LA PROCEDURE DE PERIL

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1 n LA PROCEDURE DE PERIL Un conseil complet, neutre et gratuit sur toutes les questions du logement le financement du logement les contrats de vente immobilière et de construction les assurances et les garanties les rapports locatifs la fiscalité la copropriété UNE INFORMATION NEUTRE ET GRATUITE L ADIL 13 est présidée par le Conseil Général des Bouchesdu-Rhône et vice-présidée par la Préfecture des Bouches-du- Rhône. Elle est conventionnée par le Ministère chargé du logement. Ses missions et son fonctionnement sont prévus à l article L du Code de la construction et de l habitation. Les textes relatifs au péril ont été profondément modifiés par la loi Solidarité Renouvellement Urbains (loi SRU) puis, surtout par l ordonnance du 15 décembre Cependant, ni l objet, ni le champ des arrêtés de péril, imminent ou non imminent n ont été modifiés. Seules les procédures ont été simplifiées, certains effets de droit clarifiés et un droit des occupants institué lorsque les bâtiments concernés sont à usage d habitation. Le décret du 8 novembre 2006 a, par la suite, précisé les modalités de cette procédure : - l homologation de l arrêté en péril ordinaire par le tribunal administratif est supprimée et la phase contradictoire est renvoyée avant la signature de l arrêté de péril ; - le maire est habilité à réaliser les travaux d office sans recours à autorisation d aucun juge sauf en cas de démolition ; - certaines dispositions relatives au droit des occupants et aux sanctions pénales sont renforcées. L arrêté de péril est une mesure de police administrative et non un élément d une politique de réhabilitation. Il n a pas pour objet d obliger le propriétaire à entreprendre des travaux de restauration définitifs du bâtiment mais les travaux nécessaires pour mettre fin au péril. C est un dispositif de sécurité publique qui concerne tous types de bâtiments. L intervention sur les immeubles menaçant ruine se fait essentiellement par la prescription de travaux de réparation et, le cas échéant, de démolition lorsque les travaux nécessaires seraient assimilables à des travaux de construction ou de reconstruction. La démolition totale du bâtiment ne peut être prescrite en cas de péril imminent et doit rester une mesure d exception dans les interventions en péril ordinaire. Il convient de privilégier la conservation des bâtiments dans tous les cas où ils présentent un intérêt architectural, historique ou urbain. La compétence du Maire Le maire dispose de pouvoirs de police générale dont le but est d assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publique (Code Général des Collectivités Territoriales : art. L ). Il dispose également, d un pouvoir de police portant sur des objets particuliers et dénommé police spéciale (CGCT : art. L et suivants). La police des immeubles menaçant ruine est une compétence du maire fondée sur son pouvoir de police générale de la sécurité publique ; police dont le but est d assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publique (CGCT : art. L ). Elle relève également de son pouvoir de police spéciale (CGCT : art. L ), le maire

2 prescrit la réparation ou la démolition des murs, bâtiments, ou édifices menaçant de ruine dans les conditions du Code de la Construction et de l Habitation (art. L à L.511-6). Le maire agit seul sans le concours du conseil municipal. Ainsi, le maire peut pour un même immeuble faire usage de la police spéciale des édifices menaçant ruine et de la police administrative générale, compte tenu soit de l urgence, soit de l origine des désordres. Le Conseil d'etat a notamment reconnu au maire la possibilité d'user de ses pouvoirs généraux de police pour ordonner l'évacuation d'un édifice dangereux en cas d'urgence (CE : , préfet de police c/ Khaldi, CE : , commune de Badinières). Cause du péril extérieure à l immeuble / Pouvoir de police générale du maire Lorsque la ruine est causée par un évènement naturel extérieur tels qu un éboulement, un affaissement de sol, une inondation ou un incendie ayant leur origine dans des causes étrangères à la construction, le maire intervient au titre de sa police générale de la sécurité publique (CGCT : art. L et art. L ), dont le domaine d application couvre, notamment les cas de catastrophe naturelle ou de catastrophe due à des éléments ne pouvant engager la responsabilité des propriétaires. En effet, ceux-ci ne peuvent subir les conséquences de droit liées aux arrêtés de péril, alors que leur responsabilité ne peut en aucun cas être engagée. La jurisprudence applique strictement la distinction entre les deux types de procédure. Lorsque la solidité d un immeuble est compromise en raison d un mouvement naturel du sol, de catastrophes naturelles ou technologiques (ex : usine AZF de Toulouse), la procédure du péril en application du CCH (art. L et suivants) est inapplicable : doit être utilisé le CGCT (art. L et art. L ). Il en va ainsi en cas de séisme (CE : , préfet de police c/ Kerguélen / , ville de Lyon). L effondrement de galeries souterraines très anciennes est assimilable à un accident naturel, quels qu en soient les propriétaires (CAA Lyon : , ville de Lyon). Mais si l effondrement du terrain d assiette d une construction est dû à la circonstance que la conception et l exécution de la construction étaient inadaptées à ce terrain, le maire a pu légalement ordonner l évacuation de l immeuble sur le fondement de l article L du CCH (péril imminent) (CE : , Epoux Junino). N ont pas le caractère d accidents naturels : le heurt par un poids lourd de la corniche d un balcon surplombant la voie publique (CE : , Mme Lacroix et autres) ou le scellement de consoles par EDF ou les Postes et Télécommunications ; dans de tels cas, la procédure de péril est applicable, quitte pour le propriétaire qui en est l objet à se retourner contre l auteur des dommages pour se faire rembourser les frais qu il aura dû exposer pour faire cesser le péril. L exécution de travaux publics est une cause extérieure qui n a pas le caractère d accident naturel (CE : , ville de Nogent-le-roi). Les frais de démolition ou de tous travaux d office exécutés par la collectivité publique resteront à sa charge, le fondement de son action étant alors l intérêt général. La décision du Conseil d Etat relative à la commune de Badinières intervient sur les questions de frontières entre ces deux polices. Elle retient comme critère exclusif le caractère intrinsèque ou extrinsèque du danger affectant l'immeuble. Le pouvoir de police générale s'exerce dans l'hypothèse où la menace de ruine d un immeuble résulte d'une cause qui lui est extérieure alors que le pouvoir de police spéciale doit être mis en œuvre lorsque le danger provoqué par un immeuble provient à titre prépondérant de causes qui lui sont propres. En l'espèce, le maire avait eu recours à son pouvoir de police générale alors que la cause du danger était propre à l'immeuble. L'arrêté du maire est cependant validé par le Conseil d'etat au motif que des circonstances exceptionnelles justifiaient l'usage du pouvoir de police générale (l'arrêté prévoyait la démolition d'un immeuble menaçant de ruine suite à incendie, situé en bordure de voie nationale et il a été exécuté le jour même de sa publication). Ainsi en présence d'un danger grave et imminent, la sauvegarde de la sécurité collective autorise le recours à la police générale du maire et de fait à la prise en charge par la collectivité des travaux prescrits (CE : , Commune de Badignières). ADIL Vous Informe Septembre

3 Cause du péril propre à l immeuble / Pouvoir de police spéciale du maire Lorsque le danger émane de l édifice lui-même, la menace de ruine provient de causes inhérentes à la construction : soit le défaut d entretien ou les vices de construction, soit la vétusté. Le maire intervient alors au titre de son pouvoir de police spéciale (CGCT : art. L ) dans les conditions des articles L à L du CCH. Cause du péril à la fois interne et externe Si le délabrement de l immeuble est causé à la fois par des causes extérieures et des causes internes, la procédure de péril, fondée sur la compétence spéciale du maire, peut être mise en œuvre (CE : , préfet de police). Intervention du Préfet Le préfet peut se substituer au maire au cas où ce dernier négligerait de prescrire les mesures nécessaires en raison du péril causé par un immeuble menaçant de ruine sur le fondement de l article L du CGCT. Il n intervient qu après mise en demeure rester sans résultat (Rép. Min : JO AN du n 16672). Les conditions d ouverture de la procédure de péril Le champ d application de la procédure (CCH : art. L.511-1) Les biens concernés Le maire peut prescrire la réparation ou la démolition des murs, bâtiments ou édifices quelconques. La procédure est applicable aux murs, immeubles bâtis et édifices élevés au-dessus du sol tels que les bâtiments, les monuments, ainsi qu aux ouvrages de soutènement. Sont assimilés aux immeubles bâtis, par la jurisprudence, les éléments qui lui sont incorporés, tels que les balcons, les corniches, les canalisations d évacuation des eaux de toiture. En revanche, ne sont pas concernés les terrains non bâtis (chemins, talus, falaises ). Le bâtiment peut appartenir à une personne publique ou à une personne privée, cependant la législation n est pas applicable aux immeubles communaux appartenant à son domaine privé ou à son domaine public. Elle peut s appliquer à un immeuble en copropriété dans lequel la commune est propriétaire d un ou plusieurs lots. La commune, supposée entretenir son patrimoine, ne peut se prescrire à elle-même. Le fait que le propriétaire soit inconnu n exempte pas le maire de sa responsabilité d avoir à engager la procédure de péril. La notion de péril (CCH : art. L al 1) Un danger réel et actuel doit être à redouter pour la sécurité publique ou pour la sécurité des occupants. Une menace éventuelle et conditionnelle ne saurait être suffisante pour justifier de