Société civile. fasc Définition. Textes. Références JurisClasseur. Sommaire

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1 PRATIQUE NOTARIALE à jour au 15 juillet 2014 fasc Sociétés - Affaires 3, 2014 Société civile Société civile Définition La société est civile lorsqu elle a une activité civile et qu elle ne correspond pas à une société à laquelle la loi confère le caractère commercial en raison de sa forme ou de son objet (C. civ., art. 1845, al. 2). Textes C. civ., art à , et art à D. n et n , 3 juill. 1978, art. 30 à 57 Dispositions particulières inhérentes à raison de l activité de la société, dérogeant aux dispositions générales du code civil : L. n , 29 nov. 1966, sur les sociétés civiles professionnelles CCH, art. L à L et R à R , pour les sociétés civiles constituées en vue de la vente d immeubles CCH, art. L à L et R à R , sur les sociétés civiles d attribution C. monét. fin., art. L à L et R à R , sur les sociétés civiles de placement immobilier C. rur. pêche marit., art. L à L et R à R , sur les groupements fonciers agricoles Références JurisClasseur JCl. Pratique notariale - Les actes, Fasc. 1265, Groupements de propriété agricole ou forestier JCl. Pratique notariale - Les actes, Fasc. 1510, Société JCl. Pratique notariale - Les actes, Fasc. 1515, Société civile immobilière JCl. Pratique notariale - Les actes, Fasc. 1520, Sociétés d exploitation agricole JCl. Notarial Formulaire, V Sociétés civiles, fasc. E 30 JCl. Notarial Répertoire, V Sociétés, fasc. 10 à 70 Sommaire Analyse de l objectif du client... 1 Vérifications préalables Associés Capacité Consentement Pluralité d associés Capital Objet et cause des sociétés Licéité de l opération et du contrat de société.. 30 Forme des statuts Préparation de l acte Choix à exercer Conseils à donner Fiscalité en cours de vie sociale Fiscalité de la fin de la société civile Renseignements à obtenir des parties Pièces à demander aux tiers Alertes Rédaction de l acte Formalités et taxation Immatriculation Droits applicables aux apports Taxe sur la valeur ajoutée Combinaison TVA-enregistrement Plus-values des apports Tarif des notaires LexisNexis SA PN 0/

2 I. Analyse de l objectif du client 1. Types de société civile. - La nature de l objectif poursuivi par le client permet l identification du type de société civile requise pour l opération envisagée. Trois grands types de sociétés civiles correspondent à trois types d opération : - les sociétés civiles à objet immobilier ; - les sociétés civiles de portefeuille ; - les sociétés civiles à objet professionnel. Sociétés civiles à objet immobilier Sociétés civiles de portefeuille Sociétés civiles à objet professionnel Variétés de sociétés civiles - sociétés civiles de location ; - sociétés civiles abritant le logement familial ; - sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ; - sociétés civiles de construction vente (SCCV) ; - sociétés civiles d attribution (SCA). - outil de gestion patrimoniale ; - mise en place pour une opération de transmission d entreprise au travers de la constitution d un holding. - sociétés civiles professionnelles (SCP) ; - sociétés civiles agricoles exploitantes ; - sociétés civiles de moyens (SCM). 2. Sociétés civiles de location. - Les sociétés civiles de location ont pour objet essentiel la gestion et la location d immeubles bâtis ou non bâtis qui leur ont été apportés ou qu elles ont acquis ; elles sont traditionnellement dénommées «sociétés civiles immobilières» ( V. JCl. Pratique notariale - Les actes, Fasc. 1515, Société civile immobilière). Elles permettent la réunion de plusieurs personnes pourvues ou non de liens familiaux en vue de réaliser un placement immobilier, lequel n aurait pu être envisagé isolément par chacun des protagonistes. En outre, elles présentent l avantage d éviter le démembrement d un patrimoine foncier lorsque la personne qui a constitué ledit patrimoine vient à décéder en laissant plusieurs héritiers. Enfin, ces sociétés sont constituées pour permettre la scission avec un patrimoine professionnel existant. Conseil pratique Certains types de personnes morales ont la nature de sociétés civiles, mais sont dénommées autrement eu égard aux biens sur lesquels elles portent. Les groupements fonciers agricoles (GFA) sont des sociétés civiles particulières qui ont pour objet la location des exploitations agricoles leur appartenant. L intérêt de constituer un GFA plutôt qu une société civile pour un propriétaire de bien agricole se trouve dans l existence de régimes fiscaux de faveur applicables uniquement en présence de GFA (CGI, art Sur les groupements de propriété agricole ou forestiers, V. JCl. Pratique notariale - Les actes, Fasc. 1265, Groupements de propriété agricole ou forestier. - Sur les sociétés d exploitation agricole, V. JCl. Pratique notariale - Les actes, Fasc. 1520, Sociétés d exploitation agricole). 3. Sociétés civiles abritant le logement familial. - Certaines sociétés civiles sont constituées en vue d acquérir le logement familial et ainsi permettre aux associés de s en réserver la jouissance exclusive et gratuite. Cette possibilité non contestée n est plus réellement usitée en pratique sauf dans des cas particuliers de familles recomposées. Elles permettent d écarter les vicissitudes de l indivision en présence de plusieurs héritiers issus ou non de plusieurs unions et d assurer une protection accrue du conjoint, du partenaire pacsé ou du concubin par la stipulation de clause statutaire exorbitante, les sociétés civiles étant fondées sur la liberté contractuelle. 4. Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). - Les SCPI sont des sociétés d investissement collectif ayant pour objet l acquisition et la gestion d un patrimoine immobilier locatif grâce à l émission de parts dans le public. Lesdites parts sont des instruments financiers et sont régies par des dispositions générales du code civil et des dispositions particulières empruntées au code monétaire et financier (C. monét. fin, art. L à L et R à R ). Les SCPI ont pour objet exclusif l acquisition et la gestion d un patrimoine immobilier locatif, qu il s agisse d immeuble à usage d habitation ou commercial. Elles constituent pour certaines le support d opération de défiscalisation. En effet, la souscription de parts de SCPI permet aux investisseurs de bénéficier de dispositifs fiscaux de réduction d impôts (par exemple, dispositif Scellier : CGI, art. 199 septvicies VIII ; ce dispositif a pris fin au 31 décembre 2012) LexisNexis SA 2014

