Ministère de l Egalité des territoires et du Logement * * *

Ministère de l Egalité des territoires et du Logement * * * Professionnalisation de la maîtrise d ouvrage d insertion (MOI) Restructuration du patrimoine immobilier * * * GUIDE PRATIQUE

Ce guide, réalisé à la demande du Ministère de l Egalité des territoires et du Logement, a été rédigé par : - Gilles Hengoat et Christian Bande, Experts Comptables Commissaires aux Comptes (GRANT THORNTON) ; - et une équipe d Avocats de la Société GT SA. Paris, le 30 avril 2012 * * * Page 2

SOMMAIRE ABREVATIONS 8 PROPOS LIMINAIRES 9 1. Rappel du contexte 9 2. La présentation de la mission 10 MODE D EMPLOI DU GUIDE 11 1 CHAPITRE : LES DIFFERENTS ACTEURS 15 1.1 LES FICHES DE SYNTHESE 15 1.1.1 LES ORGANISMES D HABITATIONS A LOYER MODERE (HLM) 16 1.1.1.1 L office public de l habitat 16 1.1.1.2 La société anonyme d habitations à loyer modéré 18 1.1.1.3 La société anonyme coopérative de production (SCP HLM) 20 1.1.1.4 La société anonyme coopérative d intérêt collectif HLM (S.C.I.C HLM) 22 1.1.2 LES ORGANISMES PRIVES NON HLM 24 1.1.2.1 La société d économie mixte 24 1.1.2.2 L association 26 1.1.2.3 L association reconnue d utilité publique 28 1.1.2.4 La fondation d utilité publique 29 1.1.2.5 La société anonyme 30 1.1.2.6 La société par actions simplifiée 31 1.1.2.7 La société à responsabilité limitée 32 1.1.2.8 L Union d Economie Sociale (UES) 33 1.2 LA PRESENTATION DETAILLEE DES DIFFERENTS ACTEURS 34 1.2.1 LES ORGANISMES D HABITATIONS A LOYER MODERE (HLM) 34 1.2.1.1 L office public de l habitat 35 1.2.1.1.1 Le régime juridique 35 1.2.1.1.2 Le régime fiscal 40 1.2.1.1.3 Les modalités de contrôle 40 1.2.1.2 La société anonyme d habitations à loyer modéré 41 1.2.1.2.1 Le régime juridique 41 1.2.1.2.2 Le régime fiscal 44 1.2.1.2.3 Les modalités de contrôle 44 1.2.1.3 La société anonyme coopérative de production et la société anonyme coopérative d intérêt collectif 45 1.2.1.3.1 Le régime juridique 45 1.2.1.3.2 Le régime fiscal 49 1.2.1.3.3 Les modalités de contrôle 49 1.2.1.3.4 Les points d attention particuliers 50 Page 3