l usage de la procédure. Soit l immeuble : - menace de ruine et est susceptible en s effondrant de compromettre la sécurité des personnes, - ne présente plus les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique. Le danger peut concerner la voie publique ou les abords extérieurs d un édifice (danger pour les passants) mais également les propriétés privées (danger pour les occupants ou les utilisateurs d un bâtiment). Le danger doit émaner de l édifice lui-même : la menace de ruine provient le plus souvent de la vétusté, du défaut d entretien ou de vices de construction, c est-à-dire de causes inhérentes à la construction. Il en est ainsi lorsque la menace provient de travaux entrepris sur l immeuble et préjudiciables à sa stabilité (Cass. Civ : ). ADIL Vous Informe Septembre

4 L initiative de la procédure Toute personne ayant connaissance de faits révélant l insécurité d un immeuble doit les signaler au maire afin de lui permettre d engager si nécessaire la procédure. Lorsque le maire par négligence ou par carence n a pas fait usage de ses pouvoirs pour mettre fin au péril, la responsabilité de la commune peut être engagée (CE : , Maurel). En l espèce l effondrement des immeubles menaçant ruine a causé des dommages à l immeuble du requérant, or celui-ci avait averti le maire du danger que présentait l état de vétusté des constructions en cause, mais le maire n avait pris aucune mesure, le tribunal estime que cette inaction «constitue une faute lourde de nature à engager la responsabilité de la commune». Le maire doit agir seul sans le concours du conseil municipal auprès duquel il ne peut rechercher ni autorisation ni approbation (CE : , Bontemps). Si le maire est défaillant, après mise en demeure de celui-ci, le préfet peut engager la procédure au titre de ses compétences en matière de police générale (CGCT : art. L ). Il n intervient qu après mise en demeure rester sans résultat (Rép. Min : JO AN du ). La carence du préfet peut engager la responsabilité de l Etat. Dans le même sens, le conseil d état a confirmé la responsabilité du maire «considérant que le maire n'a pas pris les mesures utiles pour éviter l'effondrement de l immeuble; que cette inaction a constitué une faute lourde qui est directement à l'origine des dommages subis, du fait de l'effondrement de cette maison, par l'immeuble voisin» (CE : , commune de Manosque). Ce principe a été rappelé dans un arrêt du Conseil d Etat et dans lequel la responsabilité de la commune pour non diligence du maire pendant plus de 4 ans a été retenue (CE : , commune de Baalon). Les modalités de la procédure La procédure applicable en cas de péril d immeuble peut être engagée selon deux modalités : - la procédure ordinaire, qui est une procédure contradictoire formalisée, si le danger présenté par l immeuble menaçant de ruine n est pas immédiat (CCH : art. L et L.511-2), - la procédure du péril imminent en cas d urgence, qui permet au maire d édicter des mesures provisoires (CCH : art. L.511-3) sans procédure contradictoire avec le propriétaire. L appréciation de l urgence est de la compétence du maire qui fait procéder à toutes visites utiles pour vérifier l état de solidité de tous murs, bâtiments ou édifices. Le plus souvent, il est fait appel à un homme de l art (technicien, expert ) pour constater l état des lieux. Lorsque l état de l immeuble est tel qu il justifie un arrêté de péril imminent, c est souvent que des mesures plus importantes apparaissent nécessaires pour mettre fin au péril, lesquelles relèvent de la procédure du péril ordinaire : l arrêté de péril imminent doit alors être suivi d un arrêté de péril ordinaire (CCH : art. L dernier alinéa). Ainsi, la procédure d'urgence et la procédure ordinaire sont appelées à se succéder, sauf si les travaux exécutés par le propriétaire ont mis fin à tout péril : par exemple, procédure d urgence pour permettre au maire de faire étayer rapidement un pan de mur, puis exiger dans un arrêté de péril ordinaire la réparation de l immeuble étayé. Il en est ainsi chaque fois que l urgence du danger impose des mesures immédiates, parmi lesquelles l évacuation de l immeuble. De même, les deux procédures peuvent être engagées simultanément. La procédure de péril ordinaire (CCH : art. L et L.511-2) Le péril ordinaire s applique à l état de ruine d un bâtiment dont divers éléments menacent d effondrement ou dont des éléments risquent, par leur chute, de porter atteinte à la sécurité, sans que ce risque soit susceptible de se réaliser dans un avenir immédiat. La procédure contradictoire préalable à l arrêté L information préalable du propriétaire Le maire qui a connaissance de désordres susceptibles de compromettre la sécurité publique en informe le propriétaire et les titulaires de droits réels immobiliers qui figurent au fichier immobilier de la conservation des ADIL Vous Informe Septembre

