Lieudit «LE BOIS GAST»

C est par le bien faire que se crée le bien-être RESIDENCE EHPAD LA VILLA DU CHENE D OR Lieudit «LE BOIS GAST» Rue du Général de Gaulle 53 960 BONCHAMP-LES LES-LAVAL LAVAL BAIL COMMERCIAL Coordonnées de l acquéreur / Bailleur : Adresse : Téléphone : Lot(s) n :

RESIDENCE LA VILLA DU CHENE D OR BAIL COMMERCIAL DE BIENS IMMOBILIERS MEUBLES Entre les soussignés : LOT(S) N Civilité / Nom :.. Prénom :.. Adresse :... Ville :.. Code Postal : Nationalité :. Société intervenant à l acte : RCS :. Représentée par :.. Civilité / Nom :.. Prénom :.. Adresse :... Ville :.. Code Postal : Nationalité :. Société intervenant à l acte : RCS :. Représentée par :.. ET Ci-après dénommé(s) «Le Bailleur», d'une part La Société VALMONT SANTE SAS Société par actions simplifiée au capital de 38 000 Euro dont le siège est situé 12 quai Saint Antoine 69002 LYON, inscrite au RCS de Lyon sous le numéro B 503 746 976 Représentée par son Directeur Général, Monsieur Jean Sébastien SCHWERTZ. Ou toute société filiale de la société VALMONT SANTE pouvant se substituer ; Ci-après dénommée «Le Preneur», d autre part 2

Il a été arrêté ce qui suit : Le Bailleur loue par bail commercial au Preneur qui accepte, les locaux ci-après désignés, faisant partie de la RESIDENCE LA VILLA DU CHENE D OR Préalablement au bail commercial faisant l objet des présentes, il est exposé ce qui suit : EXPOSE Le Bailleur est propriétaire dans un ensemble immobilier sis à Bonchamp-les-Laval, Le Bois Gast, rue du Général de Gaulle (53 960), correspondant à l implantation d une résidence pour personnes âgées dépendantes, et comprenant, outre les infrastructures d hébergement, des locaux de services «accueil, restauration, cuisine, etc» La résidence devra être exploitée conformément à sa destination en offrant aux résidents l ensemble des services qu ils sont en droit d attendre de cette catégorie d établissement. Par les présentes, le Bailleur donne à bail commercial, conformément aux dispositions du code de commerce, au Preneur, qui l accepte, les biens dont la désignation suit, sous les clauses et conditions tant générales que particulières ci-après fixées. Il est précisé que bien que les locaux soient à usage d hébergement pour personnes âgées dépendantes, les parties entendent volontairement se soumettre au statut des baux commerciaux, tel qu il résulte du code de commerce précité, de telle sorte que même si toutes les conditions d application de ce statut n étaient pas remplis ou ne l étaient que pour partie, à force, il y aura extension conventionnelle du champ d application dudit statut. Le Preneur rend les services et prestations conformément aux dispositions des articles 261 D 4 b) et 261 D 4 c) du Code Général des Impôts, autorisant l assujettissement à la TVA de la location consentie par le présent bail commercial, ainsi qu aux prescriptions de l instruction administrative du 11 avril 1991 modifiée par l instruction du 30 avril 2003. Article 1 DESIGNATION Un ensemble de logements avec parties communes dénommé RESIDENCE LA VILLA DU CHENE D OR BONCHAMP-LES-LAVAL (53 960), Le Preneur déclare, du fait de la transmission des pièces essentielles, à savoir le règlement de copropriété, le descriptif des parties communes et privatives, les plans, avoir une connaissance suffisante de la désignation et de la consistance des locaux. Il a été convenu ce qui suit : Article 2 DUREE Le présent bail commercial est consenti et accepté pour une durée de onze années (11) et neuf mois (9) entières et consécutives, avec une prise d effet dans les trente jours de la date de livraison du bien ou de la date d achèvement des travaux et au plus tard le jour de la signature de 3

