Tableau de bord mensuel Octobre 2016

L Observatoire Crédit Logement / CSA du Financement des Marchés Résidentiels Tableau de bord mensuel Octobre 2016 Avertissement : les indicateurs mensuels repris dans le «Tableau de bord» ne deviennent définitifs qu avec la publication des résultats trimestriels : exemple = M est définitif et donc M08-16 et M09-16 aussi ; mais M est provisoire. I. L ensemble des marchés I.1. L environnement des marchés : les conditions de crédit Les taux d intérêt sur les prêts du secteur bancaire (taux nominaux, hors assurance et coût des sûretés) Les taux des crédits immobiliers aux particuliers (en %) Ensemble des marchés 6 5 4 3 2 1 En octobre 2016, les taux des crédits du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis à 1.33 % en moyenne, contre 1,41% en septembre (1.39 % pour l accession dans le neuf et 1.32 % pour l accession dans l ancien). La baisse des taux se poursuit, accompagnant la faiblesse des taux constatés sur les marchés obligataires, dans un contexte d abondance de ressources d épargne faiblement rémunérées. Elle exprime aussi les conséquences des orientations monétaires des banques centrales et les comportements anxiogènes des investisseurs. Ainsi, le niveau des taux a été divisé par plus de 4 depuis le début des années 2000. 1/8

Pour autant, la diminution des taux constatée récemment n est pas inhabituelle. Elle s observe souvent à la rentrée, les établissements bancaires rafraichissant leurs offres commerciales pour bénéficier de l embellie saisonnière de la demande, avant qu elle n entre en sommeil à l approche de l hiver. Car cette baisse soutient la demande, contribuant largement à l amélioration de sa solvabilité. Par exemple, la baisse des taux intervenue depuis octobre 2015 est équivalente à une diminution des prix des logements de 7.5 % (de 24 % depuis décembre 2011). Et les évolutions des taux des crédits ont été constatées sur tous les marchés : avec une baisse de 92 points de base depuis octobre 2015 sur le marché de l ancien (pour 1.32 % en octobre), de 90 points de base sur le marché du neuf (pour 1.37 % en octobre) et de 85 points de base sur celui des travaux (pour 1.30 % en octobre). En outre, la production à taux variable 1 a pratiquement disparu du paysage (moins de 0.1 % depuis le printemps), ne présentant plus aucun avantage pour les emprunteurs. On remarque alors que la baisse des taux intervenue dès novembre 2015 a bénéficié à toutes les catégories de prêts, même aux durées les plus longues : par exemple, la baisse des taux sur les prêts à 25 ans a été de 104 points (contre 90 points de base pour l ensemble du marché). Les établissements de crédit ont ainsi choisi de soutenir la demande des jeunes et des ménages modestes dans la réalisation de leurs projets de primo accession. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- TAUX FIXES Prêts du secteur concurrentiel Taux moyens (en %) Ensemble de la production Sur 15 ans Sur 20 ans Sur 25 ans Décembre 2012 3,22 3,13 3,40 3,70 Décembre 2013 3,08 3,03 3,33 3,65 Décembre 2014 2,38 2,21 2,50 2,83 Juin 2015 2,01 1,90 2,17 2,54 Octobre 2015 2,23 2,09 2,36 2,71 Décembre 2015 2,20 2,03 2,31 2,65 Juin 2016 1,62 1,44 1,67 1,99 Octobre 2016 1,33 1,19 1,41 1,67 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- De plus, aucune des tranches de taux n est restée à l écart de cette baisse : même les prêts des groupes 2 supérieurs de taux (notamment, le 4 ème groupe) en ont bénéficié. Par exemple, la baisse des taux a été de 102 points de base pour les emprunteurs sur 20 ans du 4 ème groupe, contre 88 points de base pour les emprunteurs du 1 er groupe. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- OCTOBRE 2016 OCTOBRE 2015 Prêts du secteur concurrentiel TAUX FIXES Sur 15 ans Sur 20 ans Sur 25 ans Sur 15 ans Sur 20 ans Sur 25 ans 1er groupe 0,95 1,14 1,33 1,79 2,02 2,29 Taux moyens 2ème groupe 1,12 1,32 1,57 2,00 2,25 2,65 (en %) 3ème groupe 1,23 1,44 1,75 2,14 2,42 2,81 4ème groupe 1,49 1,75 2,07 2,46 2,77 3,10 Ensemble 1,19 1,41 1,67 2,09 2,36 2,71 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 1 Production à taux variable en accession à la propriété : il s agit ici de taux variables plafonnés, donc hors formules à mensualité fixe, mais avec allongement de durée possible et surtout hors formules avec variabilité totale du taux et de la durée. 2 Le 1 er groupe rassemble les 25 % d emprunteurs dont le taux est le plus bas (valeurs des taux inférieures au 1 er quartile, Q1). Et le 4 ème groupe, les 25 % d emprunteurs dont le taux est le plus élevé (valeurs des taux supérieures au 3 ème quartile, Q3). Le 2 ème groupe rassemble donc les 25 % d emprunteurs dont le taux est compris entre Q1 et la médiane. Et le 3 ème groupe, les 25 % d emprunteurs dont le taux est compris entre la médiane et Q3. 2/8

