«Signature» à Saint-Mandé (94) rue du Commandant Mouchotte, Saint-Mandé

Transcription

1 Objectif d investissement : haute qualité patrimoniale Le choix de PERL : Saint - Mandé Analyse immobilière Saint Mandé est une commune chic du sud-est parisien. Limitrophe de Paris et de Vincennes, elle présente tous les avantages du cadre de vie très prisé de la 1 ère couronne parisienne. La ville profite de la proximité immédiate du bois de Vincennes, le plus grand parc boisé d île de France abritant notamment le Parc Floral, le célèbre zoo, entièrement rénové en 2014 et l hippodrome de Vincennes. Un environnement très résidentiel et convivial : demeures bourgeoises et maisons individuelles en pierres meulières, allées arborées et immeubles cossus. Le centre-ville commerçant et animé contribue à la notoriété et l image haut de gamme de la ville et favorise l installation des cadres et familles parisiennes. SIGNATURE Plan provisoire Points-clés économiques * La bonne desserte de Saint-Mandé et sa proximité avec Paris, facilitent l accès à toutes les zones d activités importantes de la capitale : la ligne 1 dessert le centre parisien (Chatelet et Etoile) et permet de rejoindre La Défense (en 30 min depuis Saint-Mandé). Vers l Est, Marne-la- Vallée via le RER A est à 40 min depuis Nation. Saint-Mandé développe un projet de pôle d excellence dans le domaine des géosciences. Ce pôle regroupera les activités de collecte, de traitement et de diffusion de données géographiques, et météorologiques autour d établissements scientifiques publics comme l IGN ou Météo France. Accès En voiture : accès rapide au boulevard périphérique par la Porte Dorée En métro/tramway : ligne 8 et T3a station «Porte Dorée» à 10 min En bus : lignes 86 et 325 à 5 min à pied En Vélib /Autolib : station Vélib à 5 min et Autolib à 7 min En complément, il est prévu l aménagement et la restructuration de 3,2 hectares avec la création de m² de bureaux pour des entreprises en synergie avec le pôle technologique. * Sources : Insee, données 2012, site de la ville, Actep

2 Le choix de PERL : Environnement immédiat A 6 min à pied du bois de Vincennes et à 15 min à pied du centre-ville. Un environnement calme, résidentiel et pavillonnaire, composé de maisons de villes et maisons en meulière. Commerces de proximité, infrastructures scolaires et sportives sont accessibles en quelques minutes à pied : à 300 m de l avenue du Général de Gaulle, principale artère commerçante. Le projet immobilier Un ensemble immobilier de haut standing comprenant 2 bâtiments en cœur d îlot : 57 logements + 71 logements en résidence sénior et une crèche en RDC. Un jardin intérieur bordé de haies mixtes, de massifs et parsemés d arbres à haute tige. Stationnements de parking en sous-sol. Règlementation thermique Sélection PERL 15 appartements du studio au 4 pièces répartis dans 2 bâtiments. Certains des appartements bénéficient de terrasses ou balcons. Opération en diffus. Rémunération du syndic à la charge du bailleur. Co-Promotion : Emerige et Eiffage Immobilier EMERIGE : créée en 1989, et initialement dénommée Transimmeubles, la société devient en 2008, Emerige, après avoir ouvert son capital en 2006 à de prestigieux actionnaires tels que Edmond de Rothschild et Naxicap, filiale de Natixis. En 2010, Emerige se rapproche de la société A0G. Depuis sa constitution, le partenariat a procédé à plusieurs acquisitions totalisant m² réparties entre Paris 7ème, 13ème, 16ème et Boulogne Billancourt. Chiffres Clés 2013 : CA : plus de 92 millions d EIFFAGE IMMOBILIER : Eiffage Immobilier appartient au groupe Eiffage Construction, entreprise générale de bâtiment, branche du groupe Eiffage, 3e major du BTP en France. Son activité s inscrit dans un contexte où construire devient de plus en plus complexe. L usufruitier-bailleur : Logis Transport Créée en 1959, Logis-Transports gère un patrimoine locatif social comptant aujourd hui presque 7000 logements en Ile- de-france. Il assure depuis plusieurs années une production annuelle supérieure à 300 logements ce qui l a fait doubler de taille en 10 ans. Forte de sa culture de proximité, Logis-Transports a su développer un partenariat privilégié avec les collectivités locales et les acteurs de l habitat lui permettant ainsi de proposer une offre immobilière diversifiée (locatif social et intermédiaire, accession sociale à la propriété par le biais de sa filiale l Habitation-Transports, résidences étudiante ou jeunes actifs ). Chiffres Clés 2013 : logements gérés, 113 immeubles répartis dans 48 communes en Ile-de-France, construction de plus de 200 logements par an.

