Le parc locatif social

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Le parc locatif social en Rhône-Alpes SOMMAIRE Ce dossier présente les résultats de l Enquête "Parc Locatif Social" (EPLS) au 1 er janvier 2006. Les objectifs de l enquête sont de recenser de façon la plus exhaustive possible, le parc social en Rhône- Alpes au 1 er janvier 2006, d évaluer la mobilité des ménages dans ce parc au cours de l année 2005, de mesurer la vacance du parc et de suivre l évolution de différents indicateurs. Cette publication comprend la synthèse des informations fournies par les organismes HLM. Ces statistiques sont présentées pour la région Rhône- Alpes ainsi que ses 8 départements. Ces mêmes informations peuvent être obtenues pour différents échelons géographiques. Toutefois, ces données ne peuvent être fournies pour des zones géographiques trop fines en raison des règles du secret statistique. SYNTHESE.................p. 2 RESULTATS NATIONAUX au 1 er janvier 2006............ p. 3 LE PARC LOCATIF SOCIAL en Rhône-Alpes au 01/01/2006... p. 5 LA MOBILITE............. p.11 LA VACANCE.............. p.13 LE CONVENTIONNEMENT.. p.14 LES LOYERS............... p.15 ANNEXES STATISTIQUES.. p 17 Données régionales Données départementales Nous remercions vivement tous les Directeurs d organismes et leurs collaborateurs qui ont apporté leur concours à cette enquête. Pour toute information complémentaire s adresser à la DRE Rhône-Alpes Service Habitat, Logement, Statistiques : Yves POTHIER - Cellule statistique Cité Administrative d Etat 165 rue Garibaldi - B.P. 3203 69401 LYON CEDEX 3 Tél. : 04.78.62.11.82 1

SYNTHESE AU 1 ER JANVIER 2006 Quelques chiffres caractéristiques de la région Rhône-Alpes : Rhône-Alpes compte 408 000 logements locatifs sociaux dont 402 000 logements sociaux offerts à la location dont 4 200 logements mis en service en 2005. Au 1 er janvier 2006 2,2 % de logements vacants 1,2 % sont vacants depuis plus de trois mois Loyer mensuel moyen pratiqué : 2,63 /m² de surface corrigée Au cours de l année 2005 9,7 % des logements ont changé de locataire 1 760 logements ont été démolis 770 logements ont été vendus 2

RESULTATS PAR REGION AU 1 er janvier 2006 REGIONS Parc locatif social (PLS) au 1er janvier 2006 Population estimée au 1er janvier 2006 (milliers) Nombre de logements sociaux pour 1000 habitants Nbre de résidences principales au RP 05 Part des logements sociaux parmi les résidences principales (%) Taux de mobilité en 2005 Taux de vacance globale au 01/01/06 Loyer mensuel pratiqué en janvier 2006 ( /m²/sc) ILE-DE-FRANCE 1 178 000 11 491 102,5 4 787 000 24,6 6,8 1,9 2,97 RHONE-ALPES 408 000 6 005 67,9 2 497 000 16,3 9,7 2,2 2,63 NORD-PAS-DE-CALAIS 319 000 4 043 78,9 1 585 000 20,1 10,4 1,3 2,76 PROVENCE-ALPES-CÔTE-D'AZUR 256 000 4 781 53,5 2 051 000 12,5 3,8 2,3 2,66 PAYS DE LA LOIRE 195 000 3 426 56,9 1 425 000 13,7 12,9 2,7 2,54 CENTRE 186 000 2 505 74,3 1 067 000 17,4 12,6 4,4 2,48 HAUTE-NORMANDIE 167 000 1 811 92,2 747 000 22,4 10,5 3,0 2,61 LORRAINE 150 000 2 339 64,1 967 000 15,5 11,0 3,8 2,56 BRETAGNE 142 000 3 081 46,1 1 328 000 10,7 12,1 1,3 2,57 CHAMPAGNE-ARDENNE 138 000 1 339 103,1 569 000 24,3 12,3 3,8 2,50 PICARDIE 132 000 1 886 70,0 746 000 17,7 11,6 1,5 2,57 AQUITAINE 131 000 3 099 42,3 1 342 000 9,8 10,0 1,2 2,64 LANGUEDOC-ROUSSILLON 113 000 2 520 44,8 1 088 000 10,4 8,7 3,1 2,59 BASSE-NORMANDIE 110 000 1 449 75,9 612 000 18,0 12,8 2,5 2,57 BOURGOGNE 106 000 1 624 65,3 709 000 15,0 12,8 4,7 2,47 MIDI-PYRENEES 106 000 2 755 38,5 1 195 000 8,9 11,4 2,6 2,60 ALSACE 99 000 1 817 54,5 738 000 13,4 8,8 2,5 2,54 FRANCHE-COMTE 76 000 1 146 66,3 486 000 15,6 14,3 3,4 2,49 POITOU-CHARENTES 75 000 1 713 43,8 750 000 10,0 12,7 2,5 2,44 AUVERGNE 63 000 1 334 47,2 593 000 10,6 12,1 2,2 2,42 LIMOUSIN 38 000 725 52,4 332 000 11,4 12,6 2,8 2,42 CORSE 12 000 279 43,0 120 000 10,0 5,4 0,8 2,69 FRANCE METROPOLITAINE 4 200 000 61 168 68,7 25 734 000 16,3 9,6 2,4 2,68 Sources : Ministère de l'equipement - Enquête EPLS et INSEE - enquêtes annuelles de recensement 2004-2006 3

