Aspects juridiques et financiers de l'habitat partagé 21 février 2014
Aspects juridiques &financiers - L habitat participatif : entre l individuel & le collectif - Un mieux «vivre ensemble» - Questionner : besoins réels relation sociale statut de citoyen démocratie & le quotidien sens traduit par une choix juridique modes de financements
Nos besoins réels de la consommation à la consom action Accompagnateur : un nouveau métier Certains bailleurs sociaux sont présents Les communes : incontournable pour alléger l opération
La construction du groupe - vivre ensemble - échange, solidarité, respect, sobriété - Redéfinir : Valeurs : non-spéculation, l écologie, «développement» soutenable Gouvernance Usages & répartition des locaux
La forme juridique - s adapter aux besoins du groupe - être reconnue des acteurs (banquiers, notaires). (cf. Loi ALUR coopératives d habitants sociétés d autopromotion
Modes de financement associés - nombreuses surprises - Ce que dit la Loi ALUR Un exemple : Le château partagé à Dullin (74) film, Nathalie Damide, 2014
Le film
PREAMBULE La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) votée définitivement hier au Sénat, reconnaît et organise aujourd hui l habitat participatif. La loi : résultante des expériences d habitat participatif vécues depuis quelques années dans notre pays. Ces expériences révèlent une grande diversité dans les choix des structures juridiques adoptées. Le droit est au servie d une volonté de vivre un habitat participatif plus ou moins important (+ou- intégré). Le film présenté parle de la société civile immobilière
Il existe d autres structures plus ou moins utilisées La copropriété La Société Civile Immobilière d Accession Progressive à la Propriété la SCI APP Le prêt contre usufruit le Hameau des Buis Structures juridiques jugées plus adaptées à l habitat participatif : la SCI d attribution la Société coopérative de construction
La société civile immobilière d attribution (SCI-A) Elle est composée d'un minimum de deux associés (pas de maximum). Elle a pour vocation : l'acquisition ou la construction d'un ensemble immobilier, dans un même programme, comportant une ou plusieurs tranches en vue de sa division par fractions, destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance d assurer la gestion et l'entretien des immeubles jusqu'à la mise en place éventuelle d'une organisation différente résultant de la dissolution de la SCIA généralement lorsque la construction est achevée. La SCIA laisse place normalement au statut de la copropriété.
Forme d'occupation du logement Les habitants de l'immeuble peuvent occuper leur logement de deux façons différentes : en jouissance avant partage La SCI-A demeure propriétaire de l immeuble, en propriété à l'achèvement du programme immobilier, uniquement en jouissance si les statuts le prévoient. (le retrait d'un associé pour obtenir la propriété de son lot est alors impossible (article L212-9 CCH)
Capital social La loi ne fixe pas de montant minimum, ni de valeur nominale des parts sociales. Cette valeur est librement décidée par les membres fondateurs. Le capital peut être variable : apports en numéraire, en nature, plus rarement en industrie. Chaque associé se voit attribuer un nombre de parts sociales correspondant à la valeur de son appartement. Cette valeur est évaluée en fonction de la consistance, de la superficie, de la situation et des possibilités d'utilisation de ces fractions d'immeuble conformément aux statuts et à l'état descriptif de division.
Responsabilités des associés illimitée Non solidaire Subsidiaire Entrées et sorties des associés Avant la dissolution de la société, sortie d un associé : en cédant de ses parts sociales (vente à un tiers), soumise en général à l agrément des associés ; en demandant son retrait de la société. approuvé par l AG ; Par une décision de justice Contrairement à la cession de parts, le retrait n'oblige pas l'associé à trouver un acquéreur. C'est la société qui lui rembourse la valeur de ses parts et procède à la réduction corrélative du capital social. Après dissolution de la SCI, l immeuble est géré en copropriété : Droit commun : vente de lot de copropriété.
