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1 Références Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mercredi 8 juillet 2009 N de pourvoi: Publié au bulletin Rejet M. Lacabarats, président Mme Manes-Roussel, conseiller rapporteur M. Cuinat, avocat général Me Foussard, SCP Peignot et Garreau, avocat(s) Texte intégral REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 mars 2008), que Mme Corinne X..., occupante d'un logement qui avait été donné à bail à Mme Josette X..., sa mère, par l'office public d'aménagement et de construction de Paris (OPAC), a assigné ce dernier aux fins de faire juger que le bail s'était continué à son profit après le départ de sa mère ; que l'opac a demandé la résiliation du bail pour inoccupation du logement ; Sur le premier moyen : Attendu que l'opac fait grief à l'arrêt de refuser de prononcer, comme il l'était demandé à l'encontre de Mme Josette X..., la résiliation du bail du 5 février 1973, alors, selon le moyen, que pour qu'un bail puisse faire l'objet d'un transfert, dans les conditions prévues à l'article 14 de la loi n du 6 juillet 1989, encore faut-il que le bail consenti au locataire originaire n'ait pas fait l'objet d'une résiliation, aux torts du locataire originaire, à raison de manquements antérieurs à la date du transfert éventuel ; qu'en l'espèce, l'opac de Paris sollicitait la résiliation du bail à l'encontre de Mme Josette X..., notamment pour inoccupation du logement ; qu'en s'abstenant de rechercher, avant de s'expliquer sur un éventuel transfert, si le bail dont Mme Josette X... était originairement titulaire, ne devait pas être résilié, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1184 et 1741 du code civil ; Mais attendu qu'ayant constaté que la demande de résiliation du bail à habitation donné par l'opac aux époux X... était exclusivement motivée par l'inoccupation du logement par la locataire, Mme Josette X..., la cour d'appel a légalement justifié sa décision en examinant préalablement la demande de transfert de bail dont elle était parallèlement saisie ; Sur les deuxième et troisième moyens, réunis : Attendu que l'opac fait grief à l'arrêt de décider que le bail dont Mme Josette X... était titulaire serait transféré à Mme Corinne X... et de lui enjoindre de régulariser ce bail, alors, selon le moyen : 1 / que la partie qui sollicite le transfert du bail à son profit a la qualité de demandeur ; qu'il lui appartient de rapporter la preuve des conditions requises par l'article 14 de la loi n du 6 juillet 1989 ; qu'à cet égard, il lui incombe de prouver le départ brusque et imprévisible du locataire originaire ; qu'en énonçant "le départ de Mme Josette X..., dont il n'est nullement établi qu'il ait été concerté avec Mme Corinne X..., répond aux critères du départ brusque et imprévisible», les juges du fond ont fait peser la charge de la preuve sur l'opac de Paris et violé, par suite, les règles de la charge de la preuve et l'article 1315 du code civil ; 2 / que le législateur a encadré strictement le droit au transfert en exigeant que le départ du locataire soit tout à la fois brusque et imprévisible ; que la brusquerie du départ, fait d'ordre matériel, s'apprécie en la personne du locataire originaire, cependant que l'imprévisibilité du départ, élément d'ordre psychologique, s'apprécie en la personne de celui qui sollicite le transfert ; que les deux conditions doivent faire l'objet d'un examen autonome et successif ; qu'en raisonnant comme ils l'ont fait, en faisant abstraction de cette exigence, les juges du fond ont violé l'article 14 de la loi n du 6 juillet 1989 ; 3 / qu'en tout cas, faute d'avoir décrit précisément les conditions du départ de Mme Josette X..., en indiquant à quel moment elle était partie et dans quelles circonstances, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi n du 6 juillet 1989 ;

