LES ENJEUX PATRIMONIAUX DE L EVALUATION DES TERRAINS. Cadre de l intervention-résumé. Introduction

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1 ADEF/26 mai 2000 LES ENJEUX PATRIMONIAUX DE L EVALUATION DES TERRAINS DANS LES BILANS DES SOCIETES Cadre de l intervention-résumé Introduction Toutes les méthodes et techniques et qui vous ont été exposées depuis ce matin trouvent naturellement à s appliquer dès lors qu il s agit d évaluer (ou d estimer) les valeurs des terrains appartenant à une société. Cependant, quelques contraintes de forme existent qui relèvent alors des normes comptables et fiscales quand il s agit d inscrire ces valeurs au bilan de la dite société. Au surplus, ces menues contraintes peuvent être sanctionnées pénalement ce qui peut rendre l exercice plus délicat. Les principales règles Les terrains sont des actifs corporels non susceptibles d être amortis dont la valeur au bilan correspond, à la date d entrée dans le patrimoine de la société : pour les biens acquis à titre onéreux, à leur coût d acquisition, pour ceux acquis à titre gratuit, à leur valeur vénale. On distingue, dans les comptes, les terrains : sans construction, supportant une construction propre, supportant une construction d autrui. Ces terrains peuvent constituer des actifs immobilisés ou des stocks. Les principales difficultés d évaluation Au plan comptable, l inscription d un terrain nu acquis moyennant paiement ne pose aucun problème : il s agit d enregistrer la valeur d acquisition majorée des frais, voire par la suite des aménagements à leur coût réel. Il en va autrement si l on acquière un terrain construit à un prix global qui ne distingue pas le foncier des constructions : c est que les constructions immobilisées sont amortissables et doivent être inscrites dans un compte distinct. De même, si les terrains sont apportés (à la constitution de l entreprise, ou en cours de vie), leur évaluation est soumise au contrôle d un «commissaire aux apports» (généralement un commissaire au comptes) désigné par ordonnance du juge compétent sur requête préalable. w. i n v e n t a i r e s. f r

2 édité le page 2/7 Tentative de classification des enjeux (des exemples seront fournis en séance) Enjeu fiscal La valeur des terrains telle qu inscrite au bilan de la société pourrait ne présenter que peu d intérêt tant que la société est en cours de vie et que les actifs considérés y demeurent ; en effet, sauf la vanité procurée par la contribution de cette valorisation au total du bilan, chacun sait de longue date que la valeur comptable des actifs n a pas grand chose à voir avec leur valeur économique réelle. Cependant, en cas de terrains construits, une minoration de cette valeur permettra d amortir les constructions sur une base supérieure, conduisant à une possibilité de gain fiscal au titre de cette charge. À l occasion de la sortie des terrains (vente, apport, partage), l assiette de la fiscalité est généralement constituée de la différence entre la valeur comptable et la valeur vénale : une minoration de la valeur comptable conduirait ainsi à une surcharge fiscale Le cas particulier de l apport La valorisation du terrain apporté à la société présente une importance particulière du fait qu elle est en général rémunérée par des titres de la société et que cette évaluation (entre la valeur vénale et la valeur de convenance) conditionnera les rapports entre les différents porteurs (associés, actionnaires). Les risques Les règles d enregistrement des valeurs des terrains, on l a vu, laissent au fond assez peu de marge et ne permettent guère de donner une image fiable du patrimoine foncier de la société. Ainsi détenir des terrains ayant une très forte valeur économique pour des montants plus faibles inscrits en comptabilité ne présente aucun inconvénient au plan légal. L inverse, au contraire, pourrait être très critiquable : maintenir à l actif (en immobilisations comme en stock) des valeurs nettement supérieures à celles du marché peut conduire -à l extrême- à la qualification pénale de présentation de faux bilan Les outils techniques existent pour ajuster à la baisse les valeurs des terrains : il s agit de la provision qui présente l avantage de ne pas être définitive mais l inconvénient de peser sur les charges (donc le résultat) de la société. Esquisse de conclusion Pour l aspect patrimonial, et sous réserve de l incidence fiscale, les valeurs des terrains telles qu inscrites dans les comptes de la société n ont que peu d impact. En effet, la valeur des titres (en bourse ou en négociation de gré à gré) comme de l entreprise dépendra de toute une série de facteurs économiques et financiers très largement déconnectés des montants figurant en comptabilité en regard de la propriété des terrains. Bien des entreprises recèlent ainsi des potentialités (en terme de valorisation) dont les comptes sociaux ne rendent nullement -justement- compte. D autres entreprises (dans le secteur du logement social notamment) ont des valeurs d actifs immobiliers inscrites au bilan qui sont très largement supérieures aux valeurs vénales