1.2.2 LES ORGANISMES PRIVES NON HLM 51 1.2.2.1 La société d économie mixte 51 1.2.2.1.1 Le régime juridique 51 1.2.2.1.2 Le régime fiscal 58 1.2.2.1.3 Les modalités de contrôle 59 1.2.2.1.4 Les points d attention particuliers 60 1.2.2.2 L association 61 1.2.2.2.1 Le régime juridique 61 1.2.2.2.2 Le régime fiscal 71 1.2.2.2.3 Les modalités de contrôle 72 1.2.2.2.4 L association reconnue d utilité publique 72 1.2.2.2.5 Les points d attention particuliers 73 1.2.2.3 La fondation d utilité publique 74 1.2.2.3.1 Le régime juridique 74 1.2.2.3.2 Le régime fiscal 77 1.2.2.3.3 Les modalités de contrôle 77 1.2.2.3.4 Les points d attention particuliers 77 1.2.2.4 La société anonyme 78 1.2.2.4.1 Le régime juridique 78 1.2.2.4.2 Le régime fiscal 81 1.2.2.4.3 Les modalités de contrôle 81 1.2.2.4.4 Les points d attention particuliers 81 1.2.2.5 La société par actions simplifiée 82 1.2.2.5.1 Le régime juridique 82 1.2.2.5.2 Le régime fiscal 84 1.2.2.5.3 Les modalités de contrôle 84 1.2.2.5.4 Les points d attention particuliers 84 1.2.2.6 La société à responsabilité limitée 86 1.2.2.6.1 Le régime juridique 86 1.2.2.6.2 Le régime fiscal 87 1.2.2.6.3 Les modalités de contrôle 88 1.2.2.6.4 Les points d attention particuliers 88 1.2.2.7 L Union d Economie Sociale (UES) 89 1.2.2.7.1 Le régime juridique 89 1.2.2.7.2 Le régime fiscal 91 1.2.2.7.3 Les modalités de contrôle 91 1.2.2.7.4 Les points d attention particuliers 91 1.3 LE REGIME DES CONVENTIONS REGLEMENTEES 92 1.3.1 PROPOS INTRODUCTIFS 92 1.3.2 LES CONVENTIONS INTERDITES 93 1.3.2.1 Les personnes concernées 93 1.3.2.1.1 Les dirigeants 93 Page 4

1.3.2.1.2 Les personnes liées aux dirigeants 93 1.3.2.1.3 Les dirigeants exclus 94 1.3.2.2 Les opérations concernées 94 1.3.2.3 Les conséquences de la conclusion d une convention interdite 94 1.3.2.3.1 La nullité des conventions interdites 94 1.3.2.3.2 La responsabilité des dirigeants 95 1.3.3 LES CONVENTIONS REGLEMENTEES 96 1.3.3.1 Le champ d application 96 1.3.3.1.1 Les personnes concernées 96 1.3.3.1.2 Les opérations concernées 100 1.3.3.2 La procédure 100 1.3.3.3 Les conséquences 107 1.3.3.3.1 Des conventions régulières 107 1.3.3.3.2 Des conventions irrégulières 108 1.3.4 LES CONVENTIONS LIBRES 111 1.3.4.1 La notion d opération courante conclue à des conditions normales 111 1.3.4.1.1 Propos liminaires 111 1.3.4.1.2 Notion d opération courante 112 1.3.4.2 Quelques cas d application 112 1.3.5 LE CAS DES ORGANISMES HLM 114 1.3.5.1 Propos liminaires 114 1.3.5.2 Articles du Code de la Construction et de l Habitation 115 2 CHAPITRE 2 : LES OPERATIONS DE RESTRUCTURATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER 116 2.1 LES FICHES DE SYNTHESE 116 2.1.1 LA CESSION DE BIENS IMMOBILIERS 117 2.1.1.1 D une association ou fondation à un organisme HLM 117 2.1.1.2 D une association ou fondation à une association ou fondation 120 2.1.1.3 D une association ou fondation à une société d économie mixte 122 2.1.1.4 D une association ou fondation à une société anonyme ou société par actions simplifiée ou société ou société à responsabilité limitée 125 2.1.1.5 D une association ou fondation à une Union d Economie Sociale 127 2.1.1.6 D une société anonyme ou société par actions simplifiée ou société à responsabilité limitée à un organisme HLM 129 2.1.1.7 D une société anonyme ou société par actions simplifiée ou société à responsabilité limitée à une association ou fondation 131 2.1.1.8 D une société anonyme ou société par actions simplifiée ou société à responsabilité limitée à une société d économie mixte 133 Page 5

