Newsletter Copropriété L information juridique des syndics de copropriété

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1 Newsletter Copropriété L information juridique des syndics de copropriété Juin 2014 N 18 Edito Numéro spécial loi ALUR La loi n pour l accès au logement et un urbanisme rénové, dite Loi ALUR, est entrée en vigueur le 27 mars Ses articles 55 et suivants apportent de grandes modifications à la loi n du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété. Cette réforme du droit de la copropriété est d autant plus bouleversante qu un grand nombre de ces dispositions sont d application immédiate. L équipe documentation AXA Protection Juridique. La loi ALUR - A - LE SYNDIC 1. Désignation et Fonctionnement Syndic provisoire lors d une première mise en copropriété (modification de l article 17 de la loi du 10 juillet 1965) En cas de première désignation d un syndic d un ensemble immobilier mis en copropriété, ce syndic est qualifié de «syndic provisoire». Il ne peut être maintenu par décision de l assemblée générale qu après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectués par le conseil syndical ou à défaut les copropriétaires. Syndics bénévoles ou coopératifs (création du nouvel article 17-2) Les syndics non professionnels, bénévoles ou coopératifs, doivent être copropriétaires d un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans les copropriétés qu ils sont amenés à gérer. Carence et fin de fonctions du syndic (article 18 V) En cas d empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic (article 18 modifié loi de 65). En cas d empêchement du syndic, si aucune stipulation du règlement de copropriété n a prévu cette situation, un administrateur provisoire pourra être désigné par décision de justice. Le syndic ne peut renoncer à son mandat sans respecter un préavis de trois mois. Si l assemblée générale désigne un nouveau syndic dont la prise de fonctions intervient avant la fin du mandat de l ancien, cette décision vaut révocation à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. Rémunération du syndic (nouvel article 18-1 A) La loi ALUR précise les dispositions relatives à la rémunération du syndic. La rémunération du syndic est déterminée de manière forfaitaire, sauf pour des prestations spécifiques qui seront définies par décret en Conseil d Etat. Un contrat type obligatoire de syndic sera défini par décret. Le syndic ne pourra plus imposer un barème relatif à des honoraires spécifiques pour certains travaux. Le syndic devra faire voter la rémunération en pourcentage hors taxe sur ces travaux. La rémunération devra être dégressive selon l importance et le montant des travaux et devra être votée préalablement à leur exécution. Page 1

2 La loi ALUR - A - LE SYNDIC 2. Ses nouvelles missions Le syndic a pour obligation d assurer le syndicat de copropriété pour sa responsabilité civile (article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifié). Le syndic devra soumettre à l assemblée générale, à la majorité de l article 24, la souscription d un contrat d assurance de responsabilité civile. En cas de refus de l assemblée générale, le syndic pourra souscrire pour le compte de la copropriété un contrat d assurance responsabilité civile selon le mécanisme de l article L du code des assurances. Le syndic pourra proposer à l assemblée générale (à la majorité de l article 25) de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais du syndicat. Le syndic ne pourra pas se faire rémunérer pour cette démarche. Toute convention avec une entreprise liée au syndic devra être autorisée par l assemblée générale à la majorité de l article 24 (la liste sera fixée par décret). Les conventions passées en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat. Le syndic est aussi chargé de la nouvelle formalité d immatriculation des syndicats de copropriété. (Voir infra). Le syndic pourra mettre à disposition à partir du 1 er janvier 2015, sauf décision contraire prise à la majorité de l article 25, un accès en ligne aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l immeuble. L accès sera différencié selon qu il concernera un membre du syndicat des copropriétaires ou du conseil syndical. Le budget prévisionnel est désormais élaboré par le syndic en concertation avec le conseil syndical (article 18 modifié de la loi de 1965). Compte bancaire séparé obligatoire Jusqu à aujourd hui, le syndic pouvait être dispensé par décision d assemblée générale d ouvrir un compte bancaire séparé au nom syndicat. A partir du 26 mars 2015, soit un an à compter de la promulgation de la loi, l ouverture d un compte séparé sera obligatoire sans que l assemblée ne puisse permettre d y déroger sauf pour les syndicats de 15 lots au plus. Dans ce cas particulier (moins de 16 lots), le syndic peut être autorisé à ne pas ouvrir de compte séparé par l assemblée générale mais devra tenir un souscompte dans sa comptabilité au nom du syndicat. Au 1 er janvier 2017, il est également prévu l ouverture d un autre compte séparé destiné à recueillir les fonds des travaux institués par la loi ALUR, et alimentés par les cotisations annuelles des copropriétaires. Le syndic devra désormais mettre à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques de compte. Page 2