5 hypothèques (ou au livre foncier), en joignant tous éléments utiles en sa possession (rapports, documents, photos, plaintes ou constats de tiers). Il les invite à présenter leurs observations dans un délai qu il fixe et qui ne peut être inférieur à un mois. Lorsque des désordres repérés sont susceptibles de n affecter que les seules parties communes d un immeuble en copropriété et de justifier le recours à la procédure de péril ordinaire, l information est faite au syndic (représentant le syndicat des copropriétaires), qui la transmet aux copropriétaires dans un délai maximum de vingtet-un jours. Le syndic dispose alors, pour présenter ses observations, d un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de la date à laquelle il a reçu l information du maire. L information est réalisée par une notification faite par lettre remise contre signature (CCH : art. R ). A l expiration du délai prévu à la suite de cette démarche, faute de réponse ou suite à des réponses dilatoires, et dans la mesure où subsiste le péril, le maire prend un arrêté de péril ; afin de permettre aux propriétaires ou à une copropriété d avoir le temps d engager les travaux, aucun délai n est imposé au maire pour prendre l arrêté de péril. La consultation de l architecte des bâtiments de France (CCH : art. R.511-2) Avant d ordonner la réparation ou la démolition d un immeuble menaçant ruine, le maire sollicite l avis de l architecte des bâtiments de France dans les cas suivants : - l immeuble est inscrit au titre des monuments historiques (Code du patrimoine : art. L ) ; - l immeuble est situé dans le champ de visibilité d un immeuble classé ou inscrit (Code du patrimoine : art. L.621-2) ; - l immeuble est situé dans une zone de protection créée conformément aux articles (Code du patrimoine : art. L et L.642-2) ; - l immeuble est protégé par le Code de l environnement (art. L.341-1, L ou L.341-7). L avis est réputé émis en l absence de réponse dans le délai de quinze jours. La décision du maire : l arrêté de péril L arrêté de péril est un acte de police administrative à caractère individuel et non réglementaire. Il est opposable au propriétaire, et crée des droits pour les occupants d immeubles d habitation. S il n y a pas d occupant, il peut être abrogé à tout moment. Il est exécutoire par lui-même : les travaux prescrits doivent être réalisés s ils ne sont pas contestés. Le fait pour un propriétaire de contester l arrêté ne suspend pas son caractère exécutoire : seul un jugement en référé du président du tribunal administratif peut suspendre le caractère exécutoire de l arrêté. L arrêté de péril a pour objet de prescrire au propriétaire les travaux indispensables pour mettre fin définitivement au péril : travaux de réparation ou de démolition. Les mesures prescrites ne doivent pas avoir d autre but que le maintien de la sécurité publique (CE : , SARL Les briqueteries Lepage), en l espèce le maire avait prescrit la démolition de trois bâtiments, or l état de l un des bâtiments ne justifiait pas une démolition, l arrêté a été déclaré illégal en tant qu il a ordonné la démolition du dit bâtiment). L arrêté peut prescrire, s il y a lieu, les mesures indispensables pour assurer la solidité des bâtiments mitoyens par exemple des étaiements ou travaux de confortement. (CCH : art. L I). Ceci devrait permettre de faire évoluer une jurisprudence ancienne, selon laquelle tous les travaux rendus nécessaires du seul fait du péril de l immeuble mitoyen incombent au propriétaire du bâtiment non en péril. Bien entendu, si l immeuble mitoyen est lui-même en péril, du fait de l état de son voisin, une procédure de péril devra être engagée à son encontre. Le contenu de l arrêté L arrêté doit préciser : - le nom et l adresse du propriétaire et les données nécessaires à la publication au fichier immobilier, ADIL Vous Informe Septembre

6 - la désignation précise de l immeuble ou de la partie d immeuble concernée (plans à l appui montrant les bâtiments intéressés ; dans un immeuble en copropriété, l arrêté de péril doit désigner le propriétaire et les ayants droits éventuellement responsables des travaux), - les travaux prescrits : ces travaux peuvent être soit de réparation, soit de démolition, - les mesures nécessaires pour assurer la solidité des bâtiments, le cas échéant, - les mesures nécessaires pour assurer la solidité des bâtiments mitoyens, le cas échéant, - la date à laquelle ils doivent avoir été exécutés. Le délai d exécution ne peut être inférieur à un mois (CCH : art. R.511-3). Afin de garantir la sécurité des occupants le maire peut assortir l arrêté de péril d une interdiction temporaire ou définitive d habiter et d utiliser les lieux. Les dispositions relatives aux droits des occupants sont applicables (CCH : art. L à L.521-4). L arrêté précise la date d effet de l interdiction qui ne peut être supérieure à un an si l interdiction est définitive ainsi que la date à laquelle le propriétaire ou l exploitant des locaux d hébergement doit avoir informé le maire de l offre d hébergement ou relogement qu il a faite à l occupant. Les conséquences de l arrêté et l exécution des travaux Le propriétaire doit exécuter les travaux prescrits pour la date fixée dans l arrêté, sauf à contester l arrêté devant le tribunal administratif dans les conditions du droit commun (recours pour excès de pouvoir et le cas échéant procédure de référé suspension). Trois situations sont à considérer après notification d un arrêté de péril. 