. Ils n appellent pas d observation de notre part, aussi nous vous invitons à approuver les résolutions présentées par la Société de Gestion. Votre Conseil de surveillance se permet d attirer votre attention sur le fait que l assemblée générale des SCPI est un moment fort et une importante caractéristique de cette forme de produit d épargne. C est pourquoi, nous vous remercions de «remplir votre devoir d associé» ou, si vous ne pouvez pas participer à l assemblée générale, à compléter et renvoyer le formulaire de vote par correspondance ou par procuration. Nous vous remercions, Mesdames et Messieurs, de votre attention et de la confiance accordée à votre Conseil. Le présent rapport a été achevé de rédiger le 20 mars 2012 et approuvé à l unanimité. Pour le Conseil de surveillance Le Président Serge Blanc Nota : les membres du Conseil de Surveillance sont élus par les associés pour les représenter. Il est donc naturel qu ils restent à l entière disposition de leurs mandants pour leur fournir si nécessaire toute précision dans le domaine de compétence du Conseil. En conséquence, ils ont autorisé le président (serge.blancbert@laposte.net) à communiquer leurs coordonnées personnelles à tout associé qui le souhaiterait. Page 14
SCPI RENOVALOR 2 2 rue de la Paix 75002 Paris RAPPORT DU COMMISSAIRE AUX COMPTES SUR LES COMPTES ANNUELS Exercice clos le 31 décembre SA FIDORG AUDIT Commissaire aux Comptes 43 boulevard Haussmann 75009 Paris Membre de la Compagnie Régionale de caen Page 15
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BILAN ACTIF 31 décembre EXERCICE N EXERCICE N-I Brut Corrections de valeur Net Net ACTIF IMMOBILISE Frais de constitution IMMOBILISATIONS LOCATIVES ET AUTRES IMMEUBLES EN COURS DE REHABILITATION 9 606 864 9 606 864 6 101 864 TRAVAUX EN COURS 2 560 423 2 560 423 713 282 ACOMPTES VERSES EN COMPROMIS D ACHATS 250 150 250 150 66 200 TOTAL I 12 417 437 12 417 437 6 881 346 ACTIF CIRCULANT CREANCES D EXPLOITATION 90 744 1 918 Locataires 2 451 Débiteurs divers 88 292 DISPONIBILITES 24 344 168 32 880 366 Banque 24 344 168 CHARGES CONSTATEES D AVANCE TOTAL II 24 434 911 24 434 911 32 882 284 COMPTES DE REGULARISATION 559 438 339 059 220 379 328 259 TOTAL III 559 438 339 059 220 379 328 259 TOTAL GENERAL 37 411 787 339 059 37 072 728 40 091 889 Page 18
BILAN PASSIF 31 décembre EXERCICE N EXERCICE N-I Brut Net Net CAPITAUX PROPRES CAPITAL 34 404 000 34 404 000 Capital souscrit 34 404 000 PRIMES D EMISSION 2 603 459 2 931 718 Prime d émission 8 541 000 Prélèvements sur primes d émission -5 937 541 REPORT A NOUVEAU -84 738-84 738-31 912 RESULTAT DE L EXERCICE 98 563-52 827 Résultat de l exercice 98 563 TOTAL I 37 021 284 37 021 284 37 250 979 DETTES DETTES FINANCIERES 2 400 2 400 2 460 DETTES D EXPLOITATION 24 787 2 838 450 Fournisseurs 24 787 DETTES DIVERSES 24 256 Créditeurs divers 24 256 TOTAL II 51 443 51 443 2 840 910 COMPTES DE REGULARISATION PRODUITS CONSTATES D AVANCE TOTAL III TOTAL GENERAL 37 072 728 37 072 728 40 091 889 Page 19
SCPI RENOVALOR 2 2 rue de la Paix 75002 Paris RAPPORT SPECIAL DU COMMISSAIRE AUX COMPTES SUR LES CONVENTIONS ET ENGAGEMENTS REGLEMENTES Exercice clos le 31 décembre SA FIDORG AUDIT Commissaire aux Comptes 43 boulevard Haussmann 75009 Paris Membre de la Compagnie Régionale de caen Page 20
