L Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels Tableau de bord mensuel Juin 2009

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1 L Tableau de bord mensuel Juin 2009 Avertissement : les indications mensuelles reprises dans le «Tableau de bord» ne deviennent définitives qu avec la publication des résultats trimestriels : exemple = M est définitif et donc aussi M et M ; mais M, M5-09 et M6-09 sont provisoires. I. L ensemble des marchés I.1. L environnement des marchés : les conditions de crédit Les taux d intérêt sur les prêts du secteur bancaire (taux nominaux, hors assurance et coût des sûretés) 6 Les taux des crédits immobiliers aux particuliers (en %) En juin 2009, les taux des prêts du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis en moyenne 4.14 % (4.23 % pour l accession dans le neuf et 4.11 % pour l accession dans l ancien). Si la baisse des taux des crédits immobiliers aux particuliers se poursuit, le mouvement est cependant bien plus lent que par le passé : 4 points de base en juin, contre 12 points de base chaque mois en L CRÉDIT LOGEMENT / CSA 1/7

2 avril et en mai et, en moyenne, de l ordre de 18 points jusqu en mars dernier. Par cette baisse des taux, les établissements de crédit soutiennent évidemment le marché (une baisse des taux de 120 points de base est équivalente en terme de solvabilité de la demande une baisse des prix de l ordre de 10 %). Depuis novembre 2008, les taux ont en effet reculé de 101 points de base : ils sont ainsi presque revenus leur niveau de mai La déformation de la structure de la production constatée qui avait accompagné la hausse des taux jusqu en octobre 2008 s est donc interrompue en novembre. Et en décembre, le mouvement s est inversé : en juin 2009, 7.1 % des prêts étaient un taux supérieur 4.50 % : au 4 ème trimestre 2008, cette même proportion était de 94.1 %. Ce sont en revanche 87.3 % des prêts qui sont maintenant un taux compris entre 3.5 et 4.5 % Les taux (en %) Structure de la production - de Accession ,3 1,4 1,7 10,0 51,6 31,4 3,6, ,7 2,8 5,3 33,9 49,5 7,4 0,4, ,8 17,9 45,4 23,8 3,9 0,2 0,0, ,5 23,7 45,2 9,5 1,0 0,0 0,0, ,0 46,1 8,3 0,3 0,2 0,0 0,0, ,5 56,2 22,4 0,9 0,1 0,0 0,0, ,7 20,8 41,1 32,6 1,7 0,0 0,0,0 T1-08 2,5 2,6 7,8 79,9 7,0 0,1 0,0,0 T2-08 1,8 2,7 8,8 76,8 9,5 0,4 0,0,0 T3-08 1,0 2,5 3,0 38,9 50,4 4,2 0,0,0 T4-08 1,5 2,1 2,4 22,3 64,8 6,8 0,2,0 T1-09 4,6 7,4 28,1 53,7 5,7 0,5 0,0,0 M 5,7 10,0 43,7 38,1 2,2 0,3 0,0,0 M 5,3 11,7 60,4 21,7 0,8 0,1 0,0,0 M 5,7 19,0 63,7 11,1 0,4 0,1 0,0,0 M 5,5 24,8 62,5 6,6 0,4 0,1 0,0,0 5,0 5,0 5,5 5,5 6,0 6,0 et + Ensemble La durée des prêts bancaires accordés En juin 2009, la durée des prêts s est établie 213 mois (227 mois pour l accession dans le neuf ou dans l ancien). 228 La durée des crédits immobiliers aux particuliers (en mois) Après s être allongée de l ordre de 8 mois en 2007, la durée des prêts avait reculé d autant sur l ensemble de l année Depuis le début de l année 2009, au-del des fluctuations qui se constatent d un mois sur l autre, l évolution des durées paraît plus incertaine : un lent mouvement de raccourcissement semble cependant se révéler progressivement, laissant ressortir un recul de l ordre L CRÉDIT LOGEMENT / CSA 2/7

