COMMISSION DE PROTECTION DU TERRITOIRE AGRICOLE DU QUÉBEC IDENTIFICATION DU DOSSIER Numéro : 369533 MRC : L'Assomption (MRC) Date : Le 15 février 2012 MEMBRE PRÉSENT Guy Lebeau, commissaire DEMANDERESSE MUNICIPALITÉS INTÉRESSÉES UNION DES PRODUCTEURS AGRICOLES MRC L'Assomption Municipalité de L'Assomption Municipalité de L'Épiphanie Municipalité de Paroisse de L Épiphanie Municipalité de Repentigny Municipalité de Saint-Sulpice Fédération de l'upa Lanaudière DÉCISION En vertu de l article 59 de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles LA DEMANDE [1] La MRC L Assomption a adopté une résolution, le 24 août 2010, afin de soumettre une demande pour l implantation de résidences sur son territoire, en vertu des dispositions de l article 59 de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles 1 (la Loi), soit pour une demande à portée collective. 1 L.R.Q., c. P-41.1.
Dossier 369533 Page 2 [2] Une demande à portée collective peut porter sur les volets suivants : Volet 1 : des îlots déstructurés de la zone agricole; Volet 2 : des lots d une superficie suffisante pour ne pas déstructurer la zone agricole. [3] La demande porte uniquement sur le volet 1. [4] La MRC est composée de six municipalités, et cinq d entre elles ont une zone agricole établie sur leur territoire, soit L'Assomption, paroisse de L'Épiphanie, ville de L Épiphanie, Repentigny et Saint-Sulpice. Elles sont toutes visées par le volet 1 à l exception des villes de L Épiphanie et de Charlemagne. LA RECEVABILITÉ ET LE RAPPEL DES DISPOSITIONS DE LA LOI [5] En tout temps, une MRC peut produire une demande en vertu de l article 59 de la Loi pour des îlots déstructurés (volet 1), ce qui n est pas le cas pour le volet 2. [6] La demande soumise est donc recevable. [7] Pour l étude de cette demande, la Commission, outre qu elle doit considérer les critères prévus à l article 62, doit être satisfaite que l autorisation conditionnelle recherchée traduise une vue d ensemble de la zone agricole et qu elle s inscrive dans une perspective de développement durable des activités agricoles. [8] Pour rendre une décision favorable dans ce type de demande, la Commission doit avoir reçu les avis favorables des personnes intéressées au sens de la Loi, c est-à-dire les avis favorables de la MRC L Assomption, des quatre Municipalités concernées et, finalement, de la Fédération régionale de l Union des producteurs agricoles (UPA) de Lanaudière. LE SCHÉMA D AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT [9] La MRC L Assomption dispose d un schéma d aménagement et de développement révisé en vigueur depuis le 2 mai 2001. [10] Les îlots déstructurés faisant l objet de la présente demande de la MRC ne figurent pas dans ce schéma d aménagement. Celui-ci devra être modifié au terme de la décision en vertu de l article 59 de la Loi.
Dossier 369533 Page 3 [11] L ensemble de la zone agricole de la MRC est couvert par une affectation agricole dynamique au schéma d aménagement et de développement. LA DÉMARCHE [12] L étude de cette demande a donné lieu à la tenue de deux rencontres entre les parties, soit le 17 novembre 2010, et le 6 juin 2011. [13] Ces rencontres réunissaient les représentants des quatre Municipalités concernées, de la MRC et de la Fédération de l UPA de Lanaudière. [14] Aussi, des visites de terrain furent réalisées par les représentants de chacun des organismes, afin de bien cerner l utilisation du sol à l intérieur des îlots discutés et la caractérisation de leur voisinage. LES RÉSULTATS [15] Un îlot déstructuré peut être défini comme suit : entités ponctuelles de superficie restreinte, déstructurées par l addition au fil du temps d usages non agricoles et à l intérieur desquelles subsistent de rares lots vacants enclavés et irrécupérables pour l agriculture 2. [16] L exercice n a pas été complété avec l objectif de permettre l implantation d un nombre déterminé de résidences dans les îlots déstructurés en zone agricole, mais plutôt de les consolider et de circonscrire la limite de développement. [17] Le consensus établit la présence de 43 îlots déstructurés sur le territoire de la MRC L Assomption. On y retrouve actuellement 1 056 résidences et la possibilité d en ajouter environ 97. [18] Il s agit d îlots dits «avec morcellement» où la Commission permettra l aliénation, le lotissement et l utilisation à des fins résidentielles des lots ou parties de lot situés à l intérieur des îlots définis. Dans ces îlots, il sera possible d effectuer du morcellement en vue d implanter des résidences, et il revient au niveau municipal (MRC, Municipalités) de déterminer quel type de résidences et quelle densité d occupation on souhaite y permettre. 2 Les orientations du gouvernement en matière d aménagement, la protection du territoire et des activités agricoles, document complémentaire révisé, décembre 2001.