RESULTATS NATIONAUX AU 1 ER JANVIER 2006 Au 1 er janvier 2006, le patrimoine locatif social de la France métropolitaine s élève à 4 200 000 logements pour une population de 60 millions habitants. Les logements locatifs sociaux représentent 16,3 % des résidences principales. Ce taux baisse légèrement. La région Rhône-Alpes représente 9,7% du patrimoine locatif social national. Le taux de logements sociaux dans la région est de 16,3 % comme pour la métropole. Rhône- Alpes a donc le parc locatif social le plus important des régions de province. 46 000 logements sociaux ont été mis en service en 2005 en métropole. Cela correspond à un accroissement du parc de 1 %. En Rhône-Alpes, ce taux de mise en location est comparable. La construction logement social ne progresse pas aussi vite que la construction de logements privés, de sorte que le locatif social représente désormais moins de 10 % de la construction rhônalpine. Les ménages ont de plus en plus de difficultés à sortir du parc locatif social en raison de la hausse des prix de l immobilier. Cela se traduit par une baisse du taux de mobilité, désormais en dessous de 10 %. Toutes les régions suivent cette tendance. La vacance reste faible en dehors de certains quartiers en renouvellement urbain. Le taux de vacance a même connu une baisse symbolique depuis 2005. Le loyer mensuel pratiqué en Rhône-Alpes est de 2,63 /m² de surface corrigée, légèrement plus qu en Métropole (hors Île-de-France). Cela correspond à une augmentation un peu plus forte que l inflation. 4

LE PARC LOCATIF SOCIAL EN RHÔNE-ALPES AU 1 ER JANVIER 2006 Au 1 er janvier, la région Rhône-Alpes compte 402 000 logements locatifs sociaux offerts à la location. Les logements qui ne sont pas ouverts à la location comprennent les logements vides pour cause de travaux, les logements en attente de démolition, les logements d insertion ou d urgence gérés par des associations et les logements occupés sans bail (loges de gardiens, par exemple). Parc HLM et nombre de logements locatifs sociaux DEPARTEMENTS Parc HLM au 1 er janvier 2006 dont logements offerts à la location AIN 35 323 35 181 ARDÈCHE 11 287 11 135 DRÔME 22 858 22 439 ISÈRE 75 098 74 642 LOIRE 55 839 54 211 RHÔNE 145 692 142 517 SAVOIE 28 424 28 357 HAUTE-SAVOIE 33 810 33 532 RHÔNE-ALPES 408 331 402 014 Source : DRE - Enquête EPLS au 1er janvier 2006 1. Localisation du parc par département Les logements sociaux sont naturellement concentrés dans les zones urbaines. Ainsi, on compte 92 logements sociaux pour 1000 habitants dans le Rhône, 77 dans la Loire, 68 dans l Isère et seulement 39 logements pour 1000 habitants en Ardèche. 5

Part du parc HLM parmi les résidences principales (%) RHÔNE LOIRE SAVOIE AIN RHÔNE-ALPES ISÈRE HTE-SAVOIE DRÔME ARDÈCHE Source : DRE - EPLS au 01/01/2006 et Insee recensement de la population 2005 0 5 10 15 20 25 En 2005, comme en 2004 c est en Haute-Savoie que le parc locatif social a augmenté le plus vite (+2 %). C est le département qui connaît aussi la plus forte croissance du parc privé, la Haute-Savoie demeure assez faiblement dotée en logements locatifs sociaux). L Ardèche, la Savoie et la Drôme accroissent aussi leur parc de plus d un pourcent alors qu à l opposé les parcs de la Loire et du Rhône restent stables. 6