3 PRATIQUE NOTARIALE à jour au 15 juillet 2014 fasc Sociétés - Affaires 3, 2014 Société civile Attention Les parts de SCPI, bien qu elles soient cessibles par une simple inscription sur le registre des associés, sont en pratique difficiles à céder, ce qui explique le succès mitigé des SCPI. Le législateur a tenté de faire disparaître les SCPI pour les remplacer par des OPCI - organismes de placements collectifs immobiliers, mais sans succès. Sur le plan financier, il est à noter que les parts de SCPI sont peu liquides et constituent un instrument financier de placement à long terme. 5. Sociétés civiles de construction vente (SCCV). - Les sociétés civiles de construction vente sont constituées uniquement dans le but de construire et de vendre. Elles ne doivent pas permettre à leurs associés d exercer une autre activité. Il s agit de la réalisation d un objet spécifique auquel il ne peut être dérogé (CCH, art. L ). Du respect de cet objet spécifique, dépend le maintien du bénéfice de l article 239 ter du CGI permettant à ce type de société d être assujetti à l impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC et non à l impôt sur les sociétés. Ces sociétés ne peuvent en principe réaliser d opérations de location. Néanmoins, l administration fiscale tolère qu elles procèdent à la location de certains biens composant leur stock immobilier, lorsque ceux-ci ne sont pas encore vendus. Attention Une décision de jurisprudence est venue apporter de nouvelles précisions en affirmant que le régime dérogatoire de l article 239 ter du CGI ne cesse de s appliquer que si la SCI se livre à d autres opérations qui, si elles étaient effectuées isolément, auraient pour conséquence la soumission de ces sociétés à l IS. La Haute Juridiction censure en conséquence l arrêt de cour d appel qui refuse à une SCI le bénéfice du régime dérogatoire au seul motif qu elle avait encaissé des recettes de location, sans rechercher si cette activité n était pas de nature civile. (CE, 28 nov. 2012, n , SCI VIRAPIN APOU : JurisData n ). 6. Sociétés civiles d attribution (SCA). - L objet des SCA est l acquisition ou la construction d immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance et accessoirement la gestion et l entretien de ces immeubles. L associé de ce type de société a le droit, dès avant le partage, à l usage exclusif de la fraction de l immeuble social affecté à son groupe de parts. Du respect de l objet spécifique de la société, dépend le maintien du régime de la transparence fiscale posée par l article 1655 ter du CGI. Les dispositions de l article 1655 ter du CGI permettent de faire abstraction de la personnalité morale de la société concernant les impôts directs, les droits d enregistrement et les taxes assimilées. 7. Sociétés civiles de portefeuille. - Les sociétés de portefeuille ont pour objet la détention et la gestion d un portefeuille de valeurs mobilières, qu il soit préexistant et apporté au moment de la constitution par les associés fondateurs, ou qu il soit acquis spécialement. Elles doivent être différenciées des sociétés de gestion de portefeuille dont l activité consiste en la gestion de portefeuille dont elles ne sont pas propriétaires et ce, pour le compte d autrui. Les sociétés civiles de portefeuille sont quant à elles propriétaires des portefeuilles qu elles gèrent. Attention En présence d un démembrement affectant les titres du portefeuille, l apport en société de titres démembrés permet de faciliter la gestion de ceux-ci, les prérogatives du nu-propriétaire et de l usufruitier étant alors réunies au sein d une même entité et le démembrement étant susceptible d être reporté ou non sur les parts de la société civile. Mais de nombreuses opérations ont eu recours à la société civile de portefeuille et au démembrement pour favoriser les transmissions et écarter certaines impositions, elles ont pour beaucoup fait l objet de reprise sur le fondement de l abus de droit. 8. Sociétés civiles professionnelles (SCP). - Première catégorie des sociétés civiles à objet professionnel, les SCP ont pour but de permettre à des personnes physiques exerçant une profession libérale réglementée d exercer en commun leur activité. Elles ont été instituées par la loi n du 29 novembre 1966 et font l objet de décret d application propre à chaque LexisNexis SA

4 profession. Elles sont actuellement concurrencées par une autre forme de société : les sociétés d exercice libéral. 9. Sociétés civiles agricoles exploitantes. - Toujours dans cette catégorie des sociétés civiles à objet professionnel, se trouve certains groupements dont l objet est l exercice d une activité agricole ; ce sont par nature des sociétés civiles : elles obéissent aux dispositions générales du Code civil et à des dispositions spécifiques insérées dans le Code rural et de la pêche maritime. GAEC Groupement agricole d exploitation en commun Sociétés civiles agricoles exploitantes Son objet est le regroupement cultural des exploitations, familiales ou non, et ainsi la réalisation d un travail en commun, voire même la vente en commun, à frais commun, du fruit du travail des associés. GFA Groupement agricole foncier L objet du groupement est l exploitation directe d une propriété agricole. Groupement forestier Groupement pastoral Son objet est de favoriser le reboisement et la conservation des massifs forestiers par l octroi aux propriétaires de bois ou de terrains à reboiser de la possibilité de se réunir. Son objet est l exploitation de pâturages situés dans les zones de montagnes ou les zones délimitées par l autorité administrative. GFR Groupement foncier rural SCEA Société civile d exploitation agricole EARL Exploitation agricole à responsabilité limitée Groupement qui constitue une conjonction du GFA et du groupement forestier et dont l objet est la mise en commun et la gestion d immeubles à usage agricole et forestier. Ne constitue pas une forme particulière de société civile mais uniquement une société civile qui a un objet agricole. Est une forme de société civile à objet agricole au sein de laquelle les associés ne supportent les pertes qu à concurrence de leurs apports. 10. Sociétés civiles de moyens (SCM). - Parmi les sociétés à objet professionnel, on trouve enfin les sociétés civiles de moyens. Ces sociétés visent à permettre à certains professionnels libéraux de constituer une société dont l objet exclusif est de faciliter à chacun de ses membres l exercice de son activité par la mise en commun des moyens utiles à l exercice de leur profession. Il ne s agit pas de l exercice en commun de la profession mais de la mise en commun des prestations de services ou la fourniture de moyens matériels (personnel, locaux, appareils). La société n exerçant pas par elle-même la profession, elle ne dispose d aucune ressource propre. 11. Récapitulatif des principaux types de sociétés civiles. - Il est possible de récapituler les objectifs et les objets des sociétés civiles de la façon suivante : Objectifs du client Choix Comparaison avec une autre solution ou exemple Projet de construction et de vente par lots Projet de construction ou de rénovation et volonté de rester propriétaire de sa partie Volonté de protection du conjoint survivant Volonté de scission des patrimoines privé et professionnel Société civile de construction vente Société civile d attribution Société civile immobilière Société civile immobilière Professionnels réalisant une opération de construction de logement et revente en l état futur d achèvement par lot. Professionnels se réunissant pour construire un ensemble nécessaire à leur activité, se réservant la jouissance exclusive d une partie de bâtiment. La liberté contractuelle régissant la rédaction des statuts de sociétés civiles permet d assurer une protection du conjoint survivant ou encore du partenaire pacsé ou du concubin. Solution devant être nuancée notamment lorsque le créancier principal, souvent l établissement bancaire, requiert le cautionnement solidaire des associés de la SCI LexisNexis SA 2014

5 PRATIQUE NOTARIALE à jour au 15 juillet 2014 fasc Sociétés - Affaires 3, 2014 Société civile Objectifs du client Choix Comparaison avec une autre solution ou exemple Association de plusieurs professionnels en vue d un exercice en commun Mise en commun de locaux en vue d abriter plusieurs professionnels Société civile professionnelle Société civile de moyens Association de plusieurs professionnels libéraux (médecins, notaires...). La réunion des outils nécessaires à la profession - matériels informatiques, secrétaire, locaux - permet de limiter les coûts de fonctionnement. II. Vérifications préalables 12. À contrôler : - Points concernant les associés - Apports - Objet et cause de la société - Licéité de l opération - Forme de statuts A. Associés 1. Capacité 13. Mineur. - Il convient de vérifier que l associé est apte à participer à la vie juridique de la société ; le défaut de capacité d un associé constitue une cause de nullité de la société civile. Le mineur émancipé peut sans restriction être associé d une société civile (C. civ., art , al. 1 er ). Le mineur non émancipé ne peut être associé qu à la condition qu intervienne son représentant légal car l acquisition ou la souscription de parts sociales dans une société civile constitue un acte de disposition. Lorsque la société civile est constituée entre le mineur et ses parents, une éventuelle opposition d intérêts pourra justifier la désignation d un mandataire ad hoc pour représenter le mineur (C. civ., art ). Le décret n du 22 décembre 2008 a fait évoluer le raisonnement s agissant des modalités d intervention et d habilitation du mineur. C. civ., art Apport d un immeuble en société ACTE DE DISPOSI- TION Recours obligatoire et systématique à l autorisation du juge des tutelles LexisNexis SA