2.1.1.9 D une société anonyme ou société par actions simplifiée ou société à responsabilité limitée à une société anonyme ou société par actions simplifiée ou société à responsabilité limitée 135 2.1.2 LA FUSION 137 2.1.2.1 Entre associations (ou fondations) 137 2.1.2.2 Entre une association ou fondation et un organisme HLM 139 2.1.2.3 Entre une association ou fondation et une société d économie mixte 141 2.1.2.4 Entre une association ou fondation et une société anonyme ou société par actions simplifiée ou société à responsabilité limitée 143 2.1.2.5 Entre une société anonyme ou société par actions simplifiée ou société à responsabilité limitée et un organisme HLM 145 2.1.2.6 Entre une société anonyme ou société par actions simplifiée ou société à responsabilité limitée et une société anonyme ou société par actions simplifiée ou société à responsabilité limitée 147 2.1.3 L APPORT 149 2.1.3.1 Entre associations (ou fondations) 149 2.1.3.2 Entre une association ou fondation et un organisme HLM 151 2.1.3.3 Entre une association ou fondation et une société d économie mixte 154 2.1.3.4 Entre une association ou fondation et une société anonyme ou société par actions simplifiée ou société à responsabilité limitée 157 2.1.3.5 Entre une société anonyme ou société par actions simplifiée ou une société à responsabilité limitée et une société anonyme ou société par actions simplifiée ou une société à responsabilité limitée 158 2.1.3.6 Entre une société anonyme ou société par actions simplifiée ou une société à responsabilité limitée et un organisme HLM 160 2.1.4 LE BAIL EMPHYTEOTIQUE 162 2.1.5 LE BAIL A REHABILITATION 165 2.1.6 LE BAIL A CONSTRUCTION 167 2.1.7 LE DEMEMBREMENT DE DROIT DE PROPRIETE 170 2.2 LA PRESENTATION DES DIFFERENTES FORMES D INTERVENTION 173 2.2.1 LE TRANSFERT DE PATRIMOINE 173 2.2.1.1 La cession de patrimoine 173 2.2.1.1.1 Le régime juridique 173 2.2.1.1.1.1 Les parties 173 2.2.1.1.1.2 L immeuble 176 2.2.1.1.1.3 Le prix de vente 179 2.2.1.1.1.4 La formation de la vente 181 2.2.1.1.1.5 Les effets de la vente 188 2.2.1.1.2 La fiscalité 190 2.2.1.1.3 La vente HLM 190 2.2.1.2 La fusion (et opérations liées) 191 Page 6

2.2.1.2.1 Le régime juridique 191 2.2.1.2.1.1 La présentation des opérations de fusion (et opérations liées) 191 2.2.1.2.1.2 Le déroulement des opérations 192 2.2.1.2.1.3 La fusion simplifiée 194 2.2.1.2.1.4 La transmission universelle de patrimoine (TUP) 194 2.2.1.2.2 Le régime fiscal 196 2.2.1.3 L apport 196 2.2.1.3.1 Le régime juridique 196 2.2.1.3.1.1 L apport partiel d actifs 196 2.2.1.3.1.2 L apport en nature 198 2.2.1.3.2 La fiscalité 203 2.2.2 LES AUTRES MODALITES DE RESTRUCTURATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER 204 2.2.2.1 Les baux 204 2.2.2.1.1 Le bail emphytéotique 204 2.2.2.1.1.1 La définition 204 2.2.2.1.1.2 Les caractéristiques juridiques 204 2.2.2.1.1.3 La fiscalité 212 2.2.2.1.2 Le bail à réhabilitation 213 2.2.2.1.2.1 La définition 213 2.2.2.1.2.2 Les caractéristiques juridiques 214 2.2.2.1.2.3 La fiscalité 224 2.2.2.1.3 Le bail à construction 225 2.2.2.1.3.1 La définition 225 2.2.2.1.3.2 Les caractéristiques juridiques 225 2.2.2.1.3.3 La fiscalité 229 2.2.2.2 Le commodat 230 2.2.2.2.1 La définition 230 2.2.2.2.2 Les principales caractéristiques 231 2.2.2.3 Le démembrement de propriété 233 2.2.2.3.1 La définition 233 2.2.2.3.2 Les caractéristiques juridiques 234 2.2.2.3.3 La fiscalité 240 Page 7

