contrats Edité par Pascal Pichonnaz Franz Werro La pratique contractuelle 3 Symposium en droit des contrats
Edité par Pascal Pichonnaz / Franz Werro La pratique contractuelle 3
Edité par Pascal Pichonnaz Franz Werro La pratique contractuelle 3 Symposium en droit des contrats
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Table des matières Franz Werro Le contrat de leasing dans la pratique 3 Pascal Pichonnaz Le contrat de franchise : état de son évolution 41 Benoît Chappuis Les conflits d intérêts de l avocat et leurs conséquences à la lumière des évolutions jurisprudentielle et législative récentes 69 Thomas Probst Le contrat de licence 105 Dominique Dreyer Contrats de distribution : deux questions 129 Nicolas Kuonen Négociations et accords précontractuels : incartades à l unité des acteurs, du lieu et de l action 149 Anne-Christine Fornage/Pascal Pichonnaz/Franz Werro Jurisprudence choisie en droit des contrats 177 1
Anne-Christine Fornage/Pascal Pichonnaz/Franz Werro * Jurisprudence choisie en droit des contrats I. Le contrat de vente 179 II. Le contrat de bail 179 A. Les dispositions générales 179 B. La protection contre les loyers abusifs ou d autres prétentions abusives du bailleur 183 C. Les autorités et la procédure 191 D. Le bail à ferme 192 III. Le contrat de travail 193 A. La formation du contrat 193 B. Les obligations de l employeur 194 C. La fin du contrat 199 IV. Le contrat d entreprise 204 A. Les dispositions générales 204 B. La garantie pour les défauts de l ouvrage 206 C. Le prix 207 V. Le contrat de mandat 208 A. Le mandat dans le domaine de la construction 208 B. Le mandat dans le domaine bancaire et financier 208 C. Le mandat dans le domaine médical 212 D. Le mandat dans le domaine judiciaire 214 VI. Le contrat de courtage 215 VII. Le contrat de représentation commerciale 215 VIII. Le contrat d agence 216 * Avocate à Sion, docteure en droit, LL.M., professeure remplaçante à l Université de Lausanne, chargée de cours à l Université Fribourg/Professeur à l Université de Fribourg/Professeur à l Université de Fribourg et au Georgetown University Law Center (Washington D.C.)/. Les résumés de jurisprudence portent sur une sélection d arrêts publiés sur le site internet du Tribunal fédéral (consulté pour la dernière fois le 19 septembre 2012). Nos remerciements vont à Béatrice Hurni (MLaw, avocate), Jessica Mabillard (MLaw), Aurélie Cornamusaz (BLaw), Arnaud Nussbaumer (MLaw), Martino Rizzello (MLaw) et Alborz Tolou pour leur aide dans la préparation de ce texte. 177
Anne-Christine Fornage/Pascal Pichonnaz/Franz Werro IX. Le contrat de prêt 216 X. Le contrat de cautionnement 217 XI. Le contrat d assurance 218 XII. Les contrats innommés 220 A. Le contrat de garantie indépendante 220 B. Le contrat d enseignement et d internat 221 C. Le contrat de franchise 221 D. Le contrat de transaction 222 E. Le contrat de cession de contrat 223 178
Jurisprudence choisie en droit des contrats I. Le contrat de vente 1. Effets du dol du vendeur CO 203, CO 28 Le vendeur ne peut invoquer le caractère tardif de l avis des défauts lorsqu il a induit en erreur l acheteur intentionnellement. Le comportement dolosif peut notamment consister dans la dissimulation de faits, si l un des contractants a un devoir d information à l égard de l autre. Un tel devoir peut découler de la loi, du contrat ou des règles de la bonne foi. Le juge en décide d après les particularités de l espèce. En l occurrence, le vendeur a commis un dol en passant sous silence les coûts de réfection du chauffage. Ceux-ci étaient suffisamment importants pour justifier une information de sa part et pour retenir que les acheteurs n auraient pas acheté l immeuble pour le prix fixé, sans avoir été informés de ces dépenses. TF, 03.05.2012, 4A_721/2011. 2. Clause exclusive de garantie, vente immobilière CO 199 Le Tribunal fédéral rappelle que le régime de la garantie pour les défauts est de nature dispositive. Il est donc loisible aux parties d exclure toute garantie de la chose vendue, même en matière de vente immobilière. Le fait que la garantie pour les défauts soit en pratique régulièrement exclue des contrats de vente immobilière lorsque l objet n est pas vendu à l état de neuf ne permet pas de conclure à l existence d une lacune de la loi ; ce constat montre simplement que les parties utilisent régulièrement le pouvoir de régler leurs relations juridiques de manière différente de ce que propose le législateur. Il faut toutefois rappeler que l exclusion de garantie ne vaut pas pour les défauts intentionnellement cachés (art. 192 al. 3 et 199 CO) ou pour les défauts avec lesquels l acquéresse pouvait raisonnablement ne pas compter qu ils grèveraient la chose vendue. Enfin, demeurent couvertes par les règles usuelles applicables en matière de garantie pour les défauts, les qualités expressément promises par la venderesse par rapport à la chose vendue. TF, 22.08.2011, 4A_272/2011. 