Coordonné par Jean-Michel GUÉRIN, avec la collaboration de Renaud TURC

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1 Coordonné par Jean-Michel GUÉRIN, avec la collaboration de Renaud TURC LA COPROPRIÉTÉ Éditions d Organisation, 1998, 2000, 2002 De Particulier à Particulier, 1998, 2000, 2002 ISBN :

2 Le règlement de copropriété Tout immeuble en copropriété doit obligatoirement être doté d un règlement de copropriété. L article 8 de loi de 1965 l impose. Véritable charte commune, il décrit les droits et obligations des copropriétaires sur les parties privatives et les parties communes ainsi que le fonctionnement interne de la copropriété. Par ailleurs, ce document délimite les parties communes et les parties privatives. À ce titre, il ne fait pas double emploi avec l état descriptif de division qui ne fait qu identifier les lots et leur attribuer une quote-part indivise des parties communes. En revanche, c est au règlement de copropriété de définir quelles parties de l immeuble sont communes (voir la section : Les parties communes). S il ne se conforme pas à l énumération des articles 2 et 3 de la loi de 1965, il doit cependant y inclure tous les éléments nécessaires aux copropriétaires, indispensables à l unité et à la conservation de l immeuble. Contenu du règlement de copropriété Il arrive que le règlement de copropriété affecte des parties communes à l usage exclusif de certains copropriétaires. Ce peut être le cas des terrasses dont seuls les copropriétaires du dernier étage Éditions d Organisation 15

3 La copropriété peuvent jouir, ou encore de la partie d escalier menant à un seul lot. Ces parties d immeubles ne présentant pas d utilité pour les autres copropriétaires, leur affectation est réservée à celui qui en a l usage. Un règlement de copropriété correctement rédigé ne doit donc rien laisser dans l ombre et énumérer avec minutie quelles parties sont communes et quelles autres sont privatives. En cas de silence du règlement au sujet d un élément, les copropriétaires s en remettront alors à la définition de l article 2 de la loi de 1965 et de l article 3 de la loi de Il arrive encore que règlement précise la destination de l immeuble tout entier. La destination de l immeuble La loi qui régit la copropriété accorde une grande importance à la destination de l immeuble et de nombreux articles font références à cette notion. Elle est pourtant difficile à cerner. De la manière la plus courante, c est le règlement de copropriété qui précise les aspects principaux de la destination de l immeuble. Ainsi, le règlement mentionnera diverses formules telles que : immeuble à destination exclusivement d habitation ; immeuble à destination principale d habitation avec possibilité d usage professionnel ; immeuble à destination mixte, c est-à-dire à usage commercial et professionnel ; immeuble à destination commerciale. Mais toutes les possibilités sont ouvertes puisqu en copropriété, la destination de l immeuble est conventionnelle. Elle peut donc être très spécifique. Les tribunaux l admettent. Dans l hypothèse où le règlement de copropriété ne précise pas la destination de l immeuble, en cas de litiges, les tribunaux s attachent à la situation du bâtiment, à sa construction, à ses caractères 16 De Particulier à Particulier

4 Le règlement de copropriété spécifiques, etc. Ils s inspirent également de la destination de chaque lot, tel que tout règlement de copropriété la définit. La destination de chaque lot Le règlement de copropriété a, en outre, pour objet d indiquer la destination de chaque lot. Rappelons que si le règlement de copropriété détermine la destination de l immeuble, il ne peut cependant pas porter atteinte aux droits des copropriétaires de jouir librement de leur lot privatif. Toute restriction allant contre ce principe serait immanquablement frappée de nullité. Il en serait ainsi des clauses prévoyant par exemple : l obligation pour un copropriétaire d obtenir l accord du syndicat pour vendre son lot ; l obligation de faire exécuter les travaux, dans les parties privatives, par l entrepreneur de l immeuble. En revanche, le règlement de copropriété organise habituellement les modalités de jouissance des parties privatives et communes. Les modalités de jouissance des parties privatives Le règlement de copropriété peut affecter certains lots exclusivement à l habitation, d autres à l exercice d un commerce ou encore à vocation de garage, de cave, d entrepôt, etc. Cette destination doit se conformer à l usage légal déterminé en fonction de l article L du Code de la construction et de l habitation. À tous égards, une quelconque clause restrictive à l usage d une partie privative se justifie uniquement par la destination de l immeuble. Ainsi par exemple, il ne pourra être installé un atelier de couture dans un immeuble à usage d habitation. Mais, ne serait pas valable dans ce même immeuble, une disposition qui interdirait l utilisation des greniers comme chambres à coucher. Éditions d Organisation 17

