LE MARCHE DE LA RENOVATION

Transcription

1 21èmes Journées d Etudes Professionnelles de la Fédération des Promoteurs Immobiliers LE MARCHE DE LA RENOVATION 9 février 2011 Hôtel Méridien Etoile Paris 17 ème

2 21èmes Journées d Etudes Professionnelles de la Fédération des Promoteurs Immobiliers LE MARCHE DE LA RENOVATION Patrick DANIS Avocat associé Cabinet CMS Bureau Francis Lefebvre 9 février 2011 Hôtel Méridien Etoile Paris 17 ème

3 21èmes Journées d Etudes Professionnelles de la Fédération des Promoteurs Immobiliers LE MARCHE DE LA RENOVATION François Xavier DUSSAULX ASCCO INTERNATIONAL 9 février 2011 Hôtel Méridien Etoile Paris 17 ème

4 21èmes Journées d Etudes Professionnelles de la Fédération des Promoteurs Immobiliers LE MARCHE DE LA RENOVATION Gilles Bayon de la Tour Directeur général OGIC 9 février 2011 Hôtel Méridien Etoile Paris 17 ème

5 Conséquences sur les opérations de rénovation urbaine (1/16) Textes Loi n du 9 mars 2010 entrée en vigueur le 11 mars 2010 Décret du 10 septembre 2010 Instruction du 29 décembre 2010 (BOI 3A 9 10) Instruction en cours de rédaction

6 Conséquences sur les opérations de rénovation urbaine (2/16) Architecture générale de la réforme La disparition de la TVA immobilière et l application des règles de droit commun aux opérations portant sur les immeubles La disparition en matière de TVA du régime dit des marchands de biens L établissement d une totale autonomie entre les règles de TVA et de L aménagement Laménagement durégime desachats reventes del article larticle 1115du Code Général des Impôts

7 Conséquences sur les opérations de rénovation urbaine (3/16) Application des mécanismes généraux de la TVA aux opérations immobilières : champ d application (1/3) Sont timposables les opérations réalisées élié par des assujettis jtti sur des biens définis par le Code Général des Impôts Notion d assujetti Sont donc écartées de l imposition les opérations ne relevant pas d une activité économique

8 Conséquences sur les opérations de rénovation urbaine (4/16) Application des mécanismes généraux de la TVA aux opérations immobilières : champd application application (2/3) Imposition de plein droit des livraisons : de terrains à bâtir définis de manière objective Un terrain comportant des constructions en état d utilisation même destinées à la démolition, n est pas un terrain à bâtir d immeubles en état futur d achèvement ou dans les cinq ans de l achèvement sans limitation dans ce délai du nombre de mutations Critère de rénovation lourde : articles du CGI et 245 A de l Annexe II au CGI Cas particuliers des immeubles dont les planchers sont porteurs (instruction du 29 décembre 2010 : n 25 et suivants)

9 Conséquences sur les opérations de rénovation urbaine (5/16) Application des mécanismes généraux de la TVA aux opérations immobilières : champ d application (3/3) Exonération des ventes deterrains nerépondant pas à la définition des terrains à bâtir et d immeubles achevés depuis plus de cinq ans avec une faculté d option Exercée au cas par cas dans l acte de vente (article 201 quater de l Annexe II au CGI) En pratique, selon les qualités de récupérateur du cessionnaire Attention : L option pour le paiement de la TVA n a pas d impact sur les droits d enregistrement qui restent exigibles et qui sont assis sur le montant hors taxe

10 Conséquences sur les opérations de rénovation urbaine (6/16) Application des mécanismes généraux de la TVA aux opérations immobilières : régime éi d imposition iti (1/2) Assiette imposable Principe : prix de cession augmenté des charges (article 266du CGI) Exception : imposition sur la marge (article 268 du CGI) Pour les terrains à bâtir, ou les ventes d immeubles bâtis pour lesquels l option a été exercée, Si l acquisition réalisée par le cédant n a pas ouvert droit à déduction