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RENOVALOR 2 Société Civile de Placement Immobilier autorisée à faire publiquement appel à l épargne Au capital de 34 404 000 - Assemblée Générale Ordinaire du 7 juin 2012 Exercice clos le 31 Décembre - Projet de résolutions agréées par la Société de gestion Première résolution L assemblée générale, après avoir pris connaissance du rapport de gestion, du Conseil de surveillance et du Commissaire aux comptes sur les comptes annuels, approuve les comptes de l exercice clos le 31 décembre tels qu ils lui sont présentés. Deuxième résolution L Assemblée générale, après avoir entendu la lecture du rapport spécial du Commissaire aux comptes en application de l article L.214.76 du Code monétaire et financier, approuve les conclusions dudit rapport et les conventions qui y sont mentionnées. Troisième résolution L Assemblée générale, après avoir entendu la lecture du rapport du conseil de surveillance, prend acte et fait sienne les termes de ce rapport et, en tant que besoin, renouvelle sa confiance au conseil de surveillance aux fins d exécution de son mandat dans toutes ses dispositions. Quatrième résolution L Assemblée générale donne quitus à la société de gestion, et en tant que de besoin, lui renouvelle sa confiance aux fins d exécution de son mandat dans toutes ses dispositions. Cinquième résolution L assemblée générale, sur proposition de la société de gestion, décide que le bénéfice de l exercice s élevant à la somme de 98 563 est affecté au poste de report à nouveau. Sixième résolution L assemblée générale prend acte des valeurs de réalisation et de reconstitution de la société s élevant respectivement au 31 décembre à 36 673 451 soit 4 263,86 pour une part et 44 785 640 soit 5 207,03 pour une part. Septième résolution L Assemblée générale reconduit le montant de l indemnisation des membres du conseil de surveillance, à titre de jetons de présence, à 7 500 pour l exercice 2012, indépendamment du remboursement des frais de déplacement de ses membres à l occasion, notamment, des réunions du conseil, des assemblées générales, des visites d immeubles, de la réunion annuelle de l ASPIM, et plus largement de tout déplacement nécessaire à la vie sociale de la SCPI. - - - - - - - - - - - - Page 23
ÉTAT DU PATRIMOINE PLACEMENTS IMMOBILIERS Valeurs bilantielles EXERCICE EXERCICE 2010 Valeurs estimées Valeurs bilantielles Valeurs estimées Immobilisations locatives Terrains et constructions locatives Immobilisations en cours 12 417 437 12 289 983 6 815 146 6 097 918 Charges à répartir sur plusieurs exercices Commissions de souscription Frais de recherche des immeubles TVA non récupérables sur immobilisations locatives Autres frais d acquisitions des immeubles 220 379 328 259 Provisions liées aux placements financiers Dépréciation exceptionnelle d immobilisations locatives Grosses réparations à répartir sur plusieurs exercices Autres provisions pour risques et charges TOTAL I 12 637 817 12 289 983 7 143 405 6 097 918 AUTRES ACTIFS & PASSIFS DʼEXPLOITATION Actifs immobilisés Associés capital souscrit non appelé Immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles d exploitation Immobilisations financières Créances Locataires et comptes rattachés Autres créances Provisions pour dépréciation des créances 2 451 88 292 2 451 88 292 1 918 71 021 1 918 71 021 Valeurs de placement et disponibilités Valeurs mobilières de placement Fonds de remboursement Autres disponibilités 21 729 714 2 614 453 21 729 714 2 614 453 14 933 846 17 946 520 14 933 846 17 946 520 Provisions générales pour risques et charges Dettes Dettes financières Dettes d exploitation Dettes diverses 2 400 24 787 24 256 2 400 24 787 24 256 2 460 2 843 271 2 460 2 843 271 TOTAL II 24 383 468 24 383 468 30 107 574 30 107 574 Comptes de régularisation actif & passif Charges constatées d avance Charges à répartir sur plusieurs exercices Produits constatés d avance TOTAL III CAPITAUX PROPRES COMPTABLES 37 021 284 37 250 979 VALEUR ESTIMEES DU PATRIMOINE 36 673 451 36 205 492 Page 24