5 La copropriété Notons en outre, qu un règlement de copropriété qui affecte entièrement un immeuble à usage d habitation, n empêche pas pour autant, l exercice de professions libérales. Pour interdire de telles activités, il est indispensable que le règlement les prohibe expressément. D autre part, lorsque l immeuble comporte des locaux commerciaux, les rédacteurs du règlement de copropriété peuvent interdire l exercice de certaines activités, comme les commerces d alimentation ou ceux de restauration. À SAVOIR La loi n du 21 décembre 1984 permet, pour une durée maximale de deux ans, de domicilier dans un local d habitation, une entreprise nouvellement créée. Cette disposition s applique même si le règlement de copropriété contient des dispositions contraires. Cette facilité temporaire a pour but de favoriser la création d entreprises. Enfin, sachez qu un règlement de copropriété ne peut absolument pas vous interdire d avoir des animaux domestiques chez vous. Il peut par contre proscrire l étendage du linge aux fenêtres. La location d un lot et le règlement de copropriété Tout copropriétaire est en principe libre de louer son lot. Il n a pas à recueillir l autorisation du conseil syndical ou de l assemblée générale pour cela. La clause du règlement de copropriété qui l y obligerait ne serait pas valable. Cependant, un règlement de copropriété peut interdire la location fractionnée d un lot en raison de la destination de l immeuble (par exemple, la location d une chambre séparée dans un immeuble «bourgeois»). Par ailleurs, certains règlements de copropriété imposent que le bailleur notifie au syndic la location d un lot et précise à ce moment le nom du locataire, le montant du loyer et son mode de 18 De Particulier à Particulier

6 Le règlement de copropriété paiement. Cette clause est acceptée par la jurisprudence car les informations sont en fait destinées à faciliter la mise en œuvre du privilège mobilier dont bénéficie le syndicat (voir page 121). En tant que bailleur, vous devez également toujours respecter le règlement de copropriété de l immeuble. Cette dernière disposition s applique, que ce soit vous ou quelqu un d autre qui occupe votre appartement. Cela veut dire que le bailleur est responsable du non-respect par le locataire, du règlement de copropriété. Il en sera ainsi en cas de bruits, d odeurs, etc. causés par le locataire, ou d un usage du local contraire à la destination de l immeuble (l exercice d une profession dans un immeuble destiné à l habitation par exemple). Il est donc important de vous renseigner sur l usage que le locataire entend faire de votre lot et de savoir si cet usage est compatible avec la destination de l immeuble. La prudence commande également de faire approuver expressément par le locataire le règlement de copropriété. À SAVOIR L article 3 de la loi du 6 juillet 1989 qui réglemente la location de logements, oblige le copropriétaire-bailleur lors de la signature du contrat, à «communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l immeuble, la jouissance et l usage des parties privatives et communes et précisant la quotepart afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges». En effet, le locataire doit respecter le règlement de copropriété et ne peut en contester les dispositions. Il ne dispose pas non plus du droit d en demander la modification. Si un locataire contrevient au règlement de copropriété, le syndicat peut intenter une action en justice contre lui et engager sa responsabilité civile. En revanche, il ne peut contraindre le copropriétaire-baillleur à résilier le bail. Éditions d Organisation 19

7 La copropriété À SAVOIR Le syndicat peut lui-même demander la fin du bail, si le bailleur est d une négligence grave et que le locataire porte réellement atteinte à la copropriété. C est un cas exceptionnel! Il est prévu par l article 1166 du Code civil. Quant au bailleur, il assure au locataire une jouissance paisible des biens qu il loue. Le locataire est donc en droit d engager la responsabilité du bailleur dès lors que le règlement de copropriété n est pas respecté, ce qui empêche une jouissance paisible des locaux. De même, si un équipement collectif est défectueux (chauffage, ascenseur...), le locataire peut poursuivre le bailleur. Les modalités de jouissance des parties communes Les clauses du règlement de copropriété réglant l usage des parties communes s apparentent à un règlement intérieur de l immeuble. À ce titre, elles prévoient généralement l interdiction d encombrer les parties communes et précisent aussi les horaires d ouverture des portes de l immeuble, les horaires de livraison, la descente des ordures, les consignes en cas d incendie, les modalités d usage de l ascenseur, etc. Là encore, la destination de l immeuble justifie ou non, les restrictions à l utilisation des parties communes. Beaucoup de litiges concernent à cet égard, l apposition de plaques professionnelles (médecin, huissier, architecte, etc.) et d enseignes commerciales sur la façade des bâtiments. Ce problème ne trouve de solution qu au cas par cas. Mais par exemple, l interdiction pour un commerçant d installer une enseigne lumineuse sur la façade d un immeuble à usage d habitation et commercial, n est pas valable. 20 De Particulier à Particulier