ABREVIATIONS AG AGE AGO APE BE BEA CA CAC CC CCH CGCT CGI CRC CS DE EPCI EPIC EURL ESH GIE HLM IS LME MIILOS MOI OLS OPH PCG SA SA HLM SARL SAS SASU SCI SCIC SCIC HLM SCP HLM SEM SEML TVA UES UESL Assemblée générale Assemblée générale extraordinaire Assemblée générale ordinaire Appel public à l épargne Bail emphytéotique Bail emphytéotique administratif Conseil d administration Commissaire aux comptes Code civil Code de la Construction et de l Habitation Code général des collectivités territoriales Code général des impôts Comité de la réglementation comptable (règlement CRC) Conseil de surveillance Droits d enregistrement Etablissement public de coopération intercommunale Etablissement public industriel et commercial Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Entreprise sociale pour l habitat Groupement d intérêt économique Habitations à loyer modéré Impôt sur les sociétés Loi de modernisation de l économie Mission interministérielle d inspection du logement social Maîtrise d ouvrage d insertion Organisme de logement social Office public de l habitat Plan comptable général Société anonyme Société anonyme d habitations à loyer modéré Société à responsabilité limitée Société par actions simplifiée Société par action simplifiée unipersonnelle Société civile immobilière Société anonyme coopérative d intérêt collectif Société anonyme coopérative d intérêt collectif d habitations à loyer modéré Société anonyme coopérative de production d habitations à loyer modéré Société d économie mixte Société d économie mixte locale Taxe sur la valeur ajoutée Union d économie sociale Union d économie sociale du logement Page 8

PROPOS LIMINAIRES 1. RAPPEL DU CONTEXTE Le gouvernement a mis en œuvre deux réformes d importance majeure concernant le logement et l hébergement des personnes défavorisées. La première réforme a débuté à la suite de la mission du député Etienne PINTE et vise, dans le cadre du grand chantier 2008-2012 décidé par le Premier ministre, à humaniser les centres d hébergement, qu ils soient d urgence, de stabilisation ou d insertion. Sous l égide de la délégation interministérielle à l hébergement et à l accès au logement (DIHAL) dirigée par le Préfet Alain REGNIER, les opérations d humanisation bénéficient, selon les orientations données par la circulaire du 5 mars 2009, de financements destinés à : la réhabilitation et l amélioration des centres d hébergement existants grâce aux crédits mis en place à l Anah ; la production des places d hébergement nécessaires au desserrement des structures collectives qui ne disposaient que de chambres à plusieurs places, ce desserrement pouvant se faire dans des bâtiments, soit neufs soit acquis et améliorés. Cette humanisation vise à offrir des conditions d accueil dignes, similaires à celles des logements foyers via l application des mêmes normes. Les opérations proposées au financement sont prévues par les plans départementaux d accueil, d hébergement et d insertion (PDAHI) qui sont, depuis la loi du 25 mars 2009 inclus dans les plans départementaux d action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD), ce, afin de garantir la cohérence des actions visant le logement et l hébergement de ces personnes. La seconde réforme vise à professionnaliser la maîtrise d ouvrage d insertion (MOI), c est-à-dire l activité immobilière de construction, d achat et d entretien de logements dans tous les domaines de l activité immobilière : négociations foncières, établissement de plan stratégique de patrimoine, mise en œuvre de travaux, optimisation des plans de financement, ce qui nécessite des compétences spécifiques en matière bâtimentaire, immobilière, financière, comptable, fiscale, etc. Pour s assurer de la professionnalisation des organismes qui vont bénéficier d aides publiques importantes du fait de la spécificité des personnes logées et hébergées et qui vont devoir gérer le remboursement de crédits sur 50 ans, l article L. 365-2 (issu de l article 2 de la loi du 25 mars 2009) du code de la construction et de l habitation (CCH) prévoit que ces organismes doivent disposer, à compter du 1er janvier 2011, d un agrément octroyé par l Etat dans les conditions prévues aux articles R. 365-1 et suivants du CCH issus du décret n 2009-1684 du 30 décembre 2009 ; ces critères étant calqués sur ceux en vigueur pour l attribution des agréments aux organismes HLM. Or l établissement des PDAHI et de la programmation des travaux qui en résulte conduisent au constat suivant : il existe de nombreuses situations où les gestionnaires sont souvent propriétaires d une ou quelques structures mais sans pouvoir prétendre à l octroi d un agrément dans la mesure où ils n ont généralement pas l intention d accroître leur parc et ne resteront donc que des acteurs immobiliers occasionnels. Page 9

