Mise en œuvre des opérations de restauration immobilière

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1 Mise en œuvre des opérations de restauration immobilière Schéma de procédure La déclaration d utilité publique L enquête organisée par préfet selon les dispositions du code de l expropriation Dossier 1) Plan 2) Désignation immeubles 3) Occupation des immeubles 4) Notice : Objet opération Programme global travaux / bâtiment/ démolition Situations occupants du/des bâtiments 5) Estimation valeur immeuble + coût /travaux Articles utiles du code de l urbanisme R R Droits et obligations des propriétaires Publicité de droit commun des enquêtes de DUP Commentaires La rédaction nouvelle de l art L impose que les enquêtes d utilité publique et parcellaires soient disjointes. L arrêté de déclaration d utilité publique pris après l enquête d utilité publique est préalable à la définition précise du programme de travaux par immeuble, lesquels seront notifiés aux propriétaires dans le cadre de l enquête parcellaire ; L arrêté de DUP Signé par le préfet au vu des conclusions du commissaire enquêteur R Les travaux sont soumis à permis de construire (PC) /déclaration de travaux (DT) de droit commun, si compatibles avec l objet de la DUP. Mais la démolition est soumise de droit à permis de démolir. Pas le droit de louer et de mettre à bail (sauf à titre temporaire ou saisonnier ) La DUP ouvre un droit de délaissement à tous les propriétaires ou copropriétaires pour chaque lot. Durée de validité de la DUP : 5 ans, renouvelable une fois par arrêté du préfet et une deuxième fois par décret en CE. La DUP vise le programme global des travaux qui, à ce stade, ne nécessite pas d être détaillé, l évaluation sommaire de leur coût et celui de l acquisition foncière. Cependant, une relative précision du programme permet de gérer les travaux (DT et PC) et les démolitions 1

2 Le programme précis des travaux par immeuble Arrêté du maire (ou Pt EPCI) fixant programme travaux et délai de réalisation pour chaque immeuble à restaurer, par l expropriant Arrêté normalement publié et affiché (CGCT). L Cet arrêté n a aucun effet de droit par lui-même ; seule la notification dans le cadre de l enquête parcellaire produit effet vis à vis des propriétaires. Mais ceux-ci pourront l attaquer, comme tout acte administratif, notamment lors de la notification. L arrêté du maire, ou du président de l EPCI, fixe le programme précis, par immeuble à restaurer, ainsi que le délai fixé pour ces travaux; ce délai est celui de la réalisation effective des travaux. Selon le degré de précision des travaux de la DUP, le programme de travaux peut être identique. Attention à éviter un niveau de détail assimilable à la maitrise d ouvrage La notification des travaux et l enquête parcellaire Enquête parcellaire organisée par préfet selon le code de l expropriation : la notification à chaque propriétaire/ copropriétaire du programme de travaux est faite à l occasion de la notification individuelle du dépôt en mairie du dossier enquête parcellaire; R L R et R code expropriation «Si lors de l enquête.. le propriétaire fait connaitre son intention faire travaux selon détail notifié, immeuble non compris dans arrêté cessibilité» Les propriétaires ou copropriétaires, doivent répondre dans le cadre de l enquête sur leur intention de faire les travaux. A ce stade les propriétaires qui ont répondu avoir l intention de faire les travaux n ont pas de dossier à fournir (mais leur dossier peut déjà être prêt) L enquête parcellaire qui est obligatoire pour notifier des travaux précis à chaque propriétaire ou copropriétaire permet d identifier ceux-ci et tous titulaires de droits réels et autres conventions. Elle est préalable à l éventuel arrêté de cessibilité ; La notification à chaque propriétaire /copropriétaire, des travaux qu il a à faire en application de l arrêté susvisé (qui a précisé pour chaque immeuble le programme de travaux) comporte le délai de réalisation des travaux : ce délai de réalisation doit être raisonnable; il doit tenir compte, outre du temps nécessaire au montage technique et financier du dossier, de l échéance des baux locatifs, d habitation, professionnels, commerciaux. Ne pas oublier que suite à leur départ, le relogement des occupants est à la charge de l autorité expropriante. Il en est de même vis-à-vis des preneurs de baux commerciaux ou professionnels ; 2

3 Réponses des propriétaires Réponse négative ou non réponse Pour ceux qui ont répondu «non» ou n ont pas répondu (considérés comme ayant refusé) : leurs immeubles pourront être expropriés (arrêté de cessibilité). Ceci vaut aussi pour les copropriétaires pour leur lot de copropriété Ont répondu s engager à réaliser les travaux R Pour être exclus de l arrêté de cessibilité, les propriétaires doivent produire : o note échéancier prévisionnel travaux o date échéance des baux ou transfert baux Le propriétaire doit tenir compte de la date d échéance des baux de ses différents locataires : la réalisation de travaux à faire est un motif de non renouvellement du bail à son échéance normale (et non de résiliation en cours de bail, sauf relogement assuré par le bailleur) Le propriétaire qui a fait connaître son intention de faire les travaux doit fournir la note et l échéancier prévisionnel des travaux ainsi que la date échéance des baux ou transfert baux, dans un «délai raisonnable» Aucun délai n est précisé par les textes, sachant qu un propriétaire qui n enverrait ces éléments que proche de la date d échéance de la réalisation des travaux ne peut raisonnablement remplir ses obligations. Si un propriétaire n envoie pas son dossier dans des délais raisonnables à apprécier au cas par cas- son immeuble sera cessible à la date d expiration du délai de réalisation des travaux. 3