Financement : Recours à l emprunt Financement collectif, c'est la société qui emprunte. Caution des associés et/ou hypothèque sur l'immeuble. Financement individuel : la garantie apportée sur son lot dans l'immeuble. Appels de fonds : Tous les associés sont tenus : de répondre aux appels de fonds pour l'acquisition, la construction ou l'aménagement de l'immeuble, en proportion de leurs droits dans le capital (Art.L.212-3 CCH). de participer aux charges de gestion de l'immeuble achevé. Fiscalité - La SCI-A est fiscalement transparente : Avant partage, l'associé est réputé fiscalement propriétaire de son lot. La cession de parts est assimilée à une vente d'immeuble soumise aux droits d'enregistrement, éventuellement à la TVA Immobilière et au régime des plus values immobilières La taxe foncière est à la charge des associés
Démocratie Administration de la société Le droit de vote des associés est proportionnel à la quote-part qu'ils détiennent selon l'état descriptif de division. La société est administrée par un ou plusieurs gérants Gestion du patrimoine Avant tout travaux de construction : établissement d un état descriptif de division (parties communes et privatives) un règlement de jouissance (équivalent à règlement de copropriété) qui fixe la quote part des charges incombant à chaque lot. Activités annexes avec des tiers Les statuts peuvent prévoir l'utilisation de parties communes de l'immeuble pour la réalisation d'activités annexes tarifées le cas échéant impliquant des tiers telles que des chambres d'hôtes, salle de réunion, etc.
Avantages de la SCI-A pour un projet d'habitat groupé : Elle permet de se regrouper pour acquérir et/ou faire construire et d économiser la marge habituelle du promoteur (dans le cas de l'autopromotion). La SCIA permet l'attribution de lots en jouissance et de conserver la propriété collective de l'immeuble. Ne pas dissoudre la SCIA après l'achèvement des travaux permet de conserver le contrôle des entrées et sortie des habitants par le mécanisme de l'agrément lors d'une cession de parts et l économie des frais d'acte notarié. Possibilité d'instaurer une gestion collective de l'immeuble par le biais du règlement de jouissance qui peut avoir un caractère coopératif. Inconvénients de la SCI- A pour un projet d'habitat groupé : La propriété collective n'est pas garantie : même si attribution en jouissance, les associés peuvent se retirer et obtenir la propriété individuelle la société peut être dissoute et devenir une simple copropriété. Il n'est pas possible d'exclure la spéculation, liberté de réaliser des plus-values ou de louer son logement et fixer le loyer librement.
La Société Coopérative de Construction Les sociétés coopératives de constructions peuvent prendre : soit une forme de société commerciale (Société par actions, SARL) soit une forme de société civile. Les sociétés coopératives de construction à forme commerciale répondent aux règles propres du droit des sociétés mais aussi aux lois des 24 juillet 1867 et 10 septembre 1947 portant statut de la coopération. Elles peuvent réaliser un profit commercial. Les membres sont à la fois associés, clients et fournisseurs. Le but est de réduire au bénéfice de leurs membres, le prix de revient ou le coût de certains produits en assumant la fonction d entrepreneur ou d intermédiaire. Les projets d habitat participatif privilégient en générale la forme civile.
La Société Civile Coopérative de Construction SCCC Objet la construction d'un ou plusieurs immeubles en vue de leur division par lots ou d'un ensemble de maisons individuelles groupées à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, destinés à être vendus aux associés. la gestion et l'entretien des immeubles jusqu'à la mise en place d'une organisation différente résultant de la dissolution de la SCCC. Absence de but lucratif La SCCC est tenue, pour les opérations de construction : soit de recourir à un contrat de promotion immobilière (CPI) soit en autopromotion de confier la construction de l'ouvrage au représentant légal de la société par le biais d'un contrat conforme aux dispositions encadrant le contrat de promotion immobilière.