6 Décret n du 22 décembre 2008 AUCUNE PRÉCISION Attention le décret précise que les listes ne sont pas exhaustives Actes relatifs aux groupements dotés de la personnalité morale : - tout apport en société autre qu un immeuble : Serait donc compris dans cette catégorie les apports en numéraire ; - lorsque l ordre du jour de l AG porte sur : Reprise des apports, Modification des statuts, prorogation et dissolution du groupement, fusion, scission, apport partiel d actifs, agrément d un associé, augmentation et réduction du capital, changement d objet social, emprunt et constitution de sûreté, vente d un élément d actif immobilisé, aggravation des engagements des associés ; - maintien dans le groupement ; - cession et nantissement de titres - acte d acquisition de parts sociales ; - acte d acquisition par la société d un immeuble ACTES DEVANT ÊTRE ANALYSES COMME DES ACTES DE DISPOSITIONS SAUF CIRCONS- TANCES D ESPÈCE S IL EST CONSIDÉRÉ COMME UN ACTE DE DISPOSITION, ce qui n apparaît pas évident Recours obligatoire et systématique à l autorisation du juge des tutelles. Précision étant ici faite que dans le cadre du régime de l administration légale pure et simple l administrateur peut, en principe, voter pour le compte du mineur en ayant obtenu l accord de son coadministrateur légal. Cependant, si un des représentants légaux est également gérant de la société civile, un administrateur ad hoc devra être nommé par le juge des tutelles en raison de l opposition d intérêts existant entre ledit gérant et l associé mineur L acquisition pour le compte du mineur est réalisée sous le régime de la tutelle, par le tuteur, en vertu de la délibération du conseil de famille ou une décision du juge des tutelles, sous le régime de l administration légale sous contrôle judiciaire, par l administrateur légal, en vertu de la décision du juge des tutelles, sous le régime de l administration légale pure et simple par les père et mère, administrateurs légaux étant observé qu à défaut d accord entre les parents, l acquisition devrait être autorisée par le juge des tutelles Attention Un avis du comité de coordination du registre du commerce et des sociétés (CCRCS) n est venu apporter des précisions importantes quant aux formalités à remplir et aux pièces que doit réclamer le greffier lorsqu un mineur devient associé d une société civile ou commerciale par suite d un apport ou de l acquisition des parts sociales. Cas particuliers SCP / SCM La condition exigée par les lois et règlements en vigueur pour l exercice de la profession libérale aboutit en pratique à exclure les mineurs de ces structures LexisNexis SA 2014

7 PRATIQUE NOTARIALE à jour au 15 juillet 2014 fasc Sociétés - Affaires 3, 2014 Société civile Cas particuliers GAEC Il ne peut être constitué qu entre personnes physiques majeures. C. rur. pêche marit., art. L Un avis du comité de coordination du registre du commerce et des sociétés (CCRCS) n est venu apporter des précisions importantes quant aux formalités à remplir et aux pièces que doit réclamer le greffier lorsqu un mineur devient associé d une société civile ou commerciale par suite d un apport ou de l acquisition des parts sociales. 14. Majeurs protégés. - Pour être associé, il faut tenir compte du degré de protection auquel est soumis le majeur : - le majeur sous sauvegarde de justice peut être associé sans autorisation ; - le majeur en curatelle doit obtenir l assistance de son curateur ; - le majeur sous tutelle doit requérir le consentement de son tuteur. En pratique, dans les sociétés civiles au sein desquelles une profession réglementée est exercée, le majeur protégé, quel que soit le degré de cette protection, sera difficilement accepté. 15. Époux mariés et pacsés. - Chaque époux ou partenaire lié par un pacs peut devenir membre d une société civile en faisant notamment apport de biens dont son régime matrimonial ou son contrat de pacs lui permet de disposer. En pratique, l état civil des personnes, le régime matrimonial ou les clauses du pacs étant importantes pour déterminer les droits à agir de chacun, le praticien doit nécessairement avoir en sa possession les documents suivants : extrait d acte de naissance portant mention ou non d un mariage ou d un pacs, extrait d acte de mariage, contrat de mariage, convention de pacs enregistrée. S agissant de l apport d immeuble, le titre de propriété permettra de déterminer les droits de chacun. Époux pac- Partenaires sés > Les conditions de l apport en société par l un des époux d un bien dépend de son régime matrimonial, sauf dans le cas où l apport a pour objet le logement familial et ou le mobilier le garnissant, le consentement des deux époux étant systématiquement requis (C. civ., art. 215, al. 3). La seule limite concernant les époux est constituée par la mise en péril des intérêts de la famille, au titre de laquelle le juge aux affaires familiales pourrait refuser la participation à la société (C. civ., art ). > En présence d un régime communautaire : - chacun des époux peut faire apport librement de ses biens propres ; - un époux peut faire apport seul des biens nécessaires à son activité professionnelle (C. civ., art. 1421, al. 2) ; - le consentement des deux époux est requis pour un apport de bien immobilier commun, de parts de sociétés non négociables (parts de SCI ou SARL), d une exploitation ; - chacun des époux peut apporter en numéraire ses gains et salaires sous réserve qu il se soit acquitté des charges du mariage et que ce numéraire n ait pas encore été économisé (placé en compte épargne préalablement) ; - prévoir l intervention du conjoint pour renoncer purement et simplement à la qualité d associé ou encore pour reconnaître la possibilité de la revendiquer ultérieurement sous réserve d agrément (C. civ., art ). > En régime de séparation de biens et de participation aux acquêts, chacun des époux reste propriétaire de ses biens personnels (bien ou droit immobilier propre, gains et salaires, activité professionnelle), de sorte qu il en dispose librement. Depuis le 1 er janvier 2007, le régime de principe des partenaires d un pacs est le régime de la séparation de biens. Par suite, chacun des partenaires peut apporter seul un bien personnel. Les partenaires peuvent néanmoins choisir le régime de l indivision pour tout ou partie de leurs biens. En présence d un apport de bien indivis, le consentement des deux partenaires est requis. 16. GAEC. - Un groupement agricole d exploitation en commun ne pouvait être constitué entre deux époux qui en seraient les seuls associés ; cette interdiction s étendait aux personnes vivant maritalement. Depuis le vote de la loi de modernisation de l agriculture et de la pêche n LexisNexis SA

8 du 27 juillet 2010, l article L du Code rural et de la pêche maritime a été modifié dans les termes suivants : «Un groupement agricole d exploitation en commun peut être constitué de deux époux, de deux concubins ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, y compris lorsqu ils en sont les seuls associés». 17. Professions réglementées. - S agissant de professions réglementées, seul le conjoint ou le partenaire disposant des diplômes requis est susceptible de faire apport en société des éléments nécessaires à son activité professionnelle. 18. Personnes morales. - Toutes sociétés, civiles ou commerciales, dotées de la personnalité morale, peuvent être associées d une société civile, sauf dans les cas suivants : - les sociétés civiles professionnelles ne peuvent être constituées qu entre associés personnes physiques réunissant les conditions exigées par les lois et règlements en vigueur pour l exercice de la profession ; - les sociétés civiles de moyens ne peuvent être constituées qu entre personnes physiques ou morales en relation directe avec la profession libérale (SCP, SEL ou associations) ; - les GAEC ne peuvent être constitués qu entre personnes physiques. Conseil pratique La personne morale associée devra fournir un extrait K bis de moins de trois mois, un extrait d acte de naissance (ou fiche d état civil) de son représentant. Il vaut mieux obtenir la justification des pouvoirs du représentant de la personne morale même, si celui-ci est censé engager la personne morale au-delà de son objet social ou au-deçà de ses pouvoirs. 19. Étrangers. - Les étrangers peuvent librement exercer une activité en France au sein d une société civile, même en l absence de titre de séjour. Néanmoins, cette liberté est restreinte s agissant des secteurs agricoles ou libéraux où seuls les ressortissants des États membres de l Union Européenne bénéficient d une certaine facilité d installation. 2. Consentement 20. Volonté de s associer et de participer aux résultats. - Les associés doivent avoir la volonté de s associer (consentement libre, exempt de vices), de collaborer sur un pied d égalité (affectio societatis) et de participer aux bénéfices et aux pertes (C. civ., art et ). 21. Consentement et société civile d attribution. - La souscription de parts donnant vocation à l attribution en jouissance ou en propriété d immeuble d habitation est assortie d une protection particulière au bénéfice de l acquéreur non professionnel (CCH, art. L ), prenant la forme d un délai de rétractation de sept jours, ouvert à compter de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant l acte ayant pour objet la souscription. 22. Consentement et société civile de placement immobilier. - Par dérogation à l interdiction générale posée par l article 1841 du Code civil, les SCPI peuvent faire une offre publique, l Autorité des marchés financiers (AMF) en assurant le contrôle. 3. Pluralité d associés 23. Nombre minimum. - La société ne peut exister que si deux personnes au moins décident de s associer (C. civ., art. 1832). Toutefois, cette règle ne joue pas pour l EARL qui peut être constituée que d un seul associé. 24. Nombre maximum. - Au sens strict, aucun maximum n est imposé par la loi mais en pratique, à l exception des sociétés autorisées à ouvrir leur part au public, le nombre doit être encadré, au risque de voir méconnu le principe de l intuitus personae. Dans un GAEC, le seuil maximum est fixé à dix personnes physiques. B. Capital 25. Réalisation des apports. - Afin de former le capital social, chaque associé «est débiteur envers la société de tout ce qu il a promis de lui apporter en nature, en numéraire ou en industrie» (C. civ., art ). Les apports des associés peuvent être en numéraire, en nature ou en industrie (V. tableau ci-après). Apports des associés En numéraire Liquidités (apports en capital lors de la création de la société, ou lors d une augmentation de capital) ; - Comptes courants d associés (avance de trésorerie) LexisNexis SA 2014