2 4 / qu'en toute hypothèse, en s'abstenant de rechercher si le départ de Mme Josette X... avait été imprévisible, pour Mme Corinne X..., compte tenu notamment des différends ayant surgi entre Mme Josette X... et Mme Corinne X..., les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi n du 6 juillet 1989 ; Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'il résultait des éléments de preuve produits par Mme Corinne X... que sa mère, à la suite de divergences d'ordre personnel survenues entre elles, avait, au cours du premier trimestre 2005, quitté son logement sans l'informer de sa nouvelle adresse ni lui donner de ses nouvelles, la cour d'appel, qui, sans inverser la charge de la preuve, a pu en déduire que ce départ définitif constituait un abandon du domicile au sens de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, a légalement justifié sa décision ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le quatrième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne l'opac de Paris aux dépens ; Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne l'opac de Paris à payer à la SCP Peignot et Garreau la somme de euros ; rejette la demande de l'opac de Paris ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juillet deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour l'opac de Paris PREMIER MOYEN DE CASSATION EN CE QU' il a refusé de prononcer, comme il l'était demandé à l'encontre de Mme Josette X..., la résiliation du bail du 5 février 1973 ;

3 ALORS QUE pour qu'un bail puisse faire l'objet d'un transfert, dans les conditions prévues à l'article 14 de la loi n du 6 juillet 1989, encore faut-il que le bail consenti au locataire originaire n'ait pas fait l'objet d'une résiliation, aux torts du locataire originaire, à raison de manquements antérieurs à la date du transfert éventuel ; qu'en l'espèce, l'opac de PARIS sollicitait la résiliation du bail à l'encontre de Mme Josette X..., notamment pour inoccupation du logement (conclusions du 5 novembre 2007, p.13, avant-dernier et dernier alinéas et p.4 et 5) ; qu'en s'abstenant de rechercher, avant de s'expliquer sur un éventuel transfert, si le bail dont Mme Josette X... était originairement titulaire, ne devait pas être résilié, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1184 et 1741 du Code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION EN CE QU' il a décidé que le bail dont Mme Josette X... était titulaire serait transféré à Mme Corinne X... et enjoint à l'opac de PARIS d'avoir à régulariser ce bail ; ALORS QUE, la partie qui sollicite le transfert du bail à son profit a la qualité de demandeur ; qu'il lui appartient de rapporter la preuve des conditions requises par l'article 14 de la loi n du 6 juillet 1989 ; qu'à cet égard, il lui incombe de prouver le départ brusque et imprévisible du locataire originaire ; qu'en énonçant «le départ de Mme Josette X..., dont il n'est nullement établi qu'il ait été concerté avec Mme Corinne X..., répond aux critères du départ brusque et imprévisible», les juges du fond ont fait peser la charge de la preuve sur l'opac de PARIS et violé, par suite, les règles de la charge de la preuve et l'article 1315 du Code civil.

4 TROISIEME MOYEN DE CASSATION EN CE QU' il a décidé que le bail dont Mme Josette X... était titulaire serait transféré à Mme Corinne X... et enjoint à l'opac de PARIS d'avoir à régulariser ce bail ; ALORS QUE, premièrement, le législateur a encadré strictement le droit au transfert en exigeant que le départ du locataire soit tout à la fois brusque et imprévisible ; que la brusquerie du départ, fait d'ordre matériel, s'apprécie en la personne du locataire originaire, cependant que l'imprévisibilité du départ, élément d'ordre psychologique, s'apprécie en la personne de celui qui sollicite le transfert ; que les deux conditions doivent faire l'objet d'un examen autonome et successif ; qu'en raisonnant comme ils l'ont fait, en faisant abstraction de cette exigence, les juges du fond ont violé l'article 14 de la loi n du 6 juillet 1989 ; ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, faute d'avoir décrit précisément les conditions du départ de Mme Josette X..., en indiquant à quel moment elle était partie et dans quelles