La Société civile immobilière. Pièges et opportunités

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1 La Société civile immobilière Pièges et opportunités

2 Plan de l intervention La SCI : un outil de gestion patrimoniale Rappel des principes Fiscalité de l acquisition Gestion fiscale des revenus Plus-values de cession Synthèse IR / IS Fiscalité de la cession Cession du bien immobilier Cession des parts de la SCI SCI et démembrement de propriété Utilité du démembrement Solutions proposées par les praticiens SCI et ISF Rappel des principes Les incidences du démembrement de propriété Exonération des parts de SCI Evaluation des parts de SCI

3 La SCI un outil de gestion patrimoniale Rappel des principes

4 Rappel des principes La SCI : outil de gestion patrimoniale Outil de gestion le plus répandu Utilisations multiples Permet d éviter un état d indivision Le contrat de société permet de garantir les droits des associés Outil de financement Permet de financer l acquisition de biens immobiliers en présence d associés n ayant pas les mêmes capacités financières Outil de gestion de l immobilier d entreprise Permet de localiser l immobilier d entreprise dans une structure distincte de la structure d exploitation Outil de transmission du patrimoine immobilier Dissociation du capital et du pouvoir Allègement du coût fiscal attaché à la transmission du patrimoine immobilier

5 Rappel des principes Le choix du statut fiscal Les principes Application du régime de la translucidité fiscale Détermination du résultat au niveau de la société en fonction de la qualité des associés et imposition entre les mains de ces derniers Application de l article 238 bis K du Code général des impôts Assujettissement de la SCI à l IS De plein droit si exercice par la société d une activité artisanale, industrielle ou commerciale Nouvelle possibilité de rescrit-accord tacite en cas de doute Sur option de tous les associés Attention : option irrévocable

6 Rappel des principes Les incidences du statut fiscal Le statut fiscal conditionne L acquisition Traitement des frais d acquisition et des intérêts d emprunt La gestion Taxation des profits Taxation à l ISF La cession Modalités de taxation de la plus-value de cession Cession du bien immobilier par la SCI Cession des titres par les associés

7 La SCI un outil de gestion patrimoniale Fiscalité de l acquisition

8 Traitement des frais d acquisition et charges financières Société bénéficiant du régime de la translucidité fiscale Pour l associé personne physique relevant des revenus fonciers Absence de déductibilité des frais d acquisition (droits de mutation et frais de notaire) Déductibilité des charges financières des revenus fonciers Emprunt contracté par la SCI ou par l associé pour acquérir les titres ou souscrire au capital Pour l associé relevant des BIC ou de l IS Déduction des frais d acquisition et des charges financières Remarque : l étalement des frais d acquisition sur cinq années est possible à condition que les titres puissent être qualifiés de titres de participation

9 Traitement des frais d acquisition et charges financières Utilisation de la translucidité fiscale A, B et C souhaitent acquérir un bien d une valeur de via une SCI mais disposent d apports différents Apport de A : Apport de B : Apport de C : A, B et C souhaitent emprunter tout en restant égalitaires dans le capital de la société Solution proposée Apport de par chacun des associés C va financer son apport par un emprunt à titre personnel de Emprunt de la SCI : Traitement fiscal des charges financières Déduction des charges supportées par la SCI du résultat fiscalement transmis aux associés Déduction des charges financières supportées par C de sa quote-part de résultat

10 Traitement des frais d acquisition et charges financières Société relevant de l IS Les frais d acquisition et les charges financières supportés par la SCI sont déductibles des résultats de la société pour la détermination de l IS Absence de déduction des frais et charges financières supportés par les associés personnes physiques à titre individuel

11 Traitement des frais d acquisition et charges financières Changement du régime fiscal de la SCI durant la durée de l emprunt Translucidité fiscale vers IS Les charges financières supportées par les associés personnes physiques à titre personnel ne sont plus déductibles IS vers translucidité fiscale Les charges financières que supportent les associés deviennent déductibles à compter de la date de changement de régime fiscal