9 PRATIQUE NOTARIALE à jour au 15 juillet 2014 fasc Sociétés - Affaires 3, 2014 Société civile Apports des associés En nature En industrie Biens immobiliers ; les apports sont constatés par acte authentique et publiés au service chargé de la publicité foncière ; il faut au préalable rassembler différentes pièces et éventuellement purger le droit de préemption, si l immeuble apporté y est soumis, et enfin, penser aux plus-values générées, le cas échéant. Droits sociaux ne conférant pas la qualité de commerçant au risque de voir la société changer de nature ; les apports sont assimilés à des apports de créances, ils doivent être signifiés à la société ou acceptés par elle dans l acte authentique, ces formalités pouvant être remplacées par le dépôt au siège social d un original de l acte d apport. Fonds d exploitation civile ou agricole ; il convient de procéder par apport à titre individuel de chaque élément composant le fonds et de suivre les règles applicables à chacun de ces apports selon sa nature : matériels, terres, marchandises ; la clientèle peut être bien évidemment valorisée et apportée. Ici encore, il faudra penser aux conséquences fiscales de la cessation d activité à titre individuel. Portefeuille de titres ; peut être démembré ou non, ou simplement porter sur un droit démembré ; dans une pareille hypothèse, la société civile constituée est une société civile de portefeuille. Exceptionnels, car, si ces apports donnent lieu à l attribution de parts sociales, elles ne concourent pas à la formation du capital. C. Objet et cause des sociétés 26. Objet civil. - Une société est civile si son objet est lui-même civil et si elle ne revêt pas la forme d une société commerciale. L accomplissement par la société d actes de commerce accessoires ne lui fait pas perdre sa nature civile, tant qu ils demeurent restreints. Tel ne sera pas le cas d une société civile qui réalise régulièrement des actes d achats suivis de reventes, sans mise en location du bien ; de même pour la société civile qui perçoit un loyer pour partie indexé sur le chiffre d affaires du locataire. L appréciation de la nature civile ou commerciale s effectue en règle générale en fonction du volume d affaires et de chiffre d affaires. 27. Sociétés civiles de portefeuille et commercialité. - La détention d un portefeuille implique la perception de fruits des titres, mais également une gestion active du portefeuille par suite de vente et rachat réguliers de titres. Eu égard aux dernières positions jurisprudentielles, l accomplissement par la société de portefeuille de telles opérations ne lui fait pas perdre son caractère civil : la société ne fait pas de la spéculation mais procède à la gestion normale de son patrimoine. 28. Professions réglementées. - Certaines sociétés civiles sont soumises à une réglementation spécifique en raison de la nature de leur objet. Tel est le cas notamment : - de la société civile de moyens, ayant pour objet exclusif de faciliter l exercice de l activité de chacun de ses membres ; - société civile professionnelle, ayant pour objet l exercice en commun d une profession libérale ; - société civile de construction vente, soumise aux règles du Code de la construction et de l habitation seulement si son objet est de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions ; - société civile d attribution ; - ou encore société civile de placement immobilier, dont l objet exclusif est la gestion d un patrimoine immobilier locatif. 29. Objet possible et licite. - La réalisation de l objet doit entrer dans le domaine de la réalité. Enfin, l objet doit être conforme à l ordre public, aux bonnes mœurs, et aux dispositions impératives des lois et règlements (C. civ., art. 1833). D. Licéité de l opération et du contrat de société 30. Cause du contrat. - La cause du contrat de société est la raison pour laquelle la société est constituée ; elle se différencie de l objet, car si l objet est licite, la cause du contrat peut elle être illicite (par exemple : constituer une société civile en vue de contourner la loi sur les lotissements). LexisNexis SA

10 31. Nullité du contrat. - Entraînent la nullité du contrat : - la méconnaissance des règles de forme et de fond (vices du consentement, incapacité, absence d affectio societatis, etc.) ; la participation d un mineur non représenté ou mal représenté à la constitution de la société entraîne la nullité de la société, à défaut de capacité de l une des parties, mais une régularisation est possible par confirmation, ou exclusion du mineur (C. civ., art ) ; - le caractère illicite de l objet, par exemple un objet commercial (C. civ., art ). 32. Dissolution de la société. - La dissolution de la société doit être constatée, lorsque, pendant plus d un an, il n a pas été désigné de gérant chargé de diriger la société (C. civ., art ). E. Forme des statuts 33. Conditions de forme. - Les statuts doivent être établis par écrit, par acte notarié ou sous seing privé (C. civ., art. 1835). À défaut, il s agit d une société créée de fait ou en participation. Ils doivent être établis en autant d originaux qu il est nécessaire pour le dépôt au siège social et pour l accomplissement des formalités de publicité requises par la loi. 34. Acte authentique. - L acte notarié est obligatoire en cas d apport d un bien soumis à publicité au service chargé de la publicité foncière, d un droit au bail d une durée supérieure à douze ans et portant sur un bien immeuble. III. Préparation de l acte 35. À contrôler : - Durée - Capital social - Siège - Régime fiscal A. Choix à exercer 36. Durée. - La durée de la société est déterminée par les statuts, elle est au maximum de 99 ans, le délai se décomptant à partir de l immatriculation au RCS (C. civ., art. 1835, D. n , 3 juill. 1978, art. 3, al. 1 er ). 37. Capital minimal. - La loi ne fixe aucun capital minimum, sauf s il s agit de sociétés civiles offrant leurs parts au public ou dans des cas limitativement énumérés par la loi. Ainsi : - en EARL, le capital minimum requis est de (C. rur. pêche marit., art. L ) ; - dans le cadre d un GAEC, le capital est au minimum de ; - enfin, en présence d une SCPI, le capital minimum est de (C. monét. fin., art. L et L ). Conseil pratique Dans les sociétés civiles d attribution, en pratique, les parts qui sont attribuées en rémunération des apports des associés, sont proportionnelles à la valeur de la fraction d immeuble auxquelles elles donnent vocation par rapport à la valeur de l ensemble de la construction, de sorte que le capital correspond à la valeur de l ensemble immobilier. 38. Capital variable. - La société civile peut être constituée avec un capital variable, c est à dire susceptible d augmenter ou de diminuer constamment. Prévoir un capital variable est concevable dans une société où il y aura des changements fréquents dans la composition des associés et ce, pour éviter la convocation systématique et lourde d une assemblée générale extraordinaire. 39. Capital social fort ou faible. - En dehors des cas imposés par la loi et les règlements, et s agissant des sociétés civiles classiques, la stipulation d un capital correspondant au montant du projet est à recommander, lorsqu une cession à court terme des parts sociales est envisagée, pour éviter une imposition importante des plus-values. Hormis ce cas, la pratique recommande, à ce jour, la mention d un capital faible, sans pour autant oublier que le capital constitue un gage par rapport aux éventuels créanciers - établissements bancaires. Pratique : Les hypothèses où ce sont les parts sociales qui sont cédées sont désormais rares ; les acquéreurs potentiels préfèrent se porter acquéreurs d un immeuble, quitte à constituer euxmêmes leur propre société civile pour l acquisition. Il est pourtant une situation où la cession des LexisNexis SA 2014