2.2. Age du parc HLM Lente modernisation du parc HLM Répartition des logements locatifs sociaux par année de construction DEPARTEMENTS Avant 1948 de 1948 de 1975 de 1982 depuis à 1974 à 1981 à 1989 1990 AIN 2,1 36,9 17,6 18,3 25,1 ARDÈCHE 0,6 55,7 11,0 12,7 19,9 DRÔME 6,3 51,1 7,5 12,8 22,4 ISÈRE 4,3 39,2 16,1 21,2 19,2 LOIRE 6,1 59,0 12,9 10,3 11,7 RHÔNE 10,3 50,3 11,4 9,5 18,5 SAVOIE 2,7 39,5 14,4 20,3 23,1 HAUTE-SAVOIE 1,0 39,8 11,8 13,2 34,1 RHÔNE-ALPES 6,1 46,8 13,0 13,9 20,2 Source : DRE - Enquête EPLS au 1er janvier 2006 La moitié du parc HLM a été construit entre 1948 et 1974. Le patrimoine plus ancien se retrouve surtout dans les villes ayant une tradition ouvrière comme Lyon et Saint-Etienne. La construction récente indique les transformations récentes de la région, avec la croissance démographique dans l Ain et les deux Savoies. 16000 Nombre de logements locatifs sociaux par année de construction 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 Source : DRE, EPLS au 1 er janvier 2006 Le rythme de construction s établit à environ 4000 logements neufs par an depuis la fin des années 90, bien inférieur aux niveaux des décennies précédentes. 7

2.3. La taille des logements sociaux La plupart des logements sociaux ont au moins trois pièces. D une manière générale, le parc social est composé de logements plus vastes que le parc locatif privé. La vocation familiale du logement social ne se dément donc pas. 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Individuels Collectifs Structure du parc offert à la location au 1e janvier 2006 1 P 2 P 3 P 4 P 5 P Source : DRE EPLS au 01/01/2006 Dans l ensemble, les logements individuels sont plus spacieux : 76 % sont des T4 et plus, contre seulement 38 % en collectif. Les logements sont plus grands dans la Drôme et l Isère. La taille moyenne est la plus basse en Savoie. 2.4. Le parc et son financement initial par département Augmentation du financement PLUS DEPARTEMENT Nombre de logements offerts à la location selon le financement HLM/O Autres financements < 1977 PLUS/PLS PLA intégration Autres financements > 1977 AIN 14 218 5 889 14 639 206 229 ARDÈCHE 5 895 929 3 586 13 712 DRÔME 11 483 1 166 7 804 39 1 947 ISÈRE 26 493 10 287 29 746 3 547 4 569 LOIRE 31 248 6 085 14 645 206 2 027 RHÔNE 55 738 40 992 37 539 7 311 937 SAVOIE 12 750 2 572 11 900 65 1 070 HAUTE-SAVOIE 14 154 2 208 13 590 24 3 556 RHÔNE-ALPES 171 979 70 128 121 354 11 599 15 047 Source : DRE - Enquête EPLS au 01.01.2006 Parmi les logements mis en service ces trois dernières années, 37 % sont financés en PLUS, 10 % en PLA (social ou ordinaire) et 15 % en PLS. 8

2.5. Les variations de stock de logements en 2005 Définition Le parc social au 01/01/2006 n est pas égal au parc au 01/01/2005 auquel on ajoute les mises en service de l année 2005. En effet, il faut aussi prendre en compte les restructurations de programmes (logements dédoublés ou fusionnés), les changements d'usage (logements devenus locaux commerciaux ou associatifs, partie commune ), les ventes, les démolitions et les rattrapages (programmes intégrés dans l enquête postérieurement à leur date de mise en service). Forte augmentation des démolitions DEPARTEMENTS Logements sociaux ouverts à la location logements vendus logements démolis logements ayant changé d'usage AIN 35 181 129 22 2 ARDÈCHE 11 135 24 32 0 DRÔME 22 439 41 49 5 ISÈRE 74 642 129 150 29 LOIRE 54 211 166 272 24 RHÔNE 142 517 204 1 222 79 SAVOIE 28 357 48 0 1 HAUTE-SAVOIE 33 532 28 16 0 RHÔNE-ALPES 402 014 769 1 763 140 Source : DRE - Enquête EPLS au 01.01.2006 Variation du stock de logement en 2005 Démolitions : En 2005, 1760 logements ont été démolis. Ce chiffre élevé traduit la volonté de renouvellement du parc. Des opérations de grande envergure ont été menées à Lyon (la Duchère), Bron, Givors et Saint-Etienne. Ventes : Les ventes de logements sociaux (en général à leur occupant) progressent fortement ; 770 ventes au cours de l année 2005, c est deux fois plus qu en 2002. Changements d usage : 140 logements sont devenus des locaux à usage autre qu habitation (activités professionnelles, commerces, etc.). 9

