RESUME DE L ETUDE RELATIVE A LA PROMOTION DE LA GARANTIE HYPOTHECAIRE DANS LES PAYS DE L UEMOA Desjardins Développement International, Décembre 2012 1 1 Le présent résumé, tout en donnant un très bon aperçu d ensemble de la recherche effectuée par DID ne peut dispenser d une lecture complète du rapport car il ne peut ici être fait état de maintes nuances importantes pour saisir la portée et les exigences des recomandations, surtout au niveau juridique.
PROBLÉMATIQUE L accès au crédit en général et au crédit hypothécaire en particulier est difficile dans les pays de l UEMOA, tant en raison des difficultés de mobilisation de ressources longues des institutions bancaires que d un certain nombre d obstacles non financiers notamment: Rareté et difficultés d obtention des pleins titres de propriété ; Réticences des emprunteurs à payer des frais de notaire, frais de publication et autres taxes pour constituer une hypothèque sur ces titres administratifs ; Absence d harmonisation des systèmes et codes fonciers dans chaque pays de L UEMOA. L étude réalisée par la BCEAO (2008-2010) va dans le même sens et montre que le crédit à l habitat ne représente que 1,5 à 2% du produit intérieur brut pour l espace UEMOA, elle indique également que la valeur des crédits bancaires spécifiquement consacrés à l habitation (probablement des crédits adossés à des hypothèques sis sur plein droit de propriété) est fort limitée et que le nombre de logements financés de cette manière même en faisant l hypothèse très conservatrice d un crédit moyen de 10 M FCFA par logement est infime par rapport à la taille de la population de la région. Ce manque d attractivité des Institutions bancaires pour les crédits immobiliers résulte encore du fait que la marge bancaire est considérée comme insuffisante par la plupart des banques, qui ont tendance à faire le parallèle avec les marges qu elles dégagent sur des opérations de court terme avec des taux de sortie plus intéressants et un coût de ressources plus faible. En bref, il s avère beaucoup plus lucratif et moins risqué pour les banques de faire des prêts pour voiture, consommation, cartes de crédit et autres ce qui est traduit dans le tableau ci-dessous indiqué. 2007 2008 2009 2010 Coût des capitaux empruntés 2.4% 2.6% 2.5% 2.9% Marge globale 7.5% 8.0% 7.6% 8.0% Marge-crédits habitation 7.0% 5.7% 6.7% 6.2% Marge-crédits aux particuliers 8.9% 8.7% 8.8% 8.0% 2
Marge-crédits > 5 ans <= 10ans 6.8% 6.5% 6.6% 6.0% Marge-crédits de durée > à 10ans 3.3% 3.2% 5.0% 3.6% Source : BCEAO, Rapport conditions de banque 2008-2010 et rapport de la commission bancaire de l UEMOA 2008-2009 Selon Bertrand Renaud «les villes sont bâties comme elles sont financées», l accès facile aux crédits à l habitat est le soubassement de développement des grandes villes et son refus ralentit les activités économiques. Il s avère donc nécessaire pour l espace UEMOA de mettre en place aussi bien dans le domaine financier que dans les domaines fiscal et foncier, de nouveaux instruments pour promouvoir le crédit hypothécaire, tout en garantissant son remboursement. C est dans ce cadre que le Consultant DID qui a porté l étude financée par la BOAD, le CREPMF et la BCEAO sur la promotion de la Garantie Hypothécaire dans les pays de l UEMOA a proposé 5 différentes options pour y arriver. L option 1 propose une caution adossée à une hypothèque judiciaire non constituée. L option 2 propose une caution adossée à une hypothèque conventionnelle non inscrite. L option 3 propose un rehaussement de la couverture proposée par l option 1 par une garantie financière de remboursement partiel de la perte finale en cas d insuffisance du produit de la réalisation de l hypothèque judicaire. L option 4 propose un rehaussement de la couverture proposée par l option 2 par une garantie financière de remboursement partiel de la perte finale en cas d insuffisance du produit de la réalisation de l hypothèque conventionnelle. L option 5 propose une gestion des créances à l amiable (cette option s ajoutant à l une ou l autre des 4 précédentes). 3