11 PRATIQUE NOTARIALE à jour au 15 juillet 2014 fasc Sociétés - Affaires 3, 2014 Société civile parts sociales sera préférée à la vente de l immeuble : en présence de professionnels, notamment libéraux, la transmission de leur activité professionnelle s accompagne généralement de la cession de l immeuble au sein duquel est fixé le siège de l exploitation et lorsque ce bien immobilier est détenu par une société civile, la cession porte sur les parts sociales. 40. Siège social. - Le siège est obligatoirement mais librement fixé par les statuts. S il correspond en principe au lieu où se trouve sa direction effective, il peut être établi au domicile du gérant (C. com., art. L ), ou encore au lieu de situation de l immeuble, ou tout autre lieu. 41. Dénomination sociale. - La dénomination, obligatoire, est librement fixée par les associés : fantaisiste, liée à l objet ou au lieu de l activité, etc. Dans une société civile professionnelle, la société est désignée par une raison sociale, constituée en pratique par les noms, qualifications et titres professionnels de tous les associés. 42. Gérance ou direction. - La société civile est obligatoirement dirigée par un ou plusieurs gérants désignés par les associés dans les statuts ou un acte distinct annexé aux statuts (C. civ., art à 1851). Les associés choisissent librement le gérant parmi les associés ou un tiers, une personne capable, un majeur ou mineur émancipé, ou une personne morale. Dans les SCP, le gérant est nécessairement un associé. Les associés fixent également son âge limite, la durée de ses fonctions, l étendue de ses pouvoirs, la dévolution de la gérance. La nomination d un ou plusieurs gérants successifs permet d assurer la continuité et la gestion efficace du patrimoine social après le décès du premier gérant. 43. Société de gestion et SCPI. - La gérance des SCPI doit être assurée par une société de gestion constituée sous la forme soit d une société anonyme au capital minimum de , soit d une société en nom collectif dont l un des associés au moins est une société anonyme justifiant de ce capital. Cette société est agréée par l AMF et son contrôle est assuré entre autre, par un conseil de surveillance composé de sept associés au moins, désignés par l assemblée générale. 44. Régime fiscal. - Le régime fiscal dépend de la nature de la société civile. Société civile à objet immobilier Typologie Régime fiscal de principe Observations / Option possible ou dégénérescence SCI classique de location Pour les personnes physiques associées, imposition à l IR dans la catégorie des revenus fonciers. Si les parts sont détenues par une personne morale, l imposition dépend du régime fiscal de l associé. Option pour l impôt sur les sociétés possible. Application de l IS de plein droit si la société développe une activité relevant des BIC - (exemple : location meublée). SCCV Imposition de droit à l IS. Dérogation en application de l article 239 ter du CGI : imposition des associés à l IR dans la catégorie des BIC, sous réserve que la société soit constituée sous la forme d une société civile, que les statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés en ce qui concerne le passif social et que l objet social soit la construction d immeuble en vue de la vente. SCA Imposition des revenus des immeubles établis aux noms des associés eux-mêmes d après leur régime fiscal propre : application du principe de la transparence fiscale (CGI, art ter). Condition de la transparence fiscale : objet social conforme aux prévisions de l article 1655 ter du CGI et exclusif de tout autre. En cas de dégénérescence, imposition à l IS. LexisNexis SA

12 Typologie Société civile à objet immobilier Régime fiscal de principe Observations / Option possible ou dégénérescence SCPI Pour les personnes physiques associées, imposition à l IR dans la catégorie des revenus fonciers. Si les parts sont détenues par une personne morale, l imposition dépend du régime fiscal de l associé. Option pour l IS impossible. L objet social doit être exclusivement l acquisition et la gestion d un patrimoine immobilier locatif. La souscription de parts de SCPI permet de bénéficier de régime de défiscalisation - par exemple : dispositif Scellier. Typologie Société civile de portefeuille Régime fiscal de principe Observations / Option possible ou dégénérescence Société civile de portefeuille Pour les personnes physiques associées, imposition à l IR dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. Si les parts sont détenues par une personne morale, l imposition dépend du régime fiscal de l associé. Option pour l impôt sur les sociétés possible. Société civile à caractère professionnel Typologie Régime fiscal de principe Observations / Option possible ou dégénérescence SCP SCM Imposition des personnes physiques associées à l IR dans la catégorie des BNC. Bien qu elle réalise des prestations de fourniture de services imposant son assujettissement à l IS, elle est soumise par exception de droit à l IR, et l imposition est requise du chef des associés dans la catégorie des BNC si ce sont des personnes physiques en relevant (CGI, art. 239 quater A). Option possible pour l impôt sur les sociétés. Option pour le régime des sociétés de capitaux impossible. Société civile à objet agricole En principe, imposition à l IR dans la catégorie des BA. Le GFA non exploitant est imposé à l IR dans la catégorie des revenus fonciers. Risque de dégénérescence en cas de réalisation d activité commerciale et par suite requalification à l IS. Option possible pour l IS. B. Conseils à donner 1. Fiscalité en cours de vie sociale 45. Fiscalité de la vente de biens sociaux par la société ou de la cession de parts sociales par les associés. - La fiscalité applicable dépend de la forme de la société LexisNexis SA 2014

13 PRATIQUE NOTARIALE à jour au 15 juillet 2014 fasc Sociétés - Affaires 3, 2014 Société civile Société civile à objet immobilier Typologie Vente de biens sociaux par la société Cession des parts sociales par les associés SCI classique de location Si la société est passible de l IR, la vente d un bien social génère une plus-value immobilière (CGI, art. 150 U). Elle correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur d apport ou le prix d acquisition. Si le bien est détenu depuis 22 ans, la plus-value est exonérée soit une assiette de 19 %, les prélèvements sociaux ne sont exonérés qu à compter de 30 années de détention. Si la société est passible de l IS, une plus-value professionnelle est réalisée par la société imposable dans les résultats courants, les amortissements sont pris en compte. Si la société est soumise à l IR et que l associé est une personne physique, la plus-value est imposable selon le régime des plus-values immobilières (CGI, art. 150 UB). Si la société est passible de l IS et que l associé est une personne physique, la plus-value est imposable selon le régime des plus-values mobilières des particuliers (CGI, art A). Si les parts sociales quel que soit le régime fiscal de la société, sont inscrites au bilan d une entreprise ou d une société passible de l IS ou de l IR dans une catégorie professionnelle, la plus-value est de nature professionnelle. SCCV SCA La vente des constructions réalisées relève des BIC ou de l IS, puisque les biens en question sont issus du stock. Les revenus perçus entrent dans le résultat courant de la société. La vente doit se confondre avec l attribution des immeubles ou fraction d immeubles. Le partage ne déclenche en lui-même aucune taxation, les plus-values seront exigibles en cas de revente ultérieure Si la cession intervient du chef d un associé simple investisseur de capitaux, la plus-value est immobilière (CGI, art. 150 UB). Si le cédant est une entreprise ou une société IS, la plus-value est professionnelle (les parts de la SCCV sont inscrites au bilan d une entreprise ou une société). Si l associé est une personne physique détenant les parts sociales dans le cadre de son patrimoine privé, la cession génère une plus-value immobilière des particuliers (CGI, art. 150 U). Si les parts sont inscrites au bilan d une entreprise ou d une société, la plus-value est de nature professionnelle. SCPI Comme SCI classique Comme SCI classique, sous la réserve qu une SCPI n est jamais soumise à l IS Société civile de portefeuille Typologie Vente de biens sociaux par la société Cession des parts sociales par les associés Société civile de portefeuille Ici les biens cédés sont les titres détenus en portefeuille. Aussi, si la société relève de l IR, les cessions sont en principe imposables aux plusvalues mobilières des particuliers, sauf si les titres cédés sont à prépondérance immobilière. Si la société est à l IS, les plus-values entrent dans le résultat courant de la société. Si l associé est une personne physique, il réalise une plus-value mobilière des particuliers (CGI, art A). Si les associés sont des personnes morales passibles de l IS ou non, la plus-value est professionnelle. LexisNexis SA