3. Garantie pour les défauts CO 197 Le Tribunal fédéral confirme le jugement cantonal qui avait retenu, en se fondant sur une expertise judiciaire, que n était pas un défaut un jeu de 9 mm sur le pilier principal d une grue. Ce problème handicapait certes le fonctionnement de l engin, mais pouvait être corrigé sans frais considérables. Il rejette par ailleurs les prétentions liées au manque à gagner résultant de l arrêt nécessaire de la grue pendant les travaux de réparation, celles-ci étant insuffisamment établies. TF, 18.01.2012, 4A_401/2011. II. Le contrat de bail A. Les dispositions générales 4. Contrat de bail tacite CO 1 al. 2 Occupation illicite d un local, action en revendication CC 641 al. 2 Le bail peut certes être conclu tacitement (art. 1 al. 2 CO), 179
Anne-Christine Fornage/Pascal Pichonnaz/Franz Werro mais le silence opposé à l autre partie à réception d une offre ne vaut en principe pas acceptation. Le Tribunal fédéral se prononce dans ce sens s agissant de l absence de réaction du bailleur au courrier de sous-locataires qui souhaitaient régulariser leur situation. Il confirme par là le jugement de l autorité précédente donnant raison au bailleur dans son droit de revendiquer la chose louée en application de l art. 641 al. 2 CC. Les faits retenus ne révèlent pas de circonstances qui, prises isolément ou dans leur ensemble, auraient de bonne foi pu être interprétées par les sous-locataires comme la manifestation de volonté du bailleur de se lier à eux par un contrat de bail, quelle qu ait pu être sa volonté interne. TF, 01.05.2012, 4A_188/2012. 5. Prescription des prétentions en répétition d acomptes de charges ou de frais accessoires payés en trop CO 67, 128 Le remboursement d acomptes de charges ou de frais accessoires versés en trop obéit à des règles distinctes selon que l on se trouve avant ou après la présentation du décompte par le locataire. Dans la première hypothèse, la restitution doit avoir lieu selon les règles contractuelles. Le délai de prescription est de cinq ans en vertu de l art. 128 ch. 1 CO. Dans la seconde hypothèse, la correction du décompte et la prétention qui en découle se fondent sur les dispositions en matière d enrichissement illégitime. Conformément à l art. 67 al. 1 CO, le délai relatif est d un an à compter du jour où la partie a eu connaissance de son droit de répétition. La connaissance propre à faire courir le délai annal existe lorsque le créancier a acquis un degré de certitude tel sur les faits fondant son droit de répétition que l on peut dire, selon les règles de la bonne foi, qu il n a plus de raison ou n a plus de possibilité de recueillir davantage d informations. Seule compte la connaissance effective de la prétention, non le moment auquel le créancier aurait pu connaître son droit de répétition en faisant preuve de l attention requise par les circonstances. On exige cependant du créancier qui connaît les éléments essentiels de sa prétention qu il se renseigne sur les détails et qu il recueille les informations nécessaires à la conduite de la procédure. Quel que soit le fondement du droit de répétition dans le cas d espèce, l action en restitution des montants versés en trop n est pas prescrite. En particulier, si l on considère que le locataire a accepté les décomptes litigieux, le dies a quo ne saurait être celui de la réception de la clé de répartition et des frais accessoires. Les doutes que le locataire a exprimés au bailleur sur l exactitude des montants articulés sont en effet restés sans réponse, laissant planer l incertitude. Ce n est que lorsque le bailleur a communiqué au locataire un tableau indiquant le pourcentage de charges dû, lui permettant par là de comprendre l erreur qui avait été commise et d acquérir la certitude d une atteinte à son patrimoine, que celui-ci disposait des éléments suffisants pour agir en justice. TF, 29.06.2011, 4A_267/2011. 6. Invalidation pour erreur essentielle CO 23, 24 Présence d un défaut CO 258 s. Lorsque le locataire demande une réduction de loyer en raison d un défaut, il ne saurait se prévaloir d une erreur essentielle. De l attitude du locataire, il faut déduire que celui-ci ratifie par actes concluants le contrat sur lequel il fonde sa prétention, laquelle suppose qu un contrat a été valablement conclu. En l occurrence, la mise en herbe par 180