3 édité le page 3/7 Notes : (CGI : code général des impôts ; PCG : plan comptable général de 1982 ; FL : Documentation pratique Francis Lefebvre «Fiscal» ; CE : conseil d État ; BIC : bénéfices industriels et commerciaux ; IS : impôt sur les sociétés ; IR : impôt sur le revenu ) Apport Le capital social c est «la valeur d origine des éléments mis à la disposition de l entreprise par les associés sous forme d apports en espèces ou en nature» (art 7, décret du 29 juin 1948 sur la réévaluation des bilans). L apport en nature est constitué par l apport de tout autre bien que du numéraire ou de l industrie. Il peut s agir de biens corporels ou incorporels, mobiliers ou immobiliers, pour autant que ces biens présentent une valeur pécuniaire et qu ils soient cessibles. Ces apports peuvent être faits en pleine propriété, en usufruit, en nue propriété ou en jouissance. Il peuvent résulter d un apport pur et simple ou d une opération de fusion. Le plan comptable général de 1982 prévoit que, à leur date d entrée dans le patrimoine de l entreprise, les biens sont comptabilisés conformément aux prescriptions suivantes : - les biens acquis à titre onéreux à leur coût d acquisition ; - les biens acquis à titre gratuit en les estimant à leur valeur vénale. NB : le coût d acquisition s obtient en additionnant le prix convenu et les frais accessoires (charges directement ou indirectement liées à l acquisition pour la mise en état d utilisation du bien). Le risque principal réside dans la surévaluation des apports qui est une source d injustice entre les associés ou les actionnaires dans la mesure où les droits sociaux sont attribués proportionnellement aux apports. La surévaluation peut aussi porter préjudice aux créanciers sociaux, induits en erreur sur la solvabilité réelle de la société. Un commissaire aux apports est nommé afin de contrôler la valeur de l apport. L ensemble de ses compétences est régi par la loi n du 24 juillet 1966 et par son décret d application n du 23 mars La procédure repose sur l indépendance et l intégrité des commissaires. Ils ne doivent pas se baser sur une seule méthode d évaluation et l entériner mais doivent chercher des valeurs comparatives en utilisant d autres méthodes appropriées au cas d espèce. Le commissaire ne peut utiliser aveuglément les rapports d experts mais doit accomplir un travail personnel (TGI Paris, chbre corr, 16 mai 1974). L augmentation du capital implique une modification des statuts de la société et relève de la seule compétence de l assemblée générale extraordinaire des actionnaires (loi de 1966, arts

4 édité le page 4/7 153 et 180). Cette dernière doit également se prononcer sur l évaluation de l apport en nature (art 82 al 2). Cette valeur d apport se traduit en titres donnés en rémunération à l apporteur. Valeur comptable L art 38 quinquies de l annexe III au CGI (décret n du 14 mars 1984) prévoit que les immobilisations doivent être inscrites à l actif du bilan pour leur valeur d origine, celleci s entendant différemment selon qu il s agit de biens acquis à titre onéreux ou à titre gratuit, de biens créés par l entreprise ou reçus en apport. (F.L. BIC IV, 11400) Cette valeur d origine sert en principe de base de calcul des amortissements dans le cas d immobilisations amortissables et est prise en compte pour le calcul de plus-values ou moins-values en cas de cession ultérieure du bien. Elle peut donc faire l objet d un contrôle par l administration. (FL.BIC IV, : En règle générale, l existence d un acte anormal de gestion est établie, en l absence de contrepartie, lorsque la valeur d inscription dépasse la valeur vénale des biens concernés.) Amortissement Le Code de commerce, la loi sur les sociétés et le plan comptable général tiennent l amortissement comme un processus de correction de l évaluation des immobilisations. Le PCG de 1982 définit l amortissement pour dépréciation comme la constatation comptable d un amoindrissement de la valeur d un élément d actif résultant de l usage et de tout autre cause dont les effets sont jugés irréversibles. Sont déductibles des résultats imposables les amortissements réellement effectués par l entreprise, dans la limite de ceux qui sont généralement admis d après les usages de chaque nature d industrie, de commerce ou d exploitation. (art CGI) Selon le même article, seuls les éléments de l actif soumis à dépréciation peuvent, en principe, faire l objet d un amortissement. Les éléments amortissables sont les immobilisations inscrites dans l actif de la société. Lorsqu elles ne sont pas amortissables, les immobilisations peuvent, en cas de dépréciation, donner lieu à des provisions. La valeur du terrain d assiette doit être exclue du prix de revient amortissable des constructions (CE, 18 janvier 1989). Mais les frais d aménagement d un terrain sont amortissables lorsqu ils sont indissociables de travaux de construction ou concourent à la création d immobilisations amortissables (CE, 30 avril 1975). La dépréciation des immobilisations qui ne se déprécient pas d une manière irréversible (terrains) donne lieu à la constitution d une provision (CGI ann.iii, art 38 sexies) (instruction du 17 décembre 1984) Ainsi, les terrains ne peuvent pas, en principe, faire l objet d un amortissement dès lors que, par nature, ils ne sont susceptibles d aucune diminution de valeur par l effet du temps. Dans la même logique, les terrains d assiette des immeubles bâtis, même si ces derniers occupent toute la superficie de et n ont pas vocation à être cédés en vue d une reconstruction, ne donnent pas lieu à un amortissement. (art CGI) (CE, 18 janvier 1989). En cas d acquisition d un immeuble pour un prix non ventilé entre le sol et l élévation, seule la fraction du prix d achat correspondant à la construction est susceptible d être amortie.