14 SCP Société civile à caractère professionnel Typologie Vente de biens sociaux par la société Cession des parts sociales par les associés SCP SCM La vente de biens sociaux génère, que la société soit passible de l IR ou de l IS, des plus-values professionnelles. La vente de biens sociaux génère des plus-values professionnelles. Si la société est passible de l IR, la cession des parts sociales génère une plus-value professionnelle pour l associé qui exerce son activité professionnelle dans la société. Si la société est passible de l IS, la plus-value réalisée est de nature mobilière. Les parts constituent des éléments d actif professionnel et génèrent par suite des plus-values professionnelles. Société civile à objet agricole La vente de biens sociaux génère, que la société soit passible de l IR ou de l IS, des plus-values professionnelles. Exception pour les ventes de biens sociaux par des GFA non exploitants : plus-value immobilière en cas de vente d immeuble. Si l associé exerce son activité professionnelle dans la société passible de l IR, la plus-value réalisée est professionnelle. Si l associé n exerce pas son activité dans la société ou que la société est passible de l IS, la plus-value est mobilière. 46. Fiscalité de l acquisition de biens sociaux par la société ou de l acquisition de parts sociales par les associés. - Le régime fiscal applicable dépend de la nature du bien considéré. Acquisition de clientèle et conventions assimilées. Acquisition de parts sociales ou valeurs mobilières Soumises au même droit d enregistrement que les cessions de fonds de commerce (CGI, art. 719). Soumises au droit proportionnel de 3 % avec le bénéfice d un abattement de pratiqué sur l assiette des droits de mutation au prorata du pourcentage de titres cédés. La cession d actions est taxée au droit proportionnel de 0,1 %, depuis le 1 er août 2012 lorsqu elle est constatée par un acte s agissant d actions cotées, qu elle soit ou non constatée par un acte s agissant d actions non cotées. L acquisition de participation dans des sociétés à prépondérance immobilière relève du taux proportionnel de 5 % (CGI, art. 726). L assiette du droit d enregistrement applicable lors de la cession de ces participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière est aménagée depuis le début de l année 2012 (CGI, art. 726, II, al. 1 er ). Préalablement, les droits de mutation étaient assis sur la valeur nette des parts cédées après déduction des emprunts contractés par la société à prépondérance immobilière. Les comptes courants d associés constituent des dettes de la société envers leurs associés. Désormais, après le premier alinéa du II de l article 726, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : «S agissant des titres visés au 2 du I, à l exception des titres de sociétés civiles de placement immobilier offerts au public, l assiette du droit d enregistrement comprend, à concurrence de la fraction des titres cédés, la valeur réelle des biens et droits immobiliers détenus, directement ou indirectement, au travers d autres personnes morales à prépondérance immobilière, après déduction du seul passif afférent à l acquisition desdits biens et droits immobiliers, ainsi que la valeur réelle des autres éléments d actifs bruts.» Cette insertion a pour objet de limiter les détournements constatés en présence de comptes courant d associé. Les commentaires de l administration fiscale seront précieux en la matière mais, désormais, il convient de considérer que les comptes courants d associés sont pris en compte pour la détermination de l assiette des droits de mutation. Sauf si la preuve de l acquisition d un bien immobilier au moyen d un apport en compte courant peut être rapportée, dans ce cas, le montant de ce compte pourra être déduit de l assiette des droits de mutation à titre onéreux LexisNexis SA 2014

15 PRATIQUE NOTARIALE à jour au 15 juillet 2014 fasc Sociétés - Affaires 3, 2014 Société civile Acquisition de parts sociales de SCA Acquisition de droits ou biens immobiliers Les cessions de droits sociaux émis par les sociétés d attribution visées à l article 1655 ter du CGI (sociétés transparentes) peuvent donner ouverture : - soit au droit d enregistrement (CGI, art. 729) - soit à la TVA si ces cessions entrent dans le champ d application de l article 257, I du CGI depuis le 11 mars 2010 et de l article 257, 7 du CGI avant cette date. À ce titre, la base Bofip prévoit des dispositions concernant les parts ou actions dont la possession assuret en droit ou en fait la propriété ou la jouissance de l immeuble. Conformément au 3 du 1 du I de l article 257 du CGI, suivent le régime applicable à l immeuble sous-jacent les opérations portant sur de tels droits sociaux, à quelque époque qu elles interviennent une fois que la société est constituée ou, éventuellement, que ses statuts sont modifiés pour lui donner le caractère en cause. Il en est ainsi même quand, par exemple, au moment de la cession, les statuts se bornent à poser le principe d une affectation ultérieure des locaux aux droits sociaux, sans contenir une affectation précise desdits locaux à des groupes déterminés de parts ou d actions. Ne sont pas concernées, en revanche, les parts ou actions des sociétés qui construisent pour vendre ou pour louer si les associés n ont aucun droit à l attribution, en propriété ou en jouissance, des locaux construits. La TVA est susceptible de s appliquer quelle que soit la destination des immeubles représentés par les droits sociaux faisant l objet de la mutation. Si elle est réalisée par un assujetti, la cession des parts ou actions sera soumise à la taxation de plein droit comme portant sur un terrain à bâtir si elle intervient avant l achèvement de l immeuble ou de la partie d immeuble en cause, ou comme portant sur un immeuble neuf si elle a lieu dans les cinq ans de son achèvement. Elle sera exonérée, avec possibilité d application de la TVA sur option du cédant, si l immeuble est achevé depuis plus de cinq ans. Il convient de remarquer que lorsque la cession est passible de la TVA, le droit de 125 est exigible conformément aux dispositions de l article 730 du CGI, aux termes duquel «Les cessions de droits sociaux visées au I de l article 257 qui donnent lieu au paiement de la taxe sur la valeur ajoutée donnent lieu à la perception d un droit d enregistrement de 125 euros». La fiscalité de l acquisition de biens immobiliers par une société dépend de plusieurs critères : - pour savoir si la vente entre dans le champ d application de la TVA, il convient de savoir si le vendeur est un assujetti ou non ; - en fonction de la nature du bien vendu, la TVA sera ou non exigible - des conditions d acquisition par le vendeur, dépendra l exigibilité de la TVA sur le prix total ou sur la marge ; - la qualité d assujetti ou non de l acquéreur ouvre le bénéfice ou non aux engagements de revendre ou de construire. Des instructions administratives ont été publiées : Instr. 15 mars 2010 : BOI 3A-3-10 ; Instr. 29 déc : BOI 3A-9-10 et Instr. 18 avr : BOI 7C-2-11,, reprises dans la base Bofip BOI-TVA-IMM-10, 12 sept et BOI-ENR-DMTOI-10-40, 30 avr Précisions sur le régime de TVA. - Pour déterminer le régime applicable en matière de TVA, il convient de déterminer si le vendeur est un assujetti ou non, puis d identifier la nature du bien qui doit être acquis - terrain à bâtir, terrain non constructible, immeuble achevé depuis plus ou moins de cinq ans et enfin, de confronter le tout avec la situation d assujetti ou non de la société cessionnaire et le projet envisagé. Exemple Si une SCI de location acquiert une maison d habitation construite depuis plus de cinq ans et qu elle destine à la location auprès d une personne assujettie ou non, l acquisition est hors du champ d application de la TVA et rend exigible les droits de mutation à titre onéreux. Si le vendeur est un assujetti, il demeure en mesure d opter pour un assujettissement de l opération à la TVA. Une SCCV acquiert un terrain à bâtir en vue d y établir des appartements destinés à être vendus. Si l acquisition est faite auprès d un non assujetti, l opération est hors du champ d application de la TVA, et rend exigible le droit LexisNexis SA