2.6. Les mises en service Définition Les logements mis en service sont les logements mis en location pour la première fois dans le parc locatif social. Il peut s agir de construction neuve, de réhabilitation ou d achat de logements du parc privé. Les logements acquis par un bailleur social à un autre bailleur social ne sont bien entendu pas considérés comme nouvellement mis en service. Au cours de l année 2005, 4 200 nouveaux logements sociaux ont été mis en location. C est un chiffre assez faible. Les bailleurs ont des difficultés à financer des constructions ou des acquisitions de logements en raison de la hausse des prix. 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Evolution des mises en location de logements sociaux 199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005 Mises en location Total Logements 500 000 450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 3 200 nouveaux logements correspondent à de la construction pure, 500 à de l acquisitionréhabilitation et 500 à de l acquisition sans travaux. 10

LA MOBILITE DANS LE PARC LOCATIF SOCIAL Définitions Le taux de rotation ou taux de mobilité au sens strict mesure, pour une zone donnée, la mobilité dans le parc existant. Ce taux est établi à partir des emménagements en 2005 dans les logements mis en service avant le 1 er janvier 2005. Les logements mis en location pour la première fois en 2005 en sont donc exclus. Le taux de mobilité au sens large inclut au contraire les nouveaux logements et permet de dénombrer l offre totale de logements sociaux. La mobilité est un indicateur de la tension sur le marché local et de son attraction. Son analyse est cependant complexe car une faible rotation peut refléter suivant les situations une tension forte du marché, une satisfaction importante des locataires qui ne souhaitent pas déménager ou au contraire une captivité des ménages du fait de la précarité de leur situation et de leurs revenus. Ces indicateurs doivent donc se lire dans le contexte de chaque zone et en regard des données sur la vacance qu'il peut également éclairer. 3.1. La mobilité dans la région Rhône-Alpes La mobilité diminue depuis l an 2000, ce qui traduit surtout les difficultés croissantes des ménages à sortir du parc locatif social en raison de la hausse des prix et des loyers dans le parc privé. % 15% Evolution du taux de mobilité 10% 5% 0% 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Au sens strict Au sens large 11

3.2. La mobilité par département Taux de mobilité (%) DEPARTEMENTS 2005 2004 AIN 12,3 11,8 ARDECHE 11,9 12,0 DROME 10,5 14,3 ISERE 8,4 10,0 LOIRE 11,1 13,3 RHONE 8,7 10,4 SAVOIE 10,7 10,9 HAUTE-SAVOIE 9,0 10,1 RHONE-ALPES 10,7 10,7 Source : DRE - Enquête EPLS au 01/01/2006 Il s agit ici de la mobilité au sens strict (sans les emménagements dans les programmes livrés en 2005). Les locataires du parc social sont plus mobiles dans les départements de la Drôme, la Loire et l Ardèche, c est-à-dire les départements où le logement privé est le plus accessible. Réciproquement, la Haute-Savoie connaît un taux de mobilité très faible lié à la situation très tendue du marché immobilier dans ce département. Les départements où la mobilité était la plus faible en 2004 sont également ceux où cette mobilité a le plus baissé. Localement, les tensions du marché de l immobilier s aggravent. 12