Forme d'occupation du logement La SCCC ne peut attribuer en jouissance ou en propriété ses logements qu'à ses membres. Transfert des lots aux associés : - la vente - la location-accession - l'attribution en jouissance
SCCC de vente «classique» Les futurs propriétaires deviennent coopérateurs en souscrivant une part de la société coopérative qui donne droit à l achat d un logement à prix de revient. Le transfert de propriété s'effectue souvent dans le cadre d une vente en état futur d'achèvement (VEFA) Accession sociale à la propriété Mécanisme qui permet à un locataire d acquérir en réglant un loyer majoré d une redevance à valoir sur le prix de vente convenu Les lots sont attribués en jouissance selon l'état descriptif de division et le règlement de jouissance. SCCC «d attribution en jouissance Les statuts doivent néanmoins prévoir l'attribution en pleine propriété en cas de dissolution de la société et de partage total ou d'un retrait partiel d'un associé.
Capital social Idem que dans le cadre de la SCI-A Responsabilités des associé Idem que dans le cadre de la SCI-A Entrées et sorties des associés Avant le commencement des travaux : La souscription de parts dans la société donne droit à l'attribution d'un lot (sous réserve de versement des sommes nécessaires à la réalisation de l'immeuble). Pendant la construction : La démission d'un associé est subordonnée à une autorisation de l'assemblée générale. les parts sociales ne peuvent pas être cédées volontaire entre vifs à titre onéreux La démission ou l'exclusion d'un associé entraîne de plein droit la résolution du contrat de vente de l'immeuble à construire. De plus les autres associés sont tenus des obligations de l'ancien associé démissionnaire ou exclu à l'égard de la société proportionnellement à la valeur de son lot.
Après l'achèvement de la construction : En cas d attribution en propriété ou que la société dissoute : Droit commun : vente de lot de copropriété (mutation) ou de location de locaux à usage d'habitation ou professionnel. Si la société n'est pas dissoute et que les lots sont attribués en jouissance : Les parts sociales sont cessibles sous réserve d'un agrément de l'assemblée générale Tout associé peut se retirer de la société et obtenir l'attribution en propriété de son lot.
Financement Emprunts Appels de fonds - Fiscalité Idem que pour SCI-A Garantie de souscription et de financement : Avant travaux : le nombre d'associés doit être au moins égal à 20% du nombre total de logements du programme ou de la tranche de programme à construire; le financement de la construction des lots non souscrits compris dans le programme doit être garanti par un tiers à l'égard de la société (banque, assurance, collectivité locale ou l'opérateur HLM) Garanties obligatoires prévues par le droit de la construction : Garantie du coût de la construction : cadre légal de la VEFA, Garantie d'achèvement de l'opération : une garantie financière d'achèvement est délivrée par une banque ou une assurance.
Démocratie : Administration de la société et prise de décisions Le principe général : un associé = une voix à l A.G. Sauf pour les décisions concernant l'exclusion ou la démission d'un associé : chaque associé dispose d'un nombre de voix proportionnel à la valeur de son lot par rapport à la valeur de l'ensemble. La société est administrée par un ou plusieurs gérants. Les pouvoirs du gérant sont les mêmes que pour la SCI-A. Activités avec des tiers : Idem que pour la SCI-A
Avantages de la SCCC pour un habitat groupé : But non lucratif du fait du statut coopératif : achat d'un logement à un prix de revient, donc pas de marge bénéficiaire. Possibilité de ne pas dissoudre la société coopérative et de conserver la propriété collective de l'immeuble. Vote : une personne = une voix (sauf pour exclusion ou démission d'un associé). gestion collective et coopérative de l'immeuble par le biais du règlement de jouissance ou de copropriété. Mise en place d'un syndicat coopératif des copropriétaires par exemple. Possibilité d'inclure les ménages modestes par les mécanismes d'accession sociale à la propriété (Pass Foncier, PSLA, Prêts conventionnés). Inconvénients de la SCCC pour un habitat groupé : La propriété collective n'est pas garantie car les associés peuvent se retirer et obtenir la propriété individuelle ou la société peut être dissoute et devenir une simple copropriété. Une fois la société dissoute : spéculation possible : vente avec plus-values, location.