12 La SCI un outil de gestion patrimoniale Gestion fiscale des revenus

13 Gestion des revenus Société relevant de la translucidité fiscale Détermination du résultat en fonction de la qualité des associés Associé à l IS ou relevant de plein droit d un régime réel BIC ou BA Application des règles propres aux revenus professionnels Associé société de personnes Application des règles de l IS sauf dans l hypothèse où la société de personnes associée est elle-même détenue par une personne physique ou entreprise qui entre dans le champ d application de l article 238 bis K,II du Code général des impôts Associé personne physique détenant les parts en dehors de toute activité professionnelle Application des règles des revenus fonciers Taxation du résultat Au nom des associés présents à la date de clôture de l exercice même en l absence de distribution effective

14 Gestion des revenus Société relevant de l IS Détermination du résultat selon les règles de l IS quelle que soit la qualité des associés Application de l impôt sur les sociétés dû par la société En cas de distribution des bénéfices Taxation du dividende correspondant entre les mains des associés Pour les associés personnes physiques Régime classique des dividendes (abattement de 40 %) ou option pour le prélèvement libératoire de 18 % plus prélèvements sociaux de 12,1 % Pour les associés personnes morales relevant de l IS Application du régime mère-fille

15 La SCI un outil de gestion patrimoniale Plus-values de cession

16 Plus-values de cession Situations devant être distinguées Cession par la SCI du bien immobilier Si la SCI est translucide Le régime de la plus-value dépend de la qualité des associés Si associé personne physique : PV des particuliers Si associé entreprise : PV professionnelle IR ou IS Si la SCI est passible de l IS Application du régime des plus-values professionnelles IS Cession par les associés des parts de la SCI Incidences Du régime fiscal de la société De la qualité des associés Cédant personne physique Si SCI translucide : PV immobilière Si SCI IS : PV sur valeurs mobilières Cédant entreprise PV professionnelle quel que soit le régime fiscal de la SCI

17 La SCI un outil de gestion patrimoniale Synthèse IR / IS

18 Synthèse : comparaison IR/IS Situation de l associé personne physique Régime fiscal de la SCI Frais d acquisition du bien immobilier Charges financières du bien immobilier Frais d acquisition des parts Charges financières afférentes aux parts Amortissement du bien Régime de taxation Régime des distributions Plus-value de cession du bien Plus-value de cession des parts Revenus fonciers Non déductibles Déductibles Non déductibles Déductibles Non admis Barème de l IR Absence de taxation PV immobilière privée PV immobilière privée IS Déductibles Déductibles Non déductibles Non déductibles Possible IS (15 % et 33,1/3 %) Barème IR ou prélèvement libératoire PV professionnelle PV sur valeurs mobilières

19 Fiscalité de la cession Cession du bien par la SCI

20 Plus-values de cession Cession d un bien immobilier par une SCI Trois hypothèses sont à distinguer Parts détenues par des associés à l IS ou relevant de plein droit d un régime réel BIC ou BA La quote-part de plus-value qui leur revient est soumise au régime des plus-values professionnelles Parts détenues par des sociétés de personnes interposées La quote-part de plus-value qui leur revient relève du régime des plus-values professionnelles sauf dans l hypothèse où la société de personnes associée est elle-même détenue par une personne physique ou une entreprise qui entre dans le champ d application de l article 238 bis K,II du CGI Parts détenues directement par une personne physique en dehors de toute activité professionnelle La quote-part de plus-value qui leur revient relève du régime des plus-values immobilières dès lors que la société n a pas un objet industriel, commercial, artisanal, agricole ou non commercial