Jurisprudence choisie en droit des contrats le bailleur d une surface de dix mètres rendait cette partie du terrain inutilisable pour le locataire. Cette interdiction d aménagement existait toutefois déjà lors de la conclusion du contrat. La chose présentait donc un défaut initial que le locataire a accepté. Il ne peut en conséquence faire valoir que des prétentions qu il serait en droit d élever si le défaut était survenu en cours de bail (art. 258 al. 2 CO). En vertu des art. 259a al. 1 let. b et 259d CO, le locataire peut réclamer une réduction proportionnelle du loyer, laquelle se détermine en principe selon la méthode relative ou proportionnelle. La valeur objective de la chose avec défaut est comparée avec sa valeur objective sans défaut. Le loyer est ensuite réduit dans la même proportion. Cette méthode se révèle toutefois difficilement applicable lorsque, comme en l espèce, le défaut est de moyenne importance. On admet dès lors une appréciation en équité, par référence à l expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique. TF, 02.12.2011, 4A_483/2011. 7. Présence d un défaut CO 259 al. 1 let. a et b Travaux réalisés par le locataire CO 260a En droit du bail, la chose est défectueuse lorsqu elle ne présente pas une qualité promise par le bailleur ou lorsqu elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en considération de son droit de recevoir la chose dans un état approprié à l usage convenu. En l occurrence, le locataire allègue l existence d un défaut dès lors que les locaux loués sont inaptes à l exploitation d un café-restaurant. L interprétation à laquelle se livre le Tribunal fédéral met en lumière que si la convention des parties contient bien une clause prévoyant que la destination des locaux était celle d un «café restaurant tea-room», lesdits locaux étaient dépourvus de tout aménagement à cette fin. Rien dans l état de fait ne permet de conclure que le locataire ne pouvait de bonne foi croire que le bailleur prendrait à sa charge un tel aménagement. Il incombe donc au locataire de faire réaliser les travaux nécessaires et d assumer les frais qui y sont liés. Conformément à l art. 260a al. 1 CO, le locataire doit obtenir le consentement écrit du bailleur pour apporter des modifications à la chose louée. Celui-ci ne pourra en l occurrence guère lui refuser son autorisation, dans la mesure où cet accord tendra à un usage des locaux explicitement prévu par le contrat. TF, 11.11.2011, 4A_476/2011. 8. Modification par le locataire de la chose louée CO 260a Selon l art. 260a al. 1 CO, le locataire n a le droit de rénover ou de modifier la chose louée qu avec le consentement écrit du bailleur. Une modification consiste en une atteinte volontaire à la substance de la chose louée, dont résulte une divergence dans la conception et dans l état convenus conventionnellement de la chose louée. En guise d exemples, la doctrine cite la pose d un revêtement en tissu sur un sol en parquet, l installation d un raccordement téléphonique ou encore la plantation d arbres. Le Tribunal fédéral confirme le jugement de l autorité cantonale en ce sens que le montage d une parabole de 1.6 mètre de haut, fixée sur un tuyau en fer planté dans un socle de béton de 0.24 x 0.24 mètre de large et 0.57 mètre de haut, alors qu une partie de celui-ci est enterrée dans le gazon du jardin de l appartement loué, de telle sorte que l installation, certes petite (0.24 x 0.24 mètre), ne peut être déplacée que de quelques centimètres par deux jeunes hommes, ne peut être assimilée à un parasol, 181
Anne-Christine Fornage/Pascal Pichonnaz/Franz Werro un banc de jardin ou des plantes de jardin en pot. Il faut au contraire y voir une modification de la chose louée, indépendamment du fait que l installation soit cachée derrière un buisson. TF, 28.03.2012, 4A_ 541/2011. 9. Egards du locataire pour les autres habitants CO 257f A teneur de l art. 257f al. 2 CO, le locataire doit avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus. Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à manquer d égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat. Les baux d habitations peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d un mois (art. 257f al. 3 CO). Ils peuvent cependant être résiliés avec effet immédiat si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose (art. 257f al. 4 CO). Dans sa protestation écrite, le bailleur doit indiquer précisément quelle violation il reproche au locataire, afin de lui permettre de rectifier son comportement. La doctrine majoritaire et la jurisprudence admettent que le bailleur peut exceptionnellement renoncer à l avertissement si une telle mesure apparaît d emblée inutile. En l occurrence, le locataire avait un comportement consistant à vociférer et à insulter ses voisins et leurs enfants. Il leur inspirait de la peur, claquait les portes, tapait les murs et cassait des objets chez lui. Ce comportement donnait au bailleur le droit de résilier le bail en vertu de l art. 257f al. 2 et 3 CO, bien que le locataire ait été privé de discernement. Celui-ci ne saurait se prévaloir du fait que le bail avait été signé avec son tuteur. Cela ne suffit pas à établir que le bailleur aurait eu connaissance des problèmes comportementaux constatés par la suite. On ne peut en conséquence voir dans la résiliation du bail une violation du principe de la bonne foi. TF, 20.09.2011, 4A_263/2011. 