Dossier 369533 Page 4 [19] Le territoire agricole de la MRC L Assomption couvre une superficie totale de 19 330 hectares, et les îlots déstructurés occupent environ 408 hectares, soit 2,1 % du territoire de la MRC. LES AUTRES CONDITIONS D IMPLANTATION RÉSIDENTIELLE CONVENUES [20] Certaines autres conditions relatives à l implantation des résidences ont été convenues. Elles touchent les aspects suivants. Les restrictions et les demandes toujours recevables [21] Pour la zone agricole, il est convenu de limiter l implantation résidentielle aux seules résidences prévues aux articles 31.1, 40 et 105 de la Loi. Toutefois, il serait toujours possible de déposer deux types de demandes à la Commission, soit : celles relatives au déplacement, sur la même unité foncière, d une résidence autorisée par la Commission ou bénéficiant des droits acquis en vertu des articles 101, 103 et 105 ou du droit de l article 31 de la Loi, mais à l extérieur de la superficie bénéficiant de ces droits; pour permettre la conversion à des fins résidentielles d une parcelle de terrain autorisée par la Commission à une fin commerciale, industrielle ou institutionnelle, ou bénéficiant de droits acquis en vertu des articles 101 et 103 de la Loi pour ces fins. L accès aux terres [22] Les parties conviennent qu une disposition soit insérée à la décision pour faire en sorte que le propriétaire d une terre de plus de 4 hectares et de plus 60 mètres de profondeur, ayant front sur le chemin public, soit dans l obligation de maintenir un accès en propriété à sa terre en conservant une bande de 10 mètres de largeur, s il vend une partie de terrain située dans un îlot déstructuré en front d un chemin public. Cette obligation de conserver une bande de 10 mètres n est pas nécessaire s il y a un autre accès à la terre en propriété. La deuxième résidence sur les droits acquis [23] Des discussions ont eu lieu relativement à la gestion de l implantation de la deuxième résidence sur la superficie de droits acquis résidentielle. [24] La MRC a identifié toutes les portions de son territoire où l on retrouvait des services publics (aqueduc et/ou égout sanitaire), et les terrains susceptibles d être subdivisés, puisqu elle ne souhaitait pas limiter l implantation de la deuxième résidence sur la superficie de droits acquis, et principalement là où l on retrouvait des services publics.
Dossier 369533 Page 5 [25] Il est apparu que 55 propriétés pourraient recevoir une deuxième résidence dans ces circonstances sur l ensemble de son territoire. Étant donné que ce nombre de possibilités est restreint, que l on retrouve déjà plusieurs résidences dans les secteurs où sont implantés les services municipaux et qu en pratique, il est fort probable qu une infime partie des propriétaires en cause utiliseront cette possibilité de construction d une deuxième résidence, les parties conviennent de maintenir cette possibilité là où il existe des services publics [26] Cela dit, là où il n y a pas de services publics municipaux, et à l extérieur des îlots déstructurés, les parties constatent qu en raison de la réglementation municipale déjà effective, il n est pas possible pour le propriétaire d un emplacement de moins de 6 000 mètres carrés de vendre un emplacement de 3 000 mètres carrés, et de conserver un emplacement dérogatoire à la réglementation municipale, donc de moins de 3 000 mètres carrés. [27] Pour ceux qui possèdent une propriété dont la superficie permettrait la construction d une deuxième résidence conforme, donc de plus de 6 000 mètres carrés, les parties ont convenu qu une disposition soit insérée au schéma d aménagement et de développement (document complémentaire) pour faire en sorte que tout nouvel emplacement résidentiel formé à partir d une superficie de droits acquis reconnue aux articles 101 et 103 de la Loi ne puisse être créé si la superficie conservée avec la résidence ayant généré de tels droits ne comporte pas une superficie équivalente bénéficiant de droits acquis en vertu des articles 101 et 103 de la Loi. [28] Par cette entente, à titre d exemple, les parties souhaitent qu un individu possédant une résidence reliée à une propriété de plus de 6 000 mètres carrés, ne puisse pas créer un nouvel emplacement résidentiel de 3 000 mètres carrés bénéficiant de droits acquis en vertu des articles 101 et 103 de la Loi, tout en conservant un emplacement résidentiel d au moins 3 000 mètres carrés, mais dont seulement 2 000 mètres carrés bénéficient de droits acquis en vertu des articles 101 et 103 de la Loi. Les distances séparatrices [29] Il est convenu que la reconnaissance d un îlot déstructuré et l implantation de nouvelles résidences en vertu de la présente décision n ajouteront pas de nouvelles contraintes pour l agriculture sur les lots avoisinants par rapport à une résidence existante située à l intérieur d un îlot. À titre d exemple, la MRC ne pourrait pas donner un statut d immeuble protégé à un îlot déstructuré. La MRC s engage à respecter cette condition. La prise d effet de la décision [30] Il fut convenu de donner effet à la décision le plus rapidement possible, pourvu que les conditions convenues entre les parties soient respectées.