CONSIDERATIONS REGLEMENTAIRES DE LA MISE EN OEUVRE DES CAUTIONS, FONDS DE GARANTIE ET ASSURANCE DANS LES PAYS DE L UEMOA SOCIETES D ASSURANCE IARD ETABLISSEMENT FINANCIER/BANQUE Références Juridiques - Code CIMA 2 - Art.328 de la branche IARD, activité 15 - Loi bancaire uniforme - Instruction n 011-12/2010/RB relative au classement, aux opérations et à la forme juridique des établissements financiers a caractère bancaire Caution - Cautions directes (Activité 15a) - Cautions indirectes (Activité 15b) - Art.3, catégorie 4 : établissement financier de cautionnement et art.7 - Art. 6, al. 2: établissement de crédit ou établissement financier à caractère bancaire; Assurance - Assurance crédit hypothécaire (Activité 14d) Garantie - Art.3, catégorie 4 : établissement financier de cautionnement et art.7; 2 - Conférence interafricaine des Marchés d Assurances 4
- Art. 6, al. 2: établissement de crédit ou établissement financier à caractère bancaire; Fome Juridique - Société anonyme d assurance et de capitalisation ; - Société d assurance mutuelle. Capital social - Société anonyme: 1 Milliard et chaque actionnaire doit verser les ¾ de sa participation au capital avant la constitution definitive (art.329-3 ); - Société d assurance mutuelle (objet non commercial): fonds d établissement au moins égal à 800 Millions FCFA, constitué par un minimum de 500 adhérents dont les cotisations doivent être versées préalablement à la declaration devant notaire de l acte primitive décrivant la société mutuelle pour acceptation par assemblée constitutive (art. 330-9 et 330-10). Réserve légale - Sociétés anonymes à capital fixe - Sociétés coopératives ou mutualiste à capital - Capital social de 3 Milliards FCFA (établissement financier) - Capital social de 10 Milliards FCFA (établissement de credit) Constitution d une réserve égale à 15% du résultat net d exercice pour renforcer les fonds propres Impact de la garantie sur la règlementation des banques clients de l organisme de Objectif général: Conformément aux Accords de Bâle, la BCEAO intègrerait les garanties régies par la CIMA dans ses calculs de capital règlementaire. Objectif général: Convaincre la BCEAO que la Caution a une force égale ou équivalente à l hypothèque. 5
garantie Objectif spécifique: Obtenir une pondération de: - 50% des crédits où l organisme garantit la livraison d une hypothèque (option 1 ou option 2); - 20% des crédits où l organisme garantit un rehaussement de crédit en plus de la livraison d une hypothèque, (option 3 et option 4); Objectif spécifique: - Obtenir une pondération de 50% des crédits hypothécaires; - Obtenir une pondération de 20% des risques avec un rehaussement de valeur importante, comme égale à celle d un surdimentionnement de 20%; - Différer le provisionnement pour deux ans quand la créance est en défaut; - Inclure 35% des crédits hypothécaires dans les actifs mobilisables, donc liquides, aux fins du calcul du ratio de liquidité (nécéssité de l accord formel de la BCEAO). 6
CONSIDERATIONS JURIDIQUES DE LA MISE EN OEUVRE DES CAUTIONS, FONDS DE GARANTIE ET ASSURANCE DANS LES PAYS DE L UEMOA Formalisation du Crédit Vs Gestion des Risques Les sûretés négatives Recours du Créancier et/ou de la caution Principes: - Les établissements financiers font du crédit de manière prudent et à un prix qui permet de gérer les risques sans toutefois pratiquer les règles de l art en matière de sûreté; - Le créancier gère le risque de perdre ses droits sur la propriété dans l éventualité d un sinistre; - Approche éloignée des règles de l art des méthodes bancaires modernes les plus usuelles même en présence des sûretés négatives (on rappelera