Trouillard Emmanuel, ENS Ulm, M1 Carthagéo. «La location meublée à Paris et en Petite Couronne». 1

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2 2 Introduction Le débat politique actuel visant à remettre en cause «les niches fiscales» a mis récemment en lumière la location meublée au travers du statut qui lui est attaché, et dont la légitimité est aujourd hui contestée, de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). La fiscalité de la location meublée constitue un héritage historique complexe, qui témoigne parfaitement, à sa manière, de la nature bien particulière de ce statut d occupation, à mi-chemin entre la chambre d hôtel et la location vide. En effet, la location meublée, en tant que catégorie immobilière, possède un lourd bagage historique, qui tend souvent à brouiller son contenu actuel : il est courant de la confondre avec d autres notions, certes parentes, mais aujourd hui en grande partie anachroniques, comme celles de «garnis», ou de «meublés». La location meublée, si elle constitue donc un objet d histoire privilégié et incontestable, ne saurait se résumer à ce seul type d approche. En abordant le sujet sous un angle géographique, nous chercherons, avant toute chose, à comprendre ce qu est la location meublée dans son actualité, sans nous soucier outre mesure de son évolution dans le long terme. Ainsi, sauf exception, nos données les plus anciennes seront celles du Recensement Général de la Population (RGP) de Néanmoins, nous ne nous priverons pas pour autant d éclairages historiques lorsque le besoin s en fera sentir, notamment dans le but de définir clairement notre objet d étude, à travers toutes ses dimensions. Mais qu est-ce, fondamentalement, qu une location meublée? C est un logement loué garni de meubles ; c est-à-dire qu il s agit d un statut d occupation où le locataire peut se contenter, en théorie, d occuper seulement physiquement les lieux et ne rien posséder qui lui soit propre : rien ne l attache à son logement, il est simplement client, comme dans un hôtel, et le bailleur peut se rapprocher, en statut, d un hébergeur «professionnel» ; le séjour en location meublée s inscrirait plutôt dans le court terme. Au contraire, dans une location vide, le locataire s installe dans «ses meubles», il personnalise son logement et s approprie son espace ; seuls les murs ne lui appartiennent pas ; ce statut d occupation s accorderait mieux à un séjour sur le long terme. On en arrive finalement à l hypothèse de l instauration d une hiérarchie sociale par le logement, fondée sur le degré de possession, de propriété de son lieu d habitat. C est ce qui fait, selon l historien Alain Faure, que la location meublée est encore souvent considérée aujourd hui uniquement comme un parc social de fait. En outre, il émet l idée d un autre vecteur de hiérarchisation fondé sur le régime de visibilité, sur le caractère plus ou moins privatif de son lieu d habitation : une location meublée serait ainsi supérieure, en termes de valeur sociale, à une chambre d hôtel car «non-ostensible» [Faure, 2000]. Ces axes de recherche, éminemment géographiques, seraient adaptés à une éventuelle étude de terrain à visées qualitatives. Cependant, tout en les gardant en mémoire afin de nourrir nos analyses, notre approche du sujet sera tout à fait autre : nous essaierons principalement, par le biais de méthodes quantitatives, de définir, de manière globale et synthétique, la place de la location meublée au sein du marché immobilier de la zone d étude que nous avons choisie, c est-à-dire Paris et sa Petite Couronne. Cela revient à poser des questions fondamentales telles que : où et comment sont localisés les logements relevant de ce

3 3 statut d occupation? Quelles sont les caractéristiques de ce parc de logements, et de ses locataires? Ces dernières correspondent-elles à une organisation et à une logique spatiale particulière? Nos analyses s appuieront sur deux bases de données distinctes : tout d abord, sur les données des RGP 1990 et 1999 relatives aux résidences principales ; d autre part, sur la base de données de Particulier à Particulier (PAP) constituée de l ensemble des annonces publiées en 2007 au sein du journal éponyme. Dans un premier temps, nous nous attacherons à définir plus précisément notre objet d étude, à travers plusieurs de ses aspects (I) ; puis nous nous intéresserons à la répartition de ce statut d occupation au sein de notre zone d étude (II), pour ensuite nous pencher sur ses caractéristiques, et sur celles de ses locataires (III) ; pour finir, nous étudierons plus précisément les 17 e et 18 e arrondissements parisiens, dans le but d observer la répartition des effectifs de locations meublées à une échelle plus fine (IV).

4 4 SOMMAIRE page INTRODUCTION. 2 I. Définition préalable de notre objet de recherche : la location meublée Distinction, au sein de la catégorie historique de «garnis», entre chambres d hôtels et locations meublées, et justification de cette distinction.5 2. Droit et fiscalité de la location meublée : un statut d occupation caractérisé par l importance de ses héritages historiques, souvent anachroniques 6 1. La location meublée et la législation en vigueur 7 2. La fiscalité de la location meublée...12 II. Inscription de la location meublée au sein du parc des résidences principales (RP), pour Paris et sa Petite Couronne Portrait préalable du marché immobilier à Paris et en Petite Couronne La place de la location meublée au sein du secteur locatif, à Paris et en Petite Couronne, à travers l étude de la base de données PAP 22 III. Les principales caractéristiques du parc des locations meublées, et de ses locataires, au travers de la base PAP 2007 et des RGP 90 et Prix et surfaces du parc locatif à Paris et en Petite Couronne, à partir de la base PAP Les caractéristiques des locataires en meublé, à partir des RGP 90 et IV. Etude, à l échelle de la bouche de métro, des 17 e et 18 e arrondissements parisiens, à partir de la base de données PAP...46 CONCLUSION BIBLIOGRAPHIE. 60 ANNEXES...61 TABLE DES ILLUSTRATIONS. 63

5 5 I. Définition préalable de notre objet de recherche : la location meublée. I.1 Distinction, au sein de la catégorie historique de «garnis», entre chambres d hôtels et locations meublées, et justification de cette distinction. Abandon des concepts de «garnis» et de «meublés». Pourquoi, plutôt que de locations meublées, ne pas parler plus simplement de «garnis» ou de «meublés»? Ces appellations plus anciennes et, en apparence, plus familières, ont pour inconvénient majeur de confondre deux parcs de logements bien distincts : les chambres d hôtels à usage de résidences principales, d une part, qui sont principalement représentées au sein des hôtels meublés, dits «de préfecture» (désignés ainsi du fait de la nécessité qu ont les gérants de déclarer leur établissement en préfecture), ou encore «non-homologués tourisme» ; et, d autre part, les locations meublées qui font l objet de notre étude. Ainsi, en regroupant en une seule et même catégorie les «meublés (et) chambres d hôtels», la nomenclature des différents statuts d occupation des résidences principales (RP), utilisée jusqu à présent par l INSEE pour ses Recensements Généraux de la Population (RGP), perpétue cette confusion héritée du 19e siècle. Notre travail s appuyant, pour une grande part, sur l exploitation des données des RGP 1990 et 1999 concernant les RP, ces considérations relatives aux différentes catégories employées par l INSEE s avèrent capitales : elles nous obligent, à défaut d une illusoire indépendance théorique vis-à-vis de la nature de nos sources, à nous situer clairement par rapport à ces catégories pré-existantes. Concernant, donc, notre utilisation de la nomenclature INSEE, notre travail repose, avant toute chose, sur la distinction systématique que nous opérons entre les deux parcs confondus au sein de la catégorie (héritée) de «garnis» : l INSEE, pour les RGP, distingue trois principaux statuts d occupation des RP : la «propriété occupante», le «logement gratuit» et la «location ou sous-location». Au sein de la «location ou sous-location», elle distingue trois nouvelles sous-catégories : la «location vide», la «location en HLM» et la «location en meublé ou en chambre d hôtel». Afin d isoler la location meublée, à partir de la nomenclature existante, il nous fallait donc parvenir à diviser la sous-catégorie «location en meublé ou en chambre d hôtel» en deux nouvelles sous-catégories locatives distinctes. Pour cela, nous avons dû nous appuyer sur une autre nomenclature utilisée par l INSEE au sein des RGP et relative, cette fois, aux types de logement des RP ; en effet, cette autre classification propose une catégorie intitulée «Chambre d hôtel». Le nouveau statut d occupation «location meublée» que nous obtenons résulte, au final, d une simple différence entre les stocks de RP respectifs du statut d occupation «meublé ou chambre d hôtel», et ceux du type de logement «chambre d hôtel» ; le résultat de cette opération est nécessairement positif, cette dernière catégorie étant incluse, en termes de stocks, au sein de la première. Le stock des locations meublées, tel que nous l avons défini, correspond donc à l ensemble des ménages ayant déclaré un statut d occupation, pour leur RP, correspondant à un «garnis», mais dont le type de logement n est cependant pas une chambre d hôtel. Il est nécessaire, à présent, d expliciter les raisons qui nous poussent à opérer cette distinction entre chambres d hôtels et locations meublées : ainsi, tout laisse à penser que, si, effectivement, l assimilation entre les deux parcs a pu, à d autres périodes historiques, avoir

6 6 une certaine cohérence [Faure et Lévy-Vroelant, 2008], il n en est cependant plus de même aujourd hui. Evolution historique de la catégorie de «garnis». La distinction que nous faisons est, en effet, motivée par le constat simple d une constante régression, au moins depuis le RGP 1962, et toujours actuelle, du nombre des chambres d hôtels meublés (en tant que RP) à Paris - tendance encore une fois confirmée par un rapport publié par l APUR en 2001 sur les hôtels meublés parisiens [APUR, 2001] -, tandis que la location meublée, au contraire, connaît de son côté une progression importante au moins depuis le RGP 1990 (cf. Figure 1 infra) : Figure 1: Evolution, pour Paris (75), des stocks de garnis : chambres d'hôtels et locations meublées ( ) stocks Stock de garnis (chambres d'hôtels+location s meublées) Stock de chambres d'hôtels Stock de locations meublées année de recensement Sources : Alain Faure et Claire Lévy-Vroelant (RGP ), et INSEE (RGP ). On constate, et ce dès les années 1950, que les deux parcs que constituent les hôtels garnis et les locations meublés, en termes de stocks, connaissent, pour Paris intra-muros, des évolutions distinctes. Ainsi, le développement récent des locations meublées, venant contrebalancer la diminution continue du stock des chambres d hôtels, explique à lui seul la légère augmentation des stocks de «garnis», constatée entre les RGP 1990 et 1999 ; cela se répercute, bien entendu (cf. figure 2 infra), également au niveau de l importance respective des deux parcs au sein de la catégorie historique de «garnis» : la location meublée représente aujourd hui, à Paris, plus de 80% de cette dernière, et ce, bien que le stock de logements qu elle représente en 1999 soit encore loin du niveau qu il avait, ne serait-ce qu au moment du RGP 1975.

