Droit des baux commerciaux

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1 SAS ECS Le droit des baux commerciaux - NA 49 - Chapitre 2 Paragraphe 2 Obligation relative à la chose louée L immeuble A USAGE DE LA CHOSE Le preneur doit user de la chose en bon père de famille. L abus de jouissance correspond aux détériorations ne résultant pas d un usage normal de la chose mais par le fait volontaire du preneur, indépendamment de l intention ayant déterminé celui-ci (le fait volontaire : la volonté porte sur l action ; le fait intentionnel : la volonté porte aussi sur les conséquences de l action.) Il ne doit pas faire un usage de la chose nuisant aux tiers et sera responsable de tous les troubles anormaux de voisinage. Il doit entretenir la chose louée, sous réserve des obligations contractuelles précédemment évoquées, venant rajouter, le cas échéant, à ses obligations. Le preneur doit user du bien loué de telle sorte qu il ne puisse en résulter un dommage pour le bailleur, faute de quoi ce dernier serait fondé à demander la résiliation du bail (exemple : modifications au bien loué sans autorisation du bailleur). En ce qui concerne l interdiction de modifier la chose louée, il faut distinguer les travaux autorisés, interdits, de ceux soumis à autorisation. Les travaux autorisés peuvent obliger le preneur à remettre les biens dans leur état primitif (absence de clause d accession). Le refus doit être justifié et légitime (à défaut abus de droit). B DESTINATION DE LA CHOSE LA CLAUSE DE SPECIALISATION Le droit des baux commerciaux étant conçu à l origine pour protéger le locataire exploitant un fond, les bailleurs, dans le but de se prémunir contre un droit abusif au renouvellement du bail, ont précisément spécialisé la destination des lieux loués en la limitant strictement à l activité exercée par le preneur dans le cadre de l exploitation de son fonds de commerce ou de son fonds artisanal. Le preneur doit ainsi respecter l affectation matérielle des lieux loués et l activité telle qu autorisée dans le bail (sauf clause tous commerces). La clause de spécialisation précise la destination des lieux loués de façon extrêmement limitée. Ainsi, le bailleur restreint-t-il les conditions dans lesquelles il s oblige à renouveler le bail. Le preneur quant à lui est tenu de respecter la destination des lieux loués et de ne les utiliser que pour l usage prévu au bail. Tout manquement à cette obligation l exposerait à une procédure en résiliation de bail : 66

2 SAS ECS Le droit des baux commerciaux - NA 49 - Chapitre 2 2 LA TRANSMISSION DU BAIL COMMERCIAL Droits et obligations du locataire SECTION I LA SOUS-LOCATION La sous location est la situation juridique par laquelle le preneur, qui détient provisoirement le droit d user des locaux qui lui sont loués, donne à son tour, ce droit d usage à un tiers (le sous-locataire). Ce dernier ne peut détenir sur la chose louée plus de droits que le preneur principal n en détient lui même. Si en droit commun la sous-location est autorisée à titre supplétif (sauf clause contraire) elle est en principe interdite en matière commerciale (sauf clause contraire) C. Civ. : «Le preneur à le droit de sous-louer son bail à un autre, si cette faculté ne lui est pas interdite». L C. Com. «Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute souslocation totale ou partielle est interdite». Le bail peut toutefois contenir une stipulation contraire. Le bailleur peut aussi, en cours de bail, autoriser expressément une sous-location. La sous-location en matière commerciale étant en principe interdite, un contrat de location gérance qui ne porterait que sur les murs serait en réalité une sous-location prohibée, sanctionnée par la juge. Si l interdiction de sous-louer ne figure pas parmi les conditions expresses du bail, la clause résolutoire ne joue pas de plein droit et nécessite la demande d une résiliation judiciaire. Pour que la sous-location soit régulière en matière commerciale, elle doit donc réunir deux éléments : - L autorisation du bailleur - Son invitation à concourir à l acte Précisons que le plus souvent en pratique, l autorisation de sous-louer, lorsqu elle est consentie, se limite aux sociétés du groupe (filiales ou maison-mère). 71