La durée des prêts bancaires accordés En octobre 2016, la durée des prêts s est établie à 210 mois, en moyenne (232 mois pour l accession dans le neuf et 225 mois pour l accession dans l ancien). 228 La durée des crédits immobiliers aux particuliers (en mois) Ensemble des marchés 204 180 156 Au-delà des fluctuations qui se constatent d un mois sur l autre, les durées se maintiennent donc à un niveau élevé. Aussi, la demande peut pleinement tirer avantage de la forte baisse des taux des crédits observée depuis le début de l année. En effet, les conditions de crédit actuelles permettent à tous les ménages de rentrer sur le marché de l accession, sur des durées longues, sans que cela ne les pénalise : la remontée des flux de la primo accession des ménages jeunes ou modestes en témoigne. ---------------------------------------------------------------------------------------------------- Les durées (en années) Structure de la production - de 10 10 à 15 15 à 20 20 à 25 25 à 30 30 et + Ensemble Accession 2010 4,8 15,7 26,6 29,0 23,0 1,0,0 2011 5,1 15,8 25,3 29,7 23,0 1,2,0 2012 5,2 17,3 30,6 30,0 16,2 0,7,0 2013 5,0 17,2 33,2 28,5 15,5 0,5,0 2014 4,8 16,7 33,2 30,3 14,4 0,6,0 2015 3,9 14,1 31,2 32,8 17,4 0,5,0 T1-16 3,5 13,4 30,4 32,7 19,6 0,3,0 T2-16 2,5 12,0 29,9 33,9 21,4 0,2,0 T3-16 1,4 9,6 28,4 35,0 25,6 0,1,0 M 2,8 12,4 24,7 34,4 25,5 0,1,0 ----------------------------------------------------------------------------------------------------- D ailleurs, dans le cas des prêts à l accession, la part de la production à plus de 25 ans s est établie à 25.6 % en octobre 2016 (60.0 % à plus de 20 ans, contre 44.5 % en 2013). Et les prêts de moins de 15 ans ne représentent plus que 15.2 % de la production (contre 22.2 % en 2013). La structure de la production reflète la déformation qui a opéré au bénéfice des prêts les plus longs permettant à une forte demande de ménages jeunes ou modestes de réaliser ses projets d accession, sans risque majeur. I.2. Les conditions d expression de la demande Le coût relatif des opérations immobilières financées par emprunt La hausse du coût des opérations réalisées par les ménages se poursuit à un rythme soutenu (+ 3.7 % sur les 10 premiers mois de 2016, en glissement annuel, après + 2.1 % en 2015). Le coût relatif s établit alors à 4.00 années de revenus à fin octobre 2016 (contre 3.80 années de revenus il y a un an, à la même époque). Le coût relatif constaté récemment est à un de ses niveaux les plus 3/8

élevés depuis le début des années 2000. En effet, les revenus des ménages qui réalisent ces opérations progressent toujours lentement (+ 0.9 % sur les 10 premiers mois de 2016, en glissement annuel, après + 1.2 % en 2015), à un rythme sensiblement inférieur à celui auquel le coût des opérations augmente. Cette dernière évolution est logique dans le contexte d une reprise des marchés à laquelle contribuent le développement de la primo accession et le retour des ménages modestes. Le coût relatif des opérations (en années de revenus) Ensemble des marchés 4,0 3,5 3,0 2,5 L indicateur de solvabilité de la demande réalisée Dans le même temps, le niveau de l apport personnel ne recule plus que lentement, après trois années de dégradation prononcée (- 0.8 % sur les 10 premiers mois de 2016, en glissement annuel, après - 6.2 % en 2015). L'indicateur de solvabilité de la demande (base en 2001) Ensemble des marchés 105 95 90 Aussi, grâce à des conditions de crédit excellentes, l indicateur de solvabilité de la demande se maintient haut niveau, en dépit de la remontée du coût des opérations réalisées. Il se situe d ailleurs à un de ses niveaux les plus élevés constatés depuis le début des années 2000. I.3. L activité du marché des crédits Après un début d année assez calme, la production de crédits immobiliers a retrouvé plus de vigueur dès le mois de mars. Néanmoins, après un très bon mois de mai, la demande a commencé à hésiter en juin, en dépit de conditions de crédits exceptionnelles. Et le mois de juillet habituellement très actif a été empreint de morosité : la demande qui avait déjà été très perturbée par les inondations, puis par les manifestations et les difficultés d approvisionnement en essence a été ébranlée par les 4/8