21 Plus-values de cession Cession d un bien immobilier par une SCI détenue par des associés personnes physiques Application des règles de taxation de PV immobilières à la SCI Transposition des règles d exonération Abattement pour durée de détention Immeuble social occupé à titre de résidence principale par un associé de la SCI Immeubles dont le prix de cession est inférieur à Plus-value déterminée au niveau de la société et imposée au nom de chaque associé présent à la date de cession en fonction de sa quote-part dans le capital Déclaration de la plus-value sur l imprimé n 2048 IMM accompagnée du paiement par la société de l impôt sur le revenu (plus prélèvements sociaux) afférent à la plus-value dû au prorata de leurs droits par les associés présents à la date de cession

22 Plus-values de cession Etablissement de l imposition en cas de cession par une SCI Initialement, imposition des associés présents à la clôture de l exercice (CE 10 juin 1983 n et le 31 juillet 1992 n 67487) Désormais seuls les associés présents à la date de cession sont imposables au titre des plus-values immobilières Règle résultant de l application du prélèvement à la source s appliquant désormais aux plus-values immobilières Détermination du redevable Si l associé est redevable de l IR au titre de la plus-value, l impôt doit être acquitté lors de l enregistrement de l acte Si l associé est soumis à l IS au titre de la plus-value, cette dernière est imposée à la clôture de l exercice au cours duquel la cession est intervenue dans le cadre de la déclaration de résultats Décision de rescrit du 6 septembre 2005

23 Plus-values de cession - Associé A : 25 % personne physique - Associé B : 75 % personne morale Exercice social de la SCI Cession du bien immobilier Clôture de l exercice Taxation immédiate de A pour 25 % de la PV Taxation de B 75 % de la PV

24 Plus-values de cession Transmission ou rachat des parts en cours d exercice En cas de transmission des parts durant l exercice, la plus-value provenant de la cession de l immeuble par la SCI intervenue avant la transmission des parts est imposable au nom de l associé qui se retire à la date de clôture de l exercice (article 238 octies B du CGI)

25 Plus-values de cession - Associé A : 25 % personne physique - Associé B : 75 % personne morale - B cède ses parts à une personne physique C Exercice social de la SCI Cession du bien immobilier Cession des parts de B à C Clôture de l exercice Taxation immédiate de A pour 25 % de la PV Taxation de B 75 % de la PV C supporte uniquement l impôt au titre des résultats courants de l exercice au titre de sa quote-part

26 Plus-values de cession Cas particulier Exercice décalé de l associé personne morale passible de l IS Exercice N de la SCI Cession du bien immobilier Exercice de l associé IS 1 er Oct N-1 / 30 sept N Exercice de l associé IS 1 er Oct N / 30 sept N+1 Taxation de la PV au titre de l exercice 1 er oct N/ 30 septembre N+1

27 Synthèse Cession d un bien immobilier par une SCI non passible de l IS SCI Non passible de l IS Associé Personne Physique Associé Entreprise individuelle Associé Société relevant de IS Plus-values immobilières privées Art. 150 U du CGI Plus-values Professionnelles BIC Art. 39 duodecies du CGI Plus-values Professionnelles IS Art. 209 I du CGI Impôt prélevé rs de l enregistrement de l acte Plus-value déclarée lors de l imposition des résultats de l entreprise

28 Fiscalité de la cession Cession des parts de la SCI

29 Plus-values de cession Cession par les associés des parts de la SCI Eléments en prendre en compte Régime fiscal de la société dont les titres sont cédés Consistance du patrimoine de la société dont les titres sont cédés La société est-elle à prépondérance immobilière? Qualité de l associé Associé personne physique Associé entreprise individuelle Associé personne morale passible de l IS

30 Plus-values de cession Cession par un associé personne physique Modifications apportées lors de la réforme du régime des plus-values immobilières de 2004 Alignement sur le nouveau régime des plus-values immobilières Nouvelle définition de la prépondérance immobilière Applicable à compter du 1 er janvier 2004 Exclusion des titres des sociétés passibles de l IS Exclusion applicable à compter du 1 er janvier 2005