TABLEAU D ANALYSE DE LA VARIATION DES CAPITAUX PROPRES Capitaux propres comptables Situation Affectation Autres Situation Evolution au cours de l exercice d ouverture résultat 2010 mouvements de clôture Capital Capital souscrit Capital en cours de souscription 34 404 000 34 404 000 Prime dʼémission Prime d émission Prime d émission en cours de souscription 8 541 000 8 541 000 Prélèvement sur primes d émission 5 609 282 328 259 5 937 541 Ecart dʼévaluation Ecart de réévaluation Ecart de réévaluation des immeubles d actif Fonds de remboursement prélevés sur le résultat distribuable Plus ou moins values réalisées sur cessions dʼimmeubles Réserves Report à nouveau -31 912-52 827-84 738 Résultat de lʼexercice Résultat de l exercice Acompte sur distribution -52 827 52 827 98 563 98 563 TOTAL GENERAL 37 250 979-328 259 98 563 37 021 284 Page 25
COMPTE DE RÉSULTAT - PRODUITS Exercice au 31/12/11 PRODUITS (HORS TAXES) EXERCICE EXERCICE 2010 Montants Totaux Montants Totaux PRODUITS DE LʼACTIVITE IMMOBILIERES ET ACTIVITES ANNEXES 45 938 24 534 Produits de l activité immobilière Loyers et charges facturées 45 938 24 534 Produits annexes AUTRES PRODUITS DʼEXPLOITATION Reprises d amortissements d exploitation Reprises de provisions d exploitation Provisions pour créances douteuses Provisions pour grosses réparations 328 259 5 214 672 Transfert de charges d exploitation Autres produits 328 259 5 214 672 PRODUITS FINANCIERS 273 106 36 010 Produits financiers Reprises de provisions sur charges financières 273 106 36 010 PRODUITS EXCEPTIONNELS Produits exceptionnels Reprises d amortissements et provisions exceptionnels TOTAL DES PRODUITS 647 304 5 275 216 Solde débiteur = perte 52 827 TOTAL GENERAL 647 304 5 328 043 Page 26
COMPTE DE RÉSULTAT - CHARGES Exercice au 31/12/11 CHARGES (HORS TAXES) EXERCICE EXERCICE 2010 Montants Totaux Montants Totaux CHARGES IMMOBILIERES 42 942 5 919 Charges ayant leur contrepartie en produits Charges d entretien du patrimoine locatif Grosses réparations Autres charges immobilières 9 425 33 517 3 218 2 701 CHARGES DʼEXPLOITATION DE LA SOCIETE 505 799 5 322 033 Diverses charges d exploitation Dotations aux amortissements d exploitation Dotations aux provisions d exploitation Provisions pour créances douteuses Provisions pour grosses réparations Autres charges 169 700 336 099 423 135 4 898 898 CHARGES FINANCIERES 91 Charges financières diverses Dotations aux amortissements et aux provisions - charges financières 91 CHARGES EXCEPTIONNELLES Charges exceptionnelles Dotations aux amortissements et aux provisions - charges exceptionnelles Solde créditeur = bénéfice TOTAL DES CHARGES 548 741 98 563 5 328 043 TOTAL GENERAL 647 304 5 328 043 Page 27
ANNEXE L'annexe ci-dessous est la dernière partie des documents de synthèse exigés par la loi du 30 avril 1983, dont le décret d'application est paru en février 1985, et présenté conformément à l'arrêté du 14 décembre 1999, applicable à partir des comptes de l'exercice 2000. A. INFORMATIONS SUR LES REGLES GENERALES D'EVALUATION 1. METHODES DE PRESENTATION DES COMPTES ANNUELS Conformément aux dispositions de l'arrêté du 14 décembre 1999, les documents se décomposent donc ainsi : - Etats financiers - Annexe qui renferme un certains nombre de tableaux - Détail des comptes pour faciliter la lecture de l'état du patrimoine et du compte de résultat. 2. DEROGATIONS - Présentation des comptes annuels : NEANT - A la méthode du coût historique : NEANT 3. TRANSFERT DE CHARGES D EXPLOITATION Conformément aux dispositions statutaires et à la note d information, les commissions de prospection de recherche de capitaux et d immeubles ont été imputées sur la prime d émission par voie de transfert de charges. 