7 7 Figure 2: Parts respectives (en %) des chambres d'hôtels et des locations meublées, à Paris (75), pour l'ensemble des garnis ( ) 90,0 80,0 70,0 60,0 50,0 % 40,0 30,0 20,0 10,0 0, année de recensement Part (en%) des locations meublées dans l'ensemble des garnis Part (en%) des chambres d'hôtel dans l'ensemble des garnis Sources : Alain Faure et Claire Levy-Vroelant (RGP ), et INSEE (RGP ). Ces données, finalement, ainsi que la répartition des hôtels meublés résiduels pour Paris intra-muros, qui est, pour ainsi dire, antithétique de celle des locations meublées [APUR 2001] (cf. annexe A), nous poussent à croire que ces deux parcs ne participent plus des mêmes logiques. I.2 Droit et fiscalité de la location meublée : un statut d occupation caractérisé par l importance de ses héritages historiques, souvent anachroniques. Il se trouve que la nomenclature INSEE n a pas l apanage des héritages historiques en ce qui concerne la location meublée. Ce statut d occupation* se caractérise ainsi également par d importants legs historiques en matière de droit et de fiscalité (aujourd hui souvent anachroniques), qui lui confèrent aujourd hui une place bien particulière au sein du marché immobilier parisien : elle est, en effet, considérée comme plus proche de la chambre d hôtel, et d une activité commerciale à part entière, que d une location vide et d un revenu d appoint. I.2.1 La location meublée et la législation en vigueur. La loi du 18 janvier 2005 vient réglementer un secteur qui n est pas concerné par la loi du 6 juillet 1989 sur la location vide en tant que résidence principale. Le parc locatif meublé possède un statut à part sur le plan légal, la norme en matière de location demeurant, bien entendu, le parc locatif vide : ainsi, les locations meublés n entrent pas dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 (L89-462), tendant à améliorer les rapports locatifs, dite Mermaz-Malandain, qui régit actuellement le statut des locations vides louées à titre de résidences principales. En effet, en ce qui concerne la location vide, les locataires, s ils ne possèdent pas les murs qui les entourent, peuvent néanmoins vivre dans «leurs meubles» [Faure, 2000], ce qui confère à ce type de location un statut plus durable, qui se traduit, en droit, par des protections plus importantes. Au contraire, la location meublée, et ce jusqu en 2005, (sauf exception : cf. le paragraphe suivant concernant l article L632-1 du Code de la Construction et de l Habitation

8 8 (CCH), établi par la loi du 29 juillet 1998), n était absolument pas réglementée, et, de ce fait, le contrat de bail était alors le seul document encadrant ce type de location. Mais, depuis la loi du 18 janvier 2005 (L ) venant modifié l art. L632-1 du CCH, la location meublée est, elle aussi, réglementée, avec une législation qui tend sur bien des points à s aligner sur les normes établies par la loi du 6 juillet 1989, même si, comme nous allons le montrer ici, ce régime de location demeure, encore aujourd hui, beaucoup plus souple que celui de la location vide. Une première tentative ciblée - que la loi de 2005 est venue, pour ainsi dire, généralisée - d encadrer légalement une partie bien spécifique du parc des locations meublés avait vu le jour dès 1998 ; avant de se lancer dans une comparaison plus précise entre les régimes légaux actuels des locations vides et meublées, et afin de mieux comprendre certains des enjeux liés au statut d occupation de la location meublée, il peut être intéressant de se pencher plus avant sur cet article L632-1 du CCH, établi par la loi du 29 juillet 1998, pour se demander en quoi il consiste, et quelle a été la teneur des modifications qui y ont été apportées par la loi du 18 janvier 2005 (L ). Le coeur du problème réside dans le premier alinéa, la version de 1998 disant (c est nous qui soulignons) : «Toute personne qui loue un logement meublé à un bailleur louant habituellement plus de quatre logements meublés, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, a droit à l'établissement d'un contrat écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. A l'expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an [ ]» Ce chiffre, de quatre logements meublés, discriminant sur le plan législatif, est lui-même un héritage de la loi du 3 janvier 1969, qui excluait du cadre de la «profession» de loueur en meublé «le bailleur d une ou plusieurs pièces de sa propre habitation, mêmes isolées, (ainsi que) le bailleur de moins de 4 pièces dont il a la disposition», ce qui, soit dit en passant, s inscrivait alors dans un processus plus large, débuté dans l entre-deux-guerres, de déréglementation systématique d un secteur de la location meublée, qui, à rebours, était parmi les plus encadrés au 19 e siècle [Faure, 2000, 2008], et ce à tel point qu il a pu être considéré comme un véritable «laboratoire» pour les premières réglementations sanitaires de l époque. D autre part, il faut préciser, pour être complet, que cette volonté du législateur de distinguer clairement des loueurs en meublés «professionnels» repose, à l époque, sur des motifs fiscaux (cf. infra I.2.2 «la fiscalité de la location meublée»). Les motivations de la loi de 1998 étaient tout autre : il s agissait clairement de renforcer la protection des locataires vis-à-vis des bailleurs, et notamment celle des locataires les plus fragiles économiquement et socialement ; le parc locatif meublé est, de par son histoire et sa longue assimilation avec les chambres d hôtels garnis, souvent associé à un «parc social de fait», ainsi qu à des «logements de passage» [Faure, 2000], destinés notamment à accueillir, en ce qui concerne Paris, les nouveaux venus dans l agglomération. De ce fait, ce parc est souvent considéré comme un secteur plus sujet à «spéculation» que le parc locatif vide. Ainsi, c est en réaction à certains abus de bailleurs «professionnels», que la loi de 1998 venait de nouveau encadrer leurs activités. Or, la loi de 2005 vient justement modifier cet alinéa de l article L632-1 du CCH, que nous avons cité plus haut, en le généralisant à l intégralité des bailleurs louant en meublé. Cette évolution, au-delà d un nouveau renforcement des droits du locataire, semble, au final, d autant plus logique que la distinction qui, implicitement, par un rappel de la loi de 1969,

9 9 était effectuée, en 1998, entre des loueurs en meublés qualifiés de «professionnels», c est-àdire dont les loyers issus de locations meublées constitueraient, théoriquement, la principale ressource, et les autres, pour lesquels il s agirait seulement d un revenu d appoint, était, déjà à cette date, complètement anachronique ; nous retrouverons d ailleurs exactement la même problématique, en matière de fiscalité des locations meublées, avec le statut de «Loueur en Meublés Professionnel» (LMP) [Min. de l économie, 2008]. On notera qu on assiste dernièrement à un mouvement de renforcement de la législation en matière de locations meublées et, donc, de l encadrement de ce secteur, tendance qui constitue, comme nous l avons déjà dit, une rupture par rapport aux évolutions qui sont celles de l après-deuxième Guerre mondiale. Mais qu est-ce, sur le plan légal, qu une location meublée? Question faussement naïve qui, étrangement, n est pas abordée par l article L632-1 du CCH, ni par la loi du 18 janvier 2005, comme si la définition de la location meublée semblait aller de soi aux yeux du législateur! La question a, néanmoins, été résolue à travers la jurisprudence par un arrêt de la cour de cassation (numéro de pourvoi : ) daté du 9 février 2005 (très peu de temps après la promulgation de la loi du 18 janvier 2005). Cet arrêt est doublement intéressant en ce que, premièrement, il propose une définition positive du meublé qui manquait jusqu alors, mais aussi, deuxièmement, en ce qu il dénonce le rapport de domination du bailleur sur le locataire qui prévalait, dans certains cas, jusque-là. Voici ce qui y est affirmé : 1. Un meublé se caractérise, tout d abord, par la présence d équipements indispensables tels que «réfrigérateur, plaques chauffantes ou gazinière», en l absence desquels le logement ne pourra pas être qualifié de meublé ; ainsi, en ce qui concerne l affaire à l origine de cet arrêt, la liste des meubles ne comportait que des équipements considérés comme «accessoires» par la Cour de Cassation : «chaises, tables, matelas» ; en outre, l arrêt propose plus largement de considérer comme un meublé un logement disposant de tous les équipements permettant au locataire «une jouissance normale des locaux», ce qui signifie concrètement que le locataire doit pouvoir y vivre normalement sans avoir à fournir des meubles supplémentaires en plus de ceux déjà présents ; de plus, toutes les pièces doivent être garnies en meubles. 2. En outre, l arrêt de la cour de cassation rappelle que toute location est considérée, par défaut, comme vide : le contrat de location meublé, qui avait été signé lors de l affaire concernée par l arrêt, est considéré comme nul et ramené sous le giron de la loi du 6 juillet 1989, car, de manière évidente, le bailleur profitait de l absence de définition légale d une location meublée, pour abuser de ce statut particulier, et ainsi bénéficier des avantages qui y sont liés. Les locataires, en l occurrence, connaissaient une situation suffisamment précaire pour que le bailleur puisse «assign(er) ceux-ci aux fins de faire déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de ses locataires et condamner ces derniers au paiement de diverses sommes». L arrêt dénonce clairement l institution d un rapport de force au détriment des locataires, considérant le fait que «la liste des meubles était détaillée sur un papier libre ne comportant que la signature du bailleur» comme une preuve que le bailleur avait unilatéralement imposé le statut meublé de la location. En résumé, si le fait qu une location soit définie de façon contractuelle comme meublée ne

10 10 suffit pas légalement à lui assurer ce statut (une location étant toujours considérée comme vide par défaut), à l inverse, le fait que le logement soit effectivement meublé en accord avec la jurisprudence ne suffit pas non plus à obtenir ce statut, car celui-ci nécessite l accord des deux parties. Néanmoins, le locataire ne peut pas, si le logement est suffisamment meublé, obtenir un statut correspondant à une location vide sous prétexte qu il ne se sert pas des meubles présents. Le tableau qui suit constitue une synthèse de la législation en vigueur, qui est d ordre public, ce qui signifie que tout élément du bail allant à l encontre de la loi, en cas de recours devant les tribunaux, est réputée comme non-écrit. A noter que, en terme de contenu, les baux de location meublée se distingue principalement des baux de location vide par la présence, en annexe, en plus de l état des lieux, d un inventaire du mobilier qui doit être effectué de manière contradictoire par les deux parties lors de la signature du contrat. Encadré 1 : Comparaison des législations en vigueur pour la location vide et la location meublée. Principale législation en vigueur Types de baux concernés Durée minimale du bail Location Vide - loi du 6 juillet 1989 (n ), dite Mermaz-Malandain - décret du 30 janvier 2002 (n ) relatif à la définition d un logement décent - baux à usage d habitation - baux mixtes (habitat + activité professionnelle) Selon le statut du bailleur : - personne physique = 3 ans - personne morale = 6 ans + reconduction tacite du bail pour une période identique Exception : Un bail d 1 an peut être conclu si le bailleur le justifie par des motifs familiaux ou professionnels (le motif de vente, tout comme la simple volonté de reprendre le logement sont exclus) Location Meublée - article L632-1 du CCH, modifié par la loi du 18 janvier 2005 (n ), dite loi de cohésion sociale ou loi Borloo, et par la loi du 5 mars 2007 (n ) - décret du 30 janvier 2002 (n ) relatif à la définition d un logement décent - baux à usage d habitation - baux mixtes - baux à usage professionnel 1 an, quel que soit le statut du bailleur + reconduction tacite pour une période identique Exception : Si son locataire est un étudiant, le bailleur a la possibilité de conclure un bail de seulement 9 mois ; de plus, le bail n est alors pas tacitement reconductible (ceci a été mis en place pour laisser au bailleur la possibilité de louer le logement pendant les vacances d été, tout en évitant à l étudiant de payer un loyer pendant cette période)