31 Plus-values de cession Nouvelle définition de la prépondérance Est considérée à prépondérance immobilière la société relevant des articles 8 à 8 ter du CGI dont l actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles non affectés à sa propre exploitation Précisions apportées par l instruction du 4 août 2005 Modalités d appréciation du délai de trois ans Un contrat de crédit-bail immobilier ne constitue pas un droit immobilier pour apprécier la prépondérance Prise en compte des immeubles situés en France et à l étranger (sauf pour les non-résidents) Aménagement apporté par la loi de finances pour 2008 Si la SCI dont les parts sont cédées n a pas encore clos son troisième exercice La prépondérance immobilière est appréciée à la clôture du ou des seuls exercices clos ou à la date de cession si aucun exercice clos Applicable aux cessions intervenues depuis le 1 er janvier 2008

32 Plus-values de cession Si la société est à prépondérance immobilière La plus-value est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers Application cependant de certaines particularités Exonération de la plus-value Application de l exonération pour l habitation principale pour l associé qui occupe le bien détenu par la SCI Exonération pour durée de détention : 15 ans Les autres exonérations propres aux immeubles ne sont pas applicables (cession inférieure à un certain montant notamment) Modalités déclaratives Déclaration de la plus-value sur l imprimé n 2048 M et paiement auprès du service des impôts du domicile du vendeur dans le mois de la cession Remarque Cette situation ne concerne que les sociétés n étant pas soumises de plein droit ou sur option à l IS

33 Plus-values de cession Application du régime des plus-values sur valeurs mobilières (Art A du CGI) Si la société relève de l IS Si la société n est pas considérée comme à prépondérance immobilière Remarque La plus-value correspondante ne peut bénéficier d aucun abattement pour durée de détention Abattement applicable uniquement aux sociétés relevant de l IS et exerçant une activité professionnelle

34 Schéma de synthèse des plus-values sur titres Cession de titres d une société Article A et suivants IR Société àprépondérance immobilière IS Activité professionnelle Activité patrimoniale Oui Article 150 U et suivants Plus-values immobilières des particuliers Non Abattement pour durée de détention

35 Plus-values de cession Difficulté pouvant surgir du fait de la translucidité fiscale Risque d une double imposition des résultats en cas de cession des parts d une société de personnes L existence de réserves déjà imposées a pour effet de majorer la valeur des parts sociales et indirectement le montant de la plus-value A l inverse en cas de déficits constatés une double déduction pourrait apparaître

36 Plus-values de cession Cas de double taxation Une société de personnes réalise des bénéfices à hauteur de qu elle porte en réserve Taxation des associés même en l absence de distribution Cession par un associé de ses parts Évaluation des parts Prise en compte des réserves existantes La plus-value réalisée intègre donc une fraction des réserves correspondant à des bénéfices déjà imposés

37 Solutions jurisprudentielles CE du 4 novembre 1970 Lorsqu une personne morale passible de l IS a acquis des parts d une SCI, elle doit D une part, inscrire la valeur de ces parts à l actif de son bilan Et, d autre part, comprendre dans ses propres résultats sa part des résultats de la société civile Si ces résultats n ont pas donné lieu à un transfert de fonds équivalent, débiter ou créditer la société civile immobilière, selon que les résultats de celle-ci ont été bénéficiaires ou déficitaires, des sommes correspondantes

38 Solutions jurisprudentielles CE du 4 novembre 1970 En cas de cession de parts La société cédante doit constater dans son résultat courant un profit ou une perte du fait de la disparition de la créance ou de la dette détenue sur la société Ce profit ou cette perte est déductible des résultats de droit commun Nombreuses critiques sur le plan juridique Décision applicable uniquement lorsque que le cédant est une entreprise BIC/IS