toutefois que plus de la moitié des crédits immobiliers en France sont attribués sur la base d une caution et non d une hypothèque). Principes: - Elles ne sont juridiquement pas des sûretés et ne sont qu un moyen de protéger l assiette du droit de gage général que constitue les biens du débiteur pour ses créanciers ou des moyens d en surveiller l évolution ; - Le créancier accepte de prêter et de ne prendre aucune garantie ou encore de diminuer les garanties en contre partie d engagements du débiteur; Par exemple, le débiteur accepte de ne pas disposer de certains biens, de ne pas contracter d autres dettes, de ne pas changer la destination des biens, de ne pas louer l immeuble sans l autorisation du créancier et de respecter tout engagement restreignant sa liberté d action, etc;. - Limites: - Tout créancier ou même le débiteur peut poser - Possibilité qu un ménage ne puisse rembourser sa créance et qu une relation problématique s installe entre le créacier et le débiteur; - Le créancier devra pouvoir accéder à la propriété pour laquelle le crédit a été accordé, lui permettant de le vendre et de récupérer son capital en tout ou partie; - L organisme de garantie (caution). devra rentabiliser ses operations de garantie en ayant accès au produit de 7
Objectif: - Renforcer les sûretés négatives ; - Faciliter au niveau des établissements financiers, un processus de recherche où il serait possible de vérifier que l octroi d un nouveau crédit ne serait pas en conflit avec une créance antérieure qui n a pas encore été totalement remboursée; - Un bon montage de gestion des risques pourrait remplacer les méthodes sûres mais trop coûteuses, du moins en attendant la mise en oeuvre de réformes en profondeur, en vue d élargir l accès au crédit à l habitat pour le plus grand nombre de ménages. des actes ayant l effet de rendre inefficaces les obligations contactées; - La banque ne peut légalement empêcher le débiteur de vendre son immeuble ou de l hypothéquer; - Aucune possibilité d annuler la vente de l immeuble ou l hypothèque consentie sur l immeuble en contravention de l engagement; - Règlementation des conditions de prêt. la vente de la propriété pour laquelle une garantie a été accordée sur le crédit 8
ASPECTS JURIDIQUES ET REGLEMENTAIRES DES OPTIONS ENVISAGEES ASPECTS JURIDIQUES ASPECTS REGLEMENTAIRES OPTION 1 Garantie financière, suivie d une hypothèque judiciaire - Le crédit doit reposer sur un droit réel immobilier présent ou futur ; - Pas d hypothèque conventionnelle pour garantir les crédits à l habitat; - Mise en place d une garantie externe (Caution directe ou indirect, Assurance Crédit Hypothécaire qui garantit le dit crédit ; - En cas de survenance d un défaut, solicitation d une hypothèque judiciaire provisoire ou son maintien au final ou d une hypothèque judiciaire finale. Conclusion du consultant: Selon les avis obtenus et malgré l information incomplète et souvent contradictoire, l option est accessible à priori pour la quasi totalité des pays, sous reserve des spécificités nationales (les infos sur Guinée Bissau et le Togo ne sont pas disponibles). Nécessité de déterminer la solution la plus adéquate pour chaque pays en fonction de la prime à payer et des risques à assumer. - La BCEAO et la Commission Bancaire de l UMOA devront confirmer que le montage proposé peut-être assimilé à une situation où l hypothèque est disponible dès l octroi du crédit; - Conséquence d une telle confirmation, les banques pourront: pondérer à 50% des crédits concernés, différer le provisionnement pour deux (02) ans; Inclure 35% des crédits hypothécaires parmi les actifs mobilisables donc liquides. 9