11 11 Résiliation du bail Locataire : il peut à tout moment donner congé sans avoir à motiver sa décision (préavis de 3 mois) Locataire : Idem que pour une location vide, hormis le préavis qui n est que de 1 mois Le loyer et son évolution, en cours de bail et lors de son renouvellement Exception : dans certains cas liés à sa situation professionnel (1 er emploi, mutation ), le préavis peut être ramené à seulement 1 mois Bailleur : il ne peut donner congé qu à l expiration du bail (préavis de 6 mois) et il doit nécessairement motiver le congé donné : - soit par une volonté de reprendre le logement pour lui ou pour quelqu un de sa famille - soit pour vendre le logement ; dans ce cas-là, à moins que la vente ne s effectue au profit d un membre de la famille du bailleur, le locataire bénéficie d un droit de préemption sur l achat du logement - soit par un motif légitime et sérieux, notamment l inexécution par le locataire des obligations lui incombant Lors de la signature du bail : loyer libre Au cours du bail : - si présence d une clause d indexation du loyer dans le contrat : le loyer peut alors être augmenté chaque année, cette augmentation étant alors indexée (valeur plafond) sur celle de l Indice de Référence des Loyers (IRF), calculé par l INSEE, et qui correspond, depuis la loi du 10 février 2008 (n , art. 35) à la moyenne sur 12 mois de l indice des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers Lors du renouvellement du bail : - Si le bailleur ne fait aucune démarche, alors le bail précédent peut Bailleur : Idem que pour une location vide, hormis le préavis qui n est alors que de 3 mois, et hormis le fait que si le bailleur donne congé pour motif de vente, le locataire ne bénéficie d aucun droit de préemption. Lors de la signature du bail : loyer libre Au cours du bail : - si présence d une clause d indexation du loyer dans le contrat : idem que pour une location vide Lors du renouvellement du bail : à chaque renouvellement du bail (tous les ans donc), le bailleur est parfaitement libre de fixer un nouveau loyer, en respectant cependant un préavis de 3 mois vis-à-vis du locataire. Contrairement à la location vide, il n y a pas d encadrement des éventuelles hausses de loyer, aucune référence à des locations

12 12 être tacitement reconduit avec un loyer au même montant que celui qu il avait lors de son expiration - Si le bailleur considère que le loyer pratiqué est «manifestement sousévalué» par rapport à ceux qui sont pratiqués dans le voisinage pour des logements possédant les mêmes caractéristiques, il peut, avec un préavis de 6 mois, notifier au locataire une remise à niveau du loyer, qu il doit justifier en présentant un certain nombres de «références», relatives à des logements similaires à celui qu il loue (pour Paris et sa Petite Couronne, les références sont fournis par l Observatoire des Loyers de l Agglomération Parisienne ou OLAP qui dispose d une base de données spécialement destinée à cet usage). L application de cette hausse de loyer n est néanmoins pas immédiate et doit faire l objet d un étalement tout au long du nouveau bail, voire au-delà, selon l importance de l augmentation similaires du voisinage n est dès lors nécessaire. Source principale : PAP, 2007 (cf. bibliographie). I.2.2 La fiscalité de la location meublée. Un régime fiscal avantageux. Le fait, pour un bailleur, de louer en meublé plutôt qu en vide est synonyme d avantages fiscaux non-négligeables : ainsi, fiscalement, les revenus générés par les loyers d une ou plusieurs locations meublées ne sont pas considérés en tant que revenus fonciers, comme pour la location vide, mais bien, à l instar des hôtels, comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et d ailleurs, à ce titre, tout loueur en meublé est normalement soumis à la taxe professionnelle. Cette particularité de la location meublée permet, notamment, dans le cadre du système d imposition le plus simple, appelé micro-bic, et lorsque le chiffre d affaire annuel total du bailleur est inférieur à euros, de bénéficier d un abattement fiscal très avantageux d environ 70% sur sa base imposable au titre des BIC (ce chiffre semble varier d une année à l autre) ; au contraire, en ce qui concerne la location vide, l abattement lié au régime fiscal équivalent, dit micro-foncier, n est que de 40% environ. Il existe, concernant toujours la location meublée, deux autres régime fiscaux plus complexes, qui s appliquent, respectivement, aux bailleurs dont le chiffre d affaire annuel total est compris entre et euros, et à ceux dont le chiffre d affaire dépasse les

13 euros : les régimes dits du «réel simplifié» et du «réel normal» ; il est néanmoins possible, pour un bailleur dont le chiffre d affaire correspond normalement au régime «micro-bic», lorsque cela s avère plus avantageux encore (c est-à-dire dans l optique d obtenir un abattement fiscal supérieur à 70% de sa base imposable au titre des BIC), de décider de bénéficier, sur demande au FISC, des avantages du régime dit du réel simplifié. Ces deux régimes permettent, principalement, de déduire, au travers d un système d amortissement du logement loué spécifique aux BIC, en sus des charges relatives au logement loué, une partie de la valeur du logement de ses revenus imposables au titre des BIC ; cependant, cette solution étant compliqué à mettre en œuvre, et nécessitant souvent l aide d un expert comptable, elle reste réservée avant tout aux propriétaires d un nombre important de logements locatifs. Ces différents régimes ne concernent que les logements meublés loués à titre de RP, mais il faut savoir qu il existe encore d autres régimes fiscaux concernant, notamment, les locations meublées à titre de résidences secondaires (qui ne rentrent pas dans le cadre de ce mémoire qui se focalisent sur les locations meublées en tant que RP). Il existe, en parallèle de ces distinctions relatives au chiffre d affaire du bailleur, une autre distinction significative, sur le plan fiscal, entre un statut, qui s applique par défaut, de Loueur en Meublé Non-Professionnel (LMNP), et un autre, soumis à conditions, de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ; pour bénéficier de ce dernier, il faut que le bailleur s inscrive en cette qualité au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), et, soit retire plus de 50% de son revenu total de cette activité, soit réalise plus de euros de recette annuelle à partir de cette dernière. Et ce statut se révèle encore plus avantageux sur le plan fiscal : il peut ainsi être utilisé comme un véritable «outil de défiscalisation», en permettant d imputer sur le revenu global (et non plus seulement relatif aux BIC) les déficits provenant des activités imposées au titre des BIC, et ce sans limitation de montant, en accord avec les règles relatives à la fiscalité des professionnels en général. Il entraîne également d autres avantages fiscaux, notamment en matière de ventes et de successions. Or, nous avons déjà évoqué le fait, au sujet de la législation applicable à la location meublée, que le statut de «professionnels», pour nombre de bailleurs qui bénéficient de ce statut de LMP, était plus que discutable : ce dernier permettrait avant tout une optimisation fiscale et servirait dans la gestion de leur patrimoine à des personnes dont la location en meublée n est absolument pas l activité principale, et qui ont recours, la plupart du temps, à des administrateurs de biens. C est une des raisons qui ont poussé, très récemment, à la remise en question, sur le plan politique, de ce qui est désormais considéré comme une «niche fiscale» ; on reproche ainsi, en outre, à ces avantages liés au statut de LMP, d être de purs héritages historiques, sans justification aucune : ils ne correspondent à aucun objectif précis de politique publique, et ne viennent compenser aucun risque pris par le bailleur [Min. de l économie, 2008]. Pour conclure, on constate que le simple fait que le locataire ne soit pas «dans ses meubles» [Faure, 2000] suffit à distinguer assez radicalement en termes de droit et de fiscalité la location meublée de la location vide, même si, récemment, sur le plan législatif, les deux statuts d occupation ont eu tendance, à se rapprocher de plus en plus l un de l autre, au travers d un durcissement de la législation concernant la location meublée, et ce dans le but avoué de renforcer la protection du locataire. Par contre, en termes de fiscalité, bien que le statut de LMP soit aujourd hui remis en cause, il n en est rien pour ce qui est des avantages liés au statut de LMNP, et cette distinction par rapport à la location vide devrait perdurer.