3 La loi ALUR - B - ASSEMBLEE GÉNÉRALE DES COPROPRIÉTAIRES Nouvelles décisions à la majorité de l article 24 : Relèvent désormais de l article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés) : - les travaux nécessaires à la conservation de l immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ; - les travaux prescrits par la commune ; - les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par des modifications législatives ou réglementaires. La loi ALUR procède à un abaissement des majorités requises pour un certain nombre de décisions (cette mesure est d application immédiate) Nouvelles décisions à la majorité de l article 25 : Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration prévus avant la loi ALUR dans la double majorité de l article 26 (2/3 des millièmes + la moitié des copropriétaires) sont transférés à l article 25. C est désormais à la majorité des voix de tous les copropriétaires qu ils sont votés. Les notifications et mises en demeure pourront désormais être signifiées par voie électronique, sous réserve de l accord exprès des copropriétaires (nouvel article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965). La demande et l étude de l individualisation des contrats de fourniture d eau relèvent aussi désormais de l article 25, et non plus de l article 26. Il n est pas possible de faire procéder à un deuxième vote à la majorité de l article 24 pour ces 2 types de travaux. Page 3

4 La loi ALUR - C - VENTE DE LOT Le syndic a pour charge d établir une fiche synthétique de la copropriété qui doit être annexée à la promesse ou à l acte authentique de vente Cette fiche regroupe les informations essentielles financières et techniques relatives à la copropriété et au bâti. Le contenu de la fiche sera établi par décret. Cette fiche devra être mise à jour annuellement par le syndic. Elle devra être mise à disposition des copropriétaires. Le défaut de réalisation de cette fiche est un motif de révocation du syndic, l absence de mise à disposition d un copropriétaire en cas de demande de cette fiche entraînera une pénalité pour le syndic. La date limite de réalisation de la fiche est le 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots, le 31 décembre 2017 pour les copropriétés de plus de 50 lots, et le 31 décembre 2018 pour toutes les autres copropriétés. La loi prévoit de nouvelles mesures pour mieux informer les acquéreurs de lots (nouveaux art. L et L du Code de la construction et de l habitation) Les annonces pour la vente d un lot : Les annonces devront préciser que le bien est soumis au statut de la copropriété. Elles devront indiquer le nombre de lots et le montant annuel des charges. Si la copropriété est placée sous un plan de sauvegarde ou sous administration provisoire, ceci devra être indiqué. Ces dispositions sont d application immédiate. Les promesses et compromis de vente : La loi modifie la liste de documents devant être annexés à la promesse de vente ou à l acte authentique, ainsi qu au cahier des charges en cas de vente publique. En sus des diagnostics techniques mentionnés à l article L , devront être annexés à la promesse de vente ou à défaut à l acte authentique de vente : 1- Les documents relatifs à l organisation de l immeuble soit : - la fiche synthétique sur la copropriété, - le règlement de copropriété et l état descriptif de division, ainsi que les actes modificatifs le cas échéant, - les procès verbaux des assemblées générales des 3 dernières années. 2- Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur soit : - le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente, - les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l acquéreur ; - l état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ; - lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot. La superficie privative et la surface habitable du lot devront aussi être communiquées au vendeur. Cette disposition s appliquera aux promesses conclues au plus tôt 3 mois après la promulgation de la loi. S ajoutent à ces documents le carnet d entretien de l immeuble, la notice d information relative aux droits et obligations des copropriétaires, le diagnostic global et le plan pluriannuel de travaux s ils existent. Le délai de rétractation et de réflexion de l acquéreur particulier prévu à l article L du Code de la construction et de l habitation ne court qu à compter du lendemain de la communication effective de ces documents si ceux-ci n étaient pas annexés au contrat. Page 4

