commerciaux : comment s y

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1 J o u r n é e d e s b a u x c o m m e r c i a u x 1 4 n o v e m b r e 2012 o r g a n i s é e p a r l e b u r e a u d e s d i p l ô m é s d u M a s t e r d e M a n a g e m e n t I m m o b i l i e r d e l E S S E C Surfaces dans les baux commerciaux : comment s y retrouver? S é v e r i n e G U I L L U Y M a r i e - C l é m e n t i n e d e Q U E N E T A I N GVB AVOCATS

2 1. A quoi sert la surface dans le bail? GVB AVOCATS

3 A quoi sert la surface dans le bail? ENTRE BAILLEURS ET PRENEURS 1. Déterminer le périmètre de l obligation de délivrance du Bailleur Article 1719 du Code civil Cohérence entre les surfaces «administratives» et «contractuelles» 2. Fixer le montant du loyer en cas de révision ou de renouvellement Surface pondérée 3. Déterminer le montant des charges et impôts récupérables Prorata des surfaces totales, prorata des parties communes (tantièmes de copropriété)? 4. Déterminer l obligation de fournir une annexe environnementale Si la surface est supérieure à m². SDP? GVB AVOCATS

4 Pour les bureaux : A quoi sert la surface dans le bail? VIS-A-VIS DES TIERS Taxe annuelle perçue dans la région Ile-de-France Si surface supérieure à 100 m² mais cette surface limite ne constitue pas une franchise : dès qu'elle est dépassée, les locaux sont taxables au 1 er m² Redevance pour création de bureaux en Ile-de-France Renvoi à la «surface de la construction» de l article L C.urb, dite aussi surface taxable Pour les commerces : Taxe annuelle sur les locaux commerciaux Si les surfaces sont supérieures à m² Aménagement commercial : déclaration TASCOM Seulement si les surfaces de vente directement accessibles au public sont supérieures à 400 m² (+ condition de CA supérieur à euros) Pour les entrepôts logistiques : Réglementation ICPE (référence s exprime d avantage en m 3 ) GVB AVOCATS

5 2. Quels sont les différents types de surfaces? GVB AVOCATS

6 2. Quels sont les différents types de surfaces? Surfaces réglementaires SHOB/SHON Surface de plancher (SDP) Surfaces Carrez surfaces habitables Surfaces de vente (CDAC / TASCOM) Surfaces «fiscales» - Cadastre (Taxe d aménagement) - Redevance pour création de bureaux - TABIF Surfaces contractuelles normées Charte de l expertise en évaluation immobilière Surface d un terrain Surface utile brute/nette Surface pondérée Surface GLA (gross leasing area) Surface commercialisable (incluant quote-part de parties communes) Autres types de surfaces Surface locatives Surface libre accessible (ADI) GVB AVOCATS

7 2. Quels sont les différents types de surfaces? LES SURFACES DANS LA VIE D UN IMMEUBLE GVB AVOCATS

8 1.Au moment de la construction 2. Quels sont les différents types de surfaces? Surface du terrain déterminée à partir d un bornage et d un plan masse réalisé obligatoirement par un géomètre-expert => détermine les droits à construire (emprise au sol et surface de plancher définies par le PLU) Surface de plancher Détermine la surface maximale constructible Surface taxable (selon l article L du code de l urbanisme) Sert de base à la Taxe d Aménagement depuis le 1 er Mars 2012 (remplace les taxes d urbanisme, notamment la Taxe Locale d Equipement) Sert de base à la redevance pour création, reconstruction, agrandissement des locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage en IDF (seule particularité: les surfaces de stationnement sont exclues) Surface de vente des locaux commerciaux Sert de base à la taxe pour création de surface commerciale de + de 1000m² (CDAC) GVB AVOCATS

9 2. Quels sont les différents types de surfaces? 2.Au moment de la location de l immeuble Bureaux : Surface Utile Brute et Nette (SUB, SUN), Surface commercialisable (quote-part de parties communes) Commerces : Gross Leasing Area (GLA), Surface de vente, Surface pondérée Logistiques/Activité : Surface Utile Brute et Nette GVB AVOCATS

10 2. Quels sont les différents types de surfaces? 3. Dans le cadre de l imposition lors de l exploitation Contenance cadastrale (surface d un terrain telle qu elle figure dans les documents cadastraux) détermine le montant de la taxe foncière, de la taxe d enlèvement des ordures ménagère (TEOM) et de la cotisation foncière des entreprises (CFE) En cours: réforme de la valeur locative cadastrale => surface pondérée Surface «TABIF» détermine le montant de la taxe annuelle sur les bureaux, locaux commerciaux et locaux de stockage en Ile-de-France («TABIF») Sont concernés: Bureaux et locaux professionnels > 100m² Locaux commerciaux > 2500m² Locaux stockage > 5000m² Surfaces de stationnement > 500m² Surface de vente détermine le montant de la TASCOM (locaux commerciaux >400m² et réalisant un CA > euros) GVB AVOCATS

11 2. Quels sont les différents types de surfaces? 4. Au moment de la vente de l immeuble Surface privative (dite loi Carrez): vente d un lot de copropriété Absence de copropriété: Surface utile en général, mais libre choix des parties Surface pondérée: estimation de la valeur vénale d un commerce GVB AVOCATS

12 2. Quels sont les différents types de surfaces? ET CONCRETEMENT? GVB AVOCATS

13 BUREAUX

14 Calcul de la SHOB (Surface Hors Œuvre Brute) Source : Art R du Code de l urbanisme - Circulaire n 90/80 du 12/11/1990 du Ministère de l Equipement Définition: Surface du «clos et couvert» prise au nu extérieur des murs. Exclut les vides et trémies.