3 2 A L ARRIVEE DU TERME Droits et obligations du bailleur SECTION I LE CONGE DONNE PAR LE PROPRIETAIRE SANS OFFRE DE RENOUVELLEMENT Généralités droit du propriétaire de refuser le renouvellement est absolu, même s il est injustifié. Cependant, s il n a aucun reproche à faire à son locataire, il devra l indemniser du préjudice subi du fait de son éviction. Le propriétaire peut répondre aussi par un refus à une demande de renouvellement de son locataire. A/ LA FORME DU REFUS : Il doit être notifié par acte extrajudiciaire. L acte doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire dispose d un délai de deux ans à compter de la date à laquelle il a été signifié pour saisir le tribunal s il entend contester ou demander une indemnité d éviction. Le refus doit être motivé. Le défaut de motivation équivaut à un consentement au principe du renouvellement! Moment du refus Le refus de renouvellement peut être opposé par le bailleur : - Soit en fin de période contractuelle, par congé - A tout moment au cours de la tacite reconduction - En réponse à une demande de renouvellement du locataire B/ LE REFUS SANS INDEMNITES D EVICTION Le bailleur peut invoquer comme motif de refus pur et simple (sans indemnité) le fait que le locataire ne peut prétendre au bénéfice du décret parce que : - Lorsque l'administrateur décide de ne pas continuer le bail et demande la résiliation de celui-ci. Dans ce cas, la résiliation prend effet au jour de cette demande ; 85

4 SAS ECS Le droit des baux commerciaux - NA 49 - Chapitre 1 au rang de la théorie que de celle de la pratique. Une telle situation serait totalement préjudiciable par ailleurs aux deux parties, lesquelles n auraient pas fixé les conditions adaptées de leurs rapports spécifiques nécessaires. Montant du loyer SECTION II LE PRIX DU BAIL Le principe est celui de la liberté de fixation du loyer du bail initial. Cette liberté absolue leur permet de traiter au prix qui résultera de l offre et de la demande. La convention des parties fera foi entre elles. Par exemple, rien n interdit aux parties de fixer des loyers à paliers, c'està-dire un loyer de base qui sera atteint par paliers en plusieurs années. Les parties peuvent prévoir à leur gré une clause de loyer fixe ou prévoir au contraire une révision conventionnelle du loyer en insérant soit une clause d indexation, soit une clause de recettes. Paragraphe 1 Clause de loyer fixe Il convient de distinguer : A LE LOYER a) Montant du loyer : Le bail étant un contrat à titre onéreux, le loyer doit être stipulé. Le prix est fixé tout à fait librement la référence à la valeur locative n étant évoqué par l article L C. Com. que lors de la révision ou du renouvellement du loyer. Il ne peut être en conséquence imposé, même par une décision de justice qui ferait référence aux éléments constitutifs de la valeur locative. Il est fixé le plus fréquemment sur la simple rencontre de l offre et de la demande. En matière de bureaux notamment, il est fréquent que le loyer soit fixé par référence à une surface (prix au m²). En cas de variation de contenance de plus d un vingtième en plus ou en moins, le loyer doit être modifié. Les locations de surfaces situées dans les 37

5 SAS ECS Le droit des baux commerciaux - NA 49 - Chapitre 1 de procéder à l expulsion du locataire défaillant). Droit Rappelons des qu il baux s impose commerciaux baux de débit de boissons et aux baux de plus de 12 ans, ces derniers soumis à publicité foncière. Le contrat de bail B LE BAIL SOUS SEING PRIVE On ne peut contester le bail ou une de ses dispositions que par un autre écrit. Lorsqu il est irrégulier il vaut cependant commencement de preuve par écrit et les témoignages, présomptions peuvent être utilisées comme preuves complémentaires. Il est rédigé par écrit en autant d exemplaires que de parties. Chaque original doit indiquer le nombre d exemplaires, être suivi de la mention «lu et approuvé» portée à la main par chaque partie avant signature, signature et mention accompagnées de la date. Il est conseillé de faire enregistrer le bail SSP au bureau d enregistrement de la situation de l immeuble, de façon à donner date certaine, ce qui est d une grande utilité, notamment en cas de conflit entre deux preneurs auxquels le propriétaire aurait loué le même immeuble ou encore lorsque l immeuble vient à changer de propriétaire après la conclusion du bail. C LE BAIL VERBAL Les parties dans cette hypothèse conviennent verbalement d une location. Si cette situation est régulière elle n en demeure pas moins très inconfortable pour les parties au regard des difficultés de rapporter la preuve de l existence et du contenu du bail. Cette situation est dans les faits exceptionnels. Le commerçant ou l artisan, notamment pour ses formalités d inscription au registre du commerce ou au répertoire des métiers devant produire une copie de son bail. La preuve de l existence du bail consiste en la preuve d un commencement d exécution (occupation, existence d un loyer de façon cumulative). A défaut de quittance de loyer, ce serait la parole du propriétaire qui prévaut en ce qui concerne le montant. A l égard des tiers et notamment de l acquéreur, en cas de contestations, les juges devront rechercher si l acquéreur avait eu connaissance de l existence de ce bail verbal antérieurement à la vente. Rappelons cependant que le bailleur doit remettre au locataire le dossier de diagnostic technique ainsi qu une copie du règlement de copropriété (pour les parties intéressant les conditions d occupation et de jouissance du local loué) ce qui place le bail verbal davantage 36