LA VACANCE DANS LE PARC LOCATIF SOCIAL Définitions A comparer avec la mobilité, la vacance constitue un indicateur important des tensions qui peuvent s exercer sur le marché. Pour mieux appréhender cette notion de vacance, on distingue la vacance de moins de 3 mois (qui peut correspondre à un intervalle de vacance entre deux locataires) et la vacance de plus de 3 mois (qui traduit en général une inadaptation du parc à la demande). Les logements vides mais non proposés à la location (en attente de travaux ou de démolition, par exemple) sont exclus des logements vacants. La vacance en Rhône-Alpes est tombée à 2,2 %. La vacance de plus de 3 mois est deux fois plus importante que la vacance dite conjoncturelle (moins de 3 mois). DEPARTEMENTS Vacance Globale Vacance de plus de 3 mois AIN 1,9 1,0 ARDECHE 2,8 1,6 DROME 4,2 2,6 ISERE 1,7 0,8 LOIRE 4,4 3,1 RHONE 1,7 0,7 SAVOIE 1,8 0,7 HAUTE-SAVOIE 0,6 0,1 RHONE-ALPES 2,2 1,2 Source : DRE - Enquête EPLS au 01.01.2006 Unité : % 4% 3% 2% 1% 0% Evolution de la vacance 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 La vacance reste stable, à un niveau très bas. La Loire et la Drôme connaissent encore une vacance relativement forte, souvent localisée dans des communes ou des quartiers peu attractifs. A l inverse, la vacance est négligeable dans les départements alpins ; le parc est plus récent et la pression sur le marché locatif y est plus forte qu ailleurs. 13

LE CONVENTIONNEMENT Définitions Le conventionnement a été instauré en 1977. Il devait permettre d accélérer la réhabilitation des logements locatifs sociaux, grâce à la création d une nouvelle aide à la personne : l Aide Personnalisée au Logement (APL) destinée à compenser les hausses de loyer liées aux travaux. Une nouvelle réforme en 1988 permet de conventionner des logements sans entreprendre de travaux de réhabilitation : des «accords cadres», accords contractuels passés au plan local entre les organismes bailleurs et l'etat, ouvrent droit au conventionnement sans travaux pour tous les logements existant dans le parc de l'organisme. Ils comportent d'une part, des engagements sociaux de la part de l'organisme, et d'autre part, une remise en ordre des loyers selon une hiérarchisation des immeubles définie d'un commun accord entre l'administration et le bailleur. Les logements conventionnés 91 % du parc locatif social offert à la location ouvre droit à l APL DEPARTEMENTS Le parc conventionné par département Taux de conven- dont logements conventionnés (%) tionnement au 01/01/2006 (%) avec travaux sans travaux en PLA AIN 98 31 27 41 ARDECHE 91 20 42 39 DROME 97 45 15 41 ISERE 94 30 21 49 LOIRE 90 47 25 31 RHONE 85 55 15 33 SAVOIE 97 35 21 44 HAUTE-SAVOIE 94 28 24 47 RHONE-ALPES 91 42 21 39 Source : DRE - Enquête EPLS au 01/01/2006 Au 1 er janvier 2006, 370 000 logements sont conventionnés. En dehors du département du Rhône, c est en réalité la quasi-totalité du parc qui est conventionné. La part des logements conventionnés avec travaux reste la plus importante. 14

LES LOYERS DANS LE PARC LOCATIF SOCIAL Définitions Les loyers retenus ici sont les loyers moyens constatés sur chaque programme, tels qu ils ont été quittancés pour le mois de janvier 2006. Dans ce qui suit, on considérera séparément les loyers calculés par rapport à la surface corrigée et ceux qui sont calculés en fonction de la surface utile. Nombre de logements par tranches de loyers pratiqués Répartitions des loyers en surface corrigée 40% 30% 20% 10% 0% Moins de1,85 /m² De 1,85 à 2,30 /m² De 2,30 à De 2,75 à 2,75 /m² 3,20 /m² Plus de 3,20 /m² 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Répartitions des loyers en surface utile Moins de De 3,85 à De 5,35 à De 6,85 à 3,85 /m² 5,35 /m² 6,85 /m² 8,35 /m² Plus de 8,35 /m² Les loyers pratiqués dépendent essentiellement du type de financement (donc du public concerné) et de la zone de prix où se situe le logement. La majorité des logements ont un loyer autour de 2,50 par m² de surface corrigée ou bien autour de 5 par m² de surface utile. Si on se limite aux loyers exprimés par rapport à la surface corrigée (80 % du parc), on constate que les loyers sont les plus élevés en Isère et en Haute-Savoie. Les plus bas sont dans l Ardèche et la Loire. Le loyer moyen en Rhône-Alpes se monte à 2,63 /m². Ils ont augmenté en moyenne de 2,7 % au cours de l année 2005. 15

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ANNEXE STATISTIQUE DONNEES REGIONALES ET DEPARTEMENTALES 17