39 Solutions jurisprudentielles CE du 17 avril 1991 : Arrêt Lanadan Les faits Une SARL avait cédé des parts de SNC à leur valeur nominale après avoir pendant plusieurs années déduit de ses propres résultats les déficits d exploitation de cette dernière L acte de cession prévoyait que le cédant était déchargé du montant des dettes sociales, lequel correspondait au montant des déficits antérieurement imputés

40 Solutions jurisprudentielles CE du 17 avril 1991 : Arrêt Lanadan Position de l administration fiscale La cession a pour effet de faire disparaître une dette égale aux déficits imputés Constatation d un profit taxable dans les conditions de droit commun Position du contribuable La disparition de la dette dégage une plus-value à long terme et non un profit de droit commun Solution retenue Le profit résultant de la disparition de la dette doit être qualifié de complément de prix et supporter l impôt au taux réduit des plus-values à long terme

41 Solutions jurisprudentielles CE du 17 avril 1991 : Arrêt Lanadan Position du Commissaire du gouvernement Critique l absence de fondement légal de l arrêt de 1970 Fonde sa décision sur la responsabilité indéfinie et solidaire des associés d une SNC L acte de cession prévoyant un transfert des droits et obligations sur le cessionnaire déchargeant ainsi le cédant, cette disparition entraîne une réduction de ses obligations et constitue donc un profit taxable Ce profit fait partie du produit tiré de la vente des parts et relève bien du régime de taxation des plus-values

42 Solutions jurisprudentielles CE du 16 février 2000 : Arrêt Quemener Objectif recherché Éviter la double taxation ou la double déduction Comment Abandon de la notion de créance ou de dette Ajustement du prix de revient des titres Solution proposée Adaptation du prix de revient en cas de cession des parts sociales de la façon suivante : Majoré de la quote-part de bénéfices imposé au nom du cédant Majoré des pertes ayant donné lieu à un versement de la part de l associé Diminué des déficits déduits par l associé à l exclusion de ceux provenant d un dispositif d incitation fiscale Diminué des bénéfices ayant donné lieu à une répartition au profit de l associé

43 Solutions jurisprudentielles CE du 16 février 2000 : Arrêt Quemener Difficultés de mise en œuvre de cette jurisprudence Nécessité d assurer un suivi des bénéfices et des déficits sur le plan fiscal et comptable Quid des déficits que l associé n a pas pu imputer? Quid des exonérations ou des déficits provenant de mécanismes d incitation fiscale Périmètre d application du dispositif La jurisprudence vise les PV professionnelles La transposition aux PV privées est-elle possible?

44 Solutions jurisprudentielles CE du 9 mars 2005 : Arrêt Baradé Transposition de la jurisprudence Quemener aux plus-values immobilières des particuliers Position du Commissaire du gouvernement L objectif de neutralité fiscale ne saurait être regardé comme plus essentiel pour certaines catégories de contribuables que pour d autres Aucune différence de situation entre un associé professionnel et un associé patrimonial ne justifiait une différence de traitement

45 Solutions jurisprudentielles CE du 9 mars 2005 : Arrêt Baradé Généralisation à l ensemble des plus-values RM Gard du 31 janvier 2005 Difficultés d application Prise en compte des seuls déficits effectivement imputés par le contribuable? Prise en compte des revenus ayant bénéficié d un exonération particulière? Pendant quelle période assurer un suivi des déficits?

46 Translucidité et double taxation Autre cas de double imposition Une SNC acquiert un fonds de commerce à l aide de son capital pour une valeur de Cession des parts par les associés pour un montant de dégageant ainsi une PV à hauteur de Puis cession du fonds par la SNC pour une valeur de dégagent ainsi une PV de taxable entre les mains des associés qui subissent ainsi une double taxation

47 Translucidité et double taxation Instruction fiscale du 20 mars 2003 L administration fiscale prend acte de la jurisprudence Queméner en prévoyant que la PV à LT dégagée à l occasion de le vente du fonds de commerce par une société de personnes peut s imputer sur la MV subie par l associé lors du transfert des parts dans son patrimoine privé Conséquence Suppression du risque de double taxation évoqué précédemment