10. Egards du locataire pour les autres habitants CO 257f L art. 257f al. 3 CO permet au bailleur, moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d un mois, de résilier le contrat de bail, lorsque le maintien de celui-ci est devenu insupportable pour lui ou les personnes habitant la maison, parce que le locataire persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d égards envers les voisins, malgré une protestation écrite du bailleur. Le droit de résilier au sens de cette disposition suppose que les conditions suivantes soient cumulativement remplies : une violation grave du devoir de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit du bailleur, la persistance du locataire à violer son devoir en relation avec le manquement invoqué par le bailleur dans son avertissement, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur ou les personnes habitant la maison et, finalement, le respect du préavis de trente jours pour la fin d un mois. En l espèce, le Tribunal fédéral confirme le jugement de l autorité précédente constatant que ces conditions sont remplies. Il n est notamment pas arbitraire d accorder plus de crédit aux témoignages concordants des personnes qui s étaient plaintes des bruits excessifs provenant de l appartement litigieux, plutôt qu aux allégations de la personne principale visée par les protestations des voisins. Enfin, une période de huit mois entre 182
Jurisprudence choisie en droit des contrats l ultime protestation écrite du bailleur et la résiliation du bail ne peut être tenue pour inadmissible. En l occurrence, rien n indiquait que, en attendant huit mois, le bailleur aurait manifesté que le maintien du bail ne lui était plus insupportable. TF, 10.04.2012, 4A_87/2012. B. La protection contre les loyers abusifs ou d autres prétentions abusives du bailleur 11. Demeure du locataire, avis comminatoire CO 257d L avis comminatoire de l art. 257d al. 1 CO produit ses effets dès que le locataire reçoit le pli recommandé et qu il atteste par sa signature en avoir pris livraison auprès de l agent distributeur ou, s il n est pas remis immédiatement au locataire et qu un avis de retrait est déposé dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, au moment où le locataire le retire effectivement au guichet postal, voire, si le locataire ne le retire pas dans ce délai, le 7 e jour du délai de garde. Par ailleurs, l envoi par le bailleur de la résiliation du bail le dernier jour du délai de paiement ne viole pas l art. 257d al. 1 CO si le locataire a effectivement reçu le pli après l expiration du délai et qu il n a pas été induit en erreur ou n a pas été empêché d effectuer son paiement à temps. TF, 29.11.2011, 4A_451/2011. 12. Résiliation anticipée du bail, demeure du locataire dans le paiement du loyer CO 257d, CO 271 Selon l art. 257d CO, le bailleur peut fixer au locataire en demeure d un terme ou de frais accessoires échus un délai pour s acquitter des montants dus. L avis comminatoire doit indiquer clairement et précisément le montant impayé. Il n a pas à répertorier d autres dettes du locataire envers le bailleur qui ne font pas l objet de la sommation. Une indication chiffrée n est cependant pas indispensable, il suffit que l objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par exemple avec une désignation précise des mois de loyers impayés. Tel est le cas en l occurrence. Le locataire a en effet reçu quatre avis lui fixant quatre délais de paiement pour les loyers mensuels correspondants. Il ne s est toutefois acquitté que de trois versements dans le laps de temps imparti. Même si le dernier avis comminatoire ne mentionnait qu un seul loyer mensuel impayé, le locataire ne pouvait penser qu il était à jour dans ses paiements. C est dès lors à tort qu il reproche au bailleur de ne pas avoir récapitulé dans ce dernier avis le montant des loyers encore dus. Il ne saurait de surcroît obtenir l annulation du congé sur la base de l art. 271 CO en invoquant le caractère insignifiant du montant impayé. Celui-ci correspond à un loyer mensuel, lequel ne saurait être qualifié d insignifiant, soit de dérisoire ou d infime. La notion doit en effet être interprétée restrictivement, afin de ne pas remettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l échéance. Pour le surplus, la résiliation signifiée un mois après l expiration du délai comminatoire n est pas un motif d annulation, puisque, en l espèce, le locataire ne s est pas acquitté du loyer impayé durant cette période qui a de surcroît donné lieu à des pourparlers entre les parties. TF, 27.01.2012, 4A_641/2011. 183
