La réforme du permis de construire et des autorisations d urbanisme

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1 La réforme du permis de construire et des autorisations d urbanisme 1

2 PREAMBULE Quelques dates pour situer la réforme du permis de construire 2

3 Le permis de construire en quelques dates 1852 : décret relatif aux rues de Paris contrôle administratif préalable des constructions à Paris se conformer à un alignement et à un nivellement de la voie publique au devant de son terrain 1859 : première réglementation des hauteurs de construction en fonction de la largeur des rues à Paris 1914 : arrêt du Conseil d État «GOMEL» qui introduit pour la première fois le vocable de «permis de construire» 1945 : ordonnance du 27 octobre 1945 relative au rétablissement de la légalité républicaine qui abroge un acte législatif de juin 1943, en reprend l essentiel du contenu et fait du permis de construire, obligatoire dans les communes de plus de habitants, une autorisation unique 3

4 Le permis de construire en quelques dates 1967 : loi d orientation foncière avant 1967 le permis de construire contrôle les règles d urbanisme et certaines normes de construction (hygiène, sécurité, confort) après 1967, plus de contrôle a priori de règles de construction (engagement du demandeur à respecter ces règles) 1969 : régime de dispense de permis de construire si POS, ZAC ou lotissement avec règlement simplifié d urbanisme 1976 et 1977 : suppression de ce régime de dispense et loi sur l architecture 1986 : loi de simplification administrative et restriction de l obligation de permis de construire avec la déclaration de travaux. Cette simplification génère un problème de champ d application, car en fait la DT est un PC simplifié 4

5 Le permis de construire en quelques dates 1992 : rapport du Conseil d État «l urbanisme, pour un droit plus efficace» - problèmes de champ d application, complexité du droit 1996 et 1997 : nouvelle tentative de réforme du permis de construire qui aboutit à un projet de loi de simplification du permis de construire et d amélioration des documents d urbanisme dissolution de l assemblée nationale changement de gouvernement et abandon de la réforme 2000 et 2003 : loi «solidarité et renouvellement urbains», puis loi «urbanisme et habitat» qui réforment en profondeur la planification territoriale (SCOT et PLU) la réforme des autorisations d urbanisme devient une nécessité. 5

6 Le permis de construire en quelques dates 2002 à 2007 : comité d évaluation de l ADS et rapport «De Fleurieu» (IGE CGPC) en 2003 «déclic et expression d une forte volonté politique» et GT Pelletier (président de l ANAH et avocat) rapport Pelletier de janvier 2005 : propositions permettant d améliorer la sécurité des autorisations d urbanisme large concertation élus et professionnels la sécurité des autorisations d urbanisme prend sa source dans la qualité des documents d urbanisme ordonnance du 08 décembre 2005 et loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement 6

7 PARTIE 1 Les objectifs de la réforme 7

8 Une réforme attendue d actes d urbanisme par an dont permis de construire Une législation très touffue et complexe Source d insécurité pour les porteurs de projet et les communes Critique unanime des usagers sur le caractère incertain des délais (la prévisibilité importe plus que la longueur du délai) Fruit d une large concertation Un travail commun interministériel Une écoute de tous les acteurs depuis 2004 (collectivités locales, usagers, professionnels ) 8

9 Les objectifs de la réforme Clarifier le droit en diminuant le nombre d autorisations et en unifiant les procédures d instruction et de contrôle Améliorer les conditions d instruction des demandes en garantissant les délais d instruction Mieux préciser les responsabilités respectives de l autorité compétente et des constructeurs pour limiter les risques juridiques Faciliter l acte de construire pour les citoyens 9

10 Les textes de la réforme L ordonnance n du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d urbanisme La loi n du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (entrée en vigueur au 1er octobre 2007, délai de retrait unifié, 3 mois) Le décret n du 31 juillet 2006 relatif aux règles de caducité du permis de construire et modifiant le code de l urbanisme (délai de validité du permis suspendu pendant l instance contentieuse) Le décret n du 4 octobre 2006 relatif aux permis de construire délivrés à titre précaire (possibilité pour une construction de ne pas respecter les règles d urbanisme) Le décret n du 5 janvier 2007 pris pour l application de l ordonnance n du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations Le décret n du 25 mars 2007 relatif aux secteurs sauvegardés Le décret du 11 mai 2007 relatif à la restauration immobilière 10

11 Les derniers textes Le décret du 11 septembre 2007 relatif à la sécurité et à l accessibilité des établissements recevant du public et des immeubles de grande hauteur L arrêté du 11 septembre 2007 : nouveaux formulaires de demande et pièces annexes 11

12 PARTIE 2 Les 6 points fondamentaux de la réforme 12

13 Les 6 fondamentaux de la réforme 1. Les autorisations d urbanisme sont réorganisées et clarifiées 2. Le contenu des dossiers de demande est précisé 3. Les procédures et les délais d instruction sont encadrés 4. Le certificat d urbanisme est simplifié 5. Le régime déclaratif est renforcé et élargi 6. Le contrôle de l achèvement des travaux est réorganisé 13