15 Déductions SHOB -> SHON On déduit : - aires de stationnement des véhicules. - locaux techniques et zones < 1.80m en sous-sol. - locaux techniques au dernier niveau. - combles non aménageables. - locaux agricoles. - déduction spécifique à l habitation.

16 SHON (Surface Hors Œuvre Nette) Source : Art R du Code de l urbanisme Circulaire n 90/80 du 12/11/1990 du Ministère de l Equipement

17 Déductions SHON -> Surface Taxable On déduit : - l épaisseur des murs extérieurs. - les zones < 1.80m à tous les niveaux. On ajoute : - les surfaces réservées au stationnement.

18 Surface Taxable Article L du code de l urbanisme : «La surface de la construction [ ] s entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies.»

19 Déductions Surface Taxable -> Surface de Plancher On déduit : - les surfaces réservées au stationnement. - les combles non aménageables. - les locaux techniques pour l immeuble

20 Source : Art L et du Code de l urbanisme Surface de Plancher

21 Déductions Surface de Plancher -> Surface Utile Brute On déduit : - les épaisseurs des murs intérieurs. - les cuvettes d ascenseur. - les circulations communes (si plusieurs locataires).

22 Source : Charte de l expertise en évaluation immobilière Surface Utile Brute

23 Déductions Surface Utile Brute -> Surface Utile Nette On déduit : - les circulations horizontales (halls, dégagements ) - les locaux sanitaires et sociaux (water-closets, salles de repos, cafétérias )

24 Source : Charte de l expertise en évaluation immobilière Surface Utile Nette

25 Surface privative (dite loi «Carrez») Source : Loi du 18/12/1996 et décret d application du 23 Mai Il s agit de la surface d un lot de copropriété. Cette surface est très proche de la surface utile brute, exclusion faite des cloisons.

26 Surface Commercialisable Source : Charte de l expertise en évaluation immobilière «Elle correspond à la Surface Utile Brute sous réserve de la comptabilisation effective des parties de locaux à usage commun (circulations horizontales, hall d accueil )»

27 Surface «TABIF» Surface prise en compte selon le formulaire: «superficie mesurée au sol entre mur ou séparations arrondie au m² inférieur». Cela correspond à la surface utile. Locaux à usage de bureaux: Sont inclus: - les bureaux proprement dits et leurs dépendances immédiates, c est-à-dire pièces annexes attenantes (salle de réunion, de photocopie, réserves immédiates, boxes de réception, guichet - les voies de circulation interne (couloirs, dégagements ) Sont exclus: - les halls d accueil et salles d attente du public - les locaux d archivage indépendants, - les locaux techniques Locaux commerciaux, inclus: - surfaces commerciales - réserves attenantes couvertes ou non, et des emplacements attenants affectés en permanence à la vente Locaux de stockage, inclus: -les locaux ou aires couvertes destinés à l entreposage de produits, de marchandise ou de biens et qui ne sont pas intégrés à un établissement de production - les locaux à usage de congrès sont assimilés à des locaux de stockage Stationnement de véhicules Depuis le 1er Janvier 2011, les espaces de stationnements couverts ou non, rampes d accès et voies de circulation de plus 500m² annexés à des bureaux, locaux commerciaux ou de stockage

28 Exemple de surface «TABIF» bureaux

29 Surface redevance C est la surface taxable qui est prise en compte: «somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies.» Particularités de cette taxe: Locaux à usage de bureaux: Sont inclus: - les bureaux proprement dits et leurs dépendances immédiates, c est-à-dire les salles de réunion, les salles d attente et de réception, de photocopie ou reprographie, de saisie informatique, de documentation, d archives, les réserves immédiates - les voies de circulation interne (couloirs, dégagements ) Sont exclus: - les locaux de caractère social ou sanitaire (selon l article ER du code de l urbanisme) - les surfaces de stationnement Locaux commerciaux, inclus: - surfaces commerciales - réserves attenantes couvertes Concernant les locaux destinés à des prestations de services: sont concernés uniquement les locaux auxquels le public a accès, Locaux de stockage, inclus: -les locaux ou aires couvertes destinés à l entreposage de produits, de marchandise ou de biens et qui ne sont pas intégrés à un établissement de production - les locaux à usage de congrès sont assimilés à des locaux de stockage

30 Exemple de surface redevance 95 rue bobillot paris 13

31 LOCAUX COMMERCIAUX

32 Surface «GLA» (Gross Leasing Area) Source : Charte de l expertise en évaluation immobilière. Définition : Elle correspond à la SHON augmentée des auvents, des paliers extérieurs et des gaines techniques, et ne comprend pas les voies de desserte ou circulations communes à différents lots.

33 Source : Charte de l expertise en évaluation immobilière Surface utile brute

34 Surface pondérée Source : Charte de l expertise en évaluation immobilière. Définition : Elle est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial. Il n existe pas de norme concernant les pondérations: une méthode a été créée par les commercialisateurs, mais elle ne correspond pas forcément aux exigences des experts

35 Surface de vente Source : TASCOM, INSEE Définition : Espaces clos et couverts, affectés à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats, à l exposition et au paiement des marchandises proposées à la vente et à la circulation du personnel pour présenter les marchandises à la vente.

36 Questions GVB AVOCATS

37 Contacts Séverine Guilluy, Avocat à la Cour Cabinet GVB Avocats 25 rue de Lubeck Paris T : / sguilluy@gvbavocats.com Alain et Marie-clémentine de Quénetain Cabinet de Quénetain, géomètre-expert 1 rue Tiphaine PARIS T : marieclementine@quenetain.com Geometre-expert@quenetain.com GVB AVOCATS