Anne-Christine Fornage/Pascal Pichonnaz/Franz Werro 13. Résiliation anticipée du bail, demeure du locataire dans le paiement du loyer CO 257d, CO 271 Le bailleur peut résilier de manière anticipée le bail lorsque le locataire est en demeure de payer le loyer (art. 257d CO). Il est admis que le congé prononcé conformément à cette disposition peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi et justifier une annulation fondée sur l art. 271 al. 1 CO. Une telle hypothèse doit toutefois être admise très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l échéance. De telles circonstances spéciales sont notamment réalisées lorsque le montant impayé est insignifiant ou lorsque le bailleur éprouve un doute sur le montant de sa créance et invite le locataire à vérifier le montant réclamé, tout en le menaçant de résiliation avant d avoir acquis la certitude que la somme demandée était justifiée. Le congé peut également être abusif si l arriéré a été réglé très peu de temps après l expiration du délai, alors que le locataire s était jusqu alors toujours acquitté à temps du loyer, ou encore si le bailleur résilie le contrat longtemps après l expiration de ce délai. Sur le principe, une résiliation fondée sur la réelle demeure du locataire ne contrevient pas à la bonne foi ; demeure réservée l hypothèse où le bailleur était mû par un motif réel autre que le défaut de paiement, motif qui constitue un abus de droit. En l occurrence, le locataire n a pas payé un arriéré de loyer de quatre mois sans fournir d explication. Il a persisté à ne rien verser tout en occupant les locaux et a laissé encore s écouler une quinzaine de jours après le dépôt d une requête en évacuation. Au vu des travaux qu il a effectués, le locataire a certes un intérêt au maintien du contrat. Cet élément ne suffit toutefois pas à rendre le congé abusif et à reléguer au second plan l intérêt du bailleur à recevoir le loyer à l échéance. TF, 11.06.2012, 4A_108/2012. 14. Résiliation anticipée du bail, demeure du locataire dans le paiement du loyer CO 257d, 271 s. L art. 257d CO permet au bailleur, lorsque le locataire a du retard pour s acquitter d un terme ou de frais accessoires échus après réception de la chose louée, de lui octroyer un délai de paiement et de lui signifier qu à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai doit être de dix jours au moins (al. 1). L absence de paiement dans ce délai ouvre au bailleur le droit de résilier le contrat avec effet immédiat. Les baux d habitation et les baux de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d un mois (al. 2). La demeure du locataire au sens de cette disposition suppose que la créance soit exigible et que celui-ci soit en retard dans son paiement, soit qu il ne se soit pas acquitté de cette créance au terme prévu. Une interpellation du créancier n est pas nécessaire. Il s agit là de conditions qui doivent être cumulativement remplies. A défaut, la résiliation par le bailleur reste sans effet. Par ailleurs, la sommation du bailleur doit indiquer le montant payé de façon suffisamment claire et précise. Il n est toutefois pas nécessaire que l indication soit chiffrée. Il suffit que l objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion. Ce n est en outre que dans des circonstances tout à fait exceptionnelles que l on peut concevoir qu un congé donné conformément à l art. 257d CO puisse être annulable en vertu de l art. 271a al. 1 let. a CO. De telles circonstances ne sont pas données dans le cas d espèce. TF, 06.12.2011, 4A_566/2011. 184