La loi pour l accès au logement et urbanisme rénové ALUR Discours de Cécile DUFLOT - Ministre de l égalité des territoires et du logement à propos du projet de loi ALUR : Les mesures prévues par la loi représentent «autant d améliorations qui apporteront aux Français plus de justice, plus de protection, et plus de facilité dans leurs efforts pour accéder au logement. Elle évoquait notamment l habitat participatif et l article 22 du projet de loi, qui «en ouvrant la voie à une autre forme de propriété, une nouvelle façon d habiter, porte peut-être l une des mesures les plus innovantes de ce projet de loi.» Elle ajoutait : «l habitat participatif n est pas condamné à la marginalité et à être l apanage de quelques groupes précurseurs» «c est une véritable solution pour celles et ceux qui souhaitent concevoir et faire vivre leur habitat ensemble.» Pour la Ministre, «il est possible d habiter mieux tout en dépensant moins, de faire preuve de plus d intelligence, de développer davantage de liens.» La loi a été votée et adoptée définitivement jeudi 20 février 2014.
La loi ALUR pose en principe : «Art. L. 200-1. L habitat participatif est une démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de s associer, le cas échéant avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis. En partenariat avec les différents acteurs agissant en faveur de l amélioration et de la réhabilitation du parc de logements existant public ou privé et dans le respect des politiques menées aux niveaux national et local, l habitat participatif favorise la construction et la mise à disposition de logements, ainsi que la mise en valeur d espaces collectifs dans une logique de partage et de solidarité entre habitants.» «Art. L. 200-2 Sans préjudice des autres formes juridiques prévues par la loi, les sociétés d habitat participatif peuvent se constituer sous la forme de coopératives d habitants ou de sociétés d attribution et d autopromotion, définies aux chapitres Ier et II du présent titre.»
Le cadre juridique est donc aujourd hui celui de : la société coopérative d habitants La société d attribution et d autopromotion
Les règles communes sont les suivantes : Les sociétés d habitat participatif peuvent être constituées sous les différentes formes prévues par la loi : société civile immobilière ou commerciale (SAS, SARL ) les personnes morales ne peuvent pas détenir plus de 30 % du capital social d une société d habitat participatif. les HLM ou sociétés d économie mixte ne peuvent détenir en jouissance qu un nombre d appartement en proportion à leur participation dans le capital social. les associés des sociétés d habitat participatif constituées en SCI, ne répondent des dettes sociales qu à concurrence de leurs apports (mesure dérogatoire à l article 1857 du c.civ). L objet des sociétés d habitat participatif ne peut concerner qu un seul ensemble immobilier comportant une ou plusieurs tranches. Les sociétés peuvent développer des activités et offrir des services aux associés et à titre accessoire à des tiers sous réserve de tenir une comptabilité séparée.
L A.G. doit approuver, avant le commencement des travaux de construction, les conditions techniques et financières d exécution et fixer les bases permettant de fixer le prix de revient global de l opération et de déterminer le prix de chacun des locaux à édifier. Il doit être justifié avant tout travaux d une garantie financière permettant l achèvement des travaux L A.G. adopte une charte fixant les règles de fonctionnement de l immeuble et de l usage des lieux de vie collective. Les locataires signent cette charte annexée à leur bail avant leur entrée dans les lieux. Pour se voir attribuer un logement social relevant d une société d habitat participatif, le locataire doit attester de la remise d une copie des statuts et de tout document portant sur la participation des habitants et sociétaires à la vie de la société.
Les coopératives d habitants Sociétés à capital variables régies notamment par la loi du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération. Le capital composé d apports en : numéraire, nature, ou en industrie (pendant la phase de construction de rénovation ou de réhabilitation de l immeuble). La coopérative d habitants a pour objet de fournir à ses associés personnes physiques la jouissance d un logement à titre de résidence principale et de contribuer au développement de leur vie collective.