14 14 II. Inscription de la location meublée au sein du parc des résidences principales (RP), pour Paris et sa Petite Couronne. II.1 Portrait préalable du marché immobilier à Paris et en Petite Couronne Description, pour 1999, du parc immobilier, pour Paris et sa Petite Couronne. Paris et sa Petite Couronne représentent un total d environ résidences principales (RP). Paris (75), à elle seule, concentre, lors du RGP 1999, 40% de l ensemble, suivie par les Hauts-de-Seine avec 23%, la Seine-St-Denis avec 19% et, enfin, par le Val-de- Marne avec 18% (cf. tableau 1 ci-contre). En ce qui concerne les statuts d occupation, trois d entre eux dominent particulièrement : la propriété occupante avec 36% des RP, la location vide avec 31% de celles-ci, et, pour finir, les HLM avec 25%. On note, au passage, que la location meublée représente 2,4% des RP de notre zone d étude. Tableau 1 : Répartition des RP selon le statut d occupation et le département d appartenance de celles-ci. Département/ Statuts d'occupation Chambres d'hôtel Propriété occupante Location vide HLM Logement gratuit Location meublée Total (valeurs absolues)+% de l ensemble des RP Paris (75) (40,3%) Hauts-de- Seine (92) (22,6%) Seine-St- Denis (93) (19%) Val-De-Marne (94) (18,1%) Total (valeurs absolues)+% de l ensemble des RP (0,6%) (35,7%) (31,2%) (24,8%) (5,3%) (2,4%) (100%) Source : INSEE, RGP99. Le tableau 2, ci-dessous, composé à partir des effectifs en valeurs absolues du tableau 1 que nous venons de voir, nous renseigne, pour sa part, sur la structure du marché immobilier en termes de statuts d occupation des RP, et ce pour chacun des différents départements qui composent notre zone d étude :

15 15 Tableau 2 : Répartition des différents statuts d occupation (en %), par département. Département/ Statuts d'occupation Chambres d'hôtel Propriété occupante Location vide HLM Logement gratuit Location meublée Total (en %) Paris (75) 0,8% 29,6% 41,8% 16,7% 7,3% 3,9% 100% Hauts-de- Seine (92) Seine-St-Denis (93) Val-De-Marne (94) 0,5% 37,2% 29,7% 26,6% 4,4% 1,7% 100% 0,6% 39,6% 19,2% 35,9% 3,4% 1,3% 100% 0,4% 43,4% 21,9% 29,1% 4,1% 1,1% 100% Source : INSEE, RGP99. A Paris (75), la location vide est le statut d occupation majoritaire avec plus de 40% des RP, suivie par la propriété occupante avec 30%, tandis que les HLM n en représentent que 17%. Pour tous les départements de la Petite Couronne, au contraire, la propriété occupante domine : c est au sein du Val-de-Marne, où elle représente plus de 43% des RP, qu elle connaît sa part la plus importante. En ce qui concerne la Seine-St-Denis et le Val-de-Marne, les HLM arrivent en deuxième position, et ce devant la location vide ; le statut de locataire en HLM atteint ainsi sa part maximum pour l ensemble des RP en Seine-St-Denis, où il ne représente pas moins de 36% des ménages. Par contre, en ce qui concerne les Hauts-de-Seine, la location vide dépasse, cette fois-ci, le secteur social HLM avec 30% du total des RP. Pour ce qui est de la location meublée, elle représente environ 4% des RP dans Paris intra-muros, environ 2% des RP des Hauts-de-Seine, mais seulement 1% des RP de Seine-St- Denis et du Val-de-Marne. Le tableau 3, ci-dessous, lui aussi composé à partir du tableau 1, reflète la concentration, au sein de notre zone d étude, des logements en faveur de Paris intra-muros, au détriment de la Petite Couronne, ce qui débouche sur une domination de ce département pour l ensemble des statuts d occupation, hormis, cependant, les HLM pour lesquels la Seine-St- Denis arrive en tête de peu. Néanmoins, l on constate que le degré de concentration varie en fonction du statut d occupation considéré : ainsi, la location meublée connaît la concentration la plus forte, avec quasiment 65% de ses effectifs au sein de la commune-centre parisienne, suivie par le logement gratuit avec 55%, la location vide avec 54% et les chambres d hôtels avec 50%.

16 16 Tableau 3 : Répartition (en %), pour chaque statut d occupation, des stocks de logements entre les départements de notre zone d étude Département/Statuts d'occupation Chambres d'hôtel Propriété occupante Location vide HLM Logement gratuit Location meublée Paris (75) 50,4% 33,4% 54,0% 27,1% 55,1% 64,7% Hauts-de-Seine (92) 19,3% 23,6% 21,6% 24,2% 18,6% 16,2% Seine-St-Denis (93) 19,2% 21,1% 11,7% 27,5% 12,2% 10,5% Val-De-Marne (94) 11,0% 22,0% 12,7% 21,2% 14,0% 8,5% Total (en %) 100% 100% 100% 100% 100% 100% Source : INSEE, RGP99. Les cartes ci-dessous (cf. cartes 1 à 4) prolongent la logique qui est celle du tableau 2, mais, cette fois-ci, à l échelle des communes, en nous informant sur la structure du parc immobilier au sein de ces dernières, toujours en termes de statuts d occupation : La carte 1, qui concerne la propriété occupante, révèle un gradient centre-périphérie 1 clair, lié, notamment, aux prix de l immobilier : plus l on s éloigne de la commune-centre parisienne, plus la part de la propriété occupante dans l ensemble des RP va avoir tendance à aller croissante. La carte 2, relative aux HLM, montre que ceux-ci connaissent une logique de répartition différente, plus liée à la division sociale de l espace; en effet, les communes qui connaissent les parts de HLM les plus importantes, et qui sont aussi les plus pauvres de la Petite Couronne, correspondent aux banlieues dites «populaires», situées au sud de Paris, à l ouest du Val-de-Marne, dans le prolongement du 13 e arrondissement, ainsi que dans le nord de Paris, à l ouest de la Seine-St-Denis, au niveau de l ancienne «Banlieue Rouge» (cf. Annexe B «Division sociale de l espace dans l agglomération centrale de Paris»). La carte 3, sur la location vide, nous présente un gradient centre-périphérie inverse de celui de la carte 1, la part de ce statut d occupation allant en augmentant au fur et à mesure que l on se rapproche du centre de l agglomération parisienne. Ce gradient dessine des couronnes concentriques assez régulières dont le centre serait, grosso modo, situé au niveau des arrondissements de l ouest parisien ; on constate, en effet, que la couronne caractérisée par des parts de locations vides supérieures à 30% de l ensemble des RP «déborde» sur une grande partie du nord-est des Hauts-de-Seine. On note également un léger «débordement» au nord du Val-de-Marne, dans le prolongement du 12 e arrondissement. Pour finir, la carte 4, au sujet de la location meublée, montre, de manière logique, un gradient du même type que celui observé pour la location vide, avec cependant un centre situé 1 Un gradient désigne la variation continue d une grandeur en fonction de la distance à un point pris comme référence; lorsque ce point de référence est le centre d une agglomération, on parle de gradient centre-périphérie.

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19 19 plutôt au niveau des arrondissements parisiens centraux : la zone correspondant aux onze premiers arrondissements se démarque avec des parts de location meublée supérieures à 4% de l ensemble des RP, ainsi que le 16 e arrondissement. Les parts les plus importantes de locations meublées se concentrent donc dans ce que l on appelle les «Beaux Quartiers». Evolution globale, entre 1990 et 1999, du parc des locations meublées, à Paris et en Petite Couronne. Au moment du RGP 1990, la location meublée représentait, pour Paris et sa Petite Couronne, environ logements (soit 1,6% des RP), avec une moyenne de 1,6 personne par ménage environ. Dans le recensement de 1999, la location meublée représente désormais logements (2,4% des RP), avec une moyenne en baisse de 1,5 personne par ménage environ. Cela correspond à une augmentation de plus de 55% par rapport à Ainsi, la location meublée est le statut d occupation qui connaît la progression relative la plus importante, loin devant la location en HLM, qui augmente pourtant, de manière assez remarquable, de 23,8% au cours de la période intercensitaire, et ce avec des stocks en valeur absolue pourtant plus de 10 fois plus élevés! En effet, il ne faut jamais perdre de vue le stock relativement réduit de logements que représentent les locations meublées, par rapport à l ensemble des résidences principales, pour Paris et sa Petite Couronne, en 1990 tout comme en 1999 (cf. tableau 4 ci-dessous). Tableau 4 : Evolution des stocks de logements (RP), selon leur statut d occupation. Statuts d'occupation Ménages 90 Ménages 99 Evolution % entre 1990 d'évolution et 1999 entre 90 et 99 Part dans l'ensemble du parc de logement 90 (en %) Chambres d'hôtel ,2% 0,9% 0,6% Propriété occupante % 34,6% 35,7% Location vide ,7% 35,7% 31,2% HLM ,8% 20,7% 24,8% Logement gratuit ,9% 6,4% 5,3% Location meublée ,2% 1,6% 2,4% Part dans l'ensemble du parc de logement 99 (en %) Source : INSEE, RGP 90 et 99. La figure 3, ci-dessous, nous offre un aperçu synthétique des deux dernières colonnes du tableau 4, et nous permet surtout de relativiser l importance de la location meublée, et de ses évolutions, au sein du marché immobilier de notre zone d étude considérée dans son ensemble. Notre recherche porte, sans contestation possible, sur un statut d occupation qui représente une frange marginale du stock des RP de notre zone d étude!

20 20 Figure 3: Répartition des ménages selon leur statut d'occupation en 1990 et 1999 (Paris et Petite Couronne) % Chambres d'hôtel Propriété occupante Location vide HLM Logement gratuit Location meublée Ménages 90 (en %) Ménages 99 (en %) Source : INSEE, RGP 90 et 99. Evolution entre 1990 et 1999 des stocks de locations meublées, par département. Avant toute chose, les tableau 5 et 6, ci-dessous, nous présentent des données de cadrage, relatives à l évolution de la population (individus), ainsi qu à l évolution des stocks de ménages, et donc de logements, pour chacun des départements qui composent notre zone d étude. Tableau 5 : Répartition des individus, pour Paris et sa Petite Couronne, selon leur département d appartenance. Département Individus 90 Individus 99 Evolution % entre 1990 et 1999 d'évolution entre 90 et 99 Part pour l'ensemble de la population 90 (en %) Paris (75) ,12% 35% 34,4% Part pour l'ensemble de la population 99 (en %) Hauts-de- Seine (92) Seine-St- Denis (93) Val-De- Marne (94) ,77% 22,7% 23,2% ,14% 22,6% 22,5% ,1% 19,7% 19,9% Source : INSEE, RGP 90 et 99. On constate tout d abord (cf. tableau 5) que Paris intra-muros, seule, perd de la population entre 1990 et 1999, tandis que les départements de la Petite Couronne en gagnent tous ; on peut donc parler d un mouvement de déconcentration de la population de notre zone d étude au détriment du centre et au profit de sa périphérie. Cependant, cette déconcentration ne s effectue pas de manière homogène entre les différents départements de la Petite Couronne : les Hauts-de-Seine connaissent ainsi la plus forte progression de la zone, tant absolue que relative, tandis qu un département comme la Seine-St-Denis, de son côté, est caractérisé par une croissance de sa population, certes, mais très faible ( hab.)

