Prêt Social de Location Accession PSLA. Marché Immobilier Social. Dernière mise à jour Mars Document réservé exclusivement aux Professionnels

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1 Prêt Social de Location Accession PSLA Marché Immobilier Social Dernière mise à jour Mars 2013 Document réservé exclusivement aux Professionnels

2 Tout savoir sur le Prêt Social Location Accession Les principes de fonctionnement du dispositif Les conditions d éligibilité et les plafonds de ressources La période locative L accession à la propriété Les avantages du dispositif La nouvelle offre du Crédit Foncier Page 2

3 Tout savoir sur le Prêt Social de Location Accession Régi par la Loi 1984 relative à la location accession Circulaire n du 26 mai 2004 et mis en place par les Pouvoirs Publics en 2004, il est réservé aux organismes qui passent avec l Etat une Convention dans laquelle ils s engagent notamment à respecter des plafonds de loyers et de prix. La location-accession est un dispositif sécurisé d accession à la propriété qui donne la possibilité à des ménages dont les revenus n excédent pas certains plafonds d utiliser un logement en tant que locataire tout en bénéficiant d une option d achat sur le bien occupé. Le PSLA finance successivement les organismes sociaux et les accédants. Les revenus de ces derniers ne doivent pas, à l entrée dans les lieux, dépasser les plafonds de ressources spécifiques (égaux à ceux du Prêt à Taux Zéro par rapport au régime antérieur au 01/01/11). LA NOUVEAUTÉ 2013 ELIGIBILITÉ DU PRÊT À TAUX ZÉRO + DANS LE CADRE DU FINANCEMENT DES LEVÉES D OPTION PSLA (Loi de Finances rectificative publiée au Journal Officiel du 17 août 2012) Pour toute offre émise à partir du 1er janvier 2013, si votre client est éligible au PTZ+ Les levées d option sur des programmes BBC 2005 ou RT 2012 seront éligibles au PTZ quelle que soit la date de la Décision Favorable d Agrément Les levées d option sur des programmes NON BBC Seront éligibles au PTZ+ de base si la Décision Favorable d Agrément est antérieure au 01/01/2012 Ne seront pas éligibles au PTZ+ si la Décision Favorable d Agrément est délivrée après le 01/01/2012 En 2013, le PTZ finançant la levée d option bénéficiera des quotités et des montants du PTZ Document non contractuel Reproduction interdite Marketing Corporates Page 3

4 Les principes de fonctionnement du dispositif UN CONTRAT DE LOCATION - ACCESSION EN 2 PHASES 1 - PHASE LOCATIVE Au cours de la première phase, dite locative, le logement appartient à un opérateur personne morale auquel le ménage verse une redevance, qui se divise en une fraction locative, assimilable à un loyer, et une fraction acquisitive, assimilable à une épargne, qui représente un paiement anticipé du prix du logement. La durée maximale de la phase locative est fixée dans le contrat de location-accession. Pendant la phase locative, le ménage a la faculté de lever l'option sur son logement et de s'en porter acquéreur. REDEVANCE MENSUELLE = Part locative + Part acquisitive 2 - PHASE ACCESSION La levée d'option marque le début de la seconde phase, dite d'accession, au cours de laquelle le ménage devient propriétaire du logement et rembourse un emprunt. La fraction acquisitive accumulée pendant la phase locative vient en déduction du montant du prix de vente. Si le ménage ne lève pas l'option, il ne bénéficie d'aucun droit au maintien dans les lieux mais la fraction acquisitive accumulée au cours de la phase locative lui est restituée. Document non contractuel Reproduction interdite Marketing Corporates Page 4

