LOI ALUR ET GESTION LOCATIVE. 28 mars 2014 commission gestion locative Emmanuelle Benhamou

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1 LOI ALUR ET GESTION LOCATIVE 28 mars 2014 commission gestion locative Emmanuelle Benhamou

2 LOI n en date 24 mars 2014 POUR L ACCES AU LOGEMENT ET UN URBANISME RENOVE PUBLIEE AU JO LE 26 MARS 2014

3 LES HONORAIRES DE LOCATION (art.5 I) Principe : charge bailleur Exception : 4 prestations utiles pour le bailleur et le locataire : - La réalisation de l état des lieux - La rédaction du bail - L organisation de la visite - La constitution du dossier du locataire

4 Les règles du partage des honoraires Le montant total des frais imputés au locataire ne peut excéder celui des honoraires payés par le bailleurs Il ne peut excéder un plafond fixé par voie règlementaire annuellement dans des conditions définies par décret (après concertation avec les associations de consommateurs et syndicats professionnels) Le plafond est établi par mètre carré de surface habitable et selon la localisation du bien loué ENTREE EN VIGUEUR : 1 décret 2 arrêtés pour les plafonds

5 CHAMP D APPLICATION DE LA LOI DU 6 JUILLET 1989 : locaux à usage d habitation ou mixte professionenl et habitation constituant la RESIDENCE PRINCIPALE du locataire Définition de la résidence principale : Le logement occupé au moins huit mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation Entrée en vigueur : immédiate

6 Création d un titre 1 er bis dans la loi de 1989 pour les locations meublées Accroissement de l impérativité du régime aussi bien pour le bailleur que pour le locataire.

7 Sont radicalement exclus de la loi de 1989 Les logements meublés touristiques (anciennement «locations à caractère saisonnier») Les logements foyers Les logements de fonction

8 LA CONCLUSION DU BAIL

9 LE CONTRAT DE LOCATION (art.3) Un contrat type sera défini par décret Une notice informative définie par arrêté sera annexé au bail. Elle portera sur le cadre juridique de la location, les droits et obligations des parties, le traitement des litiges, la GUL.

10 Des mentions obligatoires immédiatement Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ; Le nom ou la dénomination du locataire ; La date de prise d'effet et la durée ; La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation ; La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun, ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ; Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ; Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant au type de logement et définis par le représentant de l'état dans le département sur les territoires mentionnés à l'article 17 ; Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ; La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ; Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu. Application automatique de la GUL, sauf si le bailleur y renonce expressément dans le bail LA REPRODUCTION DES TROIS PREMIERS ALINEA DE L ARTICLE 5-I

11 Sanction du défaut de mention de surface habitable ou du dernier loyer acquitté par le locataire Dans un délai d 1 mois à compter de la prise d effet du bail, le locataire peut mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse ou en cas de refus, dans le délai d 1 mois, le locataire peut, dans le délai de 3 mois à compter de la mise en demeure, saisir le juge afin d obtenir une diminution du loyer.

12 Sanction de l erreur relative à la surface habitable (art.3-1) Actions possibles du locataire en diminution de loyer : si la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d 1/20 ème à celle exprimée dans le bail

13 Procédure : À défaut d accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. Moments de la prise d effet de la diminution de loyer : La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Mais si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. Entrée en vigueur : application immédiate

14 Des clauses interdites (art.4) Interdiction des clauses pénales La liste des clauses réputées non-écrites est complétée: La clause qui interdit au locataire de demander au bailleur une indemnité lorsqu il réalise des travaux d une durée supérieure à 21 jours (au lieu de 40, nouvel article 1724 du Code civil) La clause qui impose au locataire un contrat pour location d équipement.

15 L ETAT DES LIEUX (art.3-2) Un modèle type va être défini par décret Un formalisme plus encadré immédiatement Établi dans les mêmes formes et en autant d exemplaires que de parties, lors de la remise et de la restitution des clés Honoraires du tiers professionnels : plafond fixé arrêté

16 UN DROIT DE RECTIFICATION OUVERT AU LOCATAIRE PENDANT 10 JOURS Pendant un délai de 10 jours à compter de l établissement de l état des lieux, un droit de rectification de l état des lieux d entrée est ouvert au locataire. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de concertation territorialement compétente. Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l état des lieux soit complété par l état des éléments de chauffage.

17 UNE GRILLE DE VETUSTE VA ETRE DEFINIE PAR DECRET Les réparations locatives étant une grande source de conflit, cette grille de vétusté sera utile.

