Rénovation en copropriété. Démarche globale 27/10/2015

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1 Rénovation en copropriété Démarche globale 27/10/2015

2 Conseils gratuits et indépendants Info Energie Maitrise de l énergie, efficacité énergétique et énergies renouvelables ADIL 31 Juridiques et financiers Membres du Réseau «Rénovation info service» Permanences Téléphone, mails, rendez-vous Animations

3 SOMMAIRE Le club des Conseils Syndicaux de la Haute Garonne Contexte général Les étapes d un projet Du point de départ aux travaux Qui fait quoi? Le rôle de chaque acteur L atelier de ce soir porte sur les différentes étapes de recherche, de réflexion, d études, de communication, de choix en matière de maîtrise d œuvre, de présentation en assemblée générale permettant d aboutir à la réalisation de travaux d économies d énergie. Les aspects financiers, l audit énergétique et autres se seront pas traités en détail ce soir, ils feront l objet d autres ateliers.

4 Le Club des Conseils syndicaux Présentation Association à but non lucratif créée en mars 2010 par des conseillers syndicaux actifs avec l appui de Toulouse Métropole et de l Adil 31 Objectifs : favoriser les échanges et partager les bonnes pratiques entre copropriétés Principes : Instance de dialogue et lieu de ressources En 2015, le Club compte 25 copropriétés adhérentes et plus de 50 conseillers syndicaux participants

5 Contexte global 43% de résidences principales en copropriété en France métropolitaine pour environ 33 % en région Midi-Pyrénées et 81 % pour l agglomération toulousaine (source: INSEE, recensement de la population 2012) Parc immobilier vieillissant (réalisation de travaux à prévoir) : 2/3 des copropriétés de la métropole toulousaine datent des années 60 et représentent plus de logements (source: AUAT, décembre 2010) Les économies d énergie sont une priorité : il faut s interroger sur les enjeux et sur l efficience des travaux projetés Le Plan de Rénovation Energétique de l Habitat (PREH) d octobre 2013 a pour objectif de faciliter la prise de décision en matière de travaux

6 Contexte global L actualité juridique : La loi transition énergétique pour la croissance verte du 17/08/2015 : Rénovation énergétique obligatoire avant 2025 pour les logements privés avec classe énergie F ou G Travaux d économies d énergie obligatoire à l occasion de certains travaux réalisés sur certains bâtiments existants (attente décret à paraître) Pas d obligation de travaux d isolation si pas réalisables techniquement ou juridiquement ou manifestement disproportionnés entre leurs avantages et inconvénients (du point de vue technique, économique ou architecturale) (exceptions définies par un décret à paraître) Vote à l article 24 des opération d amélioration de l efficacité énergétique sur les parties communes de l immeuble Inscription obligatoire à l AG de la question de l individualisation des frais de chauffage et de communiquer les devis à partir du 18/02/2016

7 Les étapes «idéales» d un projet 1/2 Vote en AG Vote en AG

8 Les étapes «idéales» d un projet 2/2 Vote en AG Vote en AG

9 Les points de départ Le point de départ d une réflexion de réhabilitation peut être : Une obligation réglementaire : DPE collectif, audit (à réaliser avant 2017), A considérer comme une chance et non comme une contrainte Des travaux prévus : ravalement de façade, étanchéité de toiture, A bien réfléchir car les délais entre deux interventions sont longs (10-15 ans pour les façades, pour la toiture terrasse, 30 pour une toiture tuiles, ) Une volonté de diminuer les factures et/ou d améliorer le confort. Etre sûr de l efficacité des actions envisagées

10 Information, vote d un fonds de travaux Pour préparer le terrain. La loi ALUR : - Mise en place obligatoire d un fonds de prévoyance au 1 er janvier 2017 destiné à financer les travaux de rénovation Pour les copropriétés de plus de 10 lots : 5% du budget prévisionnel, somme attachée au lot non remboursable au vendeur Exemple de montant : La Menuisière I et Ibis, mise en place d un fonds de prévoyance en 2006 à hauteur de euros par an (600 par lot et par an environ soit 50 /mois) (! Différence prévoyance et travaux) - La mise au vote d un diagnostic technique global (intégrant le DPE ou l audit énergétique) : permettant de connaître les travaux nécessaires et de les planifier Majorité : art. 24

11 Bilan Energétique Simplifié Principe du BES : 1ere étape non obligatoire à faire soi même : Etat des lieux des consommations de l immeuble par le conseil syndical et/ou le syndic EN DEBUT de projet Méthode : En fonction des consommations, de l analyse des contrats et de la météo, mise en évidence des anomalies sur le fonctionnement normal de la chaufferie et des compteurs, sur l ECS et avoir un ordre de grandeur de la consommation de la copropriété Les éco-bilans en Copropriété 1 Bilan énergétique Simplifié CHAUFFAGE COLLECTIF La boîte à outils des écopropriétés La méthode est disponible gratuitement sur le site de l UNARC

12 Intérêt d un Bilan S approprier les notions techniques : Pour les personnes réalisant le bilan (membres conseil syndical, syndic) connaissance forte, permet des discussions plus fructueuses avec les interlocuteurs techniques (bureau d études, technicien, chauffagiste, ) Pour les copropriétaires permet une première approche de la problématique énergétique de l immeuble Susciter la discussion sur les questions énergétiques : Sur la base d informations et de premières actions. Faciliter les démarches suivantes : Notamment le vote d un audit pour approfondir les conclusions et remarques du bilan. Permet de personnaliser le cahier des charges. Facilite la récupération des données nécessaires pour l audit.