attentats. C est dans ce contexte que le mois d août traditionnellement tranquille, l a été un peu plus qu à l habitude. Néanmoins, dès septembre, le marché a retrouvé de la vigueur. Le rebond s est confirmé en octobre, l activité du marché des crédits étant d ailleurs meilleure cette année que l année dernière à la même époque. Aussi, le rythme d évolution en glissement annuel de l activité (hors rachats de créances) mesurée en trimestre glissant commence à se redresser, en dépit d un mauvais début d été : avec en octobre, + 3.4 % pour la production et - 2.4 % pour le nombre de prêts. L'indicateur d'activité : nombre des prêts accordés / ensemble du marché Niveau annuel glissant (base en 2009) 150 50 1-2009 4-2009 7-2009 10-2009 1-2010 4-2010 7-2010 10-2010 1-2011 4-2011 7-2011 10-2011 1-2012 4-2012 7-2012 10-2012 1-2013 4-2013 7-2013 10-2013 01-2014 04-2014 07-2014 10-2014 01-2015 04-2015 07-2015 10-2015 01-2016 04-2016 07-2016 10-2016 Cependant, le rythme d évolution en glissement annuel de l activité mesurée en année glissante ralentit toujours : avec en octobre, + 2.1 % pour la production et - 5.2 % pour le nombre de prêts bancaires accordés. Pour autant, les tendances du marché se sont infléchies et les prochains mois vont inscrire ce retournement dans le rythme d évolution de l activité. II. Les spécificités des marchés Le marché du neuf Le coût relatif des opérations (en années de revenus) : marché du neuf 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 Depuis le début de l année 2016, la tension se renforce sur le coût relatif des opérations réalisées dans le neuf : il était de 4.89 années de revenus en octobre 2016 (contre 4.52 années de revenus il y a un an, à la même époque), à un de ses niveaux les plus élevés depuis le début des années 2000. En effet, le coût moyen des opérations réalisées augmente toujours à un rythme soutenu (+ 3.7 % sur les 10 premiers mois de 2016, en glissement annuel, après + 1.9 % en 2015). Et dans le même temps, les revenus des ménages qui réalisent ces opérations ne progressent que lentement (+ 0.3 % 5/8

sur les 10 premiers mois de 2016, en glissement annuel, après - 0.1 % en 2015), en réponse à l augmentation des flux de la primo accession associée à l amélioration du PTZ et des conditions de crédit. En outre, l apport personnel mobilisé recule toujours, pour la 3 ème année consécutive (- 6.5 % sur les 10 premiers mois de 2016, en glissement annuel, après - 5.3 % en 2015), en raison principalement du retour de ménages plus jeunes et de primo accédants plus faiblement dotés en apport personnel. Pourtant, grâce à des conditions de crédit exceptionnelles et à l impact du PTZ pour les ménages qui en bénéficient, l indicateur de solvabilité de la demande se maintient à un niveau élevé. Il s établit à un ses niveaux les plus élevés depuis le début des années 2000, bien au-delà du pic qui avait déjà été observé durant l automne 2011. L'indicateur de solvabilté de la demande : marché du neuf (base en 2001) 120 115 110 105 95 90 Après une année 2015 de reprise de la production de crédits, le marché du neuf a bénéficié, dès février 2016, de l amélioration du PTZ et de conditions de crédit exceptionnelles. Pourtant en juin, l activité a commencé à se tasser, pour fléchir dès juillet. Le climat anxiogène qui s était nourri des grèves, des manifestations, puis des attentats a contribué à cela. Et après un mois d août très calme, comme à l habitude, l activité s est redressée en septembre, elle a alors bénéficié du rebond de la demande qui se constate habituellement à la rentrée. Mais ce rebond s est amplifié en octobre, bien au-delà de ce qui se constate habituellement à cette période de l année. Le rythme d évolution en glissement annuel de l activité mesurée en trimestre glissant a donc commencé à se redresser avec + 2.9 % pour la production et - 1.4 % pour le nombre de prêts. L impact négatif des hésitations du marché constatées au début de l été ne pèsent plus sur les rythmes de l évolution trimestrielle. L'indicateur d'activité : nombre des prêts accordés / marché du neuf Niveau annuel glissant (base en 2009) 150 50 1-2009 4-2009 7-2009 10-2009 1-2010 4-2010 7-2010 10-2010 1-2011 4-2011 7-2011 10-2011 1-2012 4-2012 7-2012 10-2012 1-2013 4-2013 7-2013 10-2013 01-2014 04-2014 07-2014 10-2014 01-2015 04-2015 07-2015 10-2015 01-2016 04-2016 07-2016 10-2016 6/8