48 Translucidité et double taxation PV de cession du fonds par la société = taxables entre les mains des associés Prix de revient des parts pour les associés : MV de retrait d actif pour les associés Valeur des titres lors du retrait : Prix de revient corrigé conformément à la jurisprudence du CE = MV de retrait d actif : = Imputation de la MV sur titres sur la PV sur le fonds = Profit taxable entre les mains des associés :

49 Plus-values de cession Cession par un entrepreneur individuel ayant inscrit ses parts de SCI à l actif La plus-value relève du régime des plus-values professionnelles Quelles sont les exonérations éventuellement applicables? Article du CGI 151 septies 238 quaterdecies 151 septies A 151 septies B Nature Exo. des petites entreprises Exo. des cessions n excédant pas Exo. départ à la retraite de l exploitant Abattement pour durée de détention Applicable Oui Non Non Oui

50 Plus-values de cession Article 151 septies B du Code général des impôts Issu de la loi de finances rectificative pour 2005 Objectif Instituer un abattement similaire à celui existant en matière de plus-values immobilières des particuliers en cas de cession de l immobilier d entreprise relevant du régime des plus-values professionnelles Dispositif Création d un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième applicable pour la détermination des plus-values à long terme afférentes à l immobilier professionnel Commentaires de l administration BOI 4 B-3-08 du 7 mai 2008

51 Plus-values de cession Champ d application Entreprises visées Entreprises relevant de l impôt sur le revenu Entreprises individuelles et sociétés de personnes Plus-values visées Plus-values professionnelles immobilières à long terme Les plus-values à CT (correspondant notamment aux amortissements) sont taxables dans les conditions de droit commun sauf application de l article 151 septies Plus-values portant sur des biens immobiliers affectés à l exploitation de nature commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole L évènement justifiant la taxation de la plus-value n a pas d incidence Cession, apport, retrait d actif, donation

52 Plus-values de cession Champ d application Biens visés Biens immobiliers affectés à l exploitation ou droits ou parts de sociétés dont l actif est principalement constitué de tels biens La situation des sociétés à prépondérance immobilière est visée au paragraphe 22 de l instruction du 7 mai 2008 Les droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l article L du Code monétaire et financier sont éligibles au dispositif Les terrains à bâtir sont exclus du mécanisme de l abattement

53 Plus-values de cession Modalités d application de l abattement Abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année Exonération au bout de 15 ans de détention Modalités de calcul Point de départ : date d inscription à l actif Terme du délai : date de cession

54 Plus-values de cession Cumul avec d autres régimes de faveur Contrairement à d autres dispositions, l abattement pour durée de détention peut se cumuler avec les autres dispositifs de report ou d exonération Cette possibilité de cumul s explique notamment par le fait que les plus-values immobilières sont généralement exclues des mécanismes d exonération tels que celui prévu à l article 238 quindecies ou à l article 151 septies A Le seul article permettant d exonérer les plus-values immobilières est l article 151 septies

55 Associé de la SCI Personne physique Entrepreneur individuel SCI non passible de l IS Location nue Entreprise individuelle La quote-part revenant à l associé est déterminée selon les règles des BIC Amortissement du bien immobilier En cas de cession des titres de la SCI Application des PV professionnelles PV à LT Application de l abattement pour durée de détention (article 151 septies B) Les titres de la SCI sont inscrits à l actif de l entreprise individuelle

56 Plus-values de cession Cession par un associé relevant de l IS La plus-value sur les parts de la SCI ne peut pas bénéficier du régime des titres de participation dès lors que la société est considérée comme à prépondérance immobilière En effet, sont exclus du régime des plus-values à long terme les titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées Taxation au taux de droit commun de l IS