2. PRESENTATION DE LA MISSION Le ministère a souhaité disposer et pouvoir mettre à disposition des différentes fédérations professionnelles et de leurs adhérents des fiches techniques expliquant selon quelles modalités juridiques, financières et fiscales des transferts de propriété peuvent être effectués entre les différents opérateurs intervenant dans le domaine du logement et de l hébergement. Ces fiches prennent en compte les différentes formes que peuvent prendre les intervenants (organismes HLM, associations loi de 1901, UES, organismes menant des activités lucratives et non lucratives), l origine de la propriété et du financement de ces biens, et distinguent les éventuelles difficultés selon que le propriétaire d origine reste ou non gestionnaire du bien. Parallèlement aux fiches concernant le transfert de propriété, d autres fiches techniques, sous le triple angle juridique, financier et fiscal sont élaborées en recensant et en analysant les différentes modalités de transfert de droits réels, sans transfert de la propriété (à titre d exemple : baux emphytéotiques, baux à réhabilitation, usufruit, etc.). Ces fiches doivent être une aide directe à la décision et doivent donc mettre en exergue les avantages, les inconvénients, voire les risques que comporte chaque modalité et indiquer les différentes étapes de la mise en œuvre de chaque solution. Une attention particulière devrait être portée aux éventuelles contraintes liées au fait que certains biens peuvent provenir de dons et legs. Les principales fédérations professionnelles concernées par la réforme des agréments MOI (FAPIL, UNAFO, Fédération des PACT, FNARS, UNHAJ, UNIOPSS) ont été sollicitées pour préparer les cas concrets pour l élaboration des fiches. Page 10

MODE D EMPLOI DU GUIDE Le présent GUIDE PRATIQUE est organisé autour de deux chapitres. * * * Le premier chapitre a pour objet de présenter les différents acteurs susceptibles d être parties prenantes aux opérations de restructuration immobilière envisagées. Seules les formes juridiques les plus souvent retenues par lesdits acteurs sont traitées dans le présent Guide. Une première partie présente les fiches de synthèse consacrées à chacun de ces acteurs. Afin d en faciliter la lisibilité et la comparaison entre les acteurs étudiés, chaque fiche est présentée sous le même format et s articule autour de thèmes identiques, qui sont les suivants : Forme/Création Capital social minimum Objet/ Compétences Actionnariat Organe de gestion et d administration Prise de décisions Particularités Régime comptable et Financier Marchés Régime des conventions réglementées Possibilité de faire appel public à l'épargne Régime fiscal Modalités de contrôle Page 11

Une seconde partie expose de façon détaillée et selon un plan également similaire d un acteur à l autre, les spécificités de ceux-ci. Les thèmes abordés sont les suivants : Le régime juridique ; Le régime fiscal ; Les modalités de contrôle ; Les points d attention particuliers (pour les organismes privés non HLM, plus particulièrement). Une troisième partie est consacrée au régime des conventions dites «réglementées», le sujet étant apparu utile d être évoqué dans le cadre de la réalisation d opérations de restructuration immobilière, susceptibles d engendrer des «conflits d intérêt». * * * Le second chapitre expose les principales modalités de réalisation des opérations de restructuration immobilière pouvant intervenir entre les acteurs identifiés précédemment. Une première partie présente les fiches de synthèse de ces différentes opérations, en les déclinant selon les thèmes suivants : Le transfert de propriété : o La cession de patrimoine ; o Les opérations de fusion ; o Les opérations d apport ; Les autres modalités de restructuration immobilière : o Les baux ; Le bail emphytéotique ; Le bail à réhabilitation ; Le bail à construction ; o Le commodat ; o Le démembrement de propriété. Page 12