14 1. Les autorisations sont réorganisées et clarifiées 14

15 Réorganisation et clarification Des autorisations moins nombreuses 3 permis remplacent 11 régimes d autorisation Le permis de construire Le permis d aménager Le permis de démolir 1 régime déclaratif remplace 4 régimes de déclaration La déclaration préalable 15

16 Réorganisation et clarification 11 régimes d autorisations : 1. Le permis de construire 2. Le permis de démolir, 3. L autorisation pour les installations et travaux divers 4. L autorisation d aménager un terrain de camping 5. L autorisation de stationnement de caravanes 6. L autorisation d aménager un parc résidentiel de loisir 7. L autorisation de coupe et abattage d arbres 8. L autorisation de lotir 9. L autorisation spéciale de travaux dans les secteurs sauvegardés 10. L autorisation spéciale de travaux dans les périmètres de restauration immobilière 11. L autorisation des remontées mécaniques et d aménagement des pistes de ski 5 régimes de déclarations : 1. La déclaration de travaux 2. La déclaration de clôture 3. La déclaration en cas de division de terrain non soumise à autorisation de lotir 4. La Déclaration en cas de division de terrain non destinés à l implantation des bâtiments 5. La déclaration de camping de moins de 6 tentes 3 régimes d autorisations : 1. permis de construire 2. permis d aménager 3. permis de démolir 1 régime de déclaration : une déclaration préalable 16

17 Réorganisation et clarification Des champs d application mieux définis Définition claire de ce qui est soumis à autorisation, à déclaration ou réalisable sans formalité au titre de l urbanisme Avec ou sans formalité : respect des règles d urbanisme 2 exceptions : Les permis précaires Les constructions temporaires 17

18 Réorganisation et clarification Constructions nouvelles Principe Le permis de construire est la règle pour les constructions nouvelles Exceptions Les constructions ou travaux soumis à déclaration préalable sont listés de manière exhaustive Les constructions ou travaux exclus de toute procédure d autorisation ou de déclaration sont listés de manière exhaustive, notamment : En raison de leur caractère temporaire En raison de leur faible importance 18

19 Réorganisation et clarification Exemples Constructions de moins de 20 m 2 sur un terrain nu ou bâti déclaration préalable Structure temporaire à usage commercial rien Piscine non couverte dont le bassin est > à 10 m2 et < à 100 m2 déclaration préalable Piscine dont la couverture > à 1,80 m permis de construire Globalement le champ du permis reste quasiment le même 19

20 Réorganisation et clarification Travaux sur constructions existantes et changements de destination Principe Aucune formalité Exceptions Liste exhaustive des constructions ou travaux ou changements de destination soumis à déclaration préalable Liste exhaustive des constructions ou travaux ou changements de destination soumis à permis de construire 20

21 Réorganisation et clarification Exemples Transformation d une maison individuelle en cabinet médical sans travaux modifiant l aspect l extérieur ou la structure du bâtimentb déclaration préalable Transformation d un entrepôt en habitation avec travaux modifiant l aspect l extérieur ou la structure du bâtimentb permis de construire Transformation de plus de 10 m2 de SHOB en SHON déclaration préalable Travaux modifiant le volume d un bâtiment et ayant pour effet de percer ou d agrandir une ouverture sur un mur extérieur Permis de construire 21

22 Réorganisation et clarification Aménagements Principe Aucune formalité Exceptions Liste exhaustive des aménagements ou travaux soumis à déclaration préalable Liste exhaustive des aménagements ou travaux soumis à permis d aménager 22

23 Réorganisation et clarification Exemples : Parcs d attractions > 2 ha, golfs > 25 ha Permis d aménager Réaménagement d un terrain de camping Permis d aménager Aires de stationnement entre 10 et 49 places Déclaration préalable Lotissement : opération d aménagement ayant pour effet la division, en propriété ou en jouissance, sur une période de moins de 10 ans, d une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l implantation de bâtiments lotissement sans espace commun ni voirie interne Déclaration préalable 23

24 Réorganisation et clarification Démolition Principe Aucune formalité Exceptions Les communes ayant institué un permis de démolir sur tout ou partie de leur territoire Secteurs ou bâtiments protégés pour lesquels un enjeu national justifie la nécessité d un permis de démolir (secteur sauvegardé, ZPPAUP, périmètre MH, site classé ) La demande de permis de construire ou d aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l aménagement 24

25 2. Le contenu des dossiers de demande est précisé 25

26 Précision du contenu de la demande Les pièces obligatoires sont précisément et limitativement fixées Bordereau accompagnant les formulaires de demande de permis ou de déclaration préalable Impossibilité de demander au pétitionnaire de fournir une pièce si cette pièce ne figure pas dans le bordereau Un délai de 3 mois pour fournir les pièces manquantes, si elles sont demandées avant la fin du premier mois. Dans ce cas, le délai est suspendu. Au-delà, décision tacite de rejet. 26

