L'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE EN COPROPRIETE

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1 L'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE EN COPROPRIETE TRES IMPORTANT : l information des copropriétaires. Suivant l article 59 du décret du 17 mars 1967, il est précisé que dans les cas prévus aux articles de 46 à 48 du présent décret, l'ordonnance de nomination de l Administrateur Provisoire est notifiée dans le mois de son prononcé, par le syndic ou par l'administrateur provisoire désigné, à tous les copropriétaires (par lettre recommandée avec accusé de réception), qui peuvent en référer au président du tribunal de grande instance dans les quinze jours de cette notification. Qui peuvent en référer au président du tribunal de grande instance cela signifie : que l ordonnance nommant un administrateur provisoire peut être contestée sous la forme d une requête en annulation avec la participation d un avocat. Ensuite : Pendant toute la procédure, les copropriétaires doivent être informés des démarches et des décisions prises par l'administrateur provisoire. Du reste, une copie des décisions prises doit être adressée aux copropriétaires par l'administrateur provisoire. &&&&&&&&&&&&&& I - Les différents cas de figure et articles de loi Nous allons passer en revue les différentes situations qui nécessitent la nomination d un administrateur de copropriété nommé par le tribunal. 1. Une assemblée qui n arrive pas à élire un syndic Dans certains cas, une assemblée générale de copropriétaires ne peut pas élire un syndic. Par exemple : l'assemblée générale révoque le syndic en place sans avoir prévu de remplaçant! Si la copropriété se retrouve ainsi sans syndic, la loi impose la désignation d'un syndic provisoire par voie judiciaire. C'est l'article 46 du décret du 17 mars 1967 qui s'applique dans ce cas. Citons-le : " À défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le Président du Tribunal de Grande Instance désigne le syndic ( note de l AR C : ce peut être un syndic professionnel ou un administrateur judiciaire) par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du Conseil syndical ". À noter que, dans un tel cas, la loi prévoit que SEUL un copropriétaire peut agir, ce qui veut dire que le syndic sortant ne peut pas saisir le tribunal. Beaucoup de syndics (qui menacent de mettre la copropriété sous administration judiciaire s'ils ne sont pas réélus) ne le savent pas ou font comme s ils ne savaient pas. Par contre, pour vous, c'est bon à savoir. Voici néanmoins un bon moyen d échapper à l'administrateur judiciaire : ii suffit qu'un copropriétaire se fasse élire syndic " bénévole " durant l assemblée générale ; celui-ci n ayant en effet pas de contrat d honoraires à soumettre à l'assemblée générale, un bénévole pourra être élu même si sa candidature n'a pas été prévue. Ce syndic " bénévole " pourra juste se contenter de convoquer une nouvelle assemblée générale

2 pour élire un autre syndic. 2. Une copropriété sans syndic Si la copropriété n a pas ou plus de syndic (exemple : un syndic a démissionné au cours de son mandat), ce n est pas l article 46 qui s applique, mais l article 47 du décret. Dans ce cas, tout " intéressé " (même s il n est pas copropriétaire, donc), peut saisir le tribunal pour faire nommer un " administrateur provisoire " qui aura essentiellement pour tâche de récupérer les archives et les fonds auprès de l ancien syndic et de convoquer une assemblée générale. Voici le texte de l article 47 : " Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le Président du Tribunal de Grande Instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l ordonnance de se faire remettre les fonds et l ensemble des documents et archives du syndicat, et sous réserve de l application des dispositions de l article 9 ci-dessus, de convoquer l assemblée générale en vue de la désignation d un syndic. Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l acceptation de son mandat par le syndic désigné par l assemblée générale ". 3. Un syndic " empêché " Autre situation : le syndic est " empêché " ; exemple : il est gravement malade, il est en faillite ou n a plus de garantie financière. Dans ce cas, c est l article 49 du décret du 17 mars 1967 qui s applique et qui permet aussi à tout intéressé de demander au juge la nomination d un administrateur provisoire pour convoquer une assemblée. Une mise en demeure préalable est nécessaire. Très important, cependant : si votre règlement de copropriété contient une disposition spéciale, il est possible en cas d empêchement du syndic d'échapper à l'administration provisoire et de faire convoquer l'assemblée générale par le conseil syndical. Cette disposition est souvent méconnue. 4. Un syndic qui ne fait pas ce qu il doit faire (" carence ") En cas de " carence " du syndic, on peut aussi utiliser l article 49 qui va permettre d obtenir la nomination d un administrateur provisoire pour assurer la mission que le syndic ne veut pas assurer (exemple : des travaux ont été votés et ne sont pas engagés). Un bon conseil : alors qu'en général la perspective du passage par un administrateur provisoire doit être vue, à juste titre, comme négative (honoraires élevés ; absence de vraie g estion pendant plusieurs semaines, voire plusieurs mois), ce peut être ici une arme efficace entre les mains des copropriétaires. En effet, lorsqu'un syndic ne veut pas faire une chose qu il doit faire, un bon moyen de le contraindre est de l informer qu'on utilisera cette disposition légale, puis qu on l'assignera sur la base de sa responsabilité civile professionnelle pour lui faire prendre en charge TOUS les frais de cette mise sous administration judicaire due à sa CARENCE. En général, cela suffit à le faire bouger. 5. Le mandataire " ad hoc " L'article 56 du décret du 17 mars 1967 décrit la cinquième hypothèse où le juge désigne un