Les fiches portant sur le transfert de propriété sont présentées de la façon suivante : Nature de l opération Qualité et forme juridique des acteurs Faisabilité de l opération Cession de biens immobiliers Vendeur Association Page x Acquéreur Association Page x Opération réalisable O N Principaux points d attention Synthèse des caractéristiques fiscales de l opération Principales observations Régime fiscal Page x Page x Renvoi aux pages détaillant les propos Etapes et phasage de l opération Calendrier de réalisation des opérations Page x Page 13

Les fiches portant sur les baux sont présentées, quant à elles, de la façon suivante : Définition Bail emphytéotique Page x Nature du bail Définition juridique du bail Dispositions législatives et réglementaires Page x Nature du droit Page x Qualité des acteurs à l opération Bailleur Emphytéote Page x Page x Renvoi aux pages détaillant les propos Synthèse des particularités du bail Spécificités Régime fiscal Page x Page x Synthèse des particularités fiscales Une seconde partie expose de façon détaillée les différents modes opératoires présentés dans les fiches de synthèse, qu il s agisse d opérations emportant transfert de patrimoine ou des autres opérations de restructuration immobilière envisagées dans le présent Guide. Page 14

1 CHAPITRE : LES DIFFÉRENTS ACTEURS 1.1 LES FICHES DE SYNTHÈSE Page 15

1.1.1 Les organismes d habitations à loyer modéré (HLM) 1.1.1.1 L office public de l habitat Forme / Création Capital social minimum Objet / Compétences Actionnariat Organe de gestion et d administration Prise de décisions Régime comptable et Financier Marchés Régime des conventions réglementées Etablissement Public Industriel et Commercial (EPIC) Création résultant d une délibération de l organe délibérant de la collectivité territoriale ou de l établissement public de rattachement, puis décret (CCH, art. L. 421-7) pris sur avis du comité régional de l habitat de la région dans laquelle l office aura son siège et du conseil supérieur des habitations à loyer modéré (CCH, art. R. 421-1I) Néant Défini aux articles L. 421-1 à L. 421-4 du CCH Compétences d attribution : o Compétences principales, notamment : construction et gestion de logements locatifs destinés «aux personnes et aux familles de ressources modestes», que ces logements leur appartiennent ou qu ils appartiennent à des tiers (autres organismes HLM, SEM, Foncière-Logement, collectivités territoriales.) o Compétences annexes : production et commercialisation de logements groupés en accession à la propriété, activité de location-accession, prestataire de services pour tiers, aménagement de lotissements, gestion de foyers de jeunes. Compétence territoriale : elle est régionale et peut être étendue aux départements limitrophes après accord de la commune d implantation de l opération Absence d actionnariat Un Conseil d Administration (CA) comportant, en fonction de certains critères, 17, 23 ou 27 membres et composé de : o la Collectivité territoriale de rattachement (obligatoire et majoritaire) o des représentants des locataires (obligatoire et au moins 1/6 des sièges) o au moins une association d insertion ou de logement de personnes défavorisées (obligatoire) o d autres représentants d organismes socioprofessionnels Il règle par ses délibérations les affaires de l OPH et décide de la politique générale de l'établissement Un président, élu par le CA parmi les représentants de la collectivité ou l établissement public de rattachement. L art. R. 421-17 du CCH énumère ses attributions (liste exhaustive) Un directeur général, nommé par le CA sur proposition du président, ne peut pas être choisi parmi les membres du CA. L art. R. 421-18 énumère ses attributions (liste exhaustive) Pouvoirs partagés entre le CA et son président qui fixent les orientations stratégiques, et le directeur général qui les met en œuvre Choix possible entre comptabilité publique et privée Application d une Instruction Comptable spécifique (différenciée selon que l OPH soit soumis à l un ou l autre régime) et de ses avenants Processus budgétaire spécifique si régime de la comptabilité publique et intervention du Trésor Public dans le processus comptable Soumission aux règles de publicité et de mise en concurrence (Ordonnance n 2005-649 du 6 juin 2005), et non plus au Code des marchés public depuis la loi du 17 mai 2011, codifié à l'article L. 421-26 du CCH. Respect des articles L.423-10 et L.423-11 du CCH Absence de rapport du Commissaire aux Comptes (dans les OPH à comptabilité privée) Page 16