21 21 Tableau 6 : Répartition des ménages, pour Paris et sa Petite Couronne, selon leur département d appartenance. Département Ménages 90 Ménages 99 Evolution % entre 1990 et 1999 d'évolution entre 90 et 99 Part dans l'ensemble du parc de logement 90 (en %) Paris (75) ,43% 41,1% 40,3% Hauts-de- Seine (92) Seine-St- Denis (93) Val-De- Marne (94) ,79% 22,2% 22,6% ,09% 19,1% 19% ,88% 17,7% 18,1% Part dans l'ensemble du parc de logement 99 (en %) Source : INSEE, RGP 90 et 99. Si l on considère (cf. tableau 6) non plus les individus mais les ménages (et donc dans le même temps les résidences principales), on note des différences majeures par rapport au précédent tableau : tout d abord, on note que pour Paris, le nombre de ménages, contrairement à celui de la population totale, a augmenté. De même, on remarque que les Hauts-de-Seine, en ce qui concerne l augmentation relative de leurs ménages, sont, cette fois-ci, dépassés par le Val-de-Marne ; cependant, en ce qui concerne les valeurs absolues de ces augmentations, l ordre qui prévalait concernant les individus est maintenu, et les Hauts-de-Seine arrivent de nouveau en tête. Comment expliquer ces différences? L augmentation pour Paris du nombre de ménages résulte de la diminution de la taille moyenne de ceux-ci, qui s est opérée entre les deux recensements, et il en va de même pour les autres départements de notre zone d étude. Or, pour ce qui est d analyser les dynamiques des marchés immobiliers, il faut avant tout s intéresser aux chiffres des ménages, puisqu à chacun d entre eux, quelle que soit leur taille, va correspondre un logement. Néanmoins, l évolution de la taille moyenne des ménages aura, de son côté, nécessairement un impact sur la taille des logements recherchés. Les tableaux 7 et 8, ci-dessous, détaillent les variations en valeurs absolues et relatives des stocks de logements, pour chaque département et pour chaque statut d occupation. On constate que, si le département de Paris connaît, logiquement, pour ce qui est de la location meublée, l augmentation en valeur absolue la plus importante (cf. tableau 7), il est également caractérisé par le «plus faible» taux de croissance parmi tous les départements de notre zone d étude, avec une augmentation de «seulement» 51% entre 1990 et 1999 (cf. tableau 8) ; en effet, si les Hauts-de-Seine et le Val-de-Marne connaissent des pourcentages de progression de leur secteur de la location meublée proches de celui de Paris intra-muros avec respectivement 51 et 59%, c est surtout la Seine-St-Denis qui se détache avec une progression intercensitaire de 92% environ. Il faut, encore une fois, néanmoins, noter que la Petite Couronne part de beaucoup plus bas, en terme de stocks, que sa commune centre. La très forte concentration des locations meublées au sein de la commune-centre parisienne est donc très loin d être remise en cause!

22 22 Tableau 7 : Evolution en valeurs absolues, entre 1990 et 1999, des stocks de logements des différents statuts d occupation, par département. Département/Statuts Chambres Propriété Location HLM Logement Location d'occupation d'hôtel occupante vide gratuit meublée Paris (75) Hauts-de-Seine (92) Seine-St-Denis (93) Val-De-Marne (94) Source : INSEE, RGP 90 et 99. Tableau 8 : Evolution en valeurs relatives (%), entre 1990 et 1999, des stocks de logements des différents statuts d occupation, par département. Département/Statuts Chambres Propriété Location HLM Logement Location d'occupation d'hôtel occupante vide gratuit meublée Paris (75) - 32,4% + 6,1% - 9,7% + 38,3% - 15,6% + 51% Hauts-de-Seine (92) - 35,9% + 11,1% - 7,4% + 20,8% - 14,4% + 51,6% Seine-St-Denis (93) - 31,8% + 3,7% - 13,2% + 15,1% - 14,1% + 92,1% Val-De-Marne (94) - 10,4% + 7,4% - 10,4% + 22,7% - 13,2% + 58,8% Source : INSEE, RGP 90 et 99. II.2 La place de la location meublée au sein du secteur locatif, à Paris et en Petite Couronne, à travers l étude de la base de données PAP Description de la base de données PAP, exposé de ses avantages et inconvénients. La base de donnée qui nous a été remise par la société de particulier à particulier (PAP) est constituée d un total d environ annonces, publiées au cours de l année 2007, sur différents supports, dont le célèbre hebdomadaire du même nom. Notre zone d étude se limitant à Paris et à sa Petite Couronne, après sélection des annonces appropriées et après nettoyage de la base, celle-ci se limite finalement à un fichier d environ annonces, ce qui correspond à un peu plus de 40% des annonces de notre base de départ. Selon les informations qui nous ont été fournies par l entreprise, toutes issues, semblet-il, de sondages, la société PAP (journal, site internet) représenterait en France 55% du marché de la transaction immobilière dit «sans intermédiaire», en opposition à un marché de la transaction «avec intermédiaire», correspondant principalement aux agences immobilières. L étude de cette base PAP se justifierait en soi par la volonté de mieux

23 23 connaître, tout simplement, un segment méconnu et a priori de plus en plus important du marché de la transaction immobilière. Concrètement, l exploitation du texte des annonces s effectue par un système de balises qui y sont incorporées, et qui permettent d isoler des variables susceptibles d être soumises à un traitement statistique. Les variables ainsi mises au jour sont : la commune du logement concerné par l annonce (l arrondissement pour Paris intramuros) le statut de la transaction et du logement : vente ou location, vide ou meublée le prix proposé par l émetteur de l annonce (en euros) la surface du logement (en m²) la date à laquelle l annonce a été publiée pour la première fois Quels sont les avantages de la base de données PAP? Celle-ci nous est fournie gratuitement, ce qui n est le cas pour aucune autre des autres bases de données immobilières privées existantes. Les données sont récentes (2007 dans le cadre de notre étude), avec la perspective prochaine de pouvoir étudier quasiment «en direct» le segment du marché concerné par cette source, grâce à une rapidité non-négligeable au niveau de la mise à disposition des données. Quels sont ses inconvénients? On peut légitimement s interroger sur la représentativité de cette base de données, sur le plan statistique, mais aussi en termes d acteurs du marché immobilier et de flux réellement représentés par celle-ci : en effet, les données PAP, de toute évidence, ne correspondent pas à un échantillon aléatoire de flux de transactions, représentatif du marché immobilier pris dans sa globalité. Pour que cela soit le cas, il aurait fallu émettre l hypothèse, très peu vraisemblable, d une indifférence totale des propriétaires immobiliers, désirant vendre ou mettre en location un logement, quant à l emploi d un mode d appariement plutôt que l autre, parmi les deux principaux existant sur le marché privé des logements «d occasion»: cela reviendrait, en effet, à affirmer l existence d une parfaite substituabilité entre le système des petites annonces, publiées, contre paiement, dans un medium spécialisé, et celui des agences immobilières nous laissons ici de côté des modes d appariement alternatifs, sans doute de grande importance, mais encore plus durs à mettre en évidence, comme celui des réseaux de connaissances personnelles directes et indirectes. Or, on sait que le recours à un journal comme PAP pour vendre ou mettre en location son logement n est pas neutre sur le plan sociologique, et constitue un «biais» pour ce qui est de la représentativité de nos données. Le choix de recourir à ce système «sans intermédiaire» va dépendre de multiples variables dont les plus simples seraient la CSP de l émetteur de l annonce, son âge, son sexe etc En outre, on ne peut pas non plus prétendre que le marché des transactions immobilières soit scindé de manière stricte en deux segments parfaitement distincts l un de l autre : cela reviendrait à poser qu un marché est exclusif de l autre, hypothèse sans doute bien trop simplificatrice; en effet, il est probable que de nombreux offreurs, de manière tout à fait rationnelle, aient recours aux deux modes d appariement de manière simultanée. Ces derniers se recouvrent sans doute, en termes de marché concerné, de manière plus ou moins importante. Autre inconvénient majeur, il serait abusif de prétendre que la base de données PAP nous renseigne sur les flux de son segment de marché, au sens plein du terme : en effet, il faudrait plutôt ici parler de «stocks de flux potentiels» : nous ignorons si les offres ont

24 24 effectivement trouvé preneur! En outre, nous ne nous intéressons qu aux offres, émises au travers de l hebdomadaire PAP, et non aux demandes : en effet, on considère que ces dernières, au contraire des premières, ne sont pas fondées sur des éléments concrets du marché immobilier les stocks de logement disponibles mais sur de simples «désirs» destinés à attirer d éventuels offreurs. Structure de la base PAP La société PAP est, comme nous l avons mentionné plus haut, un acteur à part entière du marché privé de la transaction immobilière ; les variables dont nous disposons nous permettent de distinguer entre 4 types de transactions potentielles, qui, une fois effectuées, vont correspondre à 3 des statuts d occupation définis à partir de la nomenclature INSEE : propriété occupante (vente meublée ou vide) il est cependant possible que l acheteur du logement le fasse en vue de mettre directement son nouveau bien en location -, location vide et location meublée. Tableau 9 : Répartition des annonces PAP selon le type de transaction proposée, pour Paris et Petite Couronne. Statut d'occupation Nombre d'annonces % du total Location meublée ,6% Location vide ,9% Vente meublée 816 0,9% Vente vide ,6% Source : PAP Pour Paris et sa Petite Couronne (cf. tableau 9 supra), la location meublée représente, au sein de la base PAP, 18% du total des annonces ; la vente vide arrive en tête avec 46% de celles-ci, suivie de la location vide qui correspond, de son côté, à environ 36% des annonces ; la vente meublée est quantité négligeable avec moins de 1% des annonces. On constate également (cf. tableau 10 infra) que Paris, en termes de nombre d annonces PAP, domine la Petite Couronne avec plus de 45% de ces dernières, suivi par les Hauts-de-Seine (25%), le Val-de-Marne (17%) et, enfin par la Seine-St-Denis (13%). Tableau 10 : Répartition des annonces PAP selon le département du logement concerné, pour Paris et Petite Couronne. Département Nombre % du total d'annonces Paris (75) ,3% Haut-de-Seine (92) ,6% Seine-St-Denis (93) ,7% Val-de-Marne (94) ,3% Source : PAP, La répartition des annonces PAP, en 2007, entre les départements de notre zone d étude est relativement proche de celle des RP pour ces mêmes départements, en 1999, hormis pour Paris, qui, dans cette optique, serait plutôt sur-représentée (45% des annonces

25 25 PAP pour 40% des RP de Paris et de sa Petite Couronne), et hormis pour la Seine-St-Denis, qui, de son côté, serait sous-représentée de manière notable (13% d annonces PAP pour 19% des RP). Pour chaque département, parts respectives de chacun des types de transaction. A Paris (cf. figure 4 infra), par rapport à l ensemble de notre zone d étude, on note une sur-représentation importante des annonces concernant les locations meublés ( 29% contre 18% pour l ensemble) ; cette dernière est principalement contrebalancer par une sousreprésentation des ventes vides (33% contre 46%). Les locations vides, quant à elles, représentent une part légèrement supérieure à celle de notre zone d étude prise dans sa totalité. Figure 4: Répartition des annonces PAP selon le type de transaction concerné, pour Paris (75) % Location meublée Location vide Vente meublée Vente vide Paris (75) Ensemble zone d'étude (Paris et Petite Couronne) Source : PAP, 2007.