Elle peut : 1 Acquérir un ou plusieurs terrains ou des droits réels permettant de construire ; 2 Construire ou acquérir des immeubles à usage principal d habitation destinés à ses associés ; 3 Attribuer la jouissance de ces logements à ses associés personnes physiques au moyen du contrat coopératif mentionné à l article L. 201-8 ; 4 Gérer, entretenir et améliorer les immeubles mentionnés au 2 du présent article ; 5 Entretenir et animer des lieux de vie collective ; 6 Offrir des services à leurs associés et, à titre accessoire, à des tiers non associés. La société coopérative est propriétaire de l immeuble. Les associés personnes physiques sont attributaires en jouissance de logements.
Un contrat coopératif passé entre la société et l associé avant son entrée en jouissance, précisant : 1 La désignation et la description du logement dont l associé coopérateur a la jouissance et des espaces destinés à un usage commun des associés coopérateurs ; 2 Les modalités d utilisation des espaces mentionnés au 1 ; 3 La date d entrée en jouissance ; 4 L absence de maintien de plein droit dans les lieux en cas de décès (sauf aux ayants droits de signer un contrat coopératif dans les deux ans du décès) ; 5 Une estimation du montant de la quote-part des charges entrainées par les services collectifs et les équipements communs que l associé coopérateur doit acquitter pour la première année d exécution du contrat ; 6 Le montant de la redevance mise à la charge de l associé coopérateur, sa périodicité et, le cas échéant, ses modalités de révision. Le contrat coopératif précise à ce titre : a) La valeur de la partie de la redevance correspondant à la jouissance du logement, appelée fraction locative ; b) La valeur de la partie de la redevance correspondant à l acquisition de parts sociales, appelée fraction acquisitive.
Entrées et sorties des associés Les parts sociales ne peuvent être ni cédées ni remboursées avant l attribution en jouissance des logements. Le retrait d'un associé coopérateur est subordonné à une autorisation de l'assemblée générale. L associé peur présenter un nouvel associé (l'autorisation de démission ne pourra pas lui être refusée sauf pour motifs sérieux et légitimes). L'Assemblée générale n'est pas tenue d'accepter la personne proposée et peut accepter le retrait ou la cession en agréant une autre personne sans avoir à motiver sa décision. Le prix maximal de remboursement des parts sociales = valeur nominale + augmentation dont le plafond est limité par les statuts et l indice de référence des loyers. (Mesure anti spéculative) L'exclusion d'un associé ne peut être autorisée par l'assemblée générale que pour motifs sérieux et légitimes et sous recours de l'intéressé devant le tribunal de grande instance.
Administration de la société et prise de décisions : Déterminée par la forme juridique de la société coopérative d habitants Dans le cadre d une société civile coopérative : Le principe général : un associé = une voix Sauf pour les décisions concernant l'exclusion ou la démission d'un associé : chaque associé dispose d'un nombre de voix proportionnel à la valeur de son lot par rapport à la valeur de l'ensemble. La société est administrée par un ou plusieurs gérants Les décisions excédant les pouvoirs du gérant sont prises en Assemblée générale
Les Sociétés d attribution et d autopromotion Définition : Les sociétés à capital variable régies, sous réserve des prescriptions de la loi ALUR, par le chapitre Ier du titre III du livre II du code de commerce. Elles peuvent être valablement constituées sous les différentes formes prévues par la loi. L objet : attribuer aux associés personnes physiques la propriété ou la jouissance d un logement à titre de résidence principale, entretenir et animer les lieux de vie collective qui y sont attachés.