8 Le règlement de copropriété La quote-part de charges Le règlement de copropriété fixe la quote-part relative à chaque lot dans chacune des catégories de charges, c est-à-dire : les charges relatives à la conservation, à l entretien et à l administration des parties communes. Leur quote-part correspond généralement à celle indiquée dans l état descriptif de division. On les appelle couramment charges générales ; les charges relatives aux services collectifs et aux éléments d équipement commun. Elles sont réparties en fonction de l utilité que ces services ou éléments présentent pour chacun des lots. On les nomme charges spéciales. Il est d usage, en outre, d insérer dans le règlement de copropriété, une clause obligeant les copropriétaires à supporter l aggravation des charges provenant de leur fait. À SAVOIR Tous les règlements de copropriété publiés à compter du 31 décembre 2002 devront indiquer les éléments pris en compte ainsi que la méthode de calcul des quotes-parts de parties communes et de répartition des charges Ceci dans le but de favoriser la transparence des comptes de copropriété et d expliquer à tous les copropriétaires comment les charges sont calculées. Le fonctionnement de la copropriété Le règlement de copropriété définit encore les règles de fonctionnement de la copropriété. Il pourra prévoir l institution d un conseil syndical, préciser les modalités de réunion des assemblées générales (tout en restant dans le cadre de la loi), ou étendre les pouvoirs du syndic au-delà de ce que la loi lui confère expressément. Éditions d Organisation 21

9 La copropriété Établissement du règlement de copropriété Le règlement de copropriété constituant le document essentiel de la copropriété, la loi a prévu divers modes d établissement. Règlement adopté à l unanimité Lorsque le règlement est établi avant la mise en copropriété de l immeuble (par exemple en cas d immeuble en construction), chaque acquéreur de lot souscrira au règlement lors de la signature de l acte de vente. Il s ensuit que le règlement de copropriété est adopté à l unanimité. Rappelons que la copropriété se forme dès lors que l on est en présence de deux copropriétaires. Si le constructeur n a vendu qu un seul lot, le statut de la copropriété s applique puisque l immeuble est divisé entre deux copropriétaires, le constructeur et l acquéreur du lot vendu. Dès ce moment, les dispositions du règlement s imposent. EXEMPLE : NAISSANCE DE LA COPROPRIÉTÉ Un constructeur rédige un règlement de copropriété pour un immeuble qu il envisage de vendre par lots. Au 1 er janvier 2002 il possède encore tout l immeuble en cours d achèvement. Le 1 er juin 2002 il vend le premier lot à Monsieur Durand. À cette date, il y a donc deux copropriétaires et le règlement s applique. Règlement établi par décision de l assemblée générale Nous l avons vu, la loi rend obligatoire le règlement de copropriété. Elle a donc prévu que l assemblée générale pouvait l établir en statuant à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix (51 copropriétaires sur 100 représentant 22 De Particulier à Particulier

10 Le règlement de copropriété 667 millièmes, par exemple, voir la section : La double majorité, page 60). Cette solution permet aux copropriétés qui, pour des raisons diverses, seraient dépourvues de règlement de s en doter afin de se mettre en conformité avec la loi. Mise en conformité du règlement La loi SRU prévoit que dans les cinq ans de sa promulgation, les copropriétaires ont la possibilité d adapter les règlements de copropriété aux évolutions législatives. Autrement dit, chaque syndicat de copropriétaire a jusqu au 13 décembre 2005 pour voter les adaptations rendues nécessaires par des changements législatifs. Cette mesure va permettre de mettre à jour d anciens règlements qui étaient parfois en totale contradiction avec l état du droit. C est ainsi, que certains règlements contiennent des clauses sur les règles de majorité totalement illégales avec ce que prévoit la loi du 10 juillet À titre d exemple, on peut trouver des clauses définissant la double majorité de l article 26 comme la majorité des copropriétaires représentant les trois quarts des voix au lieu des deux tiers requis par la loi. Une situation qui était avant tout préjudiciable aux copropriétaires, qui n avaient pas toujours conscience de leurs droits et de leurs obligations. Cette révision imposée répond donc à un véritable besoin. De plus, cette révision sera d autant plus aisée que la loi permet aux copropriétaires de modifier leur règlement à la simple majorité de l article 24, alors qu il faut en principe obtenir au minimum la double majorité de l article 26 pour y procéder. Modification du règlement de copropriété En dehors de la mise en conformité de certains règlements expliqués ci-dessus, il arrive qu un ensemble de copropriétaires souhaite y apporter quelques changements. Seule l assemblée générale a compétence pour prendre la décision de modifier le règlement de Éditions d Organisation 23