5 La loi ALUR - D - ADMINISTRATION DES COPROPRIÉTÉS Le registre national des copropriétés Les syndicats de copropriété doivent être immatriculés sur le Registre national des copropriétés nouvellement créé (nouveaux art L etc. du Code de la construction et de l habitation). Un défaut d immatriculation de la copropriété pourra empêcher toute transaction sur les lots. Ce dispositif nécessitera un décret d application. L immatriculation est obligatoire : - pour les copropriétés de plus de 200 lots, avant le 31 décembre 2016 ; - pour les copropriétés de plus de 50 lots, avant le 31 décembre 2017; - et pour les autres, la date limite est en décembre Les nouvelles copropriétés seront immatriculées après le 31 décembre Le registre recense les syndicats de copropriétaires administrant des immeubles à destination totale ou partielle d habitation. Les informations recensées sont le nom et l adresse du syndicat, sa date de création, le nombre et le type des lots de copropriété et le nom du syndic s il y en a un. Les données essentielles de la comptabilité du syndicat et du carnet d entretien figurent aussi au registre. S il existe un plan de sauvegarde, une mesure d administration provisoire ou un arrêté de péril ces informations doivent être consignées au registre. Il appartient au syndic, voire au notaire en cas de mise en copropriété de procéder aux formalités d inscription. A défaut, l établissement public en charge de la tenue du registre, un copropriétaire ou toute personne y ayant intérêt peut le mettre en demeure d y procéder. Le notaire vendeur d un lot peut aussi procéder à l immatriculation d office en cas de carence du syndic après mise en demeure. L établissement public chargé de la tenue du registre pourra infliger des astreintes après mise en demeure infructueuse d immatriculer. Cette astreinte ne pourra dépasser 20 euros par lot et par semaine. Copropriétés dégradées La loi renforce la prévention pour redresser les copropriétés dégradées (art. L etc. du Code de la construction et de l habitation). Une procédure de requalification des copropriétés très dégradées peut être mise en place par l Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements. Cette requalification permet de déclarer d intérêt national les projets de redressement des ensembles très dégradés et complexes. Parmi les mesures mises en place, le seuil des impayés permettant le déclenchement de la procédure est notamment revu à la baisse. Dans le cadre de cette procédure, un administrateur provisoire peut être désigné afin de mieux traiter le surendettement de la copropriété, liquider les dettes d un syndicat en cas d expropriation ou de dissolution du syndicat. La loi prévoit également la possibilité d exproprier uniquement les parties communes de la copropriété en état de carence. Cette procédure d expropriation est mise en place à titre expérimental pour une période de 10 ans. Certaines techniques issues des procédures collectives sont intégrées comme la suspension des poursuites, la déclaration de créances et le plan d apurement des dettes. Page 5

6 La loi ALUR - D - ADMINISTRATION DES COPROPRIÉTÉS Autres mesures Obligation d assurance de responsabilité civile des copropriétaires (nouvel article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965) Chaque copropriétaire est tenu de s assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire occupant ou non occupant. En plus de cette assurance personnelle, le syndicat de copropriétaire devra également s assurer contre les risques de responsabilité civile dont il pourrait répondre. Recouvrement des impayés et mesures contre les débiteurs (article 19-2 loi du 10 juillet 1965) Le nouvel article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le copropriétaire débiteur ne peut prendre part au vote ni représenter un copropriétaire lors de la décision d assemblée générale autorisant le syndic à saisir son lot. Diagnostic technique global des immeubles (L du code de la construction et de l habitation) Lorsque l assemblée générale le juge nécessaire, elle peut faire réaliser par un tiers, un diagnostic technique global de l immeuble qui permettra à l ensemble des copropriétaires de mieux comprendre la situation générale de leur immeuble. L assemblée générale des copropriétaires assurera l information des copropriétaires de l état de l immeuble et de son analyse si des travaux étaient envisagés. Division de copropriété (nouvel article 28 de la loi de 1965) La loi de 1965 prévoit une nouvelle répartition des créances et dettes lorsque l immeuble comporte plusieurs bâtiments et qu une division de la propriété du sol est possible. La loi ALUR ajoute à cet article une nouvelle disposition qui prévoit que les créances et dettes du syndicat initial sur les copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché. De plus, après avis du maire de la commune dans lequel se situe l immeuble et avec autorisation du représentant de l Etat dans le département la procédure de division peut être employée en volume pour les ensembles immobiliers complexes. RECAPITULATIF : ENTRÉE EN VIGUEUR DES PRINCIPALES DISPOSITIONS DE LA LOI ALUR CONCERNANT LA COPROPRIÉTÉ Application immédiate des mesures concernant : - Informations données lors de la vente de lots : annexion à l acte du règlement de copropriété et état descriptif de division, documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur, PV des AG des 3 dernières années, carnet d entretien de l immeuble, situation de la copropriété par rapport aux copropriétés en difficulté. - Information du notaire par le syndic si l acquéreur ou ses proches ont des impayés au niveau de la copropriété. - Assurances du copropriétaire et du syndicat des copropriétaires. - Copropriétés de plus de 200 lots : saisine du juge en cas de plus de 15 % d impayés sur les sommes exigibles. - Mises en concurrence obligatoire du syndic en AG. - Nouvelles majorités de vote en AG. - Limitation des voix ou pouvoirs aux salariés et proches du syndic en AG. - Limitation des voix ou pouvoirs du copropriétaire en cas de saisie immobilière votée en AG. Les autres dispositions sont d application différée, elles sont dans l attente d un décret d application ou une date d entrée en vigueur a été prévue expressément par la loi. Les actualités contenues dans ces pages sont délivrées à titre informatif et correspondent à des situations précises. Chaque cas étant unique, la responsabilité d AXA Protection Juridique ne saurait être engagée en cas d utilisation des informations contenues dans ces pages. AXA PJ COPROS NEwSLETTER N Crédits Photos : Fotolia / istockphoto / Phovoir - Pao. Page 3