4 Réalisation des travaux de restauration immobilière *R d) *R La totalité des travaux de restauration immobilière tels que notifiés et sur lesquels s est engagé le propriétaire (extérieurs et intérieurs) relèvent du permis de construire. L art *R précise la composition du dossier de demande de permis de construire. Les travaux sont soumis au contrôle de conformité. *R Les travaux de démolition prescrits ou prévus relèvent du permis de démolir. Travaux en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP R R Accord ou avis de l ABF La nature des matériaux et les modalités d exécution peuvent être précisées dans un site protégé Et attestation certifiant que ces travaux constituent la restauration complète de l'immeuble concerné. S'il y a lieu, pour l'application du 3 du I de l'article 156 du code général des impôts, Arrêté de cessibilité du préfet Code de l expropriation S applique aux immeubles des propriétaires ayant refusé de s engager, taisants ou défaillants ; Applicable aux copropriétaires pour leurs lots de copropriété Il n y a pas de délai fixé entre l enquête parcellaire et l arrêté de cessibilité. L arrêté de cessibilité n est, en droit, jamais obligatoire car l autorité expropriante peut renoncer. Dans le cas précis, attention à ne pas pénaliser les propriétaires qui se sont engagés et pour qui la non acquisition publique de l immeuble (ou lot de copropriété) rend l opération impossible et leur cause préjudice. 4

5 Autres commentaires I- Restauration immobilière et copropriété La notification de l enquête parcellaire et des travaux à faire dans un immeuble en copropriété se fait : - comme dans toute expropriation, au syndicat des copropriétaires, via le syndic - et à tous les copropriétaires, conformément à l art R du code de l urbanisme Il en résulte que tous les copropriétaires doivent répondre de leur intention d exécuter et de participer aux travaux relatifs aux parties communes- les travaux notifiés, portant nécessairement sur les parties privatives et communes. Si certains copropriétaires refusent d effectuer les travaux notifiés ou sont taisants, les travaux de restauration immobilière de l immeuble sont bloqués ; ceci implique nécessairement que l autorité publique ou son concessionnaire exproprie le(s) lot(s) des copropriétaires concernés (parties privatives et quote-part indivise des parties communes et entre dans la copropriété. Les travaux de restauration immobilière déclarés d utilité publique notifiés sont-ils des travaux obligatoires au sens du e) de l art 25 de la loi de 1965 sur la copropriété? Rien ne permet de l affirmer ou de l infirmer, mais cela est sans incidence puisque la réalisation des travaux implique nécessairement l unanimité des copropriétaires le syndicat des copropriétaires n étant juridiquement compétent que pour effectuer les travaux sur les parties communes. La réalisation des travaux de restauration immobilière dans un immeuble en copropriété Doit s effectuer dans les conditions juridiques permettant la réalisation des travaux nécessaires tant dans les parties communes que privatives : - soit pour les parties communes par le syndicat des copropriétaires (loi de 1965) - pour les parties privatives par chacun des copropriétaires.. ce qui est possible mais non satisfaisant car ces travaux ne dépendent que de la bonne volonté des intéressés - par une AFU constituée à cet effet et rassemblant l ensemble des lots de copropriété et des copropriétaires (AFU libre) ou par l adhésion des copropriétaires à une AFU existante; l AFU est juridiquement compétente pour réaliser les travaux de restauration immobilière portant sur les parties communes et les parties privatives. (5 ) de l art L322-2 du code de l urbanisme) ; le syndicat des copropriétaires est représenté à l AG de l AFU par son syndic, dument mandaté ; - les travaux votés par une AFU sont des travaux obligatoires pour la copropriété au sens du e) de l art 25 de la loi de 1965 (art L du code de l urbanisme) - les créances des associés de l AFU sont protégées par une hypothèque légale sur le lot (L322-9 du code de l urbanisme) 5