5 édité le page 5/7 (CE, 19 décembre 1938) La répartition du prix de revient global d un ensemble immobilier entre le sol et la construction peut être remis en cause à toute époque de la période d amortissement, même si la valeur de chaque élément a été fixée au cours d un exercice prescrit (CE, 4 novembre 1970). Plus-values et moins-values Les plus-values sur terrains à bâtir sont en principe imposées (art 150 D2 CGI). Les plus et moins values de cessions des éléments d actifs sont soumises à un régime spécial prévu par les articles 39 duodecies à 39 quindecies du CGI et fondé sur une double distinction d une part entre les plus moins values à court terme et les plus moins values à long terme qui font l objet d une taxation atténuée ; d autre part entre les éléments amortissables et ceux qui ne le sont pas. Cas de la cession d un bien immobilier : (FL.BIC VII, 8250) La plus-value relative à la cession d un bien est normalement déterminée à partir du prix stipulé dans l acte de cession, sauf pour l administration à établir que la valeur vénale du bien est supérieure à ce prix et que cette insuffisance constitue une dissimulation du prix réel de la transaction (CE, 21 octobre 1987). La plus-value ou la moins-value afférente au terrain, élément non amortissable, et celle relative aux constructions, éléments amortissables, doit être déterminée distinctement dès lors que chacune d entre elle peut relever de régimes d imposition différents. L entreprise doit donc estimer, sous sa responsabilité, la valeur respective du terrain et des constructions afin de déterminer le montant des plus-values se rapportant à chaque élément. Dans le cas où une moins-value porte sur un immeuble bâti, il y a lieu, en règle générale, d opérer une distinction entre la perte du terrain qui, lorsque ce bien est détenu depuis plus de deux ans, constitue une moins-value à long terme, et la perte du bâtiment qui, portant sur un bien amortissable, constitue une moins-value à court terme (CE, 25 juillet 1980). Aussi, lorsqu une entreprise cède, moyennant un prix global, un immeuble inscrit à son actif depuis deux ans au moins, la plus-value réalisée ou la moins-value subie à raison de la cession de terrain (élément non amortissable) et la plus value réalisée ou la moins-value subie résultant de la cession de la construction (élément amortissable) doivent être déterminés distinctement à partir d une estimation de la fraction du prix de vente total afférente au terrain proprement dit et de celle se rapportant à la construction. Cette répartition doit être opérée à l initiative de l entreprise qui est tenue de déclarer, d une part, les résultats afférents à la cession du terrain et, d autre part, ceux de la cession de la construction (sous réserve du pouvoir de vérification de l administration et sous le contrôle du juge de l impôt). (CE, 10 juin 1981). (exemples fournis en séance) Provisions Un terrain n est, en principe, pas susceptible de se détériorer avec le temps et ne fait donc pas l objet d amortissements. Néanmoins, dans la mesure où le terrain fait l objet d une dépréciation effective par suite de circonstances particulières, il peut être tenu compte de cette dépréciation qui doit alors obligatoirement être constatée par voie de provision (art 38 sexies, ann III CGI).

6 édité le page 6/7 Cas particuliers Les carrières et mines À la différence des terrains à bâtir, les terrains de gisement peuvent se déprécier. On entend par terrains de gisement les sablières, carrières, tourbières Tant qu ils ne sont pas exploités, ils obéissent au même régime que les terrains à bâtir et ne sont pas amortissables. En revanche, après le début de l exploitation, ils apparaissent comme un agrégat de deux choses : - le gisement dont sont extraits les matériaux et qui est amortissable (PCG, p II, 29) afin de compenser la dépréciation résultant de l extraction de matériaux ; - le tréfonds qui est le terrain après épuisement du gisement et qui n est pas amortissable. Fiscalement il en est de même (CE, 18 mars 1983). Toutefois, l amortissement n est pas déductible si le contrat de cession de terrain ne précise pas l existence d une carrière qu il est possible d exploiter ou d un droit à exploitation (CE, 20 février 1991). Les terrains agricoles Le CGI pose le principe de l inscription obligatoire à l actif du bilan des immeubles bâtis et non bâtis appartenant à l exploitant et affectés à l exploitation. L exploitant peut toutefois conserver les terres dans son patrimoine privé. Les plus-values résultant de cessions ne sont pas imposables lorsque la valeur d échange n excède pas une certaine limite. Si elle est dépassée, l intégralité de la plusvalue est taxable. Plus-values lors de la cession de terres : exonération si activité depuis au moins 5 ans. ***********

7 édité le page 7/7 Enjeu fiscal de la valorisation d un terrain EXEMPLE (en société commerciale soumise à l IS)