4. PLAN D'ENTRETIEN DES IMMEUBLES LOCATIFS Le patrimoine de la SCPI a été entièrement réhabilité aux normes techniques et réglementaires et aucun gros travaux ne se justifie dans les dix ans qui suivent l achèvement de l immeuble. En conséquence les provisions pour entretien et réparation ne seront constituées que quatre à cinq ans avant la vente prévisible des immeubles. Il n'a pas été constitué des provisions pour gros entretien en. 5. VALEURS DES TERRAINS Le plan comptable préconise, lorsque la valeur du terrain ne peut être distinguée de la construction, de regrouper la comptabilisation de ces deux éléments. C'est la méthode retenue par la Société qui achète des immeubles construits par des tiers. 6. FRAIS D ACQUISITION DES IMMEUBLES Ces frais sont inscrits à l actif et dépréciés par voie d amortissement en totalité dès la première année qui suit celle de leur constations, quant leur montant est définitivement arrêté ; l équivalent de la dotation étant constaté en transfert de charges pour imputation sur la prime d'émission. 7. METHODES D'EVALUATION APPLIQUEES AUX DIVERS POSTES DES COMPTES ANNUELS - Immeubles locatifs : ils sont inscrits à l'actif du bilan pour leur coût d'acquisition augmenté s'il y a lieu, du montant des gros travaux de réhabilitation et diminué des subventions accordées. - Pour l'exercice clos, aucune dépréciation n'a été constatée conformément aux dispositions du plan comptable des SCPI. 8. VALEUR VENALE DES IMMEUBLES LOCATIFS Les immeubles figurant dans l état du patrimoine à la clôture sont acquis en vue de leur rénovation. Page 28
Selon les dispositions comptables applicables aux Société Civiles de Placement Immobilier à compter du 1 er Janvier 2000, la deuxième colonne dite "valeurs estimées" de l'état du patrimoine présente, à titre d'information, la valeur vénale des immeubles locatifs et la valeur de réalisation définie à l'article L 214-78 du Code Monétaire et Financier et à l'article 14 du décret n 71524 du 1er juillet 1971 modifié. La valeur vénale des immeubles locatifs résultera d'une expertise réalisée par la société BNP PARIBAS REAL ESTATE venant aux droits de la société ATIS REAL en qualité d'expert immobilier indépendant nommé pour 4 ans par l'assemblée Générale Ordinaire des associés de la SCPI, après acceptation de sa candidature par l'autorité des Marchés Financiers (AMF). Les expertises et actualisations sont établies dans le respect des règles stipulées par la charte professionnelle des experts immobiliers et conformément à la recommandation commune de l'amf et du Conseil National de la Comptabilité (CNC) d'octobre 1995 et dans le respect des préconisations contenues dans le rapport du groupe de travail sur l'expertise immobilière réuni par l'amf et la Charte de l'expertise publié le 3 février 2000. Le patrimoine locatif fait l'objet d'une expertise quinquennale et d'une actualisation des valeurs sans visite systématique les autres années. La valeur vénale proposée par l'expert immobilier découle de deux approches complémentaires, à savoir la méthode par comparaison directe et la méthode par capitalisation du revenu. La méthode par comparaison consiste à déterminer la valeur des immeubles considérés en partant directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé. La méthode par capitalisation du revenu consiste à déterminer la valeur d un immeuble à partir d un revenu brut ou net et à lui appliquer un taux de capitalisation ou de rendement approprié. Ce revenu sera un revenu constaté dès lors qu il est estimé stable et durable ou théorique dans le cas contraire ou s il s agit d un local vide dont la probabilité de relocation prochaine est forte. Lorsque les immeubles sont en cours de rénovation, l expert immobilier considère l immeuble : - en pleine