Dossier 369533 Page 6 [31] Ainsi, il est convenu que dès qu un Règlement de contrôle intérimaire (RCI) qui préserve les acquis de cette entente (en interdisant toutes les résidences non convenues par la décision) aura pris effet sur le territoire de la MRC, l autorisation prendra effet. [32] À la réception par la Commission de la documentation émanant de la MRC, indiquant que les présentes conditions sont satisfaites, une attestation sera émise pour que l autorisation soit réputée prendre effet à toute fin que de droit. Bilan des constructions [33] La MRC s engage à fournir aux instances un bilan annuel (année civile) indiquant le nombre de résidences construites en vertu de la présente décision. LE RAPPEL DE L ORIENTATION PRÉLIMINAIRE [34] Le 18 novembre 2011, la Commission a transmis à la MRC, aux Municipalités et à la Fédération de l UPA une orientation préliminaire signifiant qu elle entendait faire droit à la demande aux conditions énoncées. [35] Conformément à l article 62.6, à la suite de l orientation préliminaire, la Commission a reçu un avis favorable de toutes les personnes intéressées identifiées à l article 59 de la Loi. MRC / Municipalités / UPA Résolution Date MRC L'Assomption 11-11-224 23 novembre 2011 L'Assomption 2011-12-0742 5 décembre 2011 Paroisse de L'Épiphanie 236-12-11 7 décembre 2011 Ville de L Épiphanie 238-12-2011 6 décembre 2011 Repentigny 732-06-12-11 6 décembre 2011 Saint-Sulpice 11-206 5 décembre 2011 Fédération de l UPA Lanaudière 16 décembre 2011 L'APPRÉCIATION DE LA DEMANDE [36] La Commission peut donc faire droit à la demande faisant l objet d un consensus. [37] Elle est satisfaite du fait que la demande traduit une vue d ensemble de la zone agricole. La MRC gèrera d une manière satisfaisante la fonction résidentielle dans sa zone agricole à l extérieur des îlots déstructurés.
Dossier 369533 Page 7 [38] Par les travaux réalisés et l entente intervenue, on peut aussi conclure que la demande s inscrit dans une perspective de développement durable des activités agricoles. En effet, la MRC cherche à préserver la pérennité de sa base territoriale pour la pratique de l agriculture en assurant la protection et le développement des entreprises agricoles. [39] Par ailleurs, on a retenu les îlots déstructurés qui représentent des sous-ensembles dont les possibilités d utilisation à des fins agricoles sont irréalistes, tenant compte de la présence de nombreuses résidences, dont plusieurs autorisées dans le cadre de la Loi, soit par la Commission ou le Tribunal administratif du Québec. Ces îlots seront donc circonscrits et l implantation de résidences y sera permise, lesquelles n auront en pratique aucune incidence sur la protection du territoire et des activités agricoles à long terme, puisque l on comblera des espaces libres à l intérieur de limites fixes. [40] Aussi, l entente intervenue fait en sorte que l agriculture ne sera pas brimée en périphérie de ces îlots. [41] En définitive, après avoir : établi la recevabilité de la demande au sens de la Loi; adopté une démarche permettant une bonne compréhension de la demande, de ses caractéristiques et de ses enjeux; fait le nécessaire pour acquérir une connaissance approfondie du territoire de la MRC dans les îlots et leurs pourtours; pris connaissance de nombreuses décisions rendues pour la construction de résidences sur ce territoire depuis l avènement de la Loi; rencontré les représentants de la MRC et de l UPA; considéré les dispositions pertinentes de la Loi et les critères qui y sont applicables; la Commission conclut que cette décision permet de mieux protéger le territoire et les activités agricoles sur le territoire de la MRC, à long terme. Également, elle traduit une vue d ensemble de la zone agricole et elle s inscrit dans une perspective de développement durable des activités agricoles, ce qui est l essence de l article 59 de la Loi. De plus, elle rend possible une application cohérente et crédible de la Loi. [42] Après que cette décision aura pris effet dans cette MRC, le citoyen n aura plus à soumettre de demande à la Commission pour l implantation de résidences dans les îlots déstructurés convenus, sachant maintenant dans quels cas et à quelles conditions ce type d usage est permis.