1- Le propriétaire procède aux travaux Lorsque le propriétaire fait les travaux prescrits dans le délai imparti, et que ceux-ci sont constatés par un homme de l art désigné par la commune, le maire prononce, par un nouvel arrêté, la main levée de l arrêté de péril (et le cas échéant celle de l interdiction d habiter et d utiliser les lieux). Cet arrêté est notifié au propriétaire et aux titulaires de droits réels immobiliers dans les mêmes conditions que l arrêté de péril. Il fait l objet d une publication à la conservation des hypothèques à la demande et aux frais du propriétaire. 2- Le propriétaire n exécute pas les travaux L homme de l art désigné par la commune constate que les travaux n ont pas été exécutés dans le délai fixé : le maire met en demeure le propriétaire d y procéder dans un délai qu il fixe et qui ne peut être inférieur à un mois. A défaut d exécution dans ce délai, le maire peut par décision motivée faire procéder d office à leur exécution sans autorisation préalable du juge. Cette décision doit être formalisée, avec ses motifs en l occurrence au regard de la persistance des désordres et du danger, du fait de l absence (ou de l insuffisance) des travaux et malgré les mises en demeure effectuées. Cependant, si des difficultés d exécution apparaissent, notamment du fait du refus de l occupant (propriétaire ou pas), le juge judiciaire statuant en la forme des référés (TGI) devra avoir été préalablement saisi pour autoriser l entrée dans les lieux aux fins de mise en œuvre des travaux prescrits. Si la démolition prescrite n a pas été exécutée, le maire ne peut l exécuter qu après avoir obtenu une autorisation par ordonnance du juge judiciaire statuant en la forme des référés. Le conseil d état a rappelé la responsabilité de la commune qui ne réitère pas les mises en demeure, ni n engage la procédure de travaux d office (CE : , commune de Baalon). Dans les immeubles en copropriété, si l inexécution de travaux prescrits porte sur les parties communes d'un immeuble en copropriété et résulte de la défaillance de certains copropriétaires qui ne s acquittent pas des demandes d appels de fonds effectués par le syndicat de copropriété, la commune peut se substituer à ceux-ci sur le plan financier, pour le montant de leur appel de fonds. Elle agit en lieu et place des propriétaires, pour leur compte et à leurs frais. En préalable, une mise en demeure du maire est adressée au syndic de copropriété, qui dans un délai de 21 jours à compter de la réception la transmet à tous les copropriétaires. ADIL Vous Informe Septembre

7 Le syndic informe (par lettre remise contre signature), le maire de l inexécution des travaux prescrits en lui communiquant : - les démarches qu il a entreprises pour les faire réaliser ; - le procès-verbal de l'assemblée générale faisant apparaître la nature, le montant des travaux votés, le calendrier des appels de fonds correspondants et les entreprises retenues ainsi que les devis qu'elles ont fournis ; - un récapitulatif des impayés, mentionnant, pour chaque copropriétaire défaillant, la date d'exigibilité du ou des appels de fonds correspondants ; - une attestation de défaillance qui comporte pour chaque copropriétaire :. les nom, prénoms, date de naissance et domicile, réel ou élu suivant le cas ;. pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l'organe qui les représente légalement ;. le numéro du ou des lots concernés ;. sa quote-part de dépense afférente aux travaux votés ;. le montant des sommes appelées et impayées ;. la copie de la lettre recommandée avec avis de réception ou de l'acte d'huissier de justice délivré au copropriétaire défaillant, valant sommation de payer. Sont réputés défaillants, les copropriétaires qui, après avoir été mis en demeure de le faire par le syndic, n'ont pas répondu ou n ont répondu que partiellement aux appels de fonds destinés à financer les travaux prescrits dans le délai de quinze jours à compter de la sommation de payer. Le syndic joint à son envoi la copie de l'état descriptif de division de l'immeuble et la liste de tous les copropriétaires. La commune dispose alors d un délai d un mois pour décider de se substituer aux copropriétaires défaillants. Sa décision est notifiée (par lettre remise contre signature) par le maire au syndicat des copropriétaires, ainsi qu aux copropriétaires défaillants, auxquels sont précisées les sommes versées pour leur compte. La commune ou l'etat se substitue aux seuls copropriétaires défaillants pour le paiement des sommes exigibles relatives aux mesures prescrites et répond pour son compte à l'appel de fonds du syndic. La substitution de la commune aux copropriétaires défaillants n intervient que sur le seul plan financier, la maîtrise d ouvrage des travaux restant assurée par les syndicats des copropriétaires. La collectivité publique est subrogée dans les droits dont bénéficie le syndicat de copropriétaires vis à vis des copropriétaires défaillants, et, notamment du privilège spécial immobilier, à concurrence des sommes qu elle a versées. Remarque : lorsque tous les copropriétaires sont défaillants la commune ne peut recourir à cette procédure de substitution. Le maire doit engager les travaux d office, agir au lieu et place du syndicat des copropriétaires et assurer la maîtrise d ouvrage publique des travaux (CCH : art. L IV et R et suivants). 