Jurisprudence choisie en droit des contrats 15. Contrat de bail lié à un rapport coopératif avec une société coopérative d habitation Relation entre la résiliation du bail et l exclusion de la société coopérative CO 266a Le rapport entre le coopérateur/locataire et la coopérative d habitation est double : d une part, un rapport corporatif, de caractère social, se crée entre la société coopérative et son nouveau membre lors de l acquisition de la qualité d associé et, d autre part, un rapport d obligation, de caractère individuel, résulte de la conclusion du contrat de bail à loyer par la société coopérative avec ce nouveau membre. Ce double rapport contractuel génère certaines interférences, essentiellement au stade de la résiliation, compte tenu notamment de la convergence des buts. La résiliation ne peut en effet intervenir que pour des motifs justifiant également l exclusion de la société coopérative pour un juste motif ou un autre motif statutaire, sauf disposition particulière du contrat de bail. Il en résulte que le congé donné au locataire pour effectuer des travaux dans les locaux qu il exploite est inefficace, dès lors qu un tel motif n est pas prévu dans les statuts de la coopérative. TF, 12.07.2011, 4A_258/2011. 16. Modification unilatérale du régime des frais accessoires CO 269d, OBLF 19 Le bailleur peut modifier le régime des frais accessoires en cours de bail. Il doit toutefois procéder conformément à l art. 269d CO. L art. 19 al. 1 let. b OBLF exige en outre que l avis du bailleur contienne la désignation des prétentions, la date de leur entrée en vigueur et les motifs de la modification. Selon la jurisprudence, l art. 269d CO prescrit une forme qualifiée s étendant à la motivation de la modification annoncée. En l occurrence, le bailleur n a pas indiqué sur la formule officielle quelles dépenses occasionnent les frais qui devaient à l avenir être refacturés au locataire. Il n a pas non plus précisé la base de calcul retenue pour fixer la provision. L avis ne permettait pas au locataire d apprécier si la modification requise était économiquement neutre ou si elle impliquait une augmentation de loyer, voire l introduction de nouveaux coûts. A défaut d être motivée de façon suffisamment précise, la modification unilatérale est nulle. TF, 06.07.2011, 4A_268/2011, ATF 137 III 189. 17. Question juridique de principe LTF 74 al. 2 let. a Majoration de loyer, loyers indexés, clause de reconduction tacite CO 269d, 270c Même lorsque la valeur litigieuse est insuffisante, le recours en matière civile est recevable devant le Tribunal fédéral lorsque la question juridique posée soulève une incertitude caractérisée qui appelle de manière pressante un éclaircissement. Tel est le cas du calcul de la prochaine indexation lorsque le bail est assorti d une clause d indexation valablement reconduite pour une période déterminée. Le Tribunal fédéral précise que la prochaine indexation doit être calculée en se référant à l indice des prix à la consommation connu au moment de la dernière fixation du loyer, sans égard à la reconduction tacite intervenue dans l intervalle. Le bail se poursuit donc aux conditions en vigueur à l échéance, lorsque, comme en l espèce, ni le montant du loyer, ni la clause d indexation qui en régit la fixation n ont été modifiés. En d autres termes, l indexation ne doit pas être calculée à partir de la date de la reconduction, mais à partir de la date de la précédente fixation du loyer. TF, 06.07.2011, 4A_268/2011, ATF 137 III 189. 185
Anne-Christine Fornage/Pascal Pichonnaz/Franz Werro 18. Modification du loyer pour prestations supplémentaires du bailleur, améliorations énergétiques CO 269a, OBLF 14 L augmentation de loyer justifiée par des prestations supplémentaires du bailleur n est pas abusive (art. 269a CO). En vertu de l art. 14 al. 1 OBLF, sont de telles prestations les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values. Cette disposition énonce que les frais causés par des réparations importantes sont en général considérés comme des investissements créant des plus-values à raison de 50 % à 70 %. Ce taux forfaitaire est une mesure de simplification, car, en présence d importantes réparations, la distinction est souvent difficile à opérer entre travaux d entretien couverts par le loyer actuel et travaux engendrant une plus-value justifiant une hausse de loyer. Le taux forfaitaire n est toutefois qu une simple alternative à la détermination exacte des plus-values créées par de tels travaux. Selon l art. 14 al. 2 OBLF, certaines améliorations énergétiques sont également des prestations supplémentaires. Elles peuvent être retenues dans leur totalité, pour autant qu elles soient de nature à engendrer une réduction des frais accessoires. Comme la hausse de loyer est liée au montant des investissements ayant créé une plus-value, il se justifie de déduire d éventuelles subventions de ces investissements. TF, 02.11.2011, 4A_484/2011. 