13 Bilan Energétique Simplifié : retour d expérience Présentation de la copropriété : Copropriété de 167 logements sur 3 bâtiments, construite en 1970 Chauffage collectif gaz sur radiateurs, ECS collective Retours d expériences du BES : Comptage de l eau : Ratio EF/EC bon (2/3 1/3), moyennes consommations aussi Différences importantes entre compteurs divisionnaires et compteurs généraux Chauffage : Factures uniquement en euros, aucune indication sur les kwh consommés Plus d informations sur la détermination de la consommation de base à vérifier lors de la prochaine renégociation du contrat Eau chaude : Facteur «q» élevé (en kwhpcs/m3ecs) Explications au CS de l évolution de la facturation d après le contrat Contrat : Reconduction tacite pourrait être moins longue (3 ans) Pas de retours d intéressement de l exploitant explications en cours

14 Choix du type d étude : certains éléments obligatoires mais possible d aller plus loin Type d étude Description Remarque DTG (Diagnostic Technique Global) Remplace le diagnostic préalable à la mise en copropriété. Examen de l état de l immeuble et projection des travaux nécessaires sur 10 ans Non obligatoire (vote art 24) DPE (Diagnostic de Performance Energétique) Calculs selon usages conventionnels, permet de comparer des immeubles entre eux, donne des pistes de solutions Premier niveau d informations, ne permet à priori pas d engager des travaux

15 Choix du type d étude : certains éléments obligatoires mais possible d aller plus loin Type d étude Description Remarque Audit obligatoire Audit selon cahier des charges ADEME Calcul sur usages réels Plus complet, le cahier des charges peut être personnalisé Nombre de scénarios limités Obligatoire pour l octroi de la subvention ADEME/Région de 50% (copropriétés entre 10 et 49 lots uniquement)

16 Choix du type d étude : certains éléments obligatoires mais possible d aller plus loin Type d étude Description Remarque Audit global partagé Cahier des charges rédigé par l association Planète Copropriété. Très complet, exigence d un trinôme thermicien/architecte/ingénieur financier. Personnalisable. Investissement initial du CS et du syndic pour préparer l étude Simulation thermique dynamique La plus précise, prise en compte des usages réels, de l ensoleillement, du vent, de l inertie Intérêt particulier pour des bâtiments très anciens, avec un fort questionnement sur le confort d été ou d immeubles avec de multiples orientations Coût plus élevé

17 Choix du type d étude : autres thèmes Sécurité incendie bureaux d études spécialisés (éventuellement architectes) Accessibilité diagnostiqueurs agrées Architectural architectes Sécurité électrique bureaux d études spécialisés Ascenseurs ascensoristes Energies renouvelables bureaux d études thermique

18 Vote de l étude Deux possibilités : Vote en AG : choix d un professionnel qui va réaliser l étude sur la base de devis/propositions joints à la convocation (art.24) Vote en AG et délégation au Conseil Syndical : vote sur un type d étude et délégation donnée au CS de retenir un professionnel en fixant un montant max (art. 25) Le CS doit fait un compte-rendu à l AG suivante de l exécution de sa mission

19 Restitution de l étude Les modes de restitution de l étude ont été définis à la signature du devis. Au minimum il est conseillé : Un rendu au conseil syndical Un rendu en assemblée générale Penser à envoyer une synthèse de l étude à chaque copropriétaire avant l AG Cela peut être l occasion de commanditer des études complémentaires (ENR, sécurité incendie si non fait au départ, ) Chaque scénario proposé peut être assorti d une estimation des aides financières associées : voir exemple

20 Restitution de l étude, aides financières Entrée des données de l audit ou des devis : informations sur la copropriété, les travaux des différents scénarii (montant, part significative, CEE, ) Prise en compte possible des fonds de travaux existants, des tantièmes réels, des % MOE, syndics, DO, bureaux contrôles, Simulations de 5 cas types d occupation (PO/PB, ressources, ) En sortie : informations sur les aides collectives : Possibilités d aides collectives : Eco PTZ collectif Possible car le logement a été construit avant le 1 er janvier Scénario 1 Scénario 2 Eco PTZ collectif possible? Oui Oui Montant éligible par logement ( ) Nombre d actions 2 (murs et toiture) 1 (toiture) Montant maximum du prêt par logement ( ) Durée maximale du prêt par logement (ans) Mensualités ( ) CEE collectif Il s agit du montant global estimé pour l ensemble des travaux. Certaines aides individuelles (ANAH notamment) ne sont pas cumulables avec ces CEE. Scénario 1 Scénario 2 Estimation des CEE collectifs en kwhcumac Estimation de la valorisation des CEE ( )