5 Les conditions d éligibilités & les plafonds de ressources PSLA SIGNATURE DE LA CONVENTION ET OBTENTION DE LA DECISION FAVORABLE D AGREMENT PLAFONDS DE RESSOURCES 2013 (PSLA) (source : décret n du 7 avril 2009 publié a u JORF du 9 avril 2009) A compter du 1er janvier 2013 jusqu au 31 décembre 2013 Nombre de personnes destinées à occuper le logement Zone A Zones B ou C et plus Les conditions d éligibilités : La Convention passée entre l État et la personne morale détermine les conditions d éligibilité au prêt : lors de la signature du contrat de location accession, les revenus des locataires accédants doivent être inférieurs aux plafonds de ressources. La redevance locative doit être inférieure à des plafonds relativement proches de ceux du PLS. Le prix de vente ne dépasse pas un plafond fixé par zone et est en outre minoré de 1% à chaque date anniversaire du contrat de location accession. La personne morale dispose de l engagement d un établissement de crédit de proposer aux accédants un financement lors de la levée d option. La fraction locative de la redevance est plafonnée, en fonction des zones du dispositif d'amortissement fiscal «Scellier» (zones A bis, A, B1, B2 et C) et les plafonds de loyer égaux à ceux qui sont appliqués au prêt locatif social (PLS) depuis le 1 er janvier Document non contractuel Reproduction interdite Marketing Corporates Page 5

6 Phase 1 : la période locative PÉRIODE LOCATIVE PLAFONDS DE LOYERS PSLA 2013 DURANT LA PHASE LOCATIVE A compter du 1 er janvier 2013 et jusqu au 31 décembre 2013 (Source : décret n du 7 /04/2009 publié au JORF du 9/04/2009) Zone Montant en euros / mois / m² de surface utile Zone A Bis 12,95 Zone A 9,95 Zone B1 8,57 Zone B2 8,22 Zone C 7,64 Durant la phase locative, l indemnité d occupation de la redevance est plafonnée en référence aux plafonds suivants (en m² de SU éventuellement augmentée, dans la limite de 6m², de la moitié des surfaces du garage ou de l emplacement réservé au stationnement des véhicules, annexé au logement et faisant l objet d une jouissance exclusive par l accédant). La part acquisitive est fixée dans le cadre du contrat de locationaccession en fonction des capacités financières du locataireaccédant et en concertation avec le vendeur. La charge totale supportée par l accédant pendant la période locative doit être comparable à celle qu il supporterait s il levait immédiatement l option et faisait recours à l emprunt. NOTA : Le décret du 16 août 2011 modifie les articles R , R353-2, R et R du CCH. Il a pour objet d'offrir aux bailleurs sociaux des solutions alternatives au maintien du dispositif, lorsque les logements financés en PSLA ne trouvent pas preneurs. D'une part, il porte le délai de commercialisation des logements construits en PSLA de douze à dix-huit mois à compter de la déclaration d'achèvement des travaux. D'autre part, il permet la mise en location définitive de ces logements dans les conditions du PLS dans le cas où aucun contrat de locationaccession n'a pu être signé au cours de ce délai pour les logements concernés. Document non contractuel Reproduction interdite Marketing Corporates Page 6

7 Phase 2 : l accession à la propriété PÉRIODE D ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ : LA LEVÉE D OPTION PLAFONDS DE PRIX DE VENTE PSLA 2013 pour les opérations bénéficiant d'une décision d'agrément à compter du 1er janvier 2013 et jusqu au 31 décembre 2013 Source : arrêté du 7 avril 2009 publié au JORF du 9 avril 2009 Zone géographique Montant HT en / m² de surface utile Zone A Zone B Zone B Zone C Le prix de vente des logements doit également être inférieur à des plafonds, modulés en fonction des anciennes zones «Scellier». Le dispositif permet aux ménages de bénéficier de l'avantage de la TVA à taux réduit à 7%. La vente au locataire accédant est soumise à la TVA à 7%. Le transfert de propriété de l immeuble au ménage réalisé dans le cadre de la locationaccession à la propriété est, de droit commun, soumis à la TVA lorsqu il intervient dans les cinq ans qui suivent l achèvement de la construction. Il peut être soumis à la taxe, sur option du bailleur, lorsqu il intervient ultérieurement. Le prix du logement n'est pas révisable et doit être minoré de 1% à chaque date anniversaire du contrat de location-accession, ce qui incite les ménages à rester suffisamment longtemps en phase locative, pour bien mesurer leur capacité à faire face à des charges régulières de logement, avant d'entrer ou non dans la phase d'accession. La mensualité de remboursement, à la charge du ménage en début de phase d'accession, ne doit pas excéder la dernière redevance payée en phase locative. L'opérateur doit disposer, dès la signature de la convention avec l'etat, de l'engagement d'un établissement de crédit (pas nécessairement du Crédit Foncier) de proposer au ménage, au moment de la levée d option une offre de financement respectant cette condition. Cette disposition est destinée à sécuriser le locataire accédant et à lui donner, dès la signature du contrat de location-accession, des garanties sur la charge financière qu'il devra supporter en phase d'accession. BON A SAVOIR Une accession totalement sécurisée même lors de la levée d option, En cas de levée d'option, le ménage dispose, pendant une durée de quinze ans à compter du transfert de propriété, d'une garantie de rachat de son logement à un prix déterminé à l'avance et d'une garantie de relogement. Document non contractuel Reproduction interdite Marketing Corporates Page 7