18 Le DPE Le CREP LE DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE S ETOFFE L état mentionnant la présence ou l absence d amiante (décret pour les modalités) Un état de l installation intérieure d électricité et de gaz (attente décret)

19 LES DETECTEURS DE FUMEE Le propriétaire est en charge de l installation, il doit s assure de son bon fonctionnement lors de l établissement de l état des lieux. L occupant d un logement, qu il soit locataire ou propriétaire, veille à l'entretien et au bon fonctionnement de ce dispositif, et assure son renouvellement, si nécessaire, en tant qu il occupe le logement. Pour les logements occupés au moment de l entre en vigueur de l obligation, l obligation faite au propriétaire est satisfaite par la fourniture d un détecteur son locataire, ou s il le souhaite, par le remboursement au locataire de l achat du détecteur. Entrée en vigueur de l obligation : le 8 mars 2015

20 Une liste exhaustive des JUSTIFICATIFS EXIGIBLES du locataire ou de la caution, remplace la liste des pièces interdites (art. 22-2) La liste des pièces susceptibles d être demandées au locataire va être fixée par décret. Une liste des pièces susceptibles d être demandées à la caution va également être fixée par décret. Si le bailleur exige du candidat locataire ou de la caution des pièces justificatives non prévues par le décret il encourt une amende administrative : maximum pour une personne physique et pour une personne morale.

21 La GUL devient facultative. LA GUL (art.24-2) Le cumul GUL + cautionnement est interdit (sauf étudiant) A condition de le prévoir dans le bail, le bailleur préférer un cautionnement, ou un assurance loyer impayé classique. L Agence de la garantie universelle des loyers" sera créée à une date fixée par décret, et au plus tard le 1er janvier 2015, et la garantie s appliquera aux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2016.

22 LES OBLIGATIONS DES PARTIES EN COURS DE BAIL

23 Nouveaux délais de prescription (art.7-1) 3 ans pour l ensemble des actions en paiement dérivant d un contrat de bail 1 an pour les actions en révision de loyer par le bailleur (après la date convenue dans le bail pour réviser le loyer)

24 L ENCADREMENT DES LOYERS 1. La détermination du loyer de base des logements mis en location (zones tenues et zones non tendues) 2. La révision du loyer d un bail en cours (dispositif identique zones tendues et détendues) 3. Lors du renouvellement du bail et relocation, l évolution possible du loyer (zones tendues et non tendues)

25 LES CHARGES (art.23) Régularisation Une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs est communiquée au locataire. Durant 6 mois (au lieu d 1) à compter de l envoi du décompte récapitulatif des charges, les pièces justificatives doivent désormais être tenus à disposition des locataires, dans des conditions normales Régularisation tardive des charges (= plus d un an après leur exigibilité) le locataire peut bénéficier d un paiement par douzième, s il en fait la demande. Entrée en vigueur : immédiate

26 Les charges : transmission dématérialisée À compter du 1 er septembre 2015, le bailleur transmet, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

27 OBLIGATIONS DU BAILLEUR DÉLIVRER UN LOGEMENT DÉCENT Révision des critères définis par le décret du 30 janvier 2002, le gouvernement doit remettre un rapport au Parlement au plus tard 6 mois après la promulgation de la loi. TRANSMISSION DE LA QUITTANCE : à compter du 1 er septembre 2015, par voie dématérialisée à la demande du locataire

28 ASSURANCE DU LOCATAIRE (ART.7G) A défaut de remise de l attestation d assurance et après un délai d 1 mois à compter d une mise en demeure non suive d effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable sur celui-ci Cette mise en demeure vaut renoncement à la clause résolutoire Le montant total de la prime est récupérable par douzième à chaque paiement du loyer. Compétence du Bureau central de tarification Entrée en vigueur : immédiate + décret pour la fixation du forfait maximum de majoration

29 OBLIGATION DU LOCATAIRE ET DU BAILLEUR : TRAVAUX Le locataire doit laisser exécuter les travaux (amélioration, entretien, performance énergétique, décence) L article 1724 du Code civil s applique (21 jours) Le bailleur doit remettre au locataire une notification de travaux Un droit de recours spécifique ouvert au locataire Entrée en vigueur : immédiate

30 EVÈNEMENTS AFFECTANT LE COURS DU BAIL

31 ACQUISITION D UN BIEN OCCUPE tout congé pour vente n est autorisé qu à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours, et tout congé pour reprise n est autorisé qu à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l acquisition, après un délai de deux ans.

32 CONGE DU BAILLEUR : JUSTIFICATION Congé pour reprise : - spécifier le lien de parenté avec le bénéficiaire - Justification le caractère réel et sérieux de la décision le juge peut vérifier même d office et l invalider s il l estime non valable - Dans les cas : une notice d information sera à joindre (arrêté)

33 Protection du locataire âgé et modeste / exception en faveur du bailleur âgé ou modeste Est protégé le locataire âgé de plus de 65 ans et aux ressources annuelles inférieures à un plafond en vigueur pour l attribution des logements locatifs conventionnés Cette protection n est pas applicable quand le bailleur est âgé de plus de 65 ans ou si ressources annuelles inférieures à un plafond en vigueur pour l attribution des logements locatifs conventionnés

