MINISTERE DU LOGEMENT ET LA VILLE

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1 MINISTERE DU LOGEMENT ET LA VILLE PROJET DE LOI DE FINANCES INITIALE POUR 2008 Assemblée Nationale Commission des finances, de l'économie générale et du plan MISSION VILLE ET LOGEMENT PROGRAMME «DEVELOPPEMENT ET AMELIORATION DE L OFFRE DE LOGEMENT» QUESTION N DL 40 Libellé de la question : La maison à euros a) Fournir une note sur la «maison à euros» : objectifs et résultats du programme ; montages financiers b) Présenter le dispositif de portage foncier promu par la Caisse des dépôts et consignations. REPONSE : a) Fournir une note sur la «maison à euros» : objectifs et résultats du programme ; montages financiers Objectifs du programme Le programme de «maisons à euros» a pour principal objectif le développement d une offre de logements en accession à la propriété répondant aux besoins et aux capacités financières des ménages aux ressources modestes. Il s appuie sur l utilisation optimale des dispositifs mis en place par le Gouvernement et sur des moyens juridiques innovants, ainsi que sur la mobilisation des collectivités locales et de l ensemble des acteurs du logement. Le programme vise à construire des maisons de qualité destinées à l accession sociale à la propriété pour un prix de vente maximum de euros. Les maisons doivent répondre aux caractéristiques définies par la Charte intitulée «maison aujourd hui, la maison à euros» qui a été signée le 8 décembre 2005 entre les professionnels et les élus. Cette charte, accompagnée d un mode d emploi, a été suivie d une circulaire à destination des services déconcentrés de l Etat. Ces maisons doivent notamment présenter une surface habitable d au moins 85 m², soit 4 pièces en général, et répondre à des exigences particulières en matière de qualité environnementale (économie d énergie, label environnemental pour les opérations groupées). Le prix de vente de euros inclut, en principe, le prix du terrain et correspond à une maison avec son jardin et toutes les charges afférentes : les frais d hypothèque, les frais de notaire, les frais de raccordements (EDF, GDF, téléphone, assainissement ), les taxes et redevances (TVA, TLE, TDENS..). 1

2 Les principales fédérations professionnelles dans le domaine du logement et du bâtiment ont adhéré à la charte et leurs adhérents se sont engagés à faciliter la réalisation des maisons respectant les objectifs de la charte sur l ensemble du territoire. Les organismes HLM, ainsi que les sociétés d économie mixte, peuvent réaliser ces opérations d accession sociale à la propriété. Les promoteurs privés, le cas échéant, sollicités par les collectivités peuvent également construire de telles maisons, seuls ou en partenariats avec un organisme de logement social en mesure d apporter les garanties de rachat et de relogement préconisées par le dispositif. Une association, l Association française pour l accession populaire à la propriété (AFAP) a été créée le 25 octobre 2005 pour accompagner la mise en œuvre du dispositif. Cette association, présidée par Monsieur Yves Jego, député-maire de Montereau-Fault-Yonne, a pour objet : - de promouvoir le dispositif «Maison à euros» par la présentation de la charte et de ses outils ; - de proposer un accompagnement individuel des collectivités pour étudier la faisabilité et le montage du projet local (suivi, formation ) ; - d être un lieu d échange, de réflexion et de proposition sur le thème de l accession à la propriété ; - de fédérer les acteurs privés et publics intervenant dans le processus d accession à la propriété et de l acte de construction. L AFAP a mis en place un site internet dédié 1, édité un guide pratique à l attention des collectivités et organisé des rencontres nationales sur le sujet. Par ailleurs, les sociétés anonymes de crédit immobilier (SACI) ont été transformées en sociétés anonymes coopératives d intérêt collectif d accession à la propriété (SACICAP) et recentrées sur la réalisation de programmes d accession sociale à la propriété. L ancrage local de ces sociétés sera également renforcé dans le cadre de cette réforme, par une participation obligatoire dans ces sociétés de collectivités territoriales et d organismes locaux de logement social. Les nouvelles sociétés anonymes coopératives d intérêt collectif pour l accession à la propriété favoriseront donc l émergence de projets locaux d accession sociale à la propriété, et notamment dans le cadre de maisons à euros. Montages financiers des opérations Trois types de montages sont proposés : 1. Zones ANRU La loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006 prévoit que les opérations d accession sociale à la propriété réalisées par des ménages dont les ressources n excèdent pas les plafonds du prêt locatif social et situées dans des quartiers en rénovation urbaine bénéficient d un taux de TVA réduit à 5,5%. Cela correspond à une subvention directe de 12% du prix du logement. De plus, l ANRU peut apporter aux promoteurs une subvention, d un montant maximum de euros par logement en accession à la propriété, qui vient en déduction du prix de vente du logement. Pour financer l opération, les accédants peuvent bénéficier du PAS (Prêt à l accession sociale) et du nouveau prêt à 0%, qui peut représenter, en zone urbaine sensible et en zone franche urbaine, jusqu à 30% du coût d opération, contre 20% dans les autres communes. 2. Zones où le marché foncier est peu tendu 1 2