19. Modification du loyer pour prestations supplémentaires du bailleur CO 269a, OBLF 14 L augmentation de loyer justifiée par des prestations supplémentaires du bailleur n est pas abusive (art. 269a CO). En vertu de l art. 14 al. 1 OBLF, sont de telles prestations les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values. Elles se distinguent des réparations habituelles et de l entretien courant d un point de vue essentiellement quantitatif. Elles se caractérisent par le fait qu elles touchent de nombreuses parties de l immeuble et qu elles génèrent un coût considérable par comparaison avec l état locatif de l immeuble. La règle de l art. 14 al. 1 OBLF consiste à considérer que les frais causés par des réparations importantes sont des investissements créant des plus-values à raison de 50 % à 70 %. Elle poursuit un but de simplification pour éviter d avoir à déterminer la part exacte des travaux à plus-value. Elle vise également à encourager ou du moins à ne pas décourager le bailleur d entreprendre des travaux plus importants que nécessaires, ce dont les locataires bénéficient également. Il s agit toutefois d une présomption qui peut être renversée. Le bailleur peut donc établir que la part des frais donnant lieu à plus-value est supérieure à 70 %, tandis que le locataire peut établir que cette part est inférieure à 50 %. La détermination concrète ne doit toutefois intervenir que lorsqu il est aisé de distinguer la part qui donne lieu à plus-value, afin de ne pas ignorer purement et simplement la présomption. En l occurrence, les coûts avancés par le bailleur résultent de travaux conséquents sur le bâtiment. Il s agit d importantes réparations au sens de l art. 14 al. 1 OBLF. La règle de simplification posée par cette disposition s applique, dès lors que les locataires ne sont pas parvenus à apporter la preuve qu il était aisé de distinguer la part de coûts correspondant à des travaux d entretien de celle qui a généré des plus-values. Dans la fourchette entre 50 % et 70 %, dire quel est le pourcentage qu il faut retenir est une question d appréciation que le Tribunal fédéral ne peut revoir qu avec retenue. En l espèce, ce point n avait pas à être réexaminé. La cour cantonale ayant choisi 186
Jurisprudence choisie en droit des contrats le minimum fixé par la présomption, il n y avait pas d intérêt au recours sur ce point pour les locataires. TF, 30.05.2012, 4A_102/2012. 20. Contestation du loyer initial, critère de fixation par l autorité CO 269 L interprétation de la déclaration du bailleur contenue dans la formule officielle ne permet pas de déterminer si celui-ci a entendu privilégier le critère de calcul fondé sur la hausse des coûts (rendement excessif) ou celui fondé sur les prix du marché pratiqués pour des objets comparables (loyers usuels). Le Tribunal fédéral confirme le jugement de l autorité précédente constatant la nullité du loyer initial et fixe celui-ci en application du critère du rendement, car le locataire doit être en mesure de pouvoir prouver que le loyer est abusif selon l art. 269 CO. Conformément à la jurisprudence prononcée dans ce domaine, le critère des loyers usuels n est utilisé que dans les situations dans lesquelles le rendement n est pas abusif ou lorsqu il n est pas possible de le déterminer, notamment en présence d immeubles anciens TF, 11.10.2011, 4A_276/2011. 21. Contestation du loyer initial CO 269, 269a, 270, OBLF 11 al. 4 Pour que le locataire puisse contester le loyer initial (art. 270 al. 1 CO), il doit avoir été contraint de conclure le bail, soit par nécessité personnelle ou familiale, soit en raison de la situation du marché local, soit encore parce que le loyer a été sensiblement augmenté par rapport à celui payé par le locataire précédent. La demande de diminution de loyer initial n est recevable que si l une de ces conditions au moins est remplie. Dans le cas d espèce, le locataire invoque la situation de contrainte engendrée par le marché local genevois. Le nouveau locataire peut admettre que seule cette situation a entraîné l augmentation de son loyer initial par rapport au précédent loyer. La bonne foi du locataire doit être protégée ; le juge ne saurait examiner l admissibilité de la hausse à la lumière d autres critères, à moins que le locataire lui-même ne le réclame. En l occurrence, le bailleur a justifié l augmentation du loyer en invoquant les loyers usuels dans le quartier (art. 269a let. a CO). Le locataire s est pour sa part prévalu du rendement abusif au sens de l art. 269 CO. Le premier s est donc fondé sur un critère absolu de fixation du loyer, fondé sur le marché, tandis que le second s est basé sur autre un critère absolu, déterminant le loyer à partir des coûts. Ces deux critères, s ils sont antinomiques, obéissent à une hiérarchie. Les exceptions prévues à l art. 269a CO sont subsidiaires ; ces exceptions ne s appliquent que si