Les relations avec le gestionnaire Paul-André LeBouthillier, Avocat
Qu est-ce qu un gestionnaire Quel est son rôle La responsabilité du gestionnaire Le rôle des administrateurs : Le contrat de gestion La résiliation du contrat de gestion : La clause pénale Jurisprudence
Qu est-ce qu un gestionnaire? 1085. L'administration courante du syndicat peut être confiée à un gérant choisi, ou non, parmi les copropriétaires. Le gérant agit à titre d'administrateur du bien d'autrui chargé de la simple administration. Copropriétaire ou non Fournisseur de service Peut aussi être mandataire selon le cas Conseiller pour les administrateurs et le syndicat
Quel est son rôle Conseiller les administrateurs Exécuter leurs décisions Tenir les livres comptables Percevoir les charges communes Coordonner les travaux sur l immeuble Obtenir des soumissions Veiller à l entretien de l immeuble
La responsabilité du gestionnaire Administrateur du bien d autrui chargé de la simple administration Article 1301 et ss. du C.c.Q. Le degré de responsabilité va varier selon la nature et les obligations contractuelles.
La responsabilité du gestionnaire 2100. L'entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d'agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l'ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d'agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s'assurer, le cas échéant, que l'ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat.
Le rôle des administrateurs Conservation de l immeuble et respect de la déclaration de copropriété Ils prennent les décisions, ce pouvoir n est pas transféré au gestionnaire Patron du gestionnaire Suggestion: expliquer aux copropriétaires le rôle du gestionnaire
Le contrat de gestion Majoritairement un contrat de service 2098. Le contrat d'entreprise ou de service est celui par lequel une personne, selon le cas l'entrepreneur ou le prestataire de services, s'engage envers une autre personne, le client, à réaliser un ouvrage matériel ou intellectuel ou à fournir un service moyennant un prix que le client s'oblige à lui payer.
Le contrat de gestion (2) 2099. L'entrepreneur ou le prestataire de services a le libre choix des moyens d'exécution du contrat et il n'existe entre lui et le client aucun lien de subordination quant à son exécution. Liberté au gestionnaire dans son exécution
Le contrat de gestion (3) quoi y inclure? Un contrat clair Préciser la description de tâche Encadrer ses pouvoirs et son rôle Prévoir le nombre de visites à l immeuble durée du contrat, son début et son expiration La rémunération
Le contrat de gestion (4) Distinction avec le mandat 2130. Le mandat est le contrat par lequel une personne, le mandant, donne le pouvoir de la représenter dans l'accomplissement d'un acte juridique avec un tiers, à une autre personne, le mandataire qui, par le fait de son acceptation, s'oblige à l'exercer. Ce pouvoir et, le cas échéant, l'écrit qui le constatent s'appellent aussi procuration.
Le contrat de gestion (5) La résiliation du contrat de gestion 2125. Le client peut, unilatéralement, résilier le contrat, quoique la réalisation de l'ouvrage ou la prestation du service ait déjà été entreprise. 2126. L'entrepreneur ou le prestataire de services ne peut résilier unilatéralement le contrat que pour un motif sérieux et, même alors, il ne peut le faire à contretemps; autrement, il est tenu de réparer le préjudice causé au client par cette résiliation. Il est tenu, lorsqu'il résilie le contrat, de faire tout ce qui est immédiatement nécessaire pour prévenir une perte. 2129. Le client est tenu, lors de la résiliation du contrat, de payer à l'entrepreneur ou au prestataire de services, en proportion du prix convenu, les frais et dépenses actuels, la valeur des travaux exécutés avant la fin du contrat ou avant la notification de la résiliation, ainsi que, le cas échéant, la valeur des biens fournit, lorsque ceux-ci peuvent lui être remis et qu'il peut les utiliser. L'entrepreneur ou le prestataire de services est tenu, pour sa part, de restituer les avances qu'il a reçues en excédent de ce qu'il a gagné. Dans l'un et l'autre cas, chacune des parties est aussi tenue de tout autre préjudice que l'autre partie a pu subir.
Le contrat de gestion (6) La résiliation du contrat de gestion Avantage pour le syndicat Payer les sommes dues au moment de la fin du contrat Faire attention aux clauses contractuelles
Le contrat de gestion (7) La résiliation du contrat de gestion Clause pénale 1622. La clause pénale est celle par laquelle les parties évaluent par anticipation les dommagesintérêts en stipulant que le débiteur se soumettra à une peine au cas où il n'exécuterait pas son obligation. Elle donne au créancier le droit de se prévaloir de cette clause au lieu de poursuivre, dans les cas qui le permettent, l'exécution en nature de l'obligation; mais il ne peut en aucun cas demander en même temps l'exécution et la peine, à moins que celle-ci n'ait été stipulée que pour le seul retard dans l'exécution de l'obligation.
Le contrat de gestion (8) La résiliation du contrat de gestion Clause pénale (suite) Stipulation contractuelle Peut être réduite si abusive 1623. Le créancier qui se prévaut de la clause pénale a droit au montant de la peine stipulée sans avoir à prouver le préjudice qu'il a subi. Cependant, le montant de la peine stipulée peut être réduit si l'exécution partielle de l'obligation a profité au créancier ou si la clause est abusive.
Jurisprudence Gestion immobilière Paquet inc. c. Propri- Gestion inc. Application de la clause pénale de 2 mois
Jurisprudence Gestion immobilière Ville-Marie ltée c. 20 du Rhône condominium (Le), 2008 QCCQ 4339 (CanLII) Contrat résilier par le gestionnaire Chicane entre le nouveau CA et le gestionnaire Le tribunal accorde la demande du gestionnaire et rejette la demande reconventionnelle du Syndicat, Application de 2126 C.c.Q. résiliation par le gestionnaire.
Jurisprudence Gestions Sinat inc. c. Syndicat des copropriétaires le quartier A du millénaire, 2012 QCCQ 3174 (CanLII) Recours du gestionnaire pour honoraires impayés (frais de gestion) et pour atteinte à sa réputation. Le gestionnaire doit s attendre à une augmentation de sa charge de travail s il décide de se prévaloir de l article 2126 C.c.Q.
Jurisprudence Deschênes c. Propri Gestion inc., 2007 QCCQ 2846 (CanLII) Poursuite contre le gestionnaire à la suite d une prétendue mauvaise facturation. Le copropriétaire poursuit et le gestionnaire et le Syndicat. Le gestionnaire se défend en disant qu il ne fait qu appliquer les décisions du Syndicat, le tribunal retient ce moyen de défense.
Jurisprudence Twyford Raymond c. Royer, 2012 QCCQ 4397 (CanLII) Poursuite contre le gestionnaire personnellement Le tribunal rejette le recours notamment, car le gestionnaire suit les directives du syndicat;
Jurisprudence Syndicat des copropriétaires les Jardins de l'église c. Propri-gestion inc., 2010 QCCQ 9164 (CanLII) Recours du Syndicat contre le gestionnaire en remboursement de la franchise d assurance à la suite d infiltration d eau sur un balcon enneigé. Le gestionnaire devait procéder au déneigement. Négligence du gestionnaire dans l exécution de ses tâches, car il n a pas suivi les directives du conseil.
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