circonstances, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi n du 6 juillet 1989 ; ALORS QUE, troisièmement, et en toute hypothèse, en s'abstenant de rechercher si le départ de Mme Josette X... avait été imprévisible, pour Mme Corinne X..., compte tenu notamment des différends ayant surgi entre Mme Josette X... et Mme Corinne X... (conclusions d'appel de l'opac de Paris en date du 5 novembre 2007, p. 7, alinéa 8 et jugement p. 4, alinéa 6), les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi n du 6 juillet QUATRIEME MOYEN DE CASSATION EN CE QU' il a réformé le jugement en tant qu'il portait condamnation de Mme Josette X... à payer deux sommes

5 (667,12 et 354,12 ) et rejeté les demandes formées de ce chef par l'opac de PARIS ; AUX MOTIFS QUE «que l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas la reprise de l'arriéré locatif antérieur par le bénéficiaire du transfert du bail de sorte que Madame Corinne X... ne peut être tenue de payer le supplément de loyer de 3.147,48 euros dont Madame Josette X... a été jugée redevable pour l'année 2005 faute d'avoir répondu au questionnaire relatif au montant des revenus des occupants des lieux loués ; que par contre, Madame Corinne X... sera tenue au paiement de l'arriéré locatif actualisé de 501,66 euros, tel qu'arrêté à fin octobre 2007, échéance du 31 octobre 2007 incluse, hors supplément de loyer dû par Madame Josette X... et déduction faite de frais de contentieux de 111,45 euros ; que le caractère relativement modique de l'arriéré locatif de 501,66 euros dû par Madame Corinne X... exclut que le manquement de l'intéressée à son obligation de payer régulièrement son loyer présente une gravité telle qu'il justifierait à son encontre la résiliation du bail dont le bénéfice lui a été transféré le 30 mai 2005, étant observé que cette résiliation ne saurait être poursuivie et prononcée rétroactivement à l'encontre de Madame Josette X... ; qu'il sera accordé à Madame Corinne X..., sur sa demande et au vu de ses difficultés financières, un délai pour s'acquitter de sa dette locative de 501,66 euros, ce dans la limite de six mois à compter de la date de signification du présent arrêt eu égard à la relative modicité de cet arriéré, qui est inférieur à deux termes mensuels de loyer, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'assortir ledit délai d'un échéancier par règlements mensuels ( ) ;» (arrêt, p. 3, 11 et12 et p. 4, 1 et 2). ALORS QUE, premièrement, en l'absence d'appel de Mme Josette X..., qui n'a pas comparu en cause d'appel, les chefs du jugement, portant condamnation de Mme Josette X..., n'étaient pas déférés à la Cour d'appel et qu'en statuant comme ils l'ont fait, les juges du fond ont violé les articles 561 et 562 du Code de procédure civile ; ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, faute d'avoir énoncé les motifs pour lesquels ils considéraient que les sommes mises à la charge de Mme Josette X... en première instance n'étaient pas dues par cette dernière, les juges du second degré ont violé l'article 455 du Code de procédure civile. ALORS QUE, troisièmement, et plus subsidiairement, l'arrêt doit être cassé pour violation de l'article 12 du Code de procédure civile, faute pour l'arrêt de préciser le fondement juridique de la solution retenue. Analyse Publication : Bulletin 2009, III, n 173 Décision attaquée : Cour d'appel de Paris du 25 mars 2008 Titrages et résumés : BAIL D'HABITATION - Bail soumis à la loi du 6 juillet Transfert - Conditions - Abandon de domicile - Définition - Portée Le départ définitif du locataire, caractérisé par le fait de quitter son logement sans informer une des personnes mentionnées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 de sa nouvelle adresse, ni leur donner de ses nouvelles, constitue un abandon du domicile au sens de cet article Précédents jurisprudentiels : Sur la définition de la notion d'abandon de domicile, à rapprocher :3e Civ., 26 novembre 2008, pourvoi n , Bull. 2008, III, n 186 (cassation) Textes appliqués : article 14 de la loi n du 6 juillet 1989