la présomption ne peut être renversée par le locataire. La présomption légale de l art. 269a let. a CO peut par exemple être renversée si le locataire prouve que le rendement de l immeuble est exagéré au sens de l art. 269 CO. Il y a donc en principe une prééminence du critère absolu du rendement net (art. 269 CO) par rapport à celui des loyers usuels du quartier (art. 269a let. a CO). Toutefois, pour les immeubles anciens, à savoir ceux qui ont été acquis ou construits il y a quelques décennies et pour lesquels il est impossible d établir le rendement excessif faute de connaître les fonds propres entrant dans le calcul du loyer, la hiérarchie des critères absolus est inversée. Ainsi, si le loyer initial ne dépasse pas les limites des loyers usuels, il n est pas considéré comme abusif, sans qu il se justifie de procéder à un calcul de rendement net de l art. 269 CO par rapport à celui des loyers usuels du quartier de l art. 269a 187
Anne-Christine Fornage/Pascal Pichonnaz/Franz Werro let. a CO. Dans le cas d espèce, il n y a pas lieu d inverser l ordre des critères absolus, car l immeuble dans lequel se trouve l appartement remis à bail n est pas ancien. En vertu de l art. 269 CO, les loyers sont abusifs lorsqu ils permettent au bailleur d obtenir un rendement excessif de la chose louée. Le prix de vente des actions de la société immobilière versé par le bailleur ne saurait en principe servir de base à la détermination du rendement admissible au sens de cette disposition. La jurisprudence admet un correctif au prix d acquisition lorsque le bailleur a acquis le bien à un prix préférentiel, au motif que l avantage consenti est destiné exclusivement à favoriser le bailleur, et non pas ses locataires. Dans un tel cas, le calcul de rendement peut se fonder sur la valeur du marché au moment de l acquisition. La preuve d un tel rendement incombe certes au locataire, mais le bailleur doit collaborer loyalement à l administration des preuves et fournir les éléments qu il est le seul à détenir. En l espèce, le bailleur n a pas établi la valeur du marché d un appartement tel que celui loué au moment de l acquisition des actions. On peut ainsi admettre avec la cour cantonale que le prix d achat des actions est déterminant pour le calcul du rendement. A la lumière de ce calcul, le loyer apparaît abusif. Les statistiques genevoises sur les loyers ne sont dans ce contexte d aucun secours pour le bailleur, car elles ne fournissent pas de données suffisamment différenciées sur les éléments nécessaires à des comparaisons concluantes. Il ne s agit donc pas des statistiques officielles envisagées par l art. 11 al. 4 OBLF. TF, 27.01.2012, 4A_645/2011. 22. Nullité partiel du loyer initial, abus de droit CO 269, 270 al. 2 S agissant de la contestation du loyer initial, l abus de droit peut entrer en considération lorsque la partie a eu conscience d emblée du vice de forme et qu elle s est abstenue intentionnellement de l invoquer immédiatement afin d en tirer avantage par la suite. En revanche, le fait de payer sans discuter pendant cinq ans un loyer surévalué par rapport aux critères contenus aux art. 269 ss CO et de ne s inquiéter de cette situation qu après la survenance d un litige ne saurait, à lui seul, suffire pour admettre que le locataire commet un abus de droit en se prévalant de l absence de l usage de la formule officielle lors de la fixation du loyer initial. Le Tribunal fédéral confirme le jugement de dernière instance cantonale prononçant la nullité partielle du bail sur la base de l art. 270 al. 2 CO. Pour fixer le loyer initial, le juge doit se fonder sur toutes les circonstances du cas. Parmi les facteurs à prendre en compte, il y a notamment le montant admissible selon l art. 269 CO (qui intègre la notion de rendement), les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier, le loyer payé par le précédent locataire. Le rendement d une sous-location ne peut toutefois être fixé pour le locataire (sous-bailleur) de la même manière que pour le propriétaire de l immeuble, du fait que le premier ne peut au mieux que faire un léger bénéfice de la sous-location. Si le local est régulièrement sous-loué, le loyer du précédent sous-locataire représente pour le juge un élément d appréciation important puisqu il constitue la rémunération pour l usage de la même chose. En présence d une première sous-location, comme c est le cas en l occurrence, le seul loyer permettant de servir de point de comparaison est celui fixé dans le bail principal. Le Tribunal fédéral admet toutefois le recours sur ce point, dès lors que la cour cantonale a fixé le montant du loyer en omettant de tenir compte des 188