3- Le propriétaire conteste l arrêté devant le tribunal administratif Toute personne y ayant intérêt (le propriétaire, le locataire ou un tiers), peut demander l annulation de l arrêté entaché d illégalité par la voie du recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif. Le tribunal administratif peut le cas échéant annuler un arrêté mais non le modifier. La procédure de péril imminent (CCH : art. L et L.511-3) Depuis l ordonnance et le décret, la procédure fait l objet d une modification importante : c est le juge administratif, statuant en référé qui désigne désormais l'expert appelé à faire un rapport sur l'état de péril (au lieu du juge d'instance, ceci par souci de cohérence de juridiction). ADIL Vous Informe Septembre

8 Il n y a aucun changement sur le fond et sur le champ : le maire arrête les mesures provisoires nécessaires et dans le cas où elles n'auraient pas été exécutées dans le délai imparti, peut les faire exécuter d'office. La mission de l expert est inchangée mais précisée par la loi. Un arrêté de péril imminent, (sauf cas où les travaux réalisés par le propriétaire ont mis fin à tout péril ce qui donne lieu à un arrêté de mainlevée du péril), doit être suivi d un arrêté de péril ordinaire permettant, seul, de mettre fin durablement au péril. La saisine préalable du juge administratif En cas de péril imminent, le maire, après avertissement adressé au propriétaire, demande la désignation d un expert au tribunal administratif, saisi en référé. Le maire ne peut donc pas prendre un arrêté de péril imminent sans avoir préalablement demandé au juge administratif de désigner un expert ; celui-ci doit examiner les bâtiments, dresser constat de l état des bâtiments mitoyens (mission nouvelle) et proposer des mesures de nature à mettre fin à l imminence du péril s il la constate. L expert désigné dispose d un délai de vingt-quatre heures à compter de sa désignation pour réaliser sa mission. L avertissement préalable du propriétaire (CCH : art. L et art. R dernier al) L imminence du danger justifie le caractère rapide et non contradictoire de la procédure, (ainsi que le caractère provisoire des travaux) : le propriétaire est donc seulement averti et par tous moyens, sans aucune formalité, et pas nécessairement avant la saisine du juge (CE : ). Lorsque le danger n affecte que les seules parties communes d un immeuble en copropriété mais sont susceptibles de justifier le recours à la procédure de péril ordinaire, l avertissement est fait au syndic représentant le syndicat des copropriétaires. En cas d immeuble en mono propriété, le propriétaire est celui qui figure au fichier immobilier. En cas de propriétaire non identifié ou sans adresse connue, cet avertissement pourra être effectué par affichage. L information de l ABF Avant d ordonner les travaux nécessaires pour faire cesser l imminence du péril, le maire informe l'architecte des bâtiments de France, en même temps qu il avertit le propriétaire. L arrêté de péril imminent Les mesures provisoires Si le rapport de l expert constate l urgence ou le péril grave et imminent, le maire ordonne par l arrêté de péril imminent, les mesures provisoires, à caractère confortatif, nécessaires pour garantir la sécurité. Il peut également ordonner l évacuation de l immeuble. Le maire est tenu de suivre l avis de l expert nommé par le tribunal administratif, et peut imposer au propriétaire, la réalisation de travaux de consolidation d'urgence. Exemples de mesures provisoires : - mise en place d un dispositif d étaiement, - pose de tirants pour éviter la dislocation d un bâtiment, - remplacement de tuiles, - établissement d un périmètre de sécurité autour du bâtiment. En l absence de péril imminent, le maire ne peut pas prendre de mesures provisoires pour garantir la sécurité au titre de la procédure de péril. Si les mesures ont à la fois conjuré l imminence du danger et mis fin durablement au péril, le maire sur le rapport d un homme de l art, prend acte de leur réalisation et de leur date d achèvement par arrêté. ADIL Vous Informe Septembre