3 Dans les zones où le marché foncier est peu tendu, il est possible aux opérateurs de financer les opérations à l aide d un PSLA ouvrant droit à une TVA de 5,5%, à une exonération de la TFPB pendant 15 ans et aux garanties de rachat et de relogement (garanties pouvant être apportées par un autre opérateur que celui ayant réalisé la construction). 3. Zones où le marché foncier est tendu Dans les zones où l enveloppe de euros ne permet pas de financer simultanément l acquisition du terrain et de la construction, une acquisition différée du foncier peut être mise en place, afin que l effort mensuel des accédants soit équivalent à celui qu ils produiraient dans une opération d accession directe à la propriété pour un montant global de euros : l accédant se porte d abord acquéreur du bâtiment seul, et n acquière le terrain qu après le remboursement de son prêt principal. La commune peut, par exemple, mettre le terrain à la disposition de l accédant à des conditions favorables, dans le cadre d un bail à construction, pendant la période de remboursement du bâtiment. Pour faciliter la réalisation de ces opérations, la Caisse des dépôts et consignations (CDC) et les partenaires sociaux du 1% Logement mettront en place, en lien avec le ministère du logement et de la ville, un dispositif de portage gratuit du foncier. Ce portage sera fait sur une durée de 20 à 25 ans, qui est la durée de remboursement du prêt qu aura contracté le ménage pour l acquisition du bâti. Outre l application du taux de TVA de 5,5% sur les opérations d accession sociale à la propriété dans les quartiers en rénovation urbaine, la loi portant engagement national pour le logement prévoit d autres dispositions pour aider les ménages disposant de ressources modestes à devenir propriétaires. Les communes peuvent désormais présenter, grâce à un guichet unique concernant l accession sociale à la propriété, les programmes de maisons à euros qu elles développent sur leur territoire. Le guichet unique est ainsi un facteur de développement des programmes de maisons à euros. En outre, la loi portant engagement national pour le logement prévoit que le prêt à 0% puisse être augmenté d un montant pouvant atteindre euros. Cette amélioration du prêt à 0% concerne les ménages qui disposent de ressources inférieures ou égales aux plafonds d accès au logement locatif social PLUS et qui acquièrent un logement neuf. La majoration du montant du prêt à 0% est appliquée lorsque l opération d accession sociale est aidée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou groupements de collectivités du lieu d implantation du logement. Le ménage bénéficie ainsi d une aide double pour réaliser son projet : aide de l Etat et aide de collectivité territoriale. L application de la mesure est effective depuis le 1er janvier La majoration s applique aux programmes de maisons à euros qui donnent lieu à une aide de la part des collectivités. La conjonction de l aide de la collectivité et du prêt à 0% majoré se traduit par une réduction très significative de la mensualité à la charge des ménages. Résultats du programme Les acteurs du monde du logement ont très largement été mobilisés pour cette initiative puisqu ils ont massivement signé la Charte de la maison à euros : associations d élus, fédérations professionnelles, agences et associations, opérateurs et groupement d opérateurs, premières collectivités signataires. 3

4 En termes quantitatifs, le Gouvernement a pour objectif la réalisation d environ logements répondant à la charte de la maison à euros par année, en régime de croisière. L avancement des programmes ne permet pas, à ce jour, de tirer un bilan quantifié significatif. b) Présenter le dispositif de portage foncier promu par la Caisse des dépôts et consignations. L Etat, le 1% Logement et la CDC ont signé le 20 décembre 2006 une nouvelle convention créant le Pass-Foncier. Ce nouveau dispositif facilite la première acquisition d une résidence principale. Le Pass-Foncier permet en effet l achat par les primo-accédants du seul bâti avec portage du terrain, sans coût significatif immédiat pour le ménage, durant toute la phase de remboursement des prêts souscrits pour la construction, dans la limite d une durée maximale de 25 ans. Est éligible à ce dispositif toute opération d acquisition ou de construction par un ménage d un logement neuf affecté à sa résidence principale, en individuel ou en collectif, en diffus ou en groupé. La décision d octroi d un Pass-Foncier pour ces opérations dites «accédants» est prise par les CIL-CCI. Sont également éligibles les opérations groupées financées en PSLA qui font l objet d un agrément. Pour ces opérations dites «fléchées», la décision d octroi du Pass-Foncier est globale et porte sur l ensemble du terrain d assise de l opération. Sur la durée de la convention ( ), l enveloppe des Pass-Foncier est calibrée afin de permettre le financement d un programme physique arrêté en concertation par les parties, dans la limite d un plafond annuel de logements. Pour une année donnée, le nombre de logements concernés par les opérations «fléchées» est compris entre 750 et Ménages bénéficiaires Le bénéficiaire d un Pass-Foncier doit répondre aux trois critères suivants: - être primo accédant de sa résidence principale ; - disposer de ressources inférieures aux plafonds PSLA ; - être bénéficiaire d une aide à l accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou par un groupement de collectivités territoriales du lieu d implantation du logement (aide de à euros suivant les zones). Cette condition est analogue à celle retenue pour la majoration du prêt à 0%. Montant Le montant du Pass-Foncier ne peut excéder un montant compris entre et en fonction de la zone (zones A, B, C du zonage Robien définies par l arrêté du 19 décembre 2003 modifié) et du type d opération (opération «accédant» opération «fléchée»). Montage juridique Une personne morale désignée par le CIL-CCI, ou une structure ad hoc gérée par la CDC pour les opérations «fléchées», se porte acquéreur soit du terrain d emprise en logement individuel, soit de la charge foncière en logement collectif lorsque ce montage est possible. 4

5 L acquéreur du foncier signe concomitamment un bail à construction au profit du ménage futur accédant et une promesse de cession du foncier au terme du bail à construction, sous condition suspensive du paiement du prix afférent du terrain, pour une durée maximale de 25 ans. L acquisition par l accédant du foncier se fait au prix d origine indexé chaque année sur toute la durée effective du portage : pour les salariés du secteur assujetti au 1% Logement : au taux de 1,5 % ; pour les autres ménages : au taux d inflation, dans une double limite inférieure de 2% et supérieure de 4,5 %. L accédant a la faculté d acheter le foncier à toute date à sa convenance pendant la période de portage aux conditions définies ci-dessus. Sécurisation En cas d échec du projet d accession, les ménages bénéficiaires d un Pass-Foncier bénéficient d une double sécurisation : garantie de rachat du logement à un prix fixé à l avance et garantie de relogement. Ces garanties sont analogues à celles prévues pour le PSLA. Financement Le financement du portage foncier pour les opérations «accédants» est assuré par le 1% Logement via les CIL-CCI et les personnes qu ils ont désignées. Pour les opérations «fléchées», il est assuré à parité par le 1% Logement et la CDC. Pour le refinancement de ces opérations de portage foncier par le 1% Logement, l UESL empruntera chaque année aux conditions de marché après mise en concurrence. La CDC s engage à «caper» à 4,5% sur 12 ans les emprunts qui seront effectivement mobilisés par l UESL à ce titre, dans la limite d une enveloppe maximale de 1 milliard d euros d emprunts sur quatre ans. 5