21 Restitution de l étude, aides financières Informations sur les aides individuelles : Exemple copropriétaire occupant éligible éco chèque : Montant travaux dû au logement (travaux éligibles et non éligibles aux aides) Scénario 1 Scénario Aides ANAH ( ) 0 0 Prime Habiter Mieux ( ) 0 0 Subvention CUTM ( ) 0 0 Eco chèque Midi Pyrénées ( ) CEE ( ) Crédit d impôt ( ) Plafond utilisé pour le crédit d impôt ( ) Total des aides Eco PTZ individuel possible? Oui Non Montant éligible éco PTZ individuel ( ) Cumul possible avec Crédit d impôt Oui Oui Remarque : le scénario 2 ne permet pas d'atteindre le niveau de performance demandé par l'éco chèque.

22 Le contrat de maîtrise d oeuvre Qui est le maître d ouvrage? Le syndicat des copropriétaires Qui est le maître d œuvre? Un professionnel architecte ou non Quel est le rôle du maître d œuvre? Conception du projet : élaboration de plans, de documents techniques, réalisation de diagnostics, proposition d un programme de travaux chiffrés et phasés dans le temps Consultation des entreprises, conseil au maître d ouvrage sur le choix de celles-ci Coordination des travaux En préalable : le cahier des charges Définit les prestations demandées au maître d œuvre et les attentes Elaboré par le syndic, avec l appui du conseil syndical

23 Choix d un scénario et d un contrat d accompagnement Le choix d un scénario n engage à rien! Il sert de base pour la consultation des entreprises. Seuls les devis qui seront votés engageront la copropriété. But choisir un scénario parmi ceux proposés Idéalement, le CS et le syndic se positionnent en faveur d un scénario. Lors de la même AG, les copropriétaires se positionnent sur : Un approfondissement de la faisabilité d un scénario en particulier (par la consultation d entreprises) Si besoin, une prestation d accompagnement (MOE, AMO) Eventuellement un mandat au syndic pour chercher plus d informations sur les aides (valorisation CEE, enquête pour éligibilité ANAH, prêt collectif, )

24 Exemple La Menuisière 1 et 1 bis (Projet REHABITAT)

25 Exemple La Menuisière 1 et 1 bis (Projet REHABITAT)

26 Montage aides financières Avant signature des devis Négociation des CEE Montage du dossier ANAH Validation critères techniques et gain sur le logement (25% ou 35%) Démarches préalables à la banque pour l Eco PTZ Après signature des devis Eco PTZ (collectif / individuel) : dépôt du dossier à la banque ANAH : déblocage des fonds Eco chèque : envoi dossier au service éco chèque de la région Sur factures Eco chèques utilisés comme paiement Justificatifs à envoyer à la banque (Eco PTZ), pour le paiement des CEE, L année suivante : déclaration pour le crédit d impôt

27 Travaux, réception, suivi, maintenance Le suivi des travaux et la réception peut être intégré à la mission de la maîtrise d œuvre. Le suivi peut être réalisé par le syndic et/ou le conseil syndical. On peut citer : Relevé des compteurs d eau : vérification de la cohérence Suivi des interventions Si chauffage collectif : Relevé des consommations de chauffage Lecture du carnet de chaufferie Suivi des facturations, des contrats et des éventuels intéressements

28 Le rôle de chaque acteur : Sensibilisation Conseil syndical Syndic Prestataire accompagnant Recherche d informations, réalisation d un premier bilan, communication (newsletter, blog, site internet, ) Accompagne le bilan, fait voter le fonds de travaux, organise les réunions d informations, fait partir les courriers - Exemples dans la salle?

29 Le rôle de chaque acteur : Avant l étude Conseil syndical Syndic Prestataire accompagnant Appui au syndic Rédaction du cahier des charges, demande de devis, demande de financement éventuelle, réunit les documents nécessaires Visite éventuelle sur place, proposition devis Après l étude Conseil syndical Accompagne le bureau d études Syndic Accompagne le bureau d études Prestataire accompagnant Réalise l étude Exemples dans la salle?

30 Le rôle de chaque acteur : Restitution étude, choix scénario Conseil syndical Donne son avis Syndic Donne son avis, envoie la synthèse de l étude avant l AG, Prestataire accompagnant Présente les résultats, au conseil syndical et à l AG Choix d un contrat d accompagnement Conseil syndical Syndic Prestataire accompagnant Appui au syndic Recherche d informations, demande de devis Présente des devis Exemples dans la salle?

31 Le rôle de chaque acteur : Consultation des entreprises Conseil syndical Aide à la rédaction du CDC Syndic Aide à la rédaction du CDC Prestataire accompagnant Rédige le CDC, sollicite les entreprises, met en forme les propositions pour l AG Vote des travaux Conseil syndical Syndic Prestataire accompagnant Appuit le syndic dans la préparation de l AG Prépare l AG Présente les propositions à l AG Exemples dans la salle?

32 Coordonnées et autres animations