9 Si elles n ont pas mis fin durablement au péril, le maire poursuit la procédure ordinaire aboutissant à un arrêté de péril ordinaire. Il n est pas possible de prescrire une démolition sur un arrêté de péril imminent, seules les démolitions partielles peuvent être, le cas échéant, prescrites au titre du péril imminent et jamais une démolition totale du bâtiment. La démolition de l immeuble ne peut constituer une mesure provisoire dans la mesure où elle entraîne la disparition définitive de l immeuble (CE : , ville de Reims). La démolition d un bâtiment en application d un arrêté de péril imminent constitue une faute, car seul un arrêté de péril ordinaire peut la prescrire, nonobstant le fait que, en l espèce, l état du bâtiment était tel que sa démolition était nécessaire pour mettre fin au péril (CAA Lyon : , Mouffakir). Dans une autre décision, la cour a justifié, après une analyse technique argumentée, une démolition sous arrêté de péril imminent compte tenu d une situation exceptionnelle (CAA Lyon : , ville de Lyon). La protection des occupants Dès la notification de l arrêté de péril, et nonobstant l éventuelle contestation du péril par le propriétaire, les loyers correspondant à un bail d habitation (ou toute redevance liée à l habitation), sont suspendus. L état des bâtiments peut justifier l évacuation des occupants (à quel titre qu y soient ceux-ci, commercial, professionnel ou habitation). Cette évacuation peut être décidée à titre temporaire ou à titre définitif. Dans le premier cas il peut y avoir retour dans les lieux, soit après la réalisation des travaux provisoires, soit après la réalisation de travaux durables (liés à un «péril ordinaire»). Le délai d exécution des travaux L arrêté doit indiquer précisément le délai dans lequel les travaux doivent être exécutés par le propriétaire. Si les travaux n ont pas été exécutés dans le délai imparti par l arrêté de péril imminent, le maire fait exécuter d office les travaux indispensables, aux frais du propriétaire. Les recours contre l arrêté de péril imminent Toute personne y ayant intérêt (le propriétaire, le locataire ou un tiers), peut demander l annulation de l arrêté entaché d illégalité par la voie du recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif. Le tribunal administratif ne peut le cas échéant qu annuler l arrêté mais non le modifier, ou désigner un autre expert. Le cumul des arrêtés de péril «imminent» et de péril «ordinaire» Lorsque l état de l immeuble justifie à la fois des mesures urgentes mais provisoires et des travaux plus importants pouvant aller jusqu à la démolition, le maire devra prendre deux arrêtés : un arrêté de péril «imminent» et un arrêté de péril «ordinaire» (CCH : art. L dernier alinéa). Les mesures ordonnées à l occasion de ces deux procédures sont différentes : - en cas de péril imminent elles sont provisoires, et ont pour objet de faire cesser l imminence du péril, - seul l arrêté de péril ordinaire permet la réparation ou la démolition. La levée des arrêtés de péril ordinaire (CCH : art. L III) Lorsque les travaux ont été réalisés conformément à ceux qui avaient été prescrits, et sur le rapport d un homme de l'art, désigné par lui, le maire prononce la levée de l arrêté de péril et, le cas échéant, de l interdiction d habiter et d utiliser les lieux. Cet arrêté est notifié dans les mêmes conditions et aux mêmes personnes que l arrêté de péril (et / ou d interdiction d habiter) d origine. Il est transmis au préfet au titre du contrôle de légalité (CGCT : art ), communiqués au président de l établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d habitat, aux organismes payeurs des aides personnelles au logement ainsi qu au gestionnaire du fonds de solidarité pour le logement du département lorsque le bâtiment menaçant ruine est à usage total ou partiel d habitation (CCH : art. R.511-4). ADIL Vous Informe Septembre

10 A la diligence du propriétaire et à ses frais, cet arrêté est publié à la conservation des hypothèques dont dépend l immeuble. Ces dispositions ne sont pas applicables aux arrêtés de péril imminent. En effet un arrêté de péril imminent ne fait jamais l objet d une mainlevée. Pour mettre fin au péril, il faut que des travaux durables ait été entrepris ou qu un arrêté de péril ordinaire ait été pris. Le régime des travaux (CCH : art. L et L.511-3) L obligation personnelle du propriétaire d exécuter les travaux L obligation d exécuter les travaux prescrits est une obligation personnelle, qui ne peut être transférée à un tiers. Cependant, le propriétaire, en cas de péril ordinaire, à la possibilité de passer un bail à réhabilitation pour se libérer de son obligation (CCH : art. L et suivants). Dans cette hypothèse, le preneur à la charge d exécuter les travaux prescrits, et le propriétaire peut rester dans les lieux, en tant que locataire de son preneur. Le bail emphytéotique ou la vente en viager produisent les mêmes effets si le contrat met à la charge du preneur ou du débirentier l obligation d effectuer les travaux. Ces dispositions ne s appliquent pas dans le cas d une procédure de péril imminent. Le régime des travaux Le propriétaire doit faire exécuter les travaux sous sa responsabilité et il lui appartient d obtenir les éventuelles autorisations nécessaires (au titre des protections du patrimoine, notamment si l ABF n a pas précisé son avis antérieurement). Si compte tenu de l état de l immeuble, la démolition a été ordonnée par l arrêté de péril, celle-ci est exemptée de permis de démolir (Code de l urbanisme : art. L a). En revanche une autorisation de démolir peut être nécessaire au titre des législations relatives à la protection du patrimoine (Code de l urbanisme : art. L dernier alinéa / secteurs sauvegardés ). L exécution des travaux d office Lorsque le propriétaire refuse ou néglige de faire effectuer les travaux qui lui sont imposés par arrêté, le maire peut (ou doit car il engage la responsabilité de la commune) les faire exécuter d office. En péril imminent ou ordinaire, le maire agit sans autorisation préalable du tribunal administratif. Les travaux exécutés d office ont le caractère de travaux publics et en conséquence, les dommages causés aux tiers qui sont la conséquence directe de ces travaux engagent la responsabilité de la commune, même si comme en l espèce ils ont été prescrits par le préfet de police en charge de la police des édifices menaçant ruine à Paris (CE : , préfet de police), en l espèce l immeuble mitoyen de l immeuble partiellement démoli avait subi des dommages. La responsabilité de la commune peut être atténuée ou écartée par la faute de la victime ou un cas de force majeure. Il peut faire procéder à la démolition prescrite sur ordonnance du juge statuant en la forme des référés rendue à sa demande. Le recouvrement des frais engagés par la commune Les frais de toute nature avancés par la commune lorsqu elle s est substituée aux propriétaires ou copropriétaires défaillants sont supportés par le propriétaire. Leur montant est recouvré comme en matière d impôts directs, par le comptable public au profit de la commune par voie de rôle. Si l immeuble relève du statut de la copropriété le titre de recouvrement est adressé à chaque copropriétaire pour la fraction de créance dont il est redevable (CCH : art. L.511-4). Entre dans cette définition, l ensemble des charges supportées par la commune en tant que maître d ouvrage de l opération (assurances, coordination santé / sécurité du chantier, maîtrise d œuvre ) et notamment celui des travaux destinés à assurer la sécurité de l ouvrage ou celle des bâtiments mitoyens (frais d expertise, référés, ADIL Vous Informe Septembre

11 étaiements ), les frais exposés par la commune agissant en qualité de maître d ouvrage public et, le cas échéant, la rémunération de l expert nommé par le juge administratif (CCH : art. R.511-5). Leur montant est recouvré comme en matière d impôts directs, par le comptable public au profit de la commune par voie de rôle (CCH : art. L.511-4). La procédure est celle du recouvrement des produits communaux par le comptable public en vertu d un titre exécutoire rendu par le maire (CGCT : art. R / CE : , ville de Toulouse). ADIL Vous Informe Septembre

12 EXPERTISE JURIDIQUE En tant qu appui technique, l ADIL rédige à la demande de ses membres, des notes juridiques sur des points précis dans le domaine du logement. SERVICE SVP En continu, et de manière prioritaire, un conseiller juriste et financier de l ADIL répond instantanément (ligne directe : ) aux questions de ses partenaires, travailleurs sociaux et élus. ORGANISME DE FORMATION AGREE Un programme annuel de 4 cycles de formation pour ses membres (soit 13 formations) sur les thèmes du logement : rapports locatifs, contentieux du logement, habitat indigne et politiques publiques de l'habitat. VEILLE JURIDIQUE L ADIL, assure pour les acteurs de l habitat, une veille sur l évolution de la réglementation dans tous les domaines du logement. Celle-ci prend la forme du bulletin l ADIL Vous Informe (mensuel) et du service Flash Info Logement (via les messageries électroniques des partenaires). OBSERVATOIRE DEPARTEMENTAL DES LOYERS DU PARC LOCATIF PRIVE L'ADIL 13 met en place un Observatoire Départemental des Loyers du Parc Privé avec le concours de la FNAIM 13. Il a pour principal objet de connaître le niveau des loyers ainsi que leur évolution à l'échelle du département et des EPCI. SITE EXTRANET RESERVE AUX PARTENAIRES DE L'ADIL Le site Extranet de l'adil 13 permet à ses partenaires d'accéder à une véritable veille habitat (presse locale, flash info, veille juridique), aux barèmes du logement et à l'expertise juridique de l'agence. Les acteurs du logement y trouvent également les études et enquêtes réalisées par l'adil et des indications sur les prix de l'immobilier. Enfin, ils peuvent connaître, dans le détail, le programme de formation de l'adil et toutes autres informations utiles. L ADIL 13 participe également à la mise en œuvre des politiques publiques locales et nationales du logement (éradication de l Habitat Indigne, logement décent, copropriétés dégradées, prévention des expulsions locatives, O.P.A.H., Programme Local de l'habitat).