Dossier 369533 Page 8 PAR CES MOTIFS, LA COMMISSION AUTORISE, aux conditions ci-après énoncées, sur le territoire des municipalités de L'Assomption, L'Épiphanie, Repentigny et Saint-Sulpice, le lotissement, l aliénation et l utilisation à des fins autres que l agriculture, soit à des fins résidentielles, des lots situés à l intérieur des «îlots déstructurés» (avec morcellement) identifiés sur le support cartographique déposé au greffe de la Commission. Toutefois, ces autorisations sont assujetties aux conditions suivantes : 1. les règlements municipaux devront être modifiés de façon à ce qu aucun permis de construction résidentielle (article 32) ne puisse être délivré en zone agricole sur le territoire de la MRC L Assomption, sauf : 1.1. dans les cas et aux conditions prévues à la présente décision; 1.2. pour donner suite à un avis de conformité valide émis par la Commission permettant la construction ou la reconstruction d une résidence érigée en vertu des articles 31.1, 40 et 105 de la Loi; 1.3. pour donner suite à un avis de conformité valide émis par la Commission permettant la construction ou la reconstruction d une résidence en vertu des articles 101 et 103 de la Loi, là où il y avait des services publics (aqueduc et/ou égout) avant le 24 août 2010; 1.4. pour donner suite à un avis de conformité valide émis par la Commission permettant la reconstruction d une résidence en vertu de l article 31 de la Loi; 1.5. pour donner suite à un avis de conformité valide émis par la Commission permettant la construction ou la reconstruction d une résidence en vertu des articles 101 et 103 de la Loi, là où il n y avait pas de services publics (aqueduc et/ou égout) le 24 août 2010. Dans ce cas, le nouvel emplacement résidentiel formé à partir d une superficie de droits acquis reconnue aux articles 101 et 103 de la Loi ne pourra être créé, si la superficie conservée avec la résidence ayant généré de tels droits ne comporte pas une superficie équivalente bénéficiant de droits acquis en vertu des articles 101 et 103 de la Loi. 1.6. pour donner suite à une décision de la Commission ou du Tribunal administratif du Québec autorisant l utilisation à des fins résidentielles; 1.7. pour donner suite aux deux seuls types de demandes d implantation à des fins résidentielles toujours recevables à la Commission, à savoir : 1.7.1. pour déplacer, sur la même unité foncière, une résidence autorisée par la Commission ou bénéficiant des droits acquis en vertu des articles 101, 103 et 105 ou du droit de l article 31 de la Loi, mais à l extérieur de la superficie bénéficiant de ces droits;
Dossier 369533 Page 9 1.7.2. pour permettre la conversion à des fins résidentielles d une parcelle de terrain autorisée par la Commission pour des fins commerciales, industrielles ou institutionnelles ou bénéficiant de droits acquis en vertu des articles 101 et 103 de la Loi à de telles fins; 2. Distances séparatrices relatives aux odeurs La reconnaissance d un îlot déstructuré en vertu de la présente demande n ajoutera pas de nouvelles contraintes pour la pratique de l agriculture sur les lots avoisinants par rapport à une résidence existante et située à l intérieur de l îlot. 3. Accès aux terres en front du chemin public Dans les îlots, lorsqu il y a morcellement pour la création d un emplacement résidentiel, un accès en front du chemin public, d une largeur d au moins 10 mètres, ne peut être détaché de la propriété si celle-ci a une profondeur de plus de 60 mètres et comporte une superficie de plus de 4 hectares. 4. Bilan des constructions Lorsque la décision aura pris effet, la MRC devra produire un rapport annuel (année civile) à la Commission et à la Fédération de l UPA de Lanaudière comprenant le nombre de résidences construites selon la présente décision et les informations pertinentes relatives au suivi de l entente, tels les numéros de lot, le cadastre et la municipalité. 5. La prise d effet La MRC devra adopter un Règlement de contrôle intérimaire (RCI) qui préserve les acquis de cette entente. Dès que ce RCI aura pris effet, l autorisation prendra effet. 6. Attestation À la réception, par la Commission, de la part de l officier habilité de la MRC, d une confirmation indiquant que les conditions auxquelles l autorisation est assujettie sont respectées, la Direction des affaires juridiques de la Commission attestera de la prise d effet de la décision. Guy Lebeau, commissaire /vp