l acte notarié si celui-ci est postérieur pour se terminer onze années (11) et neuf mois (9) plus tard. Le Preneur convient expressément de renoncer à la faculté de donner congé à l expiration de chaque période triennale. La partie qui voudra mettre fin au bail devra donner congé à l'autre par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d accusé de réception au moins six mois avant l échéance du bail. A défaut de résiliation à l issue de la période, le bail se poursuivra pour une nouvelle durée de onze années (11) et neuf mois (9), avec faculté par le Preneur, de donner congé à l expiration de chaque période triennale, dans les formes et délais précités à l article 2 alinéa 3 du présent bail. Article 3 - DESTINATION Le Bailleur déclare qu il est déterminant dans son consentement, que la présente location soit soumise à la TVA. En conséquence, Le Preneur exercera dans les biens immeubles loués meublés faisant l objet du présent bail, une activité d exploitant de résidence pour personnes âgées, consistant en la souslocation des logements situés dans ledit immeuble, pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture, en sus de l hébergement, d au moins trois des prestations suivantes : l accueil le petit déjeuner le nettoyage régulier des locaux la fourniture de linge de maison Selon les conditions prévues par l article 261 D 4 b du Code Général des Impôts, ainsi que par l instruction du 30 avril 2003 (3A 2 03), afin de permettre l assujettissement des loyers du présent bail à la TVA. Conformément à ces dispositions, il est précisé que le Preneur sera immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés au titre d une activité d hébergement assortie de la fourniture de prestations para-hôtelières, ce qui a notamment pour conséquence l assujettissement des loyers à la TVA (article 261 D 4 c du Code Général des Impôts). La destination ci-dessus définie comporte un caractère exclusif, interdisant au Preneur toute autre utilisation, de quelque nature, importance et durée qu elle soit, sauf accord préalable et écrit du Bailleur sous forme d avenant au présent bail, sous peine de résiliation du bail si bon semble au Bailleur. Le Bailleur ne sera associé ni directement, ni indirectement à l activité ou aux résultats de l activité exercée par le Preneur. Article 4 - CHARGES ET CONDITIONS Concernant le Preneur Le Preneur prendra les lieux loués et le mobilier dans l état où ils se trouvent le jour de l entrée en jouissance, étant précisé que ceux-ci seront à l état neuf et meublés. 4

Le Preneur supportera les réparations d entretien de toute nature ainsi que les grosses réparations définies par les articles 605 et 606 du Code civil. Il est précisé que tous les éventuels travaux de mise en conformité des bâtiments imposés par une évolution des normes dans le domaine d activité du Preneur sont exclusivement à la charge de ce dernier. Le Preneur respectera le règlement de copropriété de l immeuble et son règlement intérieur. Le Preneur entretiendra les logements et leur mobilier en bon état de réparation locative ou de menu entretien. Il les rendra, à la sortie, en bon état d entretien sauf usure normale des biens. Le mobilier facturé et installé restera l entière propriété du Bailleur. Il sera dressé un état des lieux contradictoire entre les parties, à l expiration du présent contrat. Le Preneur devra prévenir par écrit le Bailleur de tout désordre dans les lieux loués qui rendrait nécessaire des travaux ou interventions incombant au Bailleur, ou qui rendrait la location impossible du fait de ces désordres. Dans ce cas, le Preneur informera le Bailleur de la suspension du versement du loyer, jusqu à la remise en état parfaite du logement. La commande des travaux sur proposition du Preneur, et leur règlement sera du ressort du Bailleur. A défaut d accord du Bailleur pour faire valoir les travaux nécessaires à la bonne gestion du bien, le Preneur aura faculté à dénoncer le présent bail à tout moment par Lettre Recommandée avec AR, avec une demande d indemnité correspondant à 50 % du manque à gagner sur la durée du bail restant. Le Preneur s engage à informer ses sous-locataires des dispositions du règlement de copropriété et à veiller au respect, par ces derniers, du règlement de copropriété ainsi que du règlement intérieur, si ce dernier est institué. Le Preneur supportera l'ensemble des charges afférentes aux services de parahôtellerie. Le Preneur pourra installer toute enseigne extérieure indiquant son activité, à la condition expresse d'obtenir les autorisations administratives nécessaires. Le Preneur contractera auprès d'une ou plusieurs compagnies d'assurance notoirement solvables, une ou plusieurs polices garantissant les risques d'incendie, d'explosion, de vols et de dégâts des eaux et le recours des voisins. Il garantira également les risques de responsabilité civile professionnelle et tout risque spécial inhérent à son activité professionnelle et à son occupation des lieux. Il devra justifier de ces assurances et de l'acquit des primes à toute réquisition du Bailleur. Le Preneur acquittera les impôts et taxes et, plus généralement, toute dépense locative nécessaire au bon fonctionnement de l'immeuble. Concernant le Bailleur, Le Bailleur s'interdit formellement d'exploiter, directement ou indirectement, dans le surplus de l'immeuble dont font partie les locaux, objet du présent bail ou de louer à qui que ce soit, tout ou partie du surplus dudit immeuble pour y exploiter un commerce similaire à celui du Preneur. 5