Elles peuvent : 1 Acquérir un ou plusieurs terrains ou des droits réels permettant de construire ; 2 Acquérir ou construire des immeubles à usage d habitation en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance à titre de résidence principale ; 3 Gérer, entretenir et améliorer les immeubles leur appartenant ainsi que les lieux de vie collective qu ils comportent ; 4 Offrir des services à leurs associés et, à titre accessoire, à des tiers non associés, Dès la constitution de la société, les statuts optent pour l attribution des logements en jouissance ou en propriété
Forme d occupation du logement : Attribution de la propriété ou de la jouissance aux associés personnes physiques Le Texte semble écarter la possibilité aux personnes morales d acquérir la propriété d un ou de plusieurs lots de l immeuble. Les associés doivent se prononcer dès la constitution de la société sur la nature de l attribution : en pleine propriété ou en jouissance. Objectif : assurer la sécurité et la pérennité des choix de vie des associés.
Avant tout commencement des travaux doivent être adoptés et annexés aux statuts : Un état descriptif de division délimitant les lots en distinguant les parties à usage privatif et à usage commun et en fixant la quote part des parties communes de chaque lot En cas d attribution en propriété : un règlement définissant la destination des parties à usage privatif et des parties communes à l usage des associés ou de certains d eux. (cela ressemble beaucoup au règlement de copropriété) En cas d attribution en jouissance : Un règlement en jouissance définissant la destination des parties à usage privatif et des parties communes à l usage des associés ou de certains d eux.
Financement Recours à l emprunt : Financement collectif, c'est la société qui emprunte. Caution des associés et/ou hypothèque sur l'immeuble. Financement individuel : la garantie apportée sur son lot dans l'immeuble. Appels de fonds Les associés sont tenus de répondre aux appels de fonds nécessités par la l acquisition et la construction de l immeuble, en proportion de leurs droits dans le capital. A défaut : l associé ne peut ni entrer ou se maintenir en jouissance, ni se voire attribué en propriété son lot. la loi organise le recouvrement des impayés dans le cadre d une procédure de vente publique des droits sociaux. Les associés sont tenus de participer aux charges : des services collectifs et les éléments d équipement communs prévu à chaque lot de conservation, d entretien et d administration des parties communes et espaces communs, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots
Démocratie : Droit de vote déterminé dans les statuts : soit à proportion du nombre de parts qu il détient dans le capital social Soit selon la règle un associé = une voix Sortie des associés et dissolution : Dans le cas d attribution en jouissance : La démission d'un associé est subordonnée à une autorisation de l'assemblée générale. L associé peut présenter un candidat solvable (l'autorisation de démission ne pourra pas lui être refusée sauf pour motifs sérieux et légitimes). L'Assemblée générale n'est pas tenue d'accepter la personne proposée et peut accepter sa démission en agréant une autre personne sans avoir à motiver sa décision.
Dans le cas d attribution en propriété : L associé peut se retirer de la société dès qu une assemblée générale ordinaire a constaté l achèvement de l immeuble et sa conformité aux énonciations de l état descriptif et a adopté les comptes définitifs de l opération de construction. L'exclusion d'un associé ne peut être autorisée par l'assemblée générale que pour motifs sérieux et légitimes et sous recours de l'intéressé devant le tribunal de grande instance. Les sommes versées par l associé démissionnaire ou l associé exclu, sont remboursées, après déduction des charges et frais occasionnés à la société par la démission ou l exclusion de l associé. L appréciation du montant de ces charges et frais peut faire l objet d une évaluation forfaitaire faite par les statuts
La dissolution de la société Elle peut être décidée par l assemblée générale (double majorité 2/3 des associés et 2/3 des voix) L assemblée générale désigne un ou plusieurs liquidateurs chargés : de gérer la société pendant la période de liquidation de procéder au partage.
CONCLUSIONS La reconnaissance de l habitat participatif dans le corpus législatif va permettre : incontestablement le développement de ce mode d habitat original de rassurer les partenaires que sont : les juristes que sont les notaires et les avocats les collectivités locales les partenaires sociaux les banques. Le pratique et les expériences d habitat participatif feront certainement évoluer la loi.
Merci de votre attention