16 fixe de 125, la société acquéreur assujettie prenant l engagement de construire. Si l acquisition est faite auprès d un assujetti à la TVA, elle est soumise à TVA sur le prix total s il y avait eu déduction de la TVA lors de l acquisition par le cédant ou à TVA sur la marge dans le cas contraire. Au regard des droits d enregistrement, le droit fixe est exigible pour les mêmes raisons. 2. Fiscalité de la fin de la société civile 48. Retrait partiel d actif. - Le retrait d associé qui s accompagne de l attribution au retrayant de valeur ou bien appartenant à la société en échange de ses parts sociales destinées à être annulées, emporte des conséquences fiscales dans toutes les sociétés civiles, à l exception du retrait intervenant dans une SCA. Au regard des impôts directs, il vaut mieux préférer l attribution d espèces que de biens sociaux, car seule l attribution de biens rend exigible des plus-values - dont le régime se détermine en fonction de la nature du bien attribué et du régime fiscal de la société. Il faut également prévoir pour l associé retrayant une plus-value consécutive à l annulation des titres sociaux sociales dont la nature dépend de celle des titres. En matière de droit d enregistrement, sauf application de la théorie de la mutation conditionnelle des apports, le seul droit fixe de 375 s applique, porté à 500 pour les sociétés ayant un capital d au moins , dans la mesure où un seul acte est établi constatant le rachat des titres et la réduction de capital (CGI, art. 814 C). 49. Dissolution. - La dissolution emporte les conséquences de la cessation d activité et par suite, l imposition immédiate des plus-values, consécutivement au transfert au profit des associés des biens sociaux. En matière de droit d enregistrement, sous réserve de l hypothèse où la société est déjà une coquille vide, car dans ce cas seul le droit fixe de l article 811, 2, du CGI est exigible, il convient de distinguer selon la nature des biens sociaux transmis aux associés. La dissolution est suivie d une période de liquidation puis par le partage des biens de la société ; c est cette dernière opération qui génère un coût fiscal. Le partage des acquêts sociaux est taxable au droit de partage de 2,50 % quel que soit le régime de la société, sur l actif net partagé. Si les biens ont été apportés, il convient de distinguer s ils ont ou non bénéficié lors de l apport d un régime de faveur s agissant de la taxation. Dans l affirmative, seule l attribution à l apporteur ne donne lieu à aucune taxation ; dans le cas contraire, les droits de mutation à titre onéreux sont exigibles. S agissant d un immeuble, l attribution à l apporteur rend seule exigible la taxe de publicité foncière au taux de % sur la valeur vénale du bien au jour du retrait. 50. SCI «coquille vide». - La situation visée est celle où la SCI passible de l impôt sur le revenu a vendu son dernier bien, seul le prix reste dans la société et doit être réparti. La répartition donnera lieu au droit de partage de 2,50 % sur l actif net partagé uniquement si un acte est matérialisé. La dissolution est taxée au droit fixe et en matière d impôt direct, aucun impôt n est exigé, le dernier ayant été la plus-value immobilière sur l immeuble précédemment cédé. 51. Cas particulier de la SCA. - Les associés étant réputés propriétaires de l actif social, la dissolution comme le retrait ne dégage pas de plus-value imposable ; l imposition est reportée au jour de la revente par l associé. En matière de droit d enregistrement, le partage rend exigible le droit fixe de 375 ou 500 selon que le capital est inférieur ou non à et sous réserve de satisfaire aux conditions de l article 828, I-2 du CGI. Dans le cas où la société a fait construire l immeuble le droit fixe n est applicable que si la société justifie du règlement de la TVA immobilière sur la livraison à soi-même. À défaut, le droit de partage est exigible. C. Renseignements à obtenir des parties 52. État civil des parties. - En présence d un contrat de mariage ou de pacs, il convient d en demander la copie aux parties. Attention Mieux vaut demander, dès l ouverture du dossier, une copie de leur carte nationale d identité à chacun des futurs associés et/ou du gérant permet de gagner du temps pour l immatriculation. Le CFE requiert des cartes à jour, ou à défaut, un extrait d acte de naissance en cours de validité. 53. Gérant. - Une copie de sa carte vitale avec son numéro de sécurité social est requise dans certains cas LexisNexis SA 2014

17 PRATIQUE NOTARIALE à jour au 15 juillet 2014 fasc Sociétés - Affaires 3, 2014 Société civile 54. Apport de bien immobilier. - Il convient de demander une copie du titre de propriété et en cas d acquisition à titre gratuit, le titre de propriété originel ( V. JCl. Pratique notariale - Les actes, Fasc. 1515, Société civile immobilière). 55. Siège. - Pour l immatriculation, un titre juridique concernant le siège social sera exigé - contrat de bail ou titre de propriété. En pratique, une autorisation de siège établi par le propriétaire sera fournie ainsi qu une copie de la taxe foncière. 56. État des actes accomplis. - Pour permettre aux fondateurs d être dégagés de leur responsabilité, il est conseillé de leur demander un état des actes qu ils ont accomplis jusqu à la signature des statuts de la société. Cet état sera utilement annexé aux statuts. Attention Une clause des statuts, précisant que la signature de ceux-ci emportera reprise des engagements - ceux-ci étant réputés avoir été souscrits dès l origine par la société - ne produira aucun effet en l absence de l annexion de cet état aux statuts. D. Pièces à demander aux tiers 57. Pièces diverses. - Il incombe au notaire de demander notamment : - les pièces justifiant l état civil (extrait d acte de naissance et de mariage) ; - en cas d apport d un bien immobilier, il faut particulièrement vérifier l origine de propriété, la situation cadastrale et hypothécaire de l immeuble (demander matrice, modèle 1, état hors formalité et plan cadastral) ; - au regard de l urbanisme, doivent être obtenus : un certificat d urbanisme, les documents attestant de la purge du droit de préemption, le cas échéant, certificats de numérotage, d alignement, de non péril et de salubrité ; - en ce qui concerne les diagnostics, de nombreuses expertises sont requises pour les ventes, certaines sont également requises en cas d apport en société ; - en copropriété, le questionnaire syndic le cas échéant ; - enfin, les documents afférents à la construction si le bien apporté a été édifié depuis moins de dix ans. Il faut également des justificatifs des autres apports. E. Alertes 58. Dénomination de la société. - Pour les associés, prendre une dénomination trop courante peut retarder l immatriculation, car le K bis sera délivré avec mention «numéro en cours d attribution». La délivrance du numéro attendra que les contrôles soient exercés par l INSEE. Attention Il est possible de s assurer préalablement si le nom n est pas déjà emprunté par une autre société, auprès du registre du commerce et des sociétés où va être immatriculée la société, ou auprès de l Institut national de la propriété industrielle. 59. Responsabilité des dirigeants. - Il convient d informer les dirigeants quant à l éventuelle mise en jeu de leurs responsabilités civile, pénale, voire fiscale dans l exercice de leurs fonctions. 60. Responsabilité des fondateurs. - Entre le moment où les associés décident de constituer une société et le moment où celle-ci est immatriculée au Registre du commerce et des sociétés et acquiert la personnalité morale, les fondateurs accomplissent divers actes, dont ils sont responsables solidairement et indéfiniment, à moins que la société ne reprenne les engagements souscrits. Une fois la reprise des actes effectuée, ils répondent en général indéfiniment des dettes sociales proportionnellement à leur part dans le capital social (C. civ., art. 1857). Dans les SCP, cette responsabilité est indéfinie et solidaire (L. n , 29 nov. 1966, art. 15). Dans les SCPI, la responsabilité de chacun des associés à l égard des tiers est limitée à deux fois la fraction du capital social qu il possède, les statuts peuvent même prévoir une limitation au montant de la part de l associé (C. monét. fin., art. L ). LexisNexis SA