3 de 3 mois depuis novembre Cette évolution des durées n altère pourtant pas la solvabilité de la demande. Si on se limite aux seuls prêts l accession : en juin 2009, 54.3 % des prêts étaient d une duration l origine comprise entre 20 et 30 ans contre 59.6 % en La structure de la production répartie par tranches de duration l origine se déforme lentement depuis le début de l année : et les prêts de moins de 15 ans (respectivement de moins de 20 ans) représentent maintenant 18.8 % de la production (44.6 %), contre 15.2 % (38.3 %) fin Les durées (en années) Accession Structure de la production de 10 11, , , , ,7 30 et + 0,1 Ensemble, ,8 23,8 42,4 21,8 1,1 0,1, ,5 21,9 38,5 27,6 2,3 0,1, ,6 20,1 33,6 30,7 5,9 0,1, ,5 16,3 30,1 30,6 16,2 0,2, ,9 13,0 26,9 31,1 24,2 0,9, ,4 11,0 22,4 30,5 29,1 3,6,0 T1-08 3,7 11,5 23,0 30,9 27,2 3,7,0 T ,6 23,2 31,1 26,9 2,7,0 T ,9 22,5 32,1 27,6 2,5,0 T ,7 23,1 32,4 26,9 2,3,0 T1-09 3,7 11,7 24,7 31,6 26,7 1,6,0 M 3,8 11,7 24,6 30,7 27,9 1,3,0 M 4,3 13,6 25,2 29,1 26,6 1,3,0 M 4,8 13,3 25,0 28,5 27,4 1,1,0 M 4,4 14,4 25,8 28,3 26,0 1,1, I.2. Les conditions d expression de la demande Le coût relatif des opérations immobilières financées par emprunt Le coût relatif des opérations (en années de revenus) 3,0 2,5 Dans ce contexte, les conditions de crédit sont toujours excellentes : le niveau des mensualités associées un même capital emprunté reste en effet de l ordre de 6.5 % inférieur son niveau de décembre 2008! L CRÉDIT LOGEMENT / CSA 3/7

4 La baisse du coût relatif moyen des opérations réalisées qui s est observée entre mai 2007 et octobre 2008 avait été rapide : 3.60 années de revenus en octobre 2008 contre 3.97 années de revenus 18 mois plus tôt, le coût relatif était revenu son niveau du printemps Mais depuis octobre, le coût relatif se relève lentement, au-del de ses variations d un mois sur l autre : il s est ainsi établi 3.60 années de revenus en juin L évolution du coût relatif bénéficie pourtant toujours du recul du coût moyen des opérations réalisées, mais il est désormais plus lent qu en 2008 : % depuis le début 2009 et sur un an, contre 2.1 % en 2008, après % en 2007 et % en L indicateur de solvabilité de la demande réalisée L'indicateur de solvabilité de la demande (base en 2001) Dans ces conditions, après le repli sensible constaté en mai 2009, l indicateur de solvabilité de la demande retrouve son niveau élevé de début d année. Cette évolution intervient dans le cadre d un moindre recours l endettement (un endettement moyen en baisse de 0.7 % depuis le début 2009 et sur un an, contre % en 2008, après % en 2007 et % en 2006). Elle reste cependant contrariée par le ralentissement observé dans la progression des revenus des ménages concernés (conséquence, notamment, de la poursuite de la déformation des clientèles) : % depuis le début 2009 et sur un an, contre % en 2008, après % en 2007 et % en Jusqu en octobre 2008, l indicateur de solvabilité de la demande avait pu bénéficier assez largement de la baisse du coût moyen des opérations réalisées et donc d un moindre recours l endettement : il bénéficie toujours de l amélioration des conditions de crédit, mais il commence encaisser les contrecoups de la crise économique sur le pouvoir d achat des ménages et le net coup de frein sur la baisse du coût des opérations réalisées. Il s établit alors en juin 2009 son meilleur niveau depuis le début des années II. Les spécificités des marchés Le marché des travaux L affaiblissement des ressources d autofinancement mobilisées et la dégradation des conditions de crédit avaient été l origine de la détérioration de l indicateur de solvabilité de la demande constatée durant l été L indicateur de solvabilité de la demande s est alors redressé. Une progression rapide des ressources d apport personnel mobilisées a en effet permis de compenser largement la poussée sur les coûts des opérations réalisées observée au second semestre Depuis novembre 2008, il bénéficie de l amélioration générale des conditions de crédit et, depuis le début de l année 2009, d une détente sur le coût des opérations réalisées (des opérations travaux plus légères qu auparavant) et donc des montants moyens empruntés (un endettement moyen en baisse de 7.3 % depuis le début 2009 et sur un an, contre % en 2008, après % en 2007 et % en 2006). L CRÉDIT LOGEMENT / CSA 4/7