3 mandataire " ad hoc ", c est-à-dire " spécial ". " Tout intéressé, en effet peut demander au Président du Tribunal de Grande Instance, statuant sur requête, de désigner un mandataire " ad hoc " qui agira en justice au nom du syndicat, lorsque celuici est partie dans une instance relative à l exécution de la construction de l'immeuble, aux garanties dues ou aux responsabilités encourues à cette occasion. Si le syndic, son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés, ont directement ou indirectement participé à la construction. 6. Convocation d'assemblée générale en cas de refus du syndic L'article 8 du décret permet au conseil syndical ou aux copropriétaires représentant le quart des voix de la copropriété d'imposer au syndic la convocation de l'assemblée générale sur un ordre du jour qu'ils déterminent. Une mise en demeure est notifiée au syndic précisant l'ordre du jour. En cas de non réponse dans les huit jours, l'assemblée générale est valablement convoquée par le président du conseil syndical. S'il ne convoque pas ou en l absence de conseil syndical, tout copropriétaire peut provoquer l a convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du décret. Dans ce cas, la désignation de la personne habilitée à convoquer est faite par le Président du Tribunal de Grande Instance, statuant en référé. 7. Révision de la répartition des charges Autre cas : chaque fois qu'une action en justice intentée contre le syndicat a pour objet ou peut entraîner une révision de la répartition des charges, le syndic ou tout copropriétaire peut, s'il existe des oppositions d'intérêts entre les copropriétaires qui ne sont pas demandeurs, présenter une requête au Président du Tribunal de Grande Instance en vue de désigner un mandataire " ad hoc ". 8. Copropriété en difficulté Il existe, enfin, une dernière hypothèse de désignation d'un administrateur provisoire judiciaire : " Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le Président du Tribunal de Grande Instance statuant comme en matière référé ou sur requête, peut désigner un administrateur provisoire " (article 29-1 de la loi 10 juillet 1965). Le premier objectif du législateur, dans la loi du 21 juillet 1994 a été d'apporter un remède aux difficultés les plus souvent rencontrées par les syndics dans les immeubles en copropriété. Il - Les pouvoirs de l'administrateur (judiciaire) Les pouvoirs de l'administrateur désigné par le président du tribunal sont parfaitement déterminés : Soit ils sont limités par le texte de loi ou du décret : a) ester en justice au nom du syndicat (article 56 du décret) ; b) convoquer l'assemblée et la présider (article 50 du décret). Soit ils sont limités par l'ordonnance de désignation : a. réaliser les actes nécessaires du fait de la carence du syndic ; b. administrer la copropriété ;

4 c. convoquer l'assemblée qui élira un syndic. Mais dès lors qu il reçoit un pouvoir général d'administration de la copropriété, il n'a ni plus ni moins de pouvoir que le syndic conventionnel. Il doit, en conséquence, respecter les dispositions de la loi, en matière d administration courante ou dans la tenue des assemblées : Par exemple, s'il veut réaliser des travaux sur l'immeuble, il devra respecter les procédures légales : demander l'avis du conseil syndical pour tous marchés et contrats dépassant le montant fixé par l'assemblée ; respecter les règles de convocation et de tenue de l'assemblée générale. Dans le cas contraire l'assemblée, pourra être annulée comme une assemblée ordinaire. Sauf l exception prévue à l article 50 du décret, il n'a pas le pouvoir de présider l'assemblée. En effet, l'article 22 de la loi interdit au syndic, son conjoint et ses préposés de présider l'assemblée. La jurisprudence étend cette interdiction à l'administrateur provisoire judiciaire désigné en application de l'article 47 du décret. III - Qui peut être désigné comme " administrateur provisoire "? Loi Juin 1971 relative aux experts judiciaires. LEGIARTI Les textes n'apportent aucune précision quant au statut de l'administrateur provisoire. S'il ne fait aucun doute qu il reçoit une mission d'auxiliaire de justice, rien n'indique cependant la nécessité qu il soit un mandataire de justice professionnel. On peut par conséquent envisager la désignation d'un syndic professionnel pour accomplir cette mission, voire d un vrai syndic bénévole. En principe, l'administrateur provisoire devrait être choisi parmi les administrateurs judiciaires de la loi du 25 janvier 1985 (cassation ci-dessous), étant précisé qu'au terme de l'article 1 er de cette loi, un administrateur est un mandataire chargé, par décision de justice, d'administrer les biens d'autrui. L'article 2, quant à lui, précise que nul ne peut être désigné en justice pour exercer ces fonctions s'il n'est inscrit sur la liste établie par la commission nationale. (L'administrateur judiciaire est un mandataire de Justice qui exerce une profession libérale contrôlée en permanence par les Tribunaux et le Ministère Public). Il doit être titulaire de diplômes d'enseignement supérieur et avoir compétence sur tout le territoire national. Il est obligatoirement adhérent à la Caisse Nationale de Garantie assurant sa responsabilité civile professionnelle. Une exception est néanmoins contenue dans ce même article : peuvent être désignées à titre exceptionnel, par décision motivée, comme administrateur judiciaire, des personnes physiques ayant une expérience ou une qualification particulière. C'est la raison pour laquelle parfois (surtout en province) les juges ne désignent pas forcément des administrateurs judiciaires? ) - Cour de cassation - Troisième chambre civile Arrêt n 30 du 11 janvier 2012 ( ) - Cour de cassation - Troisième chambre civile Rejet