8 Les avantages du dispositif LE FINANCEMENT DU BAILLEUR LES AVANTAGES POUR LE LOCATAIRE ACCÉDANT Type de prêt Prêt conventionné d une durée initiale maximale de 30 ans susceptible d être augmentée de 5 ans en cas de variation de taux. Quotité de financement 100 % Profils de remboursement Prêts révisables sur l Euribor 1 an avec si nécessaire un différé d amortissement de 5 ans réduisant l effort de trésorerie de l organisme. Périodicité Annuelle Garanties Hypothécaire ou collectivité locale. Absence d indemnité de remboursement suite à la vente des lots. 1- TVA sur le prix de vente au taux de 7 % 2- Exonération de Taxe Foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans (phase locative comprise), à compter de l'année suivant celle de leur achèvement, et lorsqu il lève l'option pendant toute la durée restant à courir. 3- Minoration du prix de vente d au moins 1% par année de location 4- Garantie de relogement donnée par le bailleur en cas de non levée d option 5- Garantie de rachat et de relogement après levée de l option, en cas d accident de la vie, pendant 15 ans avec quelques abattements en fonction de la durée courue. 6- APL «accession», même en phase locative. Document non contractuel Reproduction interdite Marketing Corporates Page 8

9 La nouvelle offre du Crédit Foncier L ACCOMPAGNEMENT DU BAILLEUR Cet engagement, nécessaire pour que l organisme obtienne la décision favorable d agrément, est formalisé dans une Convention passée entre le vendeur et le Crédit Foncier. Il sera possible d établir des lettres de pré-accord sur des programmes dont le financement court terme n a pas été effectué par le Crédit Foncier. Il convient : 1- d obtenir auprès de l opérateur : - copie du contrat de financement court terme - attestation de dénonciation de la convention signée initialement 2 de faire signer une convention d engagement entre l opérateur et le Crédit Foncier 3 de calculer les redevances globales à l aide de la calculette PSLA et du tarifaire prévus à cette effet. Le Crédit Foncier s engage à proposer aux accédants le PTZ+ en vigueur au moment de la levée d option et un prêt conventionné leur permettant d acquérir le bien et dont la charge de remboursement mensuelle n excèdera pas le montant de la redevance globale versée le mois précédant le transfert de propriété. Le vendeur s engage, avant la conclusion du contrat de location accession, à vérifier la capacité financière des accédants à assumer la charge de la redevance globale. Pour garantir le succès de ces opérations, l organisme veillera en lien avec le Crédit Foncier à ce que le montant global de la redevance soit comparable à la charge qu aurait à supporter un acquéreur qui accéderait immédiatement. L ACCESSION SÉCURISÉE DU FUTUR LOCATAIRE ACCÉDANT L engagement du Crédit Foncier donné à l organisme de financer les futurs locataires accédants, selon les règles d attribution citées précédemment. Document non contractuel Reproduction interdite Marketing Corporates Page 9

10 Une présence nationale Des spécialistes à vos côtés! creditfoncier.fr Ce document à destination exclusive de professionnels, a été établi à titre informatif, il n a pas de valeur contractuelle. Les modalités de mise en place et de gestion d un financement long terme présentées dans ce guide sont celles qui existent au moment de son impression mais sont susceptibles de modifications ultérieures. Ce document a été rédigé conformément à la réglementation en vigueur au moment de son impression. Toute reproduction même partielle ou exploitation du document est subordonné à l autorisation préalable du Crédit Foncier. Crédit Foncier de France - Etablissement prêteur S.A. au capital de , RCS Paris Siège social : 19, rue des Capucines, Paris - Bureaux et correspondance : 4, quai de Bercy, Charenton Intermédiaire d assurance - Immatriculé à l ORIAS sous le n // Mars 2013 // Direction Marketin g & Animation Page 10