57 Plus-values de cession Cession par un associé relevant de l IS Définition de la prépondérance immobilière Sociétés dont l actif est constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle, à la date de cession des titres ou à la clôture de l exercice précédent, par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à des contrats de crédit-bail immobilier ou par des titres d autres sociétés à prépondérance immobilière Les immeubles ou droits affectés par la société à sa propre exploitation ne sont pas pris en compte pour l appréciation du pourcentage de 50 %, qu ils soient inscrits à son actif ou qu ils soient détenus par l intermédiaire d une société ellemême à prépondérance immobilière Instruction 4 B-1-08 du 4 août 2008

58 Plus-values de cession Remarque concernant la notion de prépondérance immobilière La notion de prépondérance immobilière est appréciée différemment en fonction du régime d imposition concerné La date d appréciation varie en fonction des hypothèses Les droits afférents à l existence d un contrat de crédit bail ne sont pas toujours pris en compte Les biens affectés à l exploitation de l entreprise ne sont pas toujours exclus pour apprécier le caractère immobilier de la société

59 Plus-values de cession Dispositifs PV immobilières des particuliers PV professionnelles IR Abattement de 10 % Cession de titres par une société IS Définition de la prépondérance immobilière Sociétés non passibles de l IS dont l actif est, à la clôture de chacun des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles bâtis ou non bâtis ou de droits portant sur ces biens. Si la société n a pas clos son troisième exercice, prise en compte de l actif à la date de clôture du ou des seuls exercices clos ou à défaut à la date de cession. Non prise en compte des droits afférents à un contrat de crédit-bail et des biens immobiliers affectés à l exercice de l activité professionnelle de l entreprise. Société dont l actif, au moment de la cession, est constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle de biens immobiliers affectés à l exploitation de l activité professionnelle ou de droits ou parts de sociétés dont l actif est lui-même constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par de tels biens Sociétés dont l actif est constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle, à la date de cession des titres ou à la clôture de l exercice précédent, par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à des contrats de crédit-bail immobilier ou par des titres d autres sociétés à prépondérance immobilière. Les immeubles ou droits affectés par la société à sa propre exploitation ne sont pas pris en compte pour l appréciation du pourcentage de 50 %, qu ils soient inscrits à son actif ou qu ils soient détenus par l intermédiaire d une société elle-même à prépondérance immobilière.

60 Synthèse Associé Personne Physique SCI IS SCI IR Cession des parts d une SCI Société civile immobilière à prépondérance immobilière Associé Entreprise individuelle Associé IS PV Valeurs obilières rt A du CGI PV immobilières Art. 150 U du CGI Plus-values Professionnelles BIC Art. 39 duodecies du CGI Plus-values Professionnelles IS Art. 219 a sexies 0 bis du CGI Exonération de la PV si plus de 15 ans de détention

61 SCI et démembrement de propriété Utilité du démembrement

62 Utilité du démembrement Exposé de la problématique Acquisition d un bien immobilier par une SCI non passible de l IS ayant pour objet la location d un bien professionnel à une société d exploitation L option à l IS de la SCI permet notamment d amortir le bien mais va s avérer gênante en cas de cession ultérieur de ce bien ou des parts Solution envisagée par les praticiens Consentir un usufruit temporaire à la société d exploitation afin de permettre l amortissement des droits correspondant Au terme de l usufruit la société retrouve la pleine propriété du bien

63 SCI et démembrement de propriété Solutions proposées par les praticiens

64 Solutions proposées par les praticiens Première solution Cession de l usufruit temporaire portant sur le bien immobilier au profit de la société d exploitation Conséquences Taxation de la plus-value immobilière entre les mains des associés personnes physiques Application du régime des PV immobilières privées Evaluation retenue pour le calcul des droit de mutation à 23 % de la valeur du bien (par tranche de 10 années) Amortissement de l usufruit temporaire par la société d exploitation Maintien de l exonération pour durée de détention en cas de cession du bien par la SCI ou des parts par les associés personnes physiques