3 Eléments financiers Valeur de la nue-propriété Durée du démembrement 15 ans Valeur locative (m 2 /mois) 25,3 Valeur économique de la nue-propriété 67 % Rendement brut 3,13 % Valeur économique de l usufruit 33 % Soit 25,3 x 12 mois / (prix moyen pleine propriété parking compris) Soit la somme des loyers perçus nets et actualisés sur la durée de l usufruit Taux d occupation : 100 % - Charges, travaux et taxes : 23 % Indexation des loyers et charges : 1,50 % - Actualisation : 2,5 % Prix moyens TTC m² hors parking Pleine-propriété Nue-propriété Prix moyen pondéré TTC / m², hors parking Prix moyen habitable TTC / m², hors parking Prix des parkings Pleine-propriété Nue-propriété Parking en sous-sol simple Parking en sous-sol commandé Budget moyen parking inclus / typologie Nue-propriété TTC parking inclus Studio de 37 m² De pièces de 40 m² à 51 m² De à pièces 59 m² à 71 m² De à pièces de 96 m² à 98 m² De à Calendrier prévisionnel Début des travaux : 4 ème trimestre 2015 Acte authentique : 1 er trimestre 2016 Livraison de l immeuble : 1 er trimestre 2018 IMPORTANT PC obtenu et purgé Notaire Notaire : SCP Thibierge et associés Ordre du dépôt de garantie : SCP Thibierge et associés Montant du dépôt de garantie : 2,5 % du montant TTC de l acquisition en nuepropriété Agréments en cours

4 Carte de marché Emerige / Eiffage/ PERL /m² hors parking Livraison : 1T2018 «Jardins de Chloé» Provini /m² hors parking Livraison : 4T2016 «57 Commandant Mouchotte» Emerige / Eiffage /m² hors parking Livraison : 1T2018 Source : selogerneuf.com, explorimmoneuf.com «Passage des Orangers» Cogedim /m² hors parking Livraison : 4T2016

5 Sécuriser une épargne immobilière La valorisation de l investissement en nue-propriété bénéficie d un double effet de levier, hors de toute réévaluation immobilière : une valorisation mécanique qui résulte de la récupération contractuelle de la pleine propriété et une valorisation économique liée à l inflation sur toute la durée de l investissement. Prix d achat en nue-propriété en fonds propres Valeur de la pleine propriété lors de l achat Valeur estimée des biens à terme* (Revente du bien au terme de l usufruit) Rentabilité de 4,45 %/ an * * Hypothèse de valorisation immobilière de 1,5 % / an Optimiser sa fiscalité Neutralité fiscale de l investissement et optimisation IR/RF ou selon les modalités de financement. Sélection d un appartement d une valeur de (acquis à en nue-propriété) Réduction de l du montant de la nuepropriété si l achat est réalisé en fonds propres. Art. 885 G quater du CGI modifié par l art 13 de la LF 2013* Financement en fonds propres Défiscalisation des revenus fonciers existants pour un investissement réalisé à crédit Art. 31,I,1,d CGI (depuis décembre 2008/LDFR 2008) Financement en emprunt in fine (taux de 2,5 %) et nantissement assurance vie 238 k capitalisée à 2,5 % pour un investisseur avec de revenus fonciers positifs Taux Réduction annuelle Réduction sur les 15 ans + travaux (revente à terme) TMI Effort d épargne (éco. d impôt incluse) Economies IR sur les 15 ans + travaux (prélèvements sociaux compris (revente à terme) 0,70 % % ,00 % % ,25 % % PERL 37 avenue Pierre 1 er de Serbie PARIS Tél Architecte : Jean Loup Boucaud, 3AM Architectes Perspectives : agence Illusio Eléments non contractuels, communiqués à titre indicatif uniquement 03/12/2015