5 Au-del de ses fluctuations conjoncturelles, l indicateur de solvabilité de la demande s inscrit alors en augmentation depuis près d un an, sur ce marché des travaux. 130 L'indicateur de solvabilité de la demande : travaux (base en 2001) Le marché du neuf Le coût relatif des opérations (en années de revenus) : marché du neuf En 2007, le coût relatif avait commencé reculer lentement et le mouvement de repli s était accéléré durant l été Le coût relatif des opérations réalisées dans le neuf s est alors stabilisé dès l automne. Et au-del des fluctuations constatées d un mois sur l autre, il s est établi en juin années de revenus. Depuis le début de l année 2009, le coût moyen des opérations recule en effet lentement (- 0.5 % depuis le début 2009 et sur un an, après % en 2008 contre % en 2007 et % en 2006). Alors que dans le même temps, les revenus des ménages qui réalisent un projet dans le neuf ont continué progresser, quoiqu un rythme plus lent qu auparavant (+ 1.4 % depuis le début 2009 et sur un an, contre % en 2008 après % en 2007 et % en 2006). Dans ces conditions, l indicateur de solvabilité se maintient haut niveau après l amélioration observée en début d année : il bénéficie en effet pleinement de l amélioration des conditions de crédit et, pour les accédants la propriété, de la disposition du Plan de relance de doublement du PTZ. L CRÉDIT LOGEMENT / CSA 5/7

6 L'indicateur de solvabilté de la demande : marché du neuf (base en 2001) Le marché de l ancien La hausse des coûts de l immobilier ancien avait été très rapide jusqu en fin 2005 pour se ralentir en En 2007, le coût moyen des opérations a alors enregistré un nouveau ralentissement (+ 4.3 % contre % en 2006 et % en 2005). En 2008, le ralentissement a cédé la place une baisse des coûts des opérations réalisées (- 3.2 %). Depuis le début de l année 2009, la baisse du coût des opérations s est poursuivie : mais un rythme toutefois plus lent qu en 2008 (- 0.6 % depuis le début 2009 et sur un an). En effet, le coût des opérations réalisées ne diminue plus, depuis décembre 2008 : il se relève même lentement, un rythme de l ordre de 2 3 % par an. Cela est «normalement» habituel cette période de l année, bien sûr. Et cela tranche avec la tendance la stabilisation qui se constatait l année dernière, la même époque. 5,0 Le coût relatif des opérations (en années de revenus) Marché de l'ancien 3,0 Dans le même temps, les revenus des ménages qui réalisent une opération dans l ancien ont nouveau progressé, mais un rythme nettement moins rapide que par le passé (+ 1.5 % depuis le début 2009 et sur un an, contre % en 2008 après % en 2007 et % en 2006) exprimant une des conséquences de la déformation des clientèles et du retrait des ménages aisés : le blocage du marché de la revente écarte toujours une proportion importante de ménages revenus élevés. L CRÉDIT LOGEMENT / CSA 6/7

7 La diminution du coût relatif avait alors été rapide jusqu en octobre 2008 : le coût relatif était alors redescendu 4.14 années de revenus, contre 4.52 années de revenus en 2007 la même époque (et même 4.74 années de revenus son point haut, en mai 2007). Depuis le début de l année 2009, le coût relatif paraît remonter doucement : il s établit 4.27 années de revenus en juin. Alors que l activité du marché de l ancien continue reculer, l indicateur de solvabilité de la demande s est cependant ressaisi en juin en réponse l amélioration des conditions de crédit. Il retrouve un de ses plus hauts niveaux observé depuis six ans! L'indicateur de solvabilité de la demande : marché de l'ancien (base en 2001) L CRÉDIT LOGEMENT / CSA 7/7