11 Conséquences sur les opérations de rénovation urbaine (7/16) Application des mécanismes généraux de la TVA aux opérations immobilières : régime éi d imposition iti (2/2) Exigibilité : droit commun Ventes d immeubles à construire : «Lors de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances prévues par le contrat en fonction de l avancement des travaux» Redevable : droit commun Vendeur Fin de la règle d inversion de redevable Facturation : droit commun

12 Conséquences sur les opérations de rénovation urbaine (8/16) Régime des (1/5) Une structure globalement inchangée avec quelques nouveautés

13 Conséquences sur les opérations de rénovation urbaine (9/16) Régime des (2/5) Régime de droit commun Atil Article 1594 D du CGI Article 1594 F quinquies A du CGI Deux régimes conditionnels ouverts aux seuls assujettis à la TVA Article 1594 OG du CGI : opérations de construction Article 1115 du CGI : achat revente

14 Conséquences sur les opérations de rénovation urbaine (10/16) Régime des (3/5) Exonération conditionnelle des achats de biens immobiliers sous réserve de la souscription et durespect par l acquéreur assujetti à la TVA de l engagement de bâtir Dans le délai de quatre ans Éventuellement prorogé dans le cadre d un dispositif assoupli par l acceptation tacite de la demande Justification de l engagement de bâtir : production de l imprimé n 940 Cas particulier : rénovation lourde/critères du second œuvre des immeubles comportant des planchers porteurs

15 Conséquences sur les opérations de rénovation urbaine (11/16) Régime des (4/5) Extension du régime de l article 1115 du CGI Quant aux bénéficiaires : toute personne assujettie à la TVA qui prend l engagement de revendre les biens dans le délai imparti Quant au délai : porté de 4 à 5 ans avec appréciation à la date du premier achat en cas de mutations successives placées sous ce régime

16 Conséquences sur les opérations de rénovation urbaine (12/16) Régime des (5/5) Nouveautés /1594 OG : Possibilité pour le cessionnaire d un terrain de reprendre l engagement initialement souscrit par le cédant À défaut, possibilité pour le cédant de se replacer sous le bénéfice de l article 1115 du Code général des impôts Formalités : acte complémentaire avec paiement de la TPF /1115 : Possibilité de substituer à l engagement de revente un engagement de bâtir Dont le délai impartipo pour construire sera décompté à partirde la modification du régime d acquisition Formalités : par voie de déclaration adressée par lettre recommandée avec AR à la DGFIP du lieu de situation de l immeuble

17 Conséquences sur les opérations de rénovation urbaine (13/16) Cas pratiques (1/4) Achat d immeuble auprès d un particulier pour une rénovation qui ne participe pas à la production d un immeuble neuf Achat : Sans TVA ENR : article 1115 du CGI Vente : Exonération de TVA (pas de droit à déduction mais TVA à 5,5 % sur travaux) Si option : TVA assise sur la marge ENR : droit commun à la charge de l acquéreur

18 Conséquences sur les opérations de rénovation urbaine (14/16) Cas pratiques (2/4) Achat d immeuble pour une rénovation qui ne participe p pas à la production d un immeuble neuf auprès d un assujetti qui opte pour l imposition à la TVA de la cession Achat : TVA, redevable vendeur ENR : article 1115 du CGI Vente : Exonération sauf option exercée par cédant Taxe assise sur le prix total et récupération de la taxe sur les travaux ENR : droit commun à la charge de l acquéreur

19 Conséquences sur les opérations de rénovation urbaine (15/16) Cas pratiques (3/4) Achat d immeuble auprès d un non assujetti suivi d une rénovation lourde Achat : Sans TVA ENR : article 1594 OG du CGI Vente : TVA de plein droit assise sur le prix total ENR : article 1594 F quinquies A du CGI

20 Conséquences sur les opérations de rénovation urbaine (16/16) Cas pratiques (4/4) Achat d immeuble auprès d un non assujetti avec rénovation lourde portant sur le second œuvre sachant que tous les planchers sont porteurs Achat : Sans TVA ENR : article 1594 OG du CGI (solution administrative) Vente : Exonérée de TVA sauf option exercée par le cédant : TVA sur marge ENR : droit commun. L article 1594 F quinquies A du CGI ne s applique pas si la TVA est due sur la marge

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