27 Précision du contenu de la demande Déclinaison précise du contenu de la notice paysagère du permis de construire : État initial du site et de ses abords Partis retenus pour assurer l insertion du projet dans son environnement Création d un «volet paysager» pour le permis d aménager: notice paysagère, plan de l état actuel du terrain à aménager et de ses abords, plan de composition Pour les lotissements, en plus des pièces ci-dessus : deux vues en coupe faisant apparaître la situation du projet dans le profil du terrain naturel, deux photos, le programme et plans des travaux, un document graphique faisant apparaître une ou plusieurs hypothèses d implantation des futurs bâtiments 27

28 3. Les procédures et les délais d instruction sont encadrés 28

29 Encadrement des délais et procédures d instruction Un régime unifié d instruction des demandes Fin des 12 procédures d instruction souvent fixées par jeu de renvoi Une procédure unique de dépôt et d instruction des demandes Améliore la sécurité juridique en évitant les erreurs de procédure 29

30 Encadrement des délais et des procédures d instruction La fixation du délai initial Les délais de droit commun Un mois pour les déclarations préalables Deux mois pour les maisons individuelles Trois mois pour les autres constructions et aménagements Un délai connu dès le dépôt du dossier en mairie Lors du dépôt de la demande, le demandeur reçoit un récépissé qui lui indique le délai d instruction de droit commun 30

31 Encadrement des délais et procédures d instruction Un nouveau mécanisme de majoration des délais Majoration du délai normal fixée à l avance par les textes Exemple : Consultation obligatoire d une commission départementale = 2 mois complémentaires Majoration opposable uniquement si elle est notifiée dans le mois qui suit le dépôt de la demande (si faite audelà du délai d un mois, c est le délai initial qui s applique) 31

32 Encadrement des délais et procédures d instruction En résumé : Un délai d instruction connu et garanti pour l ensemble des demandes au plus tard un mois après le dépôt en mairie Sauf exception, le permis ou la déclaration seront acquis de manière tacite à l issue du délai d instruction porté à la connaissance du pétitionnaire Rares cas où le permis ne peut pas être tacite Exemple : Un permis nécessitant une enquête publique. 32

33 4. Le certificat d urbanisme est simplifié 33

34 Le certificat d urbanisme Délai de validité : 18 mois Le certificat d urbanisme de simple information Il ne contient plus l information sur les réseaux Délai d instruction : 1 mois Le certificat d urbanisme opérationnel Ajout de la localisation approximative de la construction projetée Délai d instruction : 2 mois En cas d absence de réponse, le demandeur bénéficie du maintien des droits en vigueur à la date du certificat d urbanisme «tacite» L administration est tenue de répondre en vertu de la loi DCRA du 12 avril

35 5. Le régime déclaratif est renforcé et élargi 35

36 Renforcement du régime déclaratif L instructeur n a plus à vérifier des éléments qu il peut difficilement contrôler Objectif : préciser les responsabilités respectives de l autorité compétente et des autres acteurs (constructeurs, architectes ) de façon à limiter l insécurité juridique Certaines informations demandées à l occasion d un permis deviennent strictement déclaratives : Propriété du terrain Surfaces du projet Servitudes de droit privé Etudes concernant la sécurité 36

37 Renforcement du régime déclaratif Champ élargi de la déclaration préalable L autorité compétente peut s opposer à la déclaration ou émettre des prescriptions dans le délai d un mois (2 mois dans certains cas) Sinon, un mois (ou 2 mois) après le dépôt de la demande, la déclaration préalable peut être mise en œuvre L autorité compétente ne peut plus retirer la nonopposition 37

38 Renforcement du régime déclaratif Le constructeur, ou son architecte, si il a dirigé les travaux, atteste l achèvement des travaux et leur conformité au permis ou à la déclaration préalable qu il a obtenu, sous sa responsabilité 38

39 6. Le contrôle de l achèvement des travaux est réorganisé 39

40 Clarification du contrôle de la fin des travaux À la place d un certificat de conformité qui n apporte pas de garantie réelle, est mis en place : Un régime déclaratif Assorti d une politique de contrôle ciblée 40

41 Clarification du contrôle de la fin des travaux Un contrôle allégé et réorganisé Plus de certificat de conformité délivré par la commune ou le Préfet Engagement du bénéficiaire sur l achèvement de la construction et sur le respect de l autorisation dans la déclaration d achèvement des travaux L autorité compétente dispose d un délai de trois mois à compter du dépôt de la déclaration d achèvement des travaux pour procéder au contrôle sur place Récolement obligatoire dans certains cas (délais alors de 5 mois) Ailleurs, vérifications faites à l initiative de l autorité compétente Passé ces délais, l administration ne peut contester administrativement la conformité Possibilité de délivrer une attestation de non contestation de conformité 41

42 Pour en savoir plus : le portail Internet du ministère - Les textes - Les rapports - Les formulaires - La notice explicative - Des fiches pratiques illustrées - Des questions - réponses 42

43 Travaux en cours - Formulaires : simplification DP - Guide de l instruction - Didacticiel ADS 43

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