Néanmoins, compte tenu du trou d air constaté au début de l été, le rythme d évolution en glissement annuel de l activité mesurée en année glissante ralentit toujours + 3.9 % pour la production et - 1.2 % pour le nombre de prêts bancaires accordés (après respectivement + 36.4 % et + 29.7 % en 2015, à la même époque). Le marché de l ancien Les coûts des logements anciens achetés par les ménages progressent rapidement depuis le début de l année (+ 4.1 % sur les 10 premiers mois de 2016, en glissement annuel, après + 2.9 % en 2015). Et comme les revenus des ménages qui réalisent ces opérations immobilières n augmentent que lentement (+ 0.8 % sur les 10 premiers mois de 2016, en glissement annuel, après + 1.8 % en 2015), le coût relatif des opérations s élève, à 4.74 années de revenus en octobre 2016 (contre 4.48 années de revenus, en 2015 à la même époque), à un de ses niveaux les plus élevés constatés depuis le début des années 2000, au niveau du pic qui avait déjà été observé en mai 2007. 5,0 Le coût relatif des opérations (en années de revenus) : marché de l'ancien 4,5 4,0 3,5 3,0 En outre, après trois années de recul, le niveau de l apport personnel mobilisé s est ressaisi (+ 1.8 % sur les 10 premiers mois de 2016, en glissement annuel, après - 5.5 % en 2015). Pourtant, et en dépit de conditions de crédit excellentes, l indicateur de solvabilité de la demande hésite depuis l automne 2015, en réponse à la poussée du coût des opérations réalisées. L'indicateur de solvabilité de la demande : marché de l'ancien (base en 2001) 95 90 85 7/8

La vigueur de la reprise du marché de l ancien observée en 2015 avait permis à la production de crédits de se redresser à un rythme soutenu. Et comme chaque année durant l hiver, l activité a répercuté, dès janvier 2016, la faiblesse saisonnière du marché. Mais jusqu en avril, le marché a tardé à se redresser. Après un regain constaté en mai, l activité n a néanmoins pas fait preuve d un excès de dynamisme en juin, en dépit de conditions de crédit exceptionnelles et le mois de juillet, qui est habituellement un des meilleurs de l année, a aussi été morose. Comme le marché du neuf, celui de l ancien a été perturbé par les évènements du début de l été. Et en août, comme cela est habituel à cette période de l année, le marché a été calme et même peut-être un peu plus calme que les années passées. L activité a néanmoins commencé à se redresser en septembre : la rentrée est toujours synonyme de reprise du marché, mais cette année le rebond n a pas été aussi prononcé qu en 2015, par exemple. En revanche, le mois d octobre a fait preuve d un dynamisme exceptionnel, l activité s établissant à un niveau rarement observé à cette période de l année. Le rythme d évolution en glissement annuel de l activité (hors rachats de créances) mesurée en trimestre glissant commence donc à se redresser : avec + 1.8 % pour la production et - 4.6 % pour le nombre de prêts, en octobre. Pour autant, le rythme d évolution en glissement annuel de l activité mesurée en année glissante n est plus à la hauteur des progressions constatées en 2015 : avec en octobre, + 2.3 % pour la production et - 3.7 % pour le nombre de prêts bancaires accordés (après respectivement + 36.7 % et + 28.9 % en 2015, à la même époque). L'indicateur d'activité : nombre des prêts accordés / marché de l'ancien Niveau annuel glissant (base en 2009) 150 50 1-2009 4-2009 7-2009 10-2009 1-2010 4-2010 7-2010 10-2010 1-2011 4-2011 7-2011 10-2011 1-2012 4-2012 7-2012 10-2012 1-2013 4-2013 7-2013 10-2013 01-2014 04-2014 07-2014 10-2014 01-2015 04-2015 07-2015 10-2015 01-2016 04-2016 07-2016 10-2016 8/8