6 II- Réalisation des travaux et cessibilité Le propriétaire d un immeuble sous DUP a fait des travaux, le cas échéant intérieurs et extérieurs, compatibles avec la DUP : doit-on lui notifier des travaux précis à faire dans le cadre de l enquête parcellaire? La prudence et la sécurité juridique, tant pour le propriétaire que pour la collectivité publique, conseillent de répondre positivement. En effet, rien ne permet, en droit, à la collectivité de savoir quels travaux ont été effectués et de quelle qualité, ni si ils répondent aux travaux que la collectivité souhaite nécessaires et qu elle ne peut notifier que dans l enquête parcellaire. La vérification des travaux effectuée est alors faite par la collectivité publique. En espace protégé cette vérification est indispensable L enquête parcellaire permet aussi au propriétaire de bonne foi de répondre que les travaux utiles ont été exécutés. Si seuls des travaux insuffisants, de bricolage ou de camouflage ont été faits, la poursuite de la procédure par la collectivité se justifie. Mais si les travaux utiles ont été réalisés mais ne sont pas de la qualité souhaitable ou aussi complets que souhaitable, la collectivité est démunie de tout moyen d action vis-à-vis du propriétaire de bonne foi. Pour ces mêmes raisons, il est juridiquement imprudent d encourager les propriétaires à engager des travaux importants dès le stade de la DUP. Que faire vis à vis d un propriétaire qui n a pas exécuté les travaux après son engagement, ou effectué du «bricolage»? Ces situations justifient la poursuite de la procédure d expropriation par un arrêté de cessibilité, une fois passé la date d expiration du délai de réalisation des travaux. Il peut être prudent d attendre le délai de validité de la DUP L autorité expropriante devra justifier la poursuite effective de l expropriation, suite, par exemple, à une mise en demeure rappelant au propriétaire ses obligations (échéances et autres ). Les travaux de restauration immobilière étant soumis à un permis de construire spécifique, le cas échéant un permis de démolir, l autorité compétente a tous moyens de contrôler les travaux et d en refuser la conformité (droit commun du permis de construire et du permis de démolir) En secteur sauvegardé ou en ZPPAUP, une attestation de l ABF sur la qualité de réalisation des travaux peut entre un élément à produire, en sus. Si le propriétaire a commencé les travaux et n a pas terminé dans le délai imparti? Différents cas de figure : Le propriétaire peut justifier, de bonne foi, son retard et il n y a, alors, pas lieu de lui notifier un arrêté de cessibilité. Si le propriétaire n a, de toute évidence, pas l intention de poursuivre les travaux mais semble n avoir commencé que pour éviter l arrêté de cessibilité, l arrêté peut être pris à son encontre dès lors que les délais fixés pour la réalisation desdits travaux sont dépassés. III- Mutations des immeubles en restauration immobilière La vente d un bien sous DUP ou sous enquête parcellaire est parfaitement possible : le notaire doit prévenir l acquéreur des procédures en cours et de leurs conséquences. L acquéreur est tenu aux obligations du vendeur et en supporte les risques. 6

7 Si l immeuble concerné n est que sous DUP et que la notification des travaux à faire par le vendeur lors de l enquête parcellaire n a pas encore été effectuée, l acheteur est tenu par les termes de la DUP et savoir que des travaux précis lui seront notifiés dans le cadre d une enquête parcellaire. Si le vendeur ne s est pas engagé ou n a pas répondu lors de l enquête parcellaire, l acquéreur doit savoir que le bien peut être exproprié ou que la procédure est en cours : il devra alors se manifester auprès de la collectivité publique ou de l aménageur compétent. Si le vendeur s est engagé à faire les travaux, qu il les ait engagés ou non, l acquéreur devra lui-même s engager à effectuer les travaux notifiés. IV- Restauration immobilière et mesures de police de l insalubrité ou de sécurité publique Peut-on cumuler sur un même immeuble une procédure de Restauration immobilière et un arrêté d insalubrité ou de péril? La réponse est oui, à organiser selon les principes suivants, selon les situations : L immeuble concerné est très dégradé et son état expose les tiers à des risques pour leur santé ou leur sécurité ; il est à l étude ou en cours de procédure de restauration immobilière quel que soit le stade de la procédure : - la mesure de police idoine (insalubrité, péril, sécurité des équipements communs des immeubles d habitation, arrêtés d urgence ) doit être prise par l autorité compétente, sous peine d atteinte à autrui et de responsabilité publique ) - permet de faire supporter par le propriétaire les charges qui lui incombent (travaux, droit des occupants, relogement) et non par la collectivité publique ou son aménageur - permet de protéger les droits des occupants (suspension des baux et loyers) - permet de déduire le cout des obligations non remplies de l indemnité d expropriation si l immeuble est exproprié L immeuble concerné est sous DUP de restauration immobilière et les travaux ne sont ni notifiés ni engagés : s il apparait un risque pour la santé ou la sécurité de tiers, la mesure de police idoine doit être prise, sans attendre les travaux de restauration immobilière L immeuble, ou une partie d immeuble, est frappé d un arrêté d insalubrité, de péril ou autre les travaux n ont pas été engagés, le délai n est pas clos, ou encore les travaux prescrits à ce titre ne sont que de réparation pour mettre fin au risque, alors qu il serait souhaitable d aboutir à la réhabilitation complète de l immeuble en question : une opération de restauration immobilière peut être engagée sur l immeuble, avec diverses précautions, pour ne pas faire porter sur la collectivité publique, ou son aménageur, les charges qui incombent au propriétaire. (différencier les travaux, ne pas transférer les obligations relatives au droit des occupants ) 7