26 26 En ce qui concerne le département des Hauts-de-Seine (cf. figure 5 infra), on constate une sous-représentation notable de la location meublée (11% dans ce département contre 18% pour l ensemble de la zone) ; ceci se voit compensé notamment par des sur-représentations au niveau de la vente vide (51% contre 46%) et de la location vide (38% contre 36%). Figure 5: Répartition des annonces PAP selon le type de transaction concerné, pour les Hauts-de-Seine (92) % Hauts-de-Seine (92) Ensemble zone d'étude (Paris et Petite Couronne) 10 0 Location meublée Location vide Vente meublée Vente vide Source : PAP, La Seine-St-Denis (cf. figure 6 infra), de son côté, connaît une forte sousreprésentation de la location meublée (seulement 6% des annonces PAP pour le département, contre 18% pour Paris et sa Petite Couronne), ainsi que de la location vide, moins forte cependant (31% contre 36%); par contre, en contrepartie, la vente vide connaît, elle, une forte sur-représentation (62% contre 46%). Figure 6: Répartition des annonces PAP selon le type de transaction concerné, pour la Seine-St-Denis (93) % Seine-St-Denis (93) Ensemble zone d'étude (Paris et Petite Couronne) 10 0 Location meublée Location vide Vente meublée Vente vide Source : PAP, 2007.

27 27 Pour finir, le département du Val-de-Marne (cf. figure 5 infra) se caractérise lui aussi par une forte sous-représentation de la location meublée (7,5% contre 17,61%), ainsi que par une légère sous-représentation de la location vide (33,61% contre 35,9%) ; au contraire, la vente vide connaît une forte sur-représentation (58,09% contre 45,57%). Figure 7: Répartition des annonces PAP selon le type de transaction concerné, pour le Val-de-Marne (94) % Val-de-Marne (94) Ensemble zone d'étude (Paris et Petite Couronne) 10 0 Location meublée Location vide Vente meublée Vente vide Source : PAP, Au final, il existe une opposition claire entre la ville de Paris et sa Petite Couronne, la première étant largement supérieure à la seconde en ce qui concerne la part donnée à la location meublée, et inversement en ce qui concerne la vente vide. Au sein de la Petite Couronne, les Hauts-de-Seine se démarquent néanmoins de la Seine-St- Denis et du Val-de-Marne par une part un peu plus importante accordée aux statuts d occupation locatifs. La base de données PAP et le marché de la location. Les annonces, environ, ayant trait à de la location, représentent 54% de l ensemble de la base de données PAP pour Paris et sa Petite Couronne. Voici comment celles-ci se répartissent entre les différents départements de la zone d étude : Tableau 11 : Répartition des annonces PAP locatives selon le département du logement concerné, pour Paris et Petite Couronne. Département Nombre d'annonces locatives % du total des annonces locatives Paris (75) ,6% Haut-de-Seine (92) ,3% Seine-St-Denis (93) ,9% Val-de-Marne (94) ,3% Source : PAP, 2007.

28 28 On constate, en conformité avec nos analyses précédentes, l existence d une concentration plus forte encore des annonces locatives, en faveur de Paris, que ce n était le cas pour les annonces PAP prises dans leur ensemble. Le tableau 12, ci-dessous, détaille, pour chaque département, la part, au sein des annonces locatives, de celles concernant des meublés et de celles concernant des vides : Tableau 12 : Part, pour chaque département, des annonces locatives vides et meublées, pour Paris et sa Petite Couronne. Département Statut d'occupation Nombre d'annonces locatives % du total pour chaque département Paris (75) Meublé ,5% Vide ,5% Haut-de-Seine (92) Meublé ,9% Vide ,1% Seine-St-Denis (93) Meublé % Vide % Val-de-Marne (94) Meublé ,3% Vide ,7% Source : PAP, Ici encore, Paris se détache de la Petite Couronne, avec une part d annonces relatives à de la location meublée bien plus importante que celles des autres départements : quasiment 44% d annonces de locations meublées pour Paris, contre seulement 22% pour les Hauts-de- Seine qui arrivent en deuxième position. Description des marchés locatifs vides et meublés, à l échelle de la commune. Les cartes 5 et 6, ci-dessous, permettent de montrer que, à l échelle communale, la distribution relative des annonces PAP pour de la location meublée est pratiquement semblable à celle des stocks de logements relevant de la location meublée telle qu elle apparaît pour le RGP 1999 : les effectifs les plus importants correspondent aux arrondissements périphériques parisiens, le maximum étant observé, dans les deux cas, pour le 16 e arrondissement. La carte 7 nous renseigne, pour chaque commune, sur la part des annonces PAP de locations meublées au sein de l ensemble des annonces locatives (locations vide et meublée cumulées) ; les parts les plus importantes (supérieures à 50% du total des annonces) correspondent, à l instar de ce que nous avions observé avec la carte 4, aux arrondissements parisiens centraux, ainsi qu au 16 e arrondissement. A cet égard, il faut noter les écarts importants constatés entre les données PAP pour 2007 et celles du RGP 1999 (cf. carte 8 ci-dessous) : en effet, en ce qui concerne le RGP 1999, pour ces mêmes arrondissements centraux, la part du locatif meublé, par rapport au parc locatif considéré dans sa totalité (vide + meublé), pour Paris et sa Petite Couronne, n est comprise qu entre 8% et 14%. Cet écart important peut s expliquer de deux manières : tout d abord, en partie, par l augmentation des stocks de locations meublées qui a pu avoir lieu

29 29 entre le RGP 1999 et 2007, année de parution des annonces PAP; mais aussi, et surtout, par la différence de nature entre les informations respectives de nos deux principales bases de données : en effet, alors que les RGP permettent une réflexion en terme de stocks de logements, la base de données PAP concernent avant tout des flux, les annonces permettant la mise en relation des bailleurs et des locataires en vue d une transaction (ici locative). La base PAP ne peut donc pas prendre en compte toutes les locations meublées existantes, mais seulement celles qui ont été proposées à la location au cours de l année, par le biais du journal éponyme. En fait, les chiffres de la carte 7 sont avant tout représentatifs des taux de rotation plus importants, relativement à ceux des locations vides, caractéristiques des locations meublées ; cela peut s expliquer par plusieurs facteurs convergents : bail minimal d un an pour le bailleur contre 3 ans pour les locations vides -, préavis d un mois seulement pour le locataire, des populations logées en locations meublées très spécifiques : par exemple des étudiants, ou encore des actifs très qualifiés venus à Paris pour des motifs professionnels

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32 32 La carte 9, ci-dessous, permet de se faire une idée approximative il s agit de flux de 2007 rapportés à des stocks de 1999! - de l importance des taux de rotation des locations meublés pour Paris et sa Petite Couronne. Pour les arrondissements centraux parisiens (notamment ceux situés en rive droite), ainsi que pour les arrondissements périphériques de l ouest, le taux de rotation annuel (locations meublées changeant de locataire(s)) représenterait ainsi quasiment 1/3 du parc total des locations meublés; pour ce qui est du reste de Paris, ainsi que de ses communes périphériques qui connaissent une part importante de locations meublées, le taux de rotation représenterait plutôt entre 1/4 et 1/5 du parc.

33 33 III. Les principales caractéristiques du parc des locations meublées, et de ses locataires, au travers de la base PAP 2007 et des RGP 90 et 99. III.1 Prix et surfaces du parc locatif à Paris et en Petite Couronne, à partir de la base PAP Nombre d annonces PAP en fonction de la surface des logements. La figure 8, ci-dessous, est issu d un lissage par moyenne mobile, rendu nécessaire par l existence d un pas de 5 (concernant toutes les surfaces multiples de 5 : 10 m², 15 m² etc ), correspondant à autant de modes du nombre d annonces locatives, vides ou meublées. Cet état de fait provient de la tendance qu ont les bailleurs, dans le texte de leur annonce, à «arrondir» la surface du logement qu ils mettent en location au multiple de 5 le plus proche (si ce n est à la dizaine la plus proche : les surfaces multiples de 10 connaissent systématiquement les valeurs locales les plus importantes). Nombre d'annonces Figure 8: Nombre d'annonces PAP pour des locations (vides et meublées - représentation par aires cumulées) selon la surface des logements, pour 2007, Paris et Petite Couronne - lissage par moyenne mobile (n=5) Annonces PAP pour des locations meublées Annonces PAP pour des locations vides surface (en m²) Source : PAP,2007. Ce graphique nous renseigne donc, pour débuter, sur la répartition des annonces PAP selon la surface des logements, en nous montrant, en outre, la part respective des locations meublées et vides dans le total. On constate que le nombre d annonces (lissé) va croissant jusqu à 18 m², puis qu il se stabilise à peu près entre 18 et 32 m², avec un maximum, pour 28 m², d environ 950 annonces ; cet intervalle correspond, grosso modo, au niveau de ses bornes, aux maximums d annonces (données non-lissées) pour les locations meublées et vides, situés respectivement à 20 (780 annonces) et 30 m² (1410 annonces). Au-delà de 32 m², le nombre total d annonces locatives (lissé) va décroissant avec l augmentation de la surface.