propriété, - à usage d habitation, - en son état futur, après réhabilitation, d entretien et d aménagement, - ne faisant l objet d une quelconque servitude pouvant grever sa valeur telle qu appréciée, Pour les immeubles acquis à neuf ou dont les travaux sont achevés, l estimation de l expert immobilier est faite sur les seules constructions existantes. En effet, Selon la recommandation n 95-01, si la détermination de la valeur vénale est réalisée en l état du bien sans appréciation distincte des travaux immobiliers à effectuer, en matière d acquisition d un immeuble en état futur d achèvement, l expert immobilier doit déterminer une valeur vénale de l immeuble supposée achevée. Ainsi, à la clôture de l exercice, la valeur vénale du patrimoine immobilier correspond à la valeur d expertise corrigée du montant des travaux restant à immobiliser (en moins), et des subventions à recevoir pour chaque immeuble (en plus). Les immeubles en compromis d achats à la clôture de l exercice ont été expertisés au 31/12/ pour un montant de 7 475 000. La Société de Gestion, pour le calcul de la valeur vénale, a retenu le montant des versements effectués sur compromis d achat, soit une somme de 482 146 au 31/12/. La valeur d expertise au 31 décembre pour l ensemble des immeubles locatifs, y compris les immeubles en compromis d achats, s élève à 25 995 000. Page 29
B. TABLEAUX CHIFFRES 1. ÉTAT DE L ACTIF IMMOBILISÉ Année Acquis. N Ordre IMMEUBLES TERRAINS ET CONSTRUCTIONS IMMOBILISATION EN COURS TOTAL ACTIF IMMOBILISE Adresse Valeur Acquisitions Total au Travaux au Dépenses Total travaux au au d achat 31/12/11 31/12/09 31/12/11 31/12/11 A. Immeubles restaurés TOTAL I B. Immeubles en cours de construction 2009 2010 2010 2010 2010 rue des Aulnettes - Argenteuil 4 rue de Courson - Nantes 13/15 rue des Champs - Asnières 50 rue du Maréchal Gallieni - Conflans Villa Rebecca - Cannes 95 rue de la Liberté - Bordeaux 5 rue des Vicaires - Lille 590 400 680 000 1 320 824 690 000 2 820 640 2 885 000 660 000 590 400 680 000 1 320 824 690 000 2 820 640 2 885 000 660 000 1 988 711 295 16 624 1 009 910 47 868 79 524 101 599 319 619 1 988 727 919 1 009 910 47 868 79 524 101 599 319 619 592 388 1 407 919 2 330 734 737 868 2 900 164 2 986 599 979 619 TOTAL II 6 101 864 3 545 000 9 646 864 713 283 1 575 145 2 288 427 11 935 291 C. Versements sur compromis d achat Acompte Place des Acacias - Valenciennes Acompte 110 rue d Isly - Lille Acompte 28 rue d Isly - Lille Acompte 3 rue Dufay - Rouen 25 000 125 100 34 500 65 550 25 000 125 100 34 500 65 550 125 595 90 932 15 319 150 125 595 90 932 15 319 150 150 595 216 032 49 819 65 700 TOTAL III 250 150 250 150 231 996 231 996 482 146 TOTAL ACTIF IMMOBILISE (I + II + III) 6 101 864 3 795 150 9 897 014 713 283 1 807 140 2 520 423 12 417 437 Page 30
2. ÉTAT DES AMORTISSEMENTS ET DES PROVISIONS LIBELLE MONTANT au 31/12/11 PROVISIONS POUR GROSSES REPARATIONS Montant au Dotation Reprises Montant au 31/12/10 31/12/11 NEANT IMMOBILISATIONS INCORPORELLES Amortissements de constitution Montant au Dotation Reprises Montant au 31/12/10 31/12/11 NEANT LOCATAIRES PROVISIONS POUR CREANCES DOUTEUSES Montant au Dotation Reprises Montant au 31/12/10 31/12/11 NEANT CHARGES A REPARTIR SUR PLUSIEURS EXERCICES Montant au Dotation Reprises Montant au 31/12/10 31/12/11 10 800 328 259 339 059 PROVISIONS POUR TRAVAUX EXCEPTIONNELS Montant au Dotation Reprises Montant au 31/12/10 31/12/11 NEANT PROVISIONS POUR RISQUES Montant au Dotation Reprises Montant au 31/12/10 31/12/11 NEANT Page 31