18 61. Présence de mineurs et responsabilité. - La responsabilité des mineurs peut être aménagée. Conseil pratique En présence de mineur dans la société, il peut être stipulé que dans tous les actes contenant des engagements au nom de la société, la gérance devra, sous sa responsabilité, obtenir des créanciers la renonciation formelle au droit d exercer une action personnelle contre les associés mineurs, de telle sorte que lesdits créanciers ne puissent intenter d actions et de poursuites que contre la société et les associés majeurs. IV. Rédaction de l acte 62. Liberté contractuelle. - Le rédacteur de l acte dispose d une certaine liberté pour la mise en place des statuts, étant précisé que certaines clauses restent obligatoires et que d autres sont prohibées. Bien entendu, les éléments ne sont stipulés dans les statuts qu après avoir opéré les vérifications préalables. Dispositions concernant la constitution de la société Clauses obligatoires Clauses aménageables et recommandées Clauses prohibées forme de la société ; objet social, certaines mentions conditionnant l application d un régime juridique ou fiscal spécial, SCCV, SCA et SCPI... (C. civ., art. 1835) ; durée de la société ; dénomination ; siège ; montant du capital ; apports respectifs ; nombre d associé avec leur identité qui figure sur l extrait K bis. attribution de la qualité d associé : en présence d associé marié, intervention du conjoint pour renoncer purement et simplement à la qualité d associé ou encore pour reconnaître la possibilité de la revendiquer ultérieurement sous réserve d agrément (C. civ., art ) ; la clause de variabilité de capital : prévoir nécessairement un minimum et un maximum ; les modalités de libération des apports : en cas de libération différé, prévoir une clause aménageant la libération avec délai, sanction en cas de non respect. la reprise des engagements souscrits pour la société avant son immatriculation : cette clause est implicitement obligatoire car elle permet d écarter la responsabilité des associés ayant agi avant l immatriculation. objet et/ou cause impossible ou illicite LexisNexis SA 2014

19 PRATIQUE NOTARIALE à jour au 15 juillet 2014 fasc Sociétés - Affaires 3, 2014 Société civile Dispositions concernant le fonctionnement de la société Clauses obligatoires modalités de fonctionnement (C. civ., art. 1835) Clauses aménageables et recommandées désignation du gérant ou des dirigeants et détermination des pouvoirs ; vacance de gérance ; pour écarter de lourdes procédures, prévoir les modalités en cas de décès du gérant ; gestion en cas d indivision : clause type prévoyant que les indivisaires sont tenus de désigner un mandataire commun pour le vote en assemblée (règle valant pour les apporteurs pacsés) ; répartition des bénéfices ou pertes : en cas de démembrement des parts, les statuts peuvent déroger à la règle selon laquelle si une part est grevée d un usufruit, le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l affectation des bénéfices où il appartient à l usufruitier. Il ne doit pas être porté atteinte au droit de participer aux décisions collectives du nu-propriétaire ; clause d agrément : détailler le champ et la procédure (exclusivement pour les cessions de parts sociales au profit de tiers, ou pour toutes les cessions, même aux ascendants, descendants, le cas échéant entre conjoints...). Clauses prohibées Clauses obligatoires Dispositions concernant la fin de la société Clauses aménageables et recommandées Clauses prohibées la société ne peut durer plus de 99 ans sauf prorogation. la liquidation de la société ; les incidences du décès d un associé. 63. Administration de la société. - La société est gérée par une ou plusieurs personnes, physiques ou morales nommées gérantes (C. civ., art. 1846). Les décisions qui excèdent leurs pouvoirs sont prises par les associés (C. civ., art. 1852). Dans les rapports entre associés, le gérant peut en principe accomplir tous les actes de gestion que demande l intérêt de la société (C. civ., art. 1848). Mais les statuts peuvent aménager le mode d administration. Attention Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l objet social (C. civ., art. 1849). Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers. LexisNexis SA

20 V. Formalités et taxation A. Immatriculation 64. Enregistrement des statuts. - Les statuts doivent être enregistrés dans le mois de leur signature à la recette des impôts (pour les formalités en cas de SCI, V. JCl. Pratique notariale - Les actes, Fasc. 1515, Société civile immobilière). 65. Avis de constitution. - Un avis de constitution doit être publié dans un journal d annonces légales du département du siège social. 66. Envoi au CFE. - Il convient ensuite de déposer des pièces constitutives auprès du Centre de formalités des entreprises (tenu par les greffes des tribunaux de commerce ou des tribunaux de grande instance) : - une copie authentique des statuts ou original en SSP ; - une copie de la nomination du gérant lorsqu elle ne résulte pas des statuts ; - imprimé de demande d immatriculation dûment rempli (MO) ; - justificatifs de la publication de l avis de constitution ; - justificatif du siège social avec copie de la taxe foncière ; - déclaration sur l honneur du gérant (absence de condamnations, filiation) ; - pièces d identité (cartes d identité ou passeport et extraits d acte de naissance). Ce dépôt s accompagne d un versement d environ 85 euros. 67. Effets de l immatriculation. - L immatriculation effectuée auprès du CFE produit divers effets : - elle confère à la société la personnalité juridique, c est-à-dire la faculté d être titulaire de droits et d obligations limités à l objet social ; - elle entraîne l attribution du numéro SIREN à neuf chiffres qui devra figurer sur tous ses documents, sous peine d une amende de 750 (D. n , 30 mai 1984, art. 72) ; d autres identifiants sont attribués à la société, tels que le numéro SIRET pour un établissement de la société (V. JCl. Pratique notariale - Les actes, Fasc. 1510, Société) ; - la délivrance par le tribunal d un extrait K bis qui constitue l état civil de la société. B. Droits applicables aux apports 68. Apports à titre pur et simple. - Les apports rémunérés uniquement par des droits sociaux ne subissent aucun droit d enregistrement lorsqu ils sont réalisés lors de la constitution d une société civile, quel que soit son régime fiscal (CGI, art. 810 et art. 810 bis). Les apports réalisés à une société civile soumise à l IS sont taxés au droit de mutation à titre onéreux au taux de 5 %. 69. Apports à titre onéreux. - Les apports rémunérés uniquement par des espèces ou par la prise en charge du passif grevant l objet de l apport sont considérés comme une cession : ils sont donc soumis aux droits de mutation ordinaires, selon la nature des biens apportés. Le droit de mutation à titre onéreux de 5 % est dû que la société civile soit soumise à l IR ou l IS. 70. Apports mixtes. - Les apports rémunérés, à la fois par des droits sociaux et des espèces ou le remboursement d une dette empruntent, pour la liquidation des droits d enregistrement aux deux régimes des apports à titre pur et simple et des apports à titre onéreux. En conséquence, au-delà du montant des parts attribuées, ces apports sont considérés comme une cession et soumis aux droits de mutation du bien apporté. Attention Les parties sont libres de déclarer, lorsqu elles apportent plusieurs biens de nature distincte, ceux qui constituent un apport à titre pur et simple et ceux qui constituent un apport à titre onéreux. À défaut, l administration procède à une imputation proportionnelle sur les biens de chaque nature apportés par les parties, ce qui est fiscalement beaucoup moins avantageux. 71. Apport d une entreprise individuelle. - En cas d apport mixte, le principe précédemment exposé est écarté, l apport est exonéré de tout droit si l apporteur prend l engagement de conserver les titres reçus en rémunération pendant 3 ans (CGI, art. 809, I bis et 810 bis, al. 1 er ). Cette exonération s étend à l apport concomitant de l immeuble précédemment inscrit. C. Taxe sur la valeur ajoutée 72. Champ d application. - Une réforme de la TVA est intervenue depuis le vote de loi de finances rectificative pour Elle est entrée en vigueur le 11 mars Des instructions administratives ont été publiées : Instr. 15 mars 2010 : BOI 3A-3-10 ; Instr. 29 déc : BOI 3A-9-10 et LexisNexis SA 2014