Possibilité de faire APE Régime fiscal Modalités de contrôle NON Exonération d impôt (IS) sur les sociétés sur les activités relevant du service d intérêt général Contrôle de la légalité de certains actes (transmission au Préfet) Contrôles administratifs Contrôles des Chambres Régionales des Comptes Contrôle de la MIILOS Si comptabilité privée, le Commissaire aux Comptes est obligatoire Si comptabilité publique, absence de Commissaire aux Comptes Page 17

1.1.1.2 La société anonyme d habitations à loyer modéré Forme / Constitution Capital social minimum Objet / Compétences Actionnariat Organe de gestion et d administration Prise de décisions Régime comptable et Financier Société Anonyme (les Statuts doivent se conformer aux clauses types fixées par le CCH) Agrément HLM : o par le ministre chargé de la construction et de l'habitation après avis du conseil départemental de l'habitat et du conseil supérieur des habitations à loyer modéré (CCH, art. R. 422-16) o par le Préfet du département pour agréer spécialement une SA HLM aux fins d intervenir dans la réalisation d opérations d aménagement comme prestataire de services de SEM (article R. 422-4 du CCH modifié) 37000 Défini à l article L. 422-2 du CCH Compétences d attribution o Compétences principales, notamment : construction et gestion de logements locatifs destinés «aux personnes et aux familles de ressources modestes», que ces logements leur appartiennent ou qu ils appartiennent à des tiers (autres organismes HLM, SEM, Foncière-Logement, collectivités territoriales.) o Compétences annexes : production et commercialisation de logements groupés en accession à la propriété, activité de location-accession, prestataire de services pour tiers, aménagement de lotissements, gestion de foyers de jeunes. Compétences territoriales : En principe compétence régionale qui s étend aux départements limitrophes si les communes concernées l acceptent. Après accord du Ministre chargé du Logement (qui examine notamment la situation économique de la société), cette compétence peut être étendue aux régions limitrophes voire au niveau national Lucrativité limitée : Prix de cession des actions, montant des dividendes distribués aux actionnaires strictement encadrés par la réglementation, bénéfices devant être réinvestis dans l objet social Répartition en 4 catégories d actionnaires o Un actionnaire de référence (majorité du capital) qui peut être constitué "d'un groupe de deux ou trois actionnaires" liés entre eux par un pacte et s'exprimant d'une seule voix dans les assemblées générales de la société anonyme o Certaines collectivités ou groupements (dans certaines conditions) o Les représentants des locataires o Les autres personnes morales et les personnes physiques Représentation aux assemblées générales sans qu il y ait nécessairement proportionnalité entre la quotité de capital détenu et le nombre de droits de vote Les règles de droit commun des sociétés commerciales (avec quelques aménagements) s appliquent à l organisation administrative qui comprend : o Une Assemblée Générale des actionnaires : réunit au moins une fois par an pour approuver les comptes, décider de la distribution des dividendes et élire le CA. o Un Conseil d Administration (ou Directoire et conseil de surveillance), élu par l AG o (18 sièges maximum, dont 3 représentants élus des locataires). Les actionnaires des collèges 2, 3 et 4 disposent d une minorité de blocage. o Un Président o Un directeur général Choix à opérer entre une structure dualiste (Directoire et Conseil de Surveillance) et un Conseil d Administration unique Application d une Instruction Comptable spécifique et de ses avenants Absence de régime budgétaire particulier Page 18