3. ÉCART DE RÉÉVALUATION : NÉANT 4. AFFECTATION DU RÉSULTAT DE L EXERCICE PRÉCÉDENT LIBELLE MONTANT REPORT A NOUVEAU AU 31/12/10-31 912 DIVIDENDES PRELEVEMENT LIBERATOIRE RESULTAT AU 31/12/10 FOND DE REINVESTISSEMENT REPORT A NOUVEAU AU 31/12/11 0 0-52 827-84 738 C. INFORMATIONS DIVERSES 1. PRÉCISIONS SUR LA NATURE, LE MONTANT ET LE TRAITEMENT COMPTABLE DES POSTES SUIVANTS - DISPONIBLITÉS ET CHARGES À PAYER CONCERNANT L EXERCICE 31/12/11 LIBELLE DISPONIBILITES FACTURES NON PARVENUES CHARGES A PAYER MONTANT 23 344 168 24 787 0 - MONTANT DES DETTES GARANTIES PAR DES SURETÉS RÉELLES DONNÉES PAR L ENTREPRISE Néant - MONTANT GLOBAL DES ENGAGEMENTS FINANCIERS QUI NE FIGURENT PAS AU BILAN Néant - ENGAGEMENTS REÇUS OU DONNÉS Néant Page 32
2. OFFRES DE CESSIONS DE PARTS AU 31/12/11 NÉANT 3. PRODUITS ET CHARGES IMPUTABLES À UN AUTRE EXERCICE : LIBELLE MONTANT PRODUITS SUR EXERCICES ANTERIEURS CHARGES SUR EXERCICES ANTERIEURS 0 4. CAPITAL ET PRIMES D EMISSION 31/12/10 Mouvement 31/12/11 Nombre de parts Souscriptions Remboursements 8 601 0 0 8 601 Prix de souscription des parts Nominal des parts Prime d émission par part de fondateur Prime d émission par part Nbre de parts 8 601 200 8 401 4 000 700 1 000 4 000 700 1 000 Capital et primes d émission Montant du capital Souscriptions Remboursements 34 404 000 Montant des primes d émission Souscriptions Imputation frais Remboursements Ecart sur rachat parts 8 541 000-5 609 282 2 931 718-328 259-328 259 34 404 000 8 541 000-5 937 541 2 603 460 Page 33
D. TABLEAU DE FINANCEMENT DE L EXERCICE PREMIÈRE PARTIE EMPLOIS 2010 RESSOURCES 2010 Perte de l exercice (1) 82 881 Bénéfice de l exercice 98 563 Charges à répartir sur plusieurs 328 258 349 008 Dotations ou reprises d amortissements 328 259 exercices (2) et de provisions Charges prélevées sur primes 328 259 4 886 414 Augmentation de : d émission Immobilisations en cours 5 536 091 6 775 147 Capital (prime d émission comprise) 45 945 000 Remboursement retrait 0 Emprunt 0 TOTAL EMPLOIS 6 192 608 12 093 450 TOTAL RESSOURCES 426 822 12 093 450 Augmentation du fond 33 851 550 Diminution du fond 5 765 786 33 851 550 de roulement de roulement TOTAL GENERAL 6 192 608 45 945 000 TOTAL GENERAL 6 192 608 45 945 000 TABLEAU DE FINANCEMENT DE L EXERCICE DEUXIÈME PARTIE (3) 2010 Augmentation des autres dettes et diminution des actifs réalisables -19 054 7 999 196 Augmentation des actifs réalisables et diminution des autres dettes. Valeurs disponibles au début de l exercice Disponible à la fin de l exercice Augmentation ou diminution du fond de roulement 2 789 467-2 212 037 32 880 366 4 815 975 24 344 168 32 880 366 5 765 786 33 851 550 (1) À l exclusion des résultats sur cessions d éléments d actif (2) Montant brut transféré au cours de l exercice (3) Dans le tableau de financement, le signe + exprime les dégagements (ressources) - les besoins (emplois) Page 34
E. TABLEAUX COMPLÉTANT DE RAPPORT DE GÉRANCE TABLEAU I PLACEMENTS IMMOBILIERS RECAPITULATION DES PLACEMENTS IMMOBILIERS Valeurs bilantielles EXERCICE EXERCICE 2010 Valeurs estimées Valeurs bilantielles Valeurs estimées Terrains et constructions locatives Habitations 9 646 864 9 547 847 6 101 864 5 459 702 Locaux commerciaux Commerces Total 9 646 864 9 547 847 6 101 864 5 459 702 Immobilisations en cours Habitations 2 770 573 2 742 136 713 282 638 216 Locaux commerciaux Commerces Total 2 770 573 2 742 136 713 282 638 216 TOTAL GENERAL 12 417 437 12 289 983 6 815 146 6 097 918 TABLEAU II ÉVOLUTION DU CAPITAL Date de création : 09/09/2009 Visa AMF du 19 octobre 2009 Capital initial SCPI : 800 000 euros Année Montant du capital nominal au 31/12 Montant des capitaux apportés à la SCPI par les associés lors des souscriptions au cours de l année (1) Prime incluse Nombre de parts au 31/12 Nombre d associés au 31/12 Rémunération H.T. de la société de gestion à l occasion des souscriptions (au cours de l année) Prix d entrée au 31/12 (2) 2009 4 484 000 5 545 000 1 121 77 604 405 5 000 2010 34 404 000 37 400 000 78 601 598 4 076 600 5 000 34 404 000 0 78 601 598 0 5 000 Total 34 404 000 42 945 000 78 601 598 4 684 005 5 000 (1) A diminuer des retraits réalisés pour les sociétés à capital variable (2) Prix payé par le souscripteur ou l acquéreur Page 35