5 Demandeur(s) : La SCI Voltaire Défendeur(s) : La société Acanthe ; et autres Sur le moyen unique : Attendu, selon l arrêt attaqué (Rennes, 21 janvier 2010), statuant en matière de référé, qu à la requête de deux copropriétaires, un administrateur provisoire de la copropriété a été désigné par ordonnance sur requête du 30 juillet 2007 en la personne de la société Puget, syndic professionnel ; que M. X..., ès qualités de liquidateur de la société civile immobilière Voltaire, copropriétaire, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l immeuble [...] rue Beauregard et les deux copropriétaires requérants en rétractation de cette ordonnance ; Attendu que M. X... fait grief à l arrêt de dire n y avoir lieu à rétractation de l ordonnance, alors, selon le moyen, que les administrateurs judiciaires sont les mandataires chargés par décision de justice d administrer les biens d autrui ou d exercer des fonctions d assistance ou de surveillance dans la gestion de ces biens ; que nul ne peut être désigné en justice pour exercer ces fonctions s il n est inscrit sur la liste établie par une commission nationale instituée à cet effet, sauf décision spécialement motivée prise après avis du ministère public ; qu en l absence de syndic consécutive au défaut de convocation le président du tribunal de grande instance désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui, étant désigné en justice pour exercer des fonctions d administration des biens d autrui ou d assistance ou de surveillance de la gestion de ces biens, ne peut être qu un administrateur judiciaire inscrit sur la liste établie par la commission nationale instituée à cet effet, sauf décision spécialement motivée prise dans les conditions prévues à l article L du code de commerce ; qu en confirmant la désignation de la SAS Patrick Puget, simple agent immobilier non inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires, en qualité d administrateur aux fins de gérer la copropriété avec les pouvoirs attribués au syndic, au motif inopérant que la mission confiée à ce dernier aurait été limitée et ponctuelle, et sans avoir sollicité l avis du ministère public, la cour d appel a violé les articles L , alinéa 1er, du code de commerce et 47, alinéa 1er, du décret n du 17 mars 1967 ; Mais attendu qu ayant relevé que l ordonnance avait été rendue en application de l article 47 du décret du 17 mars 1967 au motif que la copropriété n avait jamais eu de syndic, qu une telle situation impliquait la désignation d un administrateur provisoire dans l attente de l élection d un syndic, l essentiel de la mission de cet administrateur résidant dans l organisation de cette désignation, la cour d appel a exactement retenu que cette mission, ponctuelle et limitée, n impliquait pas la mise en oeuvre d attributions excédant la mission de gestion courante du syndic et ne justifiait pas la désignation d un administrateur judiciaire soumis au statut du code de commerce ; D où il suit que le moyen n est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi Président : M. Terrier Rapporteur : Mme Masson-Daum, conseiller Avocat général : M. Bailly, avocat général référendaire Avocat(s) : SCP Gaschignard ; Me Blondel

6 IV - Le problème des " honoraires " En l'absence de texte spécifique, les auxiliaires de justice sont rémunérés selon les règles du Nouveau Code de Procédure Civile, applicables à tous, selon la procédure dite " procédure de taxe ". C'est donc le juge taxateur qui fixe la rémunération de l'administrateur judiciaire. Logiquement, l'administrateur provisoire, une fois désigné, demande aux copropriétaires une provision pour faire face aux dépenses de la copropriété, ses propres frais compris. L'administrateur provisoire coûte cher ; en plus d'un fixe assez élevé, s'adjoignent fréquemment des majorations calculées sur le nombre de lots et la complexité de la gestion de la copropriété. En revanche et on le sait moins, même si un administrateur provisoire produit une " ordonnance de taxes " visée par le juge, il est toujours possible si l'administrateur exagère, de contester devant le juge et sans avocat ces honoraires, sauf si, les délais indiqués sur l ordonnance sont passés. À plusieurs reprises, des adhérents de l'arc ont contesté des honoraires et ont eu gain de cause (ils ont fait valoir des frais excessifs ; un travail non fait ; des retards inexpliqués ; etc.).