Marchés Régime des conventions réglementées Possibilité de faire APE Régime fiscal Modalités de contrôle Soumission aux règles de publicité et de mise en concurrence (Ordonnance n 2005-649 du 6 juin 2005) Respect des articles L.423-10 et L.423-11 du CCH Rapport spécial du Commissaire aux Comptes NON Exonération d impôt (IS) sur les sociétés sur les activités relevant du service d intérêt général Contrôle administratif Contrôle de la MIILOS Contrôle d un Commissaire aux Comptes obligatoire (SA) Page 19

1.1.1.3 La société anonyme coopérative de production HLM (SCP HLM) Forme/ Constitution Capital social minimum Objet / Compétences Actionnariat Organe de gestion et d administration Prise de décisions Particularités SA à capital variable de forme coopérative Agrément HLM (par le ministre chargé de la construction et de l'habitation après avis du conseil départemental de l'habitat et du conseil supérieur des habitations à loyer modéré - CCH, art. R. 422-16 18500, capital variable sans toutefois pouvoir être inférieur à ce montant Compétence d attribution : établie conformément à l'article L. 422-3 du CCH et détaillée dans la clause-type n 3 annexée à l'article R. 422-6 du CCH : A pour vocation principale de construire des logements en accession sociale à la propriété, de construire et gérer des logements locatifs soumis à la réglementation HLM, de gérer des syndicats de copropriétés. Compétences territoriales : En principe compétence régionale qui s étend aux départements limitrophes si les communes concernées l acceptent. Après accord du Ministre chargé du Logement (qui examine notamment la situation économique de la société), cette compétence peut être étendue aux régions limitrophes Lucrativité limitée :(plafonnement du dividende, réserves impartageables) Les associés peuvent être : o Des salariés (obligatoire) o Des usagers (obligatoire) o Des personnes physiques participant bénévolement à l'activité de la société o Des collectivités territoriales (maximum 20 % du capital) o Toute personne physique ou morale qui contribue par tout autre moyen à l'activité de la coopérative En plus des catégories devant obligatoirement être présentes, une autre au moins des catégories doit également être représentée Les règles de droit commun des sociétés commerciales s appliquent à l organisation administrative qui comprend : o o Une Assemblée Générale Un Conseil d Administration (ou Directoire et conseil de surveillance), Lorsqu'elles exercent une activité de gestion locative, le conseil d'administration (ou de surveillance) comprend au moins un représentant des coopérateurs locataires désigné par l'ag (Clause-type n 8) o Un président o Un directeur général Chaque associé dispose d'une voix à l'assemblée générale (règle de la coopération) ou, s'il y a lieu, dans le collège auquel il appartient, chaque collège disposant d'un nombre de voix librement défini dans les statuts (minimum 10 %; maximum 50%) Choix à opérer entre une structure dualiste (Directoire et Conseil de Surveillance) et un Conseil d Administration unique Possibilité de se transformer en SA HLM lorsque la survie de l'entreprise ou les nécessités de son développement l'exigent, ou en SCIC HLM (art. L.422-3-2 du CCH) Cette décision n entraine pas la création d une personne morale nouvelle. A peine de nullité, la décision de transformation doit être agréée par le ministre chargé de la construction et de l habitation Page 20

Régime comptable et Financier Marchés Régime des conventions réglementées Possibilité de faire APE Régime fiscal Modalités de contrôle Application d une Instruction Comptable spécifique et de ses avenants Absence de régime budgétaire particulier La société doit faire procéder périodiquement à l'examen analytique de sa situation financière (Clause-type n 18) Soumission aux règles de publicité et de mise en concurrence (Ordonnance n 2005-649 du 6 juin 2005) Respect des articles L.423-10 et L.423-11 du CCH Rapport spécial du Commissaire aux Comptes NON Exonération d impôt (IS) sur les sociétés sur les activités relevant du service d intérêt général Contrôle administratif Contrôle de la MIILOS Contrôle d un Commissaire aux Comptes obligatoire (SA) Page 21