Le Bailleur autorise le Preneur à utiliser les lieux loués dans le cadre de l'exercice de son commerce, tel que défini ci-avant, et à céder son bail à un gestionnaire notoirement solvable sous réserve que cette cession n entraîne pas la moindre rupture de l exploitation, après en avoir informé le Bailleur. Dans ce cadre, la société C3F en tant que garant, sera libérée de l engagement de caution. Le cédant s engage à faire toute démarche aux fins d obtenir la caution du Groupe repreneur. Par ailleurs le Bailleur autorise le Preneur à sous louer meublés et avec services, les locaux objets du présent bail, à tout sous locataire, même exerçant les mêmes activités que le Preneur telles que définies ci-avant. Le Bailleur conservera à sa charge les impôts et taxes des propriétaires loueurs, taxe foncière y compris la taxe des ordures ménagères, ainsi que les charges de copropriété usuelles non récupérables (honoraires et frais postaux de syndic, et assurance des murs etc.). Les dépenses de remise en état des logements et ce compris la vétusté qui serait due à une usure normale et notamment les convecteurs, le chauffe eau, les meubles seront à la charge du Preneur. Le Bailleur autorise irrévocablement le Preneur et, en tant que de besoin, le subroge formellement dans ses droits et obligations relativement à la mise en jeu, contre le vendeur et le constructeur, de toutes les garanties de vente et de construction telles que la garantie biennale et décennale à laquelle ce dernier est tenu, et à mettre en jeu également l assurance «dommage-ouvrage». Dans ce cas, les indemnités versées seront encaissées par le Preneur qui aura la charge de faire exécuter les travaux. En cas de travaux, ceux-ci seront décidés soit en accord avec le Bailleur s'ils concernent les parties privatives, soit par l Assemblée Générale des copropriétaires s'ils concernent les parties communes. Le Bailleur aura la possibilité de se faire assister par le Preneur lors de la livraison des locaux et de la période nécessaire à la levée des réserves. Article 5 MANDAT Le Bailleur consent au preneur un mandat général et permanent en vue de faire le nécessaire auprès de la Résidence La Villa du Chêne d Or, et d assister, prendre part à toutes décisions, déposer tout projet, voter et d une manière générale le représenter lors des assemblées générales des copropriétaires qui seraient convoquées. Le présent mandat d intérêt général prendra fin à l expiration du bail commercial souscrit entre le Bailleur et le Preneur. Nonobstant ce qui précède, le Bailleur garde l entière faculté d exercer son droit d être présent à chaque Assemblée Générale ou donner un pouvoir spécial à qui bon lui semblera dans le cadre des dispositions de l article 22 de la loi du 10 juillet 1965. Dans ce cas, il devra, préalablement à la réunion, en informer expressément le Preneur. Dans cette hypothèse, les effets du mandat seraient provisoirement suspendus. 6

Article 6 MOBILIER En raison des obligations assumées par le Preneur, le Bailleur s oblige à garnir les lieus loués du mobilier nécessaire à la sous location en meublé, tel que défini sur le bon de commande du mobilier signé par la Bailleur pour que le Preneur puisse consentir des sous locations en meublé. Article 7 CLAUSE DE RENONCIATION A RECOURS RECIPROQUE Le Bailleur s engage pour les polices souscrites, à faire renoncer la ou les compagnies d assurances à tout recours contre le Preneur et ses assureurs Le Preneur déclare renoncer à recours, en cas de sinistre, contre le Bailleur et ses assureurs. Article 8 LOYER - REVISION Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel H.T. de (En Chiffres et en Lettres) : Payable trimestriellement à terme échu dans le mois qui suit le trimestre civil. Le taux de TVA actuellement applicable est fixé à 5,5%. SOUS RESERVE QUE L IMMEUBLE SOIT LIVRE DANS SA TOTALITE AU GESTIONNAIRE En cas de vente après l ouverture de la résidence, le 1 er loyer interviendra à partir du mois suivant la signature de l acte Afin de tenir compte des délais de remplissage et de la date de livraison de cette résidence, une franchise de trois mois sera appliquée à compter de la livraison ou de la date d acquisition si elle est postérieure à la date de livraison. Les loyers seront versés par chèque ou par virement automatique entre le 5 et le 15 du mois suivant le trimestre échu. Le loyer sera révisé annuellement de plein droit à partir de la deuxième année entière suivant la prise d effet du bail en appliquant 50 % de l augmentation annuelle du prix des prestations d hébergement des personnes âgées, publié par le Ministère de l Economie et des Finances, avec une garantie de 1,5 % net par an. Dans le cas d un retard de livraison du logement ou de ses moyens d accès, les loyers seront reportés dans les mêmes proportions. Le Bailleur et le Preneur entendent soumettre le présent bail au régime de la TVA, par dérogation aux articles 293 B et suivants du Code Général des Impôts. Le Bailleur, conformément à l'article 293 F de ce même Code, déclare expressément opter pour l'assujettissement à la TVA et renonce à la franchise de base prévue à l article 293B du Code Général des Impôts Il importe que le Bailleur exerce cette option lors de la souscription de la déclaration d existence prévue à l article 286.1 du Code Général des Impôts et la confirme par l envoi d une lettre recommandée à la recette des impôts dont il dépend, étant précisé qu il devra par ailleurs assumer toutes les obligations relatives à la TVA. En cas de variation de TVA pendant la durée du bail, les loyers ci-dessus fixés subiront la même variation. 7