TABLEAU III ÉVOLUTION DU MARCHÉ SECONDAIRE DES PARTS Année Nombre de parts cédées % par rapport au nombre de parts total en circulation au 1er janvier Délai moyen d exécution d une cession (en mois) Demande de cessions en suspens Rémunération de la gérance sur les cessions (en H.T.) 2009 NÉANT 2010 NÉANT NÉANT TABLEAU IV ÉVOLUTION DU PRIX DE LA PART (en euros) Année Prix d entrée (1) Prix de sortie Rentabilité brute (3) Rentabilité nette (4) (2) Prix d entrée Prix de sortie Prix d entrée Prix de sortie 2009 5 000 4 236 0,00% 0,00% 2010 5 000 4 969 0,06% 0,06% 5 000 4 264 0,11% 0,13% (1) Prix payé par le souscripteur ou l acquéreur au 1er janvier (2) Somme revenant à l associé en cas de retrait dans le cadre du capital variable (3) Total des revenus bruts par parts rapportés au prix de celle-ci (en %) (4) Dividende versé au titre de l année par part rapporté au prix de cell-ci (en %) (5) Valeur de retrait (à diminuer de 50% du déficit réparti à l associé se retirant) Page 36
TABLEAU V ÉVOLUTION PAR PART DES RÉSULTATS FINANCIERS AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES ANNEE 2009 % du total des revenus 2010 % du total des revenus % du total des revenus Nombre de parts 1 121 8 601 8 601 REVENUS (1) - Recettes locatives brutes - Produits financiers avant prélèvement libératoire - Produits divers 0,00 0,00 0,00 100,00 2,85 4,19 68,13 59,48 5,34 31,75 14,40 85,60 TOTAL REVENUS 0,02 100,00 7,04 100,00 37,09 100,00 CHARGES (1) - Charges immobilières - Autres frais de gestion - Entretien du patrimoine au cours de l exercice - Charges locatives non récupérées 0,00 28,49 0,00 ns 0,68 53,85 9,66 764,96 4,99 58,81 13,46 158,54 Sous-total charges externes 28,49 0,00 54,53 774,62 63,80 171,99 - Amortissements nets. patrimoine. autres - Provisions nettes (2). pour travaux. autres Sous-total charges internes 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 TOTAL CHARGES 28,49 0,00 54,53 774,62 63,80 171,99 RESULTAT COURANT - Variation report à nouveau - Variation autres réserves (éventuellement) - Revenus distribués avant prélèvement libératoire - Revenus distribués après prélèvement -28,47-47,49-26,71 0,00-3,71-6,14 (1) Sous déduction de la partie non imputable à l exercice (2) Dotation de l exercice diminuée des reprises Page 37
TABLEAU VI EMPLOI DES FONDS (en euros TTC) Total au 31/12/10 Durant l année Total au 31/12/11 Fonds collectés + cessions d immeubles + divers (subventions ANAH) - commission de souscription - achat d immeubles - frais d acquisition (non récup.) - divers : travaux - sommes restant à investir 42 945 000 0 0-5 598 482-6 061 864-368 259-713 282 30 203 113 0 0 0 0-3 795 150-191 179-1 847 141-5 833 471 42 945 000 0 0-5 598 482-9 857 014-559 438-2 560 423 24 369 642 Nota : lorsque les montants affectés à l achat d immeubles ont excédé les fonds disponibles, fournir tous commentaires appropriés (emprunt, prélèvement sur trésorerie). Page 38
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Réalisation RDS Publicité 01 44 73 07 38 S.A. au Capital de 240 000 N SIREN RC PARIS B 345 004 436 N SIRET 34500443600035 Code APE 702A Carte professionnelle transaction n T 9119 Créateur et gestionnaire de patrimoine Société de gestion de portefeuille Siège Social : 2 rue de la Paix 75002 Paris T 01 43 12 52 52 F 01 43 12 52 53 inter-gestion@inter-gestion.com www.inter-gestion.com