OPTION 2 Acte hypothécaire conventionnel signé, mais non inscrit au domaine - Mise en place d une hypothèque conventionnelle pour garantir les crédits à l habitat; - Non inscription de l hypothèque conventionnelle ; - Mise en place d une caution externe qui garantit ledit crédit ; - En cas de survenance d un défaut du créancier, inscription de l hypothèque conventionnelle et mise en jeu si nécessaire. Conclusion du consultant: Selon les avis obtenus et malgré l information incomplète et souvent contradictoire, l option est accessible à priori pour la quasi totalité des pays, sous réserve des spécificités nationales (les infos sur Guinée Bissau et le Togo ne sont pas disponibles). Nécessité de déterminer la solution la plus adéquate pour chaque pays en fonction de la prime à payer et des risques à assumer. Idem avec l option 1 OPTION 3 Garantie financière rehaussée à 120% du crédit, suivie d une hypothèque judiciaire en - Pas d hypothèque conventionnelle pour garantir les crédits à l habitat; - Mise en place d une garantie externe (Caution directe ou indirect, Assurance Crédit Hypothécaire qui garantit le dit crédit ; - Présence d une garantie financière rehaussée à 120% ; - Mise en place d une caution externe qui garantit ledit crédit ; - En cas de survenance d un défaut, solicitation d une - La BCEAO et la Commission Bancaire de l UMOA devront confirmer que le montage proposé peut-être assimilé à une situation où l hypothèque est disponible dès l octroi du crédit; - Conséquence d une telle confirmation, les banques pourront bénéficier d un calcul du capital règlementaire qui leur serait favorable et mettrait en place une pondération réduite des credits à hypothécaires : pondérer à 50% des crédits concernés ; différer le provisionnement pour deux (02) ans; 10
cas de sinistre hypothèque judiciaire provisoire ou finale. inclure 35% des crédits hypothécaires parmi les actifs mobilisables donc liquides. OPTION 4 En presence d une hypothèque conventionnelle non inscrite, la garantie financière rehaussée à 120% du crédit - IDEM À L OPTION 2 - Mise en place d une hypothèque conventionnelle non inscrite pour garantir les crédits à l habitat; - Non inscription de l hypothèque conventionnelle ; - Présence d une garantie financière rehausée à 120% ; - Mise en place d une caution externe qui garantit ledit crédit - En cas de survenance d un défaut du créancier, inscription de l hypothèque conventionnelle et mise en jeu si nécessaire. - La BCEAO et la Commission Bancaire de l UEMOA devront confirmer que le montage proposé peut-être assimilé à une situation où l hypothèque est disponible dès l octroi du crédit; - Conséquence d une telle confirmation, les banques pourront bénéficier d un calcul du capital règlementaire qui leur serait favorable et mettrait en place une pondération réduite des crédits à hypothécaires : pondérer à 20% des crédits concernés, différer le provisionnement pour deux (02) ans; inclure 35% des crédits hypothécaires parmi les actifs mobilisables donc liquides. OPTION 5 Bonnes Pratiques Dans le cadre de la mise en œuvre des différentes options, il est possible d y associer des mesures de bonnes pratiques. Ainsi, en cas de sinistre, peut être mise en place une gestion amiable voire amicale des difficultés dans laquelle les deux parties (banque et emprunteur) s entendent pour une vente aux meilleures conditions possibles permettant à chaque partie de tirer le meilleur prix de la vente ou de limiter le mieux possible la perte. Le client coopère avec la banque pour la vente aux meilleures conditions et la banque lui offre des incitatifs financiers sous la forme de restitution d une partie des primes payées par lui pour le bénéfice de la caution. 11