34 Congé pour vente par lots Le seuil d application de la réglementation sur les congés collectifs est abaissé de plus de 10 à plus de 5 logements (art.11-1) Lorsqu un immeuble indivis ayant 5 locaux d habitation ou plus est mis en copropriété, les baux en cours sont prorogés de plein droit d une durée de 3 ans de plus que leur durée contractuelle ou légale antérieure, dès lors que l immeuble est situé dans une zone tendue (art.11-2)

35 Congés frauduleux : sanction (art 15-V) amende pénale maximum : pour une personne physique et pour une personne morale

36 CONGE DU LOCATAIRE : NOUVEAUX CAS DE PREAVIS REDUIT en zone tendue, si le locataire s est vu attribuer un logement social, si le locataire est bénéficiaire de l Allocation Adulte Handicapé (AAH), si l état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile (la condition d âge a disparu).

37 Justification du délai réduit Le locataire doit justifier le motif invoqué et le justifier au moment de l envoi du congé A défaut le délai est de 3 mois

38 RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE Délai maximal : 1 mois (si EDL de sortie conforme à EDL d entrée) Rétention abusive = versement au locataire d une pénalité équivalente à 10 % par mois de retard (due le premier jour suivant la fin du délai légal) Le locataire doit indiquer au bailleur ou à son mandataire l adresse de son nouveau domicile.

39 Restitution du dépôt de garantie : Immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver une provision Le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu à l arrêté annuel des comptes de l immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l approbation définitive des comptes de l immeuble. Les parties peuvent convenir amiablement de solder immédiatement l ensemble des comptes. Sanction si non-respect des délais : le montant du dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard.

40 CDC : renforcement des attributions Loyers Caractéristiques du logement définis à l article 6 (= décence) Etat des lieux, dépôt de garantie, charges locatives et réparations Congés délivrés par les parties Accords collectifs. Entrée en vigueur : Décret pour la composition de la commission, le mode de désignation des membres, son organisation, règles de saisine et de fonctionnement.

41 LOCATION MEUBLEE RESIDENCE PRINCIPALE (Titre 1 er bis) Sont applicables aux meublés les règles relatives à : L état des lieux Au dossier de diagnostic technique Aux clauses réputées non écrites À la rémunération des intermédiaires Aux obligations des parties Aux modalités de congés Aux règles de prescription Dépôt de garantie = 2 mois

42 Art à Un bail type (décret) Durée : 1 ans 9 mois pour les étudiants Système encadrement des loyers adapté Charges : selon art. 23 ou un forfait Congé du locataire : à tout moment avec un prévis d 1 mois Congé du bailleur : reprise vendre motif légitime et sérieux préavis de 3 mois Protection du locataire âgé Sanctions pénales pour congé frauduleux identiques

43 LOCATIONS MEUBLEES TOURISTIQUES (L631_7 CCH) Définition : locaux loués meublés de manière répétée pour de courte durées à une clientèle de passage Le Conseil constitutionnel a supprimé l obligation d obtenir l autorisation de l AG

44 LA COLOCATION : UN CONCEPT OFFICIALISE Définition : la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. Précision sur le montant du loyer : l addition des loyers ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement Les charges : provisions pour charges ou forfait Un contrat de colocation type défini par décret

45 COLOCATION : 1 SOLIDARITE ENCADREE ET LIMITEE La solidarité d un des colocataires et celle de la personne qui s est portée caution pour elle, prend fin à la date d effet du congé et lorsqu un nouveau locataire figure au bail A défaut, la solidarité du colocataire sortant s éteint au plus tard six mois après la date d effet du congé

46 LA PREVENTION DES EXPULSIONS Allongement de la trêve hivernale : du 1 er novembre au 31 mars (au lieu de 15 mars) Egalement applicable aux personnes entrées dans les locaux par voie de fait, sauf si le juge en décide autrement

47 Nouvelle obligation du bailleur : signaler les impayés à la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) au moins 2 mois avant l assignation, sous peine d irrecevabilité (art. 24) Le juge peut même d office accorder des délais de paiement dans la limites de 3 années.

48 DISPOSITIONS TRANSITOIRES Principe : application de la législation d origine aux contrats en cours Les contrats de location en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables. Il s agit aussi bien des contrats de location vides relevant de la loi de 1989, que des locations meublées.

49 Exception : dispositions immédiatement applicables pour les locations vides relevant de la loi de 1989 Article 7 = obligations du locataire Article 17-1 = Révision du loyer d un bail en cours Article 20-1 = Obligation de logement décent Article 21= quittance Modalités de transmission de la Article 23 = Charges récupérables Article 11-1 pour les congés délivrés après le 22 février 2014

50 Exception : dispositions immédiatement applicables pour les locations meublées relevant de la loi de 1989 Article 6 = obligations du bailleur Article 7 = obligations du locataire Article 20-1= Obligation de logement décent Article 25-11= Compétence de Commission départementale de conciliation

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