Article 8 - DISPOSITIONS DIVERSES Dans le cas où, après la date de livraison, le Preneur se verrait privé de la jouissance effective et normale des immeubles désignés en tête du présent bail pour une raison ne relevant pas de son fait (désordres de nature décennale, circonstances exceptionnelles et graves, etc.), le loyer défini ci-avant serait suspendu jusqu à expiration du trimestre au cours duquel le trouble de jouissance aura pris fin. Article 9 CONSERVATION DE LA DESTINATION DE L IMMEUBLE Le Bailleur s'engage expressément dans le cadre des assemblées générales de copropriété à conserver la destination actuelle de l'immeuble pendant toute la durée du bail et de ses éventuelles reconductions. Article 10 - CLAUSE RESOLUTOIRE En cas de non-exécution par le Preneur de l'un quelconque de ses engagements, et notamment en cas de non-paiement des loyers à l'une des échéances, le Bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat. Cette résiliation interviendra après une mise en demeure ou une sommation restée sans effet pendant une durée de deux mois. Article 11 - ELECTION DE DOMICILE Pour l exécution des présentes, les parties font élection de domicile dans la commune de situation des biens faisant l'objet du présent bail. Article 12 MANDAT D ETABLISSEMENT DES FACTURES DE LOYER Afin de satisfaire aux obligations légales régissant la facturation de la TVA, le Bailleur donne mandat express au Preneur afin que ce dernier établisse lui-même, pour son compte, les factures trimestrielles de loyer. Un récapitulatif pourra être transmis en fin de chaque année civile sur sa demande express. Le Bailleur devra demander par écrit au Preneur cette prestation qui sera facturée. Article 13 - ATTRIBUTION DE JURIDICTION Pour tout litige pouvant naître de l interprétation ou de l exécution des clauses du présent Bail, il est fait attribution de juridiction aux Tribunaux du siège social du Preneur. Article 14 FRAIS Les frais, honoraires et éventuellement les droits de timbre et d enregistrement relatifs au présent bail seront à la charge du Preneur. Article 15 FORCE MAJEURE Si un changement de législation civile ou fiscale ou de réglementation venait à modifier fondamentalement les conditions d application du présent bail, un nouveau bail sera négocié entre les parties afin de se conformer à la nouvelle législation. 8

Article 16 SUBSTITUTION DU BAILLEUR En cas de revente de tout ou partie de l immeuble, en totalité ou par lot de copropriété, la Bailleur pourra substituer toute personne morale ou physique ayant acquis tout ou partie de l immeuble objet des présentes. Article 17 SUBSTITUTION DU PRENEUR Le Preneur aura la faculté, à la prise de possession de l immeuble, de substituer toute société contrôlée par lui et sans contestation possible du Bailleur. Une lettre informative du Preneur au Bailleur suffira à substituer toute nouvelle société de son choix et sous son contrôle. Article 18 DROIT DE PRIORITE Le Preneur confère au Bailleur, à sa famille et ses relations, un droit de priorité pour l occupation d une chambre dans la résidence objet des présentes. La personne requérante sera placée sur liste d attente prioritaire. Article 19 ENGAGEMENT DE CAUTION La société C3F SAS, Société par actions simplifiée au capital de 1 043 735 Euro dont le siège est situé 12 quai Saint Antoine 69002 LYON, inscrite au RCS de Lyon sous le numéro 423 155 746, représentée par son Président, Monsieur Régis FOUQUE, se porte caution dans le cadre du présent bail commercial au profit du bailleur et pendant toute la durée des présentes et de ses renouvellements pour un montant plafonné à 6 mois de loyer. Article 20 PREVENTION DES RISQUES TECHNOLOGIQUES ET NATURELS Conformément à l Article L125-5 du code de l environnement, un état des risques majeurs et technologiques demeurera ci-après annexé. Le Preneur reconnaît avoir été informé des règles d urbanisme et de prévention des risques et il déclare : - avoir été informé dès avant ce jour, du risque encouru et de l'existence de ce plan ; - en avoir parfaitement mesuré les conséquences tant pour l'immeuble que pour lui-même ; Le Bailleur déclare qu'il n'a jamais été indemnisé au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique. Fait à le En deux exemplaires originaux Pour le Preneur La Société VALMONT SANTE M. Jean-Sébastien SCHWERTZ Pour le Bailleur Pour la Caution La Société C3F M. Régis FOUQUE 9