34 34 Le nombre d annonces de location meublée est supérieur à celui des annonces de location vide jusqu aux alentours de 18 m², avant que le rapport ne s inverse définitivement en faveur de la location vide. Ce graphique nous fournit également des informations sur la plus ou moins grande fiabilité statistique de nos moyennes, selon la surface considérée. En effet, plus le nombre d annonces sera important, plus la représentativité de nos données sera grande, et inversement. Prix des locations vides et meublées. La figure 9, ci-dessous, représente les prix moyens mensuels des locations vides et meublées en fonction de leur surface : Figure 9: Prix moyen mensuel des loyers des parcs locatifs vide et meublé en fonction de la surface du logement, pour 2007, Paris et Petite Couronne prix (en euros) prix locatif vide prix locatif meuble surface (en m²) Source : PAP, De façon logique (le prix des meubles!), on constate que les loyers moyens des locations meublées sont supérieurs à ceux des location vides, et ce quelle que soit la surface. Plus intéressant, on constate que les écarts en termes de loyers entre le meublé et le vide augmentent avec la surface. On peut avancer à cela une explication simple : plus la surface à meubler est grande, plus la décision, pour le bailleur, de louer en meublé sera onéreuse, en frais d équipements et d entretien de ces derniers. Il résulte de ce qui vient d être dit, et cela ressort clairement de la lecture du textemême des annonces PAP, que le marché de la location meublée de notre zone d étude est, schématiquement, bi-polarisé par deux types extrêmes, et opposés, de locations meublées et donc de clientèles visées : il y a, d une part, largement majoritaires, des logements de petite

35 35 (voire de très petite) taille, représentatifs de ces «logements de passage» [Faure, 2000 et 2008], destinés à accueillir, sur le court terme, des individus en début de parcours résidentiel, ou ayant connu des «accidents» au cours de celui-ci, et servant souvent de «porte d entrée» dans la capitale à ceux qui y «montent» pour la première fois (étudiants ) ; d autre part, il y a des locations meublées de grande taille, ou de taille moyenne, selon leur degré de centralité, souvent situées dans des quartiers prestigieux, meublées richement, s inscrivant sans équivoque au sein d un marché immobilier «de luxe», appartenant parfois à des «résidences de services», et pouvant servir, par exemple, de pied-àterre, soit professionnel, pour des employés très qualifiés détachés temporairement à Paris par leur entreprise, soit, tout simplement, de loisir, pour des personnes en ayant les moyens. Il est probable que cette deuxième catégorie de locations meublées se partage entre résidences principales, secondaires et saisonnières : elle devrait donc, théoriquement, être plus difficile encore à saisir que la première au travers des seules données des RGP concernant les résidences principales. La figure 10, ci-dessous, représente le prix au m² moyen mensuel des locations vides et meublées en fonction de leur surface. Là encore, on constate des prix plus élevés pour la location meublée, avec des écarts qui ont plutôt tendance à augmenter avec la surface. On voit également que le prix au m² a tendance à diminuer avec l augmentation de la surface : il est de 50 euros environ pour un 8 m² (vide ou meublé), il décroît ensuite fortement pour se stabiliser autour de 20 euros au-delà de 45 m². 60 Figure 10: Prix au m² moyen mensuel des locations meublées et vides, pour Paris et sa Petite Couronne, en fonction de la surface des logements concernés Prix au m² (en euros) prix au m² de la location meublée prix au m² de la location vide Surface (m²) Source : PAP, 2007.

36 36 Les cartes 10 et 11, ci-dessous, permettent de comparer, par commune, les surfaces moyennes pour la location vide et la location meublée. On constate, dans les deux cas, l existence d un gradient centre-périphérie, bien connu, avec des surfaces moyennes qui augmentent avec la distance au centre de l agglomération parisienne. La différence entre les deux statuts d occupation se situe au niveau des valeurs qui constituent ce gradient : en effet, pour ce qui est de la majorité des arrondissements parisiens, les locations vides ont, en moyenne, une surface comprise entre 35 et 40 m², tandis que cette même moyenne n est comprise qu entre 24 et 30 m² pour les locations meublées. La situation est plus hétérogène au niveau de la Petite Couronne, mais on constate que, là aussi, les locations meublées sont systématiquement caractérisées par des surfaces plus faibles que les locations vides. Les cartes 12 et 13 concernent les prix au m² des locations vides et meublées : on remarque là encore l existence d un gradient centre-périphérie avec, pour les locations vides et meublées, des prix au m² qui décroissent avec la distance au centre de Paris. Pour une même commune, les prix au m² des locations meublées sont systématiquement plus élevés que ceux des locations vides ; cela s explique logiquement par la conjonction de deux facteurs dont nous avons déjà discuté : à surface identique, le locatif meublé est toujours plus cher que le locatif vide, et, en outre, pour chaque commune, la surface moyenne des meublés est plus faible que celle des location vides. Les prix au m² les plus élevés, pour les deux types de locations, se trouvent dans les arrondissements parisiens centraux (1 er à 8 e arrondissements) et dans le 16 e avec des prix au m² compris en moyenne entre 28 et 33 euros pour les locations vides, et entre 33 et 38 euros pour les locations meublées. La location meublée (cf. carte 4) connaît donc ses parts les plus importantes, par rapport à l ensemble des RP, dans les arrondissements parisiens les plus centraux (ainsi que dans le 16 e arrondissement), mais qui sont aussi les plus chers (le prix de la centralité) et où les surfaces des logements sont les plus faibles une position centrale et de faibles surfaces étant sans aucun doute deux conditions favorables, et complémentaires, au développement de la location meublée.

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39 39 III.2 Les caractéristiques des locataires en meublé, à partir des RGP 90 et 99 Méthodologie. Etant donné les données dont nous disposions, il ne nous a pas été possible d effectuer une comparaison systématique entre les données des RGP 1990 et 1999 en ce qui concerne les caractéristiques des ménages louant en meublés : en effet, pour ce qui est du RGP 1990, nous avons eu accès au «fichier-détail» pour Paris et sa Petite Couronne, c est-à-dire à une base de données «brute», chaque ligne du tableau correspondant à une unité statistique de base (un ménage). Cette absence de traitement préalable des données nous a permis d effectuer les croisements nécessaire afin d isoler celles concernant spécifiquement la location meublée, toujours selon la définition que nous en avons donné précédemment (Cf. I.1.), par soustraction des stocks des «chambres d hôtel» de ceux du statut d occupation «chambre d hôtel ou meublé». Les résultats que nous proposerons pour ce recensement correspondront donc à des valeurs absolues, nous permettant de mettre au jour un tableau exact, à cette date, des locataires en meublés pour notre zone d étude. Au contraire, pour ce qui est du RGP 1999, nous ne disposions que de tableaux standards, qui ne nous permettaient pas d effectuer les croisements nécessaires à l isolement d une catégorie spécifique correspondant à la location meublée. Cet état de fait nous coupe de toute possibilité d évaluer avec exactitude les évolutions qui ont pu avoir lieu entre 1990 et 1999 en ce qui concerne les caractéristiques des locations meublées et de leurs locataires. Nous avons donc dû nous contenter d analyser des données de cadrage et d effectuer des analyses de corrélations entre les différents statuts d occupation (dont la location meublée) et les CSP des chefs de ménages, plus ou moins détaillés. Tout cela, à défaut d un tableau exact, nous permet néanmoins, en nous appuyant sur les résultats obtenus pour 1990, de dégager de grandes tendances de la location meublée en 1999 et d émettre quelques hypothèses quant à ses évolutions.. Les données du RGP 1990 Pour rappel, l ensemble des RP, en 1990, pour Paris et sa Petite Couronne, représente environ ménages/logements ; au sein de ces dernières, environ sont des locations meublées, soit 1,6% du total). Nous raisonnons le plus souvent à l échelle du ménage et du chef de ménage ; cependant, lorsque cela nous semble pertinent, nous pouvons réfléchir également en termes d individus (environ pour l ensemble des RP, environ pour la location meublée).

40 40 - taille des ménages dont le statut d occupation correspond à de la location meublée : Figure 11: Répartition (en %) des logements selon la taille des ménages, pour l'ensemble des RP et pour les locations meublées, pour Paris et sa Petite Couronne 80 % % ensemble des RP ou + Nombre de personnes du ménage % locations meublées Source : INSEE,RGP90. Le nombre des locations meublées concernées va décroissant avec l augmentation de la taille des ménage ; on constate ainsi une sur-représentation claire des ménages composées d une seule personne au sein des locations meublées : 68% des locations meublées abritent des ménages composés d un seul individu, contre 38% lorsque l on considère l ensemble des RP. A l inverse, toutes les autres tailles de ménage, sans exception, sont sous-représentés au sein de ce statut d occupation. Au total, c est quasiment 9/10 des ménages des locations meublées qui ne sont constitués que d une seule ou de deux personnes.

41 41 - Age des chefs de ménages : Figure 12: Répartition (en %) des logements selon l'âge du chef de ménage, pour l'ensemble des RP et pour les locations meublées % ans ans ans ans ans 75 ans et + Age du chef de ménage % ensemble des RP % location meublée Source : INSEE,RGP90. Encore une fois, le nombre des locations meublées concernées va décroissant avec l âge du chef de ménage ; ainsi, ce statut d occupation se caractérise par une très forte surreprésentation de la classe d âge des ans, avec un peu plus de 45% des chefs de ménage, contre un peu moins de 16% lorsqu est considéré l ensemble des RP. Si la location meublée est dans la moyenne en ce qui concerne les ans, en revanche, toutes les classes d âges suivantes se voient sous-représentées. Au total, environ les 2/3 des chefs de ménage, en ce qui concerne les locations meublées, sont, en 1990, âgés entre 15 et 39 ans. - Sexe des individus logeant en location meublée : 51% des individus logeant en location meublée sont des hommes (et donc 49% des femmes), tandis que lorsque l on considère l ensemble des RP, ce rapport s inverse avec 47% d hommes et 53% de femmes. - Structure familiale de ces ménages : Lorsque l on se penche sur la structure familiale des ménages habitant des locations meublées, ressortent clairement les «hommes vivant seuls» (36% des ménages, contre 15% pour l ensemble des RP) et les «femmes vivant seules» (31% contre 23% pour l ensemble des RP). Les «couples sans enfant» arrivent en troisième position, mais ils sont sousreprésentés au sein de la location meublée (12% contre 20% pour l ensemble des RP). Sont également sur-représentés au sein de ce statut d occupation les «autres ménages sans famille», qui incluent notamment les colocations (7% contre 5% pour l ensemble des RP).

42 42 - CSP des chefs de ménages logeant en locations meublées : Figure 13: Répartition (en %) des chefs de ménage selon leur CSP (8 postes) d'appartenance, en 1990, pour l'ensemble des RP et pour les locations meublées, pour Paris et sa Petite Couronne % % ensemble des RP % locations meublées 0 Agri. Expl. Art., Com., Chefs d'entr. CPIS Prof. Interm. Employés Ouvriers Retraités Autres inactifs CSP (8 postes) Source : INSEE, RGP90. En 1990, la CSP la plus représentée parmi les chefs de ménage locataires en meublé est celle des «employés», avec 23% ; vient ensuite, non loin, la catégorie, totalement hétérogène, des «autres inactifs», avec 21% des chefs de ménage, que nous allons détailler ensuite (cf. infra) ; puis, par ordre décroissant, arrivent les «ouvriers» avec 18%, puis les «professions intermédiaires» avec 14%, les «cadres et professions intellectuelles supérieures» avec 13%, les «retraités» avec 9%, et, pour finir, les «artisans, commerçants et chefs d entreprise» avec 2%. Les employés, de manière significative, et les ouvriers, faiblement, sont sur-représentées au sein de la location meublée, mais c est bien les autres inactifs qui connaissent la sur-représentation la plus forte par rapport à l ensemble des RP (21% contre 7%). A l inverse, les retraités, de manière logique, étant donné la pyramide des âges de la location meublée en 1990 (cf. supra «Age des chefs de ménage), sont fortement sous-représentés par rapport à l ensemble des RP. De même, les cadres et les artisans, commerçants et chefs d entreprise sont, eux aussi, de manière moindre cependant, sousreprésentés. C est le cas également pour les professions intermédiaires, mais de façon très faible.