ASPECTS FINANCIERS ET OPERATIONNELS DES DES OPTIONS ENVISAGEES NOTES CONCLUSION OPTION 1 Garantie financière, suivie d une hypothèque judiciaire en cas de sinsitre du débiteur Dans l Option 1, la mise en place du prêt est faite avec une caution sur la base d un droit immobilier réel présent ou futur mais sans hypothèque. C est seulement en cas de difficultés qu une hypothèque judiciaire est constituée pour la réalisation de l immeuble en vue d un remboursement partiel ou total du crédit. Les frais (financiers, judiciaires et autres charges) de constitution et d obtention de cette hypothèque sont remboursés à la banque par la caution. Sur la base d hypothèses (qui pourront être ajustées en fonction des spécificités des coûs ou charges de chaque pays et plus tard sur la base des premières expériences du projet de démonstration), le Consultant a estimé le coût de la caution à 3.5% du montant du crédit alors que le coût de constitution d une hypothèque conventionnelle et sa publication est estimé à 10% du montant du crédit. Ainsi l option 1 permettrait à l emprunteur de réaliser une économie de 6.5% du montant du crédit (soit 10% - 3.5%). OPTION 2 Acte hypothécaire conventionnel signé, mais non inscrit au domaine Pour l option 2, la propriété objet du crédit fait l objet d une hypothèque conventionnelle par acte notarié enregistré mais non inscrit. L emprunteur paie lors de la mise en place du crédit, des frais et prime de mise en place d une caution en substitution de l inscription hypothécaire qui n est pas faite. Cette caution reste en place jusqu au remboursement complet du crédit s il n y a pas de difficultés. C est seulement en cas de difficultés que la banque procède à l inscription hypothécaire pour passer à la Ici également et sur la base de ses hypothèses (qui pourront être ajustées en fonction des spécificités des coûts ou charges de chaque pays et plus tard sur la base des premières expériences du projet de démonstration), le Consultant estime la prime à payer pour bénéficier de la caution à 2% du montant du crédit. Ainsi, en faisant payer une prime de 2% du montant du crédit plus les frais de préparation de l acte hypothécaire, la banque pourra, sans procéder à l inscription de l hypothèque conventionnelle (dont le coût est estimé à 10% du crédit), bénéficier des avantages équivalents. 12
OPTION 3 Garantie financière rehaussée à 120% du crédit, suivie d une hypothèque judiciaire en cas de sinistre en cas du débiteur réalisation de la garantie. Et dans ce cas, l organisme de caution rembourse à la banque les frais d inscription de l hypothèque conventionnelle. L option 3 est une variante de l option 1 qui garantit en plus du remboursement par la caution à la banque des frais de constitution et d obtention de l hypothèque judiciaire, le remboursement d une fraction de la perte finale si à la vente de l immeuble, il s avérait que le prix obtenu était inférieur au capital restant dû du crédit augmenté des frais juridiques et connexes liés à cette vente. Pour le client l économie de l option 2 ressort à 8% du montant du crédit (soit 10%-2%). Ainsi, si le produit de la vente de l immeuble est inférieur à 70% du CRD du prêt (donc une perte potentielle de 30% du CRD), l organisme de caution versera à la Banque 75% de cette perte soit environ 22.5% du Capital Restant Dû (CRD) ou encore (75%*(30%CRD)). La perte maximale potentielle est de 7.5% du CRD pour le prêteur sur la première tranche de 30% du crédit. OPTION 4 En presence d une hypothèque conventionnelle non inscrite, la garantie financière rehaussée à 120% du crédit C est une variante de l option 2 qui garantit en plus du remboursement par la caution à la banque des frais d inscription et de publication de l hypothèque conventionnelle, le remboursement d une fraction de la perte finale si, à la vente de l immeuble, il s avérait que le prix obtenu était inférieur au capital restant dû du crédit augmenté des frais juridiques et connexes liés à cette vente. Ainsi, si le produit de la vente de l immeuble est inférieur à 70% du CRD du prêt (donc une perte potentielle de 30% du Capital Restant Dû (CRD), l organisme de caution versera à la Banque 75% de cette perte soit environ 22.5% du CRD ou encore (75%*(30%CRD)). La perte maximale potentielle est de 7.5% du CRD pour le prêteur sur la première tranche de 30% du crédit. 13
LE TABLEAU EN ANNEXE DONNE UNE VUE SYNOPTIQUE DES MODALITES, COUTS, AVANTAGE ET CONDITIONS DE MISE EN ŒUVRE DES DIFFERENTES OPTIONS PREVUES Option 1 Option 2 Option 3 Option 4 Situations de mise en place des options Existence de droits réels immobiliers présents ou futurs mais pas d hypothèque Existence de droits réels immobiliers présent ou futurs et hypothèque conventionnelle non inscrite Existence de droits réels immobiliers présents ou futurs mais pas d hypothèque Existence de droits réels immobiliers présents ou futurs et hypothèque conventionnelle non inscrite Coût de la prime à payer à la caution 3.5% du prêt 2% du prêt (3.5% + p 1 ) x montant du prêt: P 1 est le coût du rehaussement qui ser déterminé en fonction de 2% + p 2 ) x montant du prêt P 2 est le coût du rehaussement qui pourra être déterminé en fonction de travaux actuariels futurs non 14
travaux actuariels futurs non inclus dans le mandat confié au consultant. inclus dans le mandat confié au consultant. Pas d incident, crédit se remboursant normalement Pas besoin de constituer une hypothèque judiciaire. La caution ou l assurance reste en place jusqu au remboursement intégral du crédit. Pas besoin de publier une hypothèque conventionnelle. La caution ou l assurance idem reste en place jusqu au remboursement intégral du crédit. Pas besoin de constituer une hypothèque judiciaire. La caution ou l assurance reste en place jusqu au remboursement intégral du crédit. Pas besoin de publier une hypothèque conventionnelle. La caution ou l assurance reste en place jusqu au remboursement intégral du crédit. La banque essaye tous moyens de régularisation envisageables (rappel, relance, sommation etc.) La banque essaye tous moyens de régularisation envisageables (rappel, relance, sommation etc.) La banque essaye tous moyens de régularisation envisageables (rappel, relance, sommation etc.) La banque essaye tous moyens de régularisation envisageables (rappel, relance, sommation etc.) Crédit en difficultés (succession des évènements) Constitution et inscription d une hypothèque judiciaire Inscription publication l hypothèque conventionnelle ou de Constitution d une hypothèque judiciaire Inscription et publication de l hypothèque conventionnelle Gestion à l amiable du conflit et à défaut réalisation de la garantie (vente de la propriété par Gestion à l amiable du conflit et à défaut réalisation de la garantie (vente de la propriété par la Gestion à l amiable du conflit et à défaut réalisation de la garantie (vente de la propriété par Gestion à l amiable du conflit et à défaut réalisation de la garantie (vente de la propriété par la 15
la banque) banque) la banque) banque) Remboursement par l organisme de Caution des frais de Constitution et d inscription de l hypothèque judiciaire et autres frais juridiques et autres liés à la vente de l immeuble. Remboursement par l organisme de Caution des frais d inscription ou de publication de l hypothèque conventionnelle et autres frais juridiques et autres liés à la vente de l immeuble. Remboursement par l organisme de Caution des frais de Constitution de l hypothèque judiciaire et autres frais juridiques et autres liés à la vente de l immeuble Remboursement par l organisme de Caution des frais d inscription et publication de l hypothèque conventionnelle et autres frais juridiques de la vente de l immeuble Remboursement partiel de la perte finale si le produit de la vente < 70% du Capital Restant Dû (CRD) du prêt. Montant remboursé : environ 22.5% du CRD Remboursement partiel de la perte finale si le produit de la vente < 70% du Capital Restant Dû (CRD du prêt. Montant remboursé : environ 22.5% du CRD Principaux avantages pour la banque bénéficiaire de la Caution ou de l Assurance (Sous réserve que la - Sur le plan financier : Remboursement des frais de constitution et d inscription de l hypothèque judiciaire ou d inscription d hypothèque conventionnelle. - Sur le plan opérationnel : Avantages dus : fait de ne pas avoir à subir Mêmes avantages que pour les options 1 & 2 Avec en plus sur le plan financier la garantie de récupérer une partie (environ 22.5% du CRD) de la perte finale que la banque aurait subie si elle ne bénéficiait pas de ce rehaussement de crédit 16
BCEAO accepte que la caution est assimilable et aussi valable que l hypothèque) systématiquement les lenteurs et lourdeurs administratives observées pour procédure de prise d hypothèque pour tous les crédits hypothécaires, la procédure n étant poursuivie que pour les seuls prêts en difficulté. En éliminant ces démarches administratives auxquelles l emprunteur type est très réfractaire (coûts élevés, délais fastidieux), il est prévu une hausse significative de la demande de crédit bancaire pour acquisition ou achèvement de maison. - Sur le plan réglementaire : 1- pondération des crédits concernés à 50% ; 2- possibilité de différer le provisionnement en cas de difficultés pour 2 ans ; 3- prise en compte à hauteur de 35% des crédits cautionnés pour le calcul du ratio de liquidité ; 4- octroyer un volume plus important de crédits hypothécaires avec avantage sur le PNB et autres possibilité de crédits associés. Principaux avantages pour le client emprunteur Le client bénéficie d un crédit hypothécaire sans avoir à payer les frais et subir les tracasseries de constitution et d inscription d une hypothèque. L économie financière est de 6.5% à 8% du montant du crédit respectivement pour option 1 & 2 Économie financière moindre due à la prime de rehaussement du crédit, mais possibilité d avoir un volume de crédit plus important en raison justement de ce rehaussement du crédit 17
1- mise en place d un cadre d analyse rigoureux des titres administratifs conférant un droit réel de propriété et susceptibles d hypothèque pour éviter tous blocages si la constitution d hypothèque s avérait nécessaire dans la vie du crédit. Implication des notaires, de l administration foncière, des banques etc pour bien définir ce cadre et bien l expliquer; Aspects Opérationnels de l octroi des garanties 2- bonne coordination entre les banques offrant des crédits à l habitat et les organismes d Assurance/Caution impliquant une bonne compréhension des critères d éligibilité au bénéfice et au maintien de la caution; 3- mise en place d un mécanisme de suivi rigoureux des banques bénéficiaires des cautions ou assurances ; 4- etc. 18
TABLEAU COMPARATIF DU PROCESSUS HYPOTHECAIRE DANS LES PAYS DE L UEMOA 3 Titres administratifs d occupation pouvant conduire au titre foncier Droits reels immobiliers suseptibles d hypothèques Hypotheque Notarié/Sous seing privé Durée de l inscription Exigence d inscription dans un délai donné BENIN - Permis d occuper - Permis d habiter - Droit de propriété (art. 65-25 du 14 août 1965 portant régime de la propriété foncière); Acte authentique ou sous seing privé (sous signature privé) avec modèle agréé par la conservation foncière (art.40 de la loi 65-25 du 14 août 1965 portant régime de la propriété foncière) - 30 ans maxi (Acte uniforme) - Prescription d un délai pour effectuer l inscription de l hypothèque: non. - Prescription d un délai pour enregistrer l acte hypothécaire : oui dans le mois suivant la passation de l acte. - Défaut d enregistrement de l acte: pénalité de 20% du montant dû pour l enregistrement de l acte, pour chaque année de retard. - Arrêté d affectation - Droit de propriété; - Acte authentique - 10 ans - 2 mois à compter de sa 3 On notera qu il s agit ici d un résumé qui en ce sens, ne peut représenter toutes les particularités ni les nuances propres à chaque pays. Il ne résume que les seuls éléments identifiés en rubrique laissant les autres points à une lecture complète des annexes pour chaque pays présentées dans le rapport complet produit pa r DID. 19
BURKINA FASO - Arrêté de mise à disposition; - Permis d occuper; - Permis Urbain d Habiter (PUH) (droit de superficie que l on peut hypothéquer); - Attestation d Attribution; - Permis d Exploiter; - Bail. (art.51 de la RAF) - Droit de superficie comprenant le PUH; - Usufruit d un immeuble; - Bail emphythéotique pendant le délai de sa validité. (art. 159 de la Loi 014/96/ADP portant reorganisation agraire et foncière modifiée par la loi n 024-2008/an du 06 mai 2008) (art. 148 de la Loi 014/96/ADP portant reorganisation agraire et foncière modifiée par la loi n 024-2008/an du 06 mai 2008 et Art. 462 du decret de la RAF - Inscription à renouveller avant le terme; (art. 2154 du Code civil burkinabè); constitution - Défaut: pénalité égale au montant des droits et taxes foncières dus (art. 162 RAF et 463 décret RAF) CÔTE D IVOIRE - Lettre d attribution (2 ans pour passer à l ACP; - Arrêté de concession Provisoire (ACP) (Selon le juriste consulté, ce serait un droit de superficie) - Droit de propriété - Droit de superficie - Usufruit d un immeuble; - Emphythéose. - Acte authentique (décret n 64-164 du 16 avril 1964 portant interdiction des actes sous seing privé en matière immobilière) - 30 ans maxi; (art. 2262 du C. civ) - La recherche ne permet pas de répondre à la question ni de préciser s il y a des pénalités à ne pas publier dans des délais requis, le cas échéant. GUINEE - Concession d occupation - Titre de propriété; - Concession d occupation ( à - Acte authentique - 30 ans maxi; (Acte uniforme) - La pratique en place fait fait état d une possibilité de 20
BISSAU ( Pour ce pays, l information est nettement incomplète ou contradictoire et l étude est à parfaire revalider promesses d affectation hypothécaire pour octroyer les crédits et en attendant que les titres de propriété soient delivrés; - Pas de délai pour inscrire ou enregistrer l hypothèque mais perception d une taxe appelée IGV sur les intérêts à payer ou payés, collectée à la banque même par le fiscal. MALI - Permis d occuper (PO); - Concession urbaine d habiter (CUH); - Concession rurale d habiter (CRH); - Lettre d attribution (LA); - Note: le CUH ou CRH constitue un droit de superficie considéré comme un bien meuble de - Droit de propriété - Droit de superficie - Droit d usage; - Droit d habitation - Emphythéose. - Acte authentique - 30 ans maxi; (Acte uniforme) - Prescription d un délai pour effectuer l inscription: non ; 21
par la loi et donc non hypothécable. NIGER - Acte de cession immobilière (ACI) - Permis urbain d habiter (PUH); - Arrêté de concession provisoire (ACP); - Attestation d enregistrement au dossier rural. - Droit de propriété; - Droit de superficie - Usufruit d un immeuble; - Emphythéose - Acte authentique - 30 ans maxi; (art. 196 de l Acte uniforme portant organisation des sûretés) - Prescription d un délai pour effectuer l inscription: non. - Délai pour enregistrer l acte d hypothèque au service des impôts : 5000 F CFA dans le mois suivant la conclusion de l acte - Pénalité si défaut d enregistrement : 10,000 F CFA SENEGAL - Permis d habiter - Autorisations d occupation - Autorisations d occuper (Résumé sous le covable de permis d habiter (PH) - Droit de propriété; - Droit d usage et d habitation; - Droit de superficie - Usufruit d un immeuble; - Emphythéose. (art. 19 de la loi n 2011-07 du 30 mars 20011 portant régime de la propriété foncière) - Acte authentique - 30 ans maxi; (art. 196 de l Acte uniforme portant organisation des sûretés) - Prescription d un délai pour effectuer l inscription: les juristes consultés n ont pas fait allusion à un délai maximum pendant lequel le notaire doit obligatoirement publier ou enregistrer son hypothèque 22