43 43 On constate donc, si l on met de côté un instant les autres inactifs, que la location meublée, en 1990, est, majoritairement un statut d occupation «populaire», avec une forte présence, notamment de la CSP «employés», qui, rappelons-le, est une CSP très majoritairement féminine. - Détail de la CSP «Autres inactifs» : Figure 14: Détail (en %) de la CSP Autres inactifs, pour les locations meublées, en 1990, pour Paris et sa Petite Couronne % Chômeurs n'ayant jamais travaillé Militaires du contingent Elèves, étudiants 15 ans ou + Autres inactifs - 60 ans Autres inactifs + 60 ans CS8 détaillée (42 postes) Source : INSEE, RGP90. La CSP «autres inactifs» est une catégorie pour le moins hétéroclite, qui n hésite pas à associer les militaires du contingent et les étudiants! Dans le diagramme en barre ci-dessus (figure 14), qui la détaille grâce à la classification des CSP en 42 postes, la somme de ses différentes composantes n est pas, pour une fois, égale à 100%, mais bien à 21%, ce qui correspond, comme nous venons de le voir, à sa part au sein de l ensemble des chefs de ménage locataires en meublé. Il saute aux yeux que les «élèves et étudiants de plus de 15 ans, avec quasiment 17% de ces 21%, constituent la quasi-intégralité de la catégorie. En outre, dans l ensemble des RP, les étudiants ne représentent que 2% des chefs de ménage ; la surreprésentation de ceux-ci au sein des locations meublées est donc très forte. Pour conclure ce portrait-type du ménage locataire en meublé en 1990, il est, la plupart du temps constitué d une seule personne, celle-ci étant, la plupart du temps plutôt jeune, c està-dire souvent en début de cycle résidentiel, et il y a de grandes chances pour qu il soit étudiant, ou alors ouvrier, ou employé. Les données du RGP 99 (données de cadrage et coefficients de corrélation) Données de cadrage : Pour nous aider à émettre des hypothèses sur les possibles évolutions des CSP des chefs de ménage au sein de la location meublée, nous présentons tout d abord les évolutions globales de notre zone d étude en la matière pour l ensemble des RP :

44 44 Tableau 13 : Répartition des chefs de ménage (pour l ensemble des RP) entre les différentes CSP et évolutions entre 90 et 99, pour Paris et sa Petite Couronne CSP (8 postes) Chefs de ménage 90 Chefs de ménage 99 évolution entre 90 et 99 % d'évolution entre 90 et 99 Part dans l'ensemble des CSP en 90 (en %) agriculteurs ,1% 0,0 0,0 artisans, commerçants, ,3% 5,3% 4,7% chefs d'entreprise Part dans l'ensemble des CSP en 99 (en %) CPIS ,0% 18,4% 19,8% professions ,5% 15,2% 15,9% intermédiaires employés ,7% 14,5% 15,2% ouvriers ,8% 16,3% 12,8% retraités ,5% 23,3% 23,6% autres inactifs ,3% 6,9% 8,1% total Source : INSEE, RGP 90 et 99. On constate une diminution des effectifs d agriculteurs, d artisans, commerçants et chefs d entreprise, et d ouvriers ; ces derniers représentent la plus forte diminution en valeur absolue, avec environ , ce qui correspond à une perte de quasiment 1/5 des effectifs de A l inverse, les CSP retraités, employés, mais surtout les CPIS, avec , et les autres inactifs, avec (plus d 1/5 de leur effectif de 1990), connaissent une progression sur la période. Tableau 14 : Répartition des chefs de ménage (pour l ensemble des RP) au sein de la CSP autres inactifs et évolutions entre 90 et 99, pour Paris et sa Petite Couronne CSP (42 postes) Chefs de ménage 1990 Chefs de ménage 99 évolution entre % d'évolution entre 90 et 99 Part dans l'ensemble des CSP en 90 (en %) Part dans l'ensemble des CSP en 99 (en %) Chômeurs n'ayant ,2% 2,9% 4,1% jamais travaillé Militaires ,9% 0,9% 0,4% Elèves, étudiants ,8% 34,5% 35,5% Autres inactifs - 60 ans ,1% 27,6% 31,2% Autres inactifs + 60 ans ,5% 34,1% 28,8% total Source : INSEE, RGP 90 et 99. Si l on se penche plus précisément sur la catégorie des autres inactifs (cf. tableau 14 ci-dessus), importante pour ce qui est de la population des locataires en meublé, on constate que les deux plus fortes augmentations, en valeurs absolues, correspondent aux étudiants, avec , et aux inactifs de moins de 60 ans, avec

45 45 On peut également se pencher, avec les réserves que l on sait (se reporter à notre première partie, «définition de la location meublée»), sur l évolution des CSP pour les chefs de ménage dont le statut d occupation est celle d une «chambre d hôtel ou meublé». Pour rappel, à Paris et en Petite Couronne, les locations meublées, au sens strict, représentent 64% des effectifs de la catégorie en 1990, et 80% de celle-ci en Tableau 15 : Répartition des chefs de ménage locataires en meublé ou en chambre d hôtel selon leur CSP et évolutions entre 90 et 99, pour Paris et sa Petite Couronne CSP (8 postes) Chefs de ménage 90 Chefs de ménage 99 évolution entre % d'évolution entre 90 et 99 Part dans l'ensemble des CSP en 90 (en %) Part dans l'ensemble des CSP en 99 (en %) agriculteurs ,3% 0,0 0,0 artisans, commerçants, ,4% 2,8% 2,9% chefs d'entreprise CPIS ,1% 9,0% 13,2% professions ,5% 10,9% 12,6% intermédiaires employés ,4% 21,8% 20,0% ouvriers ,6% 29,4% 16,2% retraités ,3% 9,4% 9,0% autres inactifs ,7% 16,6% 26,1% total Source : INSEE, RGP 90 et 99. Tout d abord, on note la progression très importante des autres inactifs, avec environ, ce qui représente quasiment un doublement des effectifs de A priori, cette catégorie serait très majoritairement étudiante, si l on suit les enseignements du RGP90 en la matière. La deuxième plus forte progression, plus surprenante pour nous, est celle des CPIS, avec , ce qui représente un progrès de plus de 80% par rapport à Au final, les évolutions de ce statut d occupation vont globalement dans le même sens que celles que nous avons constatées pour l ensemble des RP ; seule surprise, l augmentation du nombre d artisans, commerçants et chefs d entreprise. Les ouvriers, de leur côté, diminuent fortement. Au final, il est probable que les étudiants soient devenus en 1999, avec le recul relatif des employés, ainsi qu avec le recul des effectifs ouvriers, la CSP majoritaire au sein des locations meublées ; de plus, on assiste aussi sans doute à une diminution de la part des catégories «populaires» au sein de ce statut d occupation, au profit notamment des professions intermédiaires et des CPIS.

46 46 IV. Etude, à l échelle de la bouche de métro, des 17 e et 18 e arrondissements parisiens, à partir de la base de données PAP Explication de notre démarche. Dans l exploitation que nous faisons de la base PAP, notre unité spatiale de référence est, avant tout, la commune (et l arrondissement pour Paris), puisque, pour chaque annonce PAP, est obligatoirement précisée la commune (ou l arrondissement) dans laquelle le logement concerné se situe. Or, à la lecture des annonces, on constate qu elles recèlent de nombreuses autres indications relatives à la situation du logement mis en location, que ce soit pour donner sa localisation pure et simple, c est-à-dire l adresse ou l indication d une proximité avec un objet géographique très repérable (un parc, un monument ), ou encore pour décrire le contexte du logement (niveau social du quartier, éventuellement vue sur laquelle donne le logement ). A partir de ce constat, nous nous sommes demandés si, dans les différentes annonces, une information concernant la localisation du logement revenait assez systématiquement de manière à constituer, à partir d elle, une nouvelle variable qui nous permettrait de travailler à une échelle plus fine que ne l est celle de la commune. Or, il se trouvait que, pour les annonces pour des logements situés au sein de Paris intra-muros, une indication revenait très régulièrement : celle de la ou les bouches de métro les plus proches. La principale difficulté consistait à extraire cette nouvelle variable de localisation à partir du texte-même des annonces. Une observation attentive de ces dernières nous a permis de définir que le moyen le plus simple d y parvenir était d effectuer une recherche dans le texte des annonces pour les noms de toutes des stations de métro. La difficulté de la tâche (et sans doute aussi notre méconnaissance initiale des outils ad hoc) nous a poussé à nous focaliser simplement sur deux arrondissements parisiens, le 17 e et le 18 e arrondissement, en raison notamment des forts contrastes sociaux existant en leur sein, afin de chercher à voir si la base PAP, à l échelle de la bouche de métro, serait susceptible, au travers des indicateurs que sont les locations vides et meublées, de les révéler. Pour présenter les résultats que nous obtenions, et afin d obtenir une information correspondant à une surface à partir des données à implantation ponctuelle dont nous disposions (le nombre d annonces locatives par bouche de métro), nous avons eu recours à une méthode consistant, dans les limites du 17 e et du 18 e arrondissement, à définir un découpage en polygones de Voronoi ou encore dits de Thiessen (cf. Planche 1 : 1.1). Cela revient concrètement à déterminer, pour chaque point situé au sein de notre zone d étude, quelle est la bouche de métro la plus proche ; les frontières entre deux polygones de Voronoi sont constituées d ensembles de points situés à égale distance des bouches de métro correspondantes. La définition de ces polygones à partir du réseau des bouches de métro nous permet ainsi de représenter de manière simplifiée les surfaces de «draînage» des potentiels voyageurs* respectives de chacune de ces dernières. Ce recours aux bouches de métro pour localiser les logements concernés par les annonces locatives PAP n est pas neutre et ce n est d ailleurs pas du tout un hasard si cette information revient si fréquemment dans les textes des annonces : en effet, pour ce qui est de Paris intra-muros, on peut émettre sans grand risque l hypothèse que la très grande majorité des locataires ne possède pas de voitures, et effectue ses déplacements en transports en commun (métros, bus, voire vélib ). De ce fait, dans le choix de leur logement, les locataires

47 47 vont la plupart du temps se demander quelle est la station la plus proche (ce qui correspond à nos polygones de Voronoi), et quelle distance ils auraient à parcourir à partir de leur logement pour s y rendre les bailleurs indiquent d ailleurs assez souvent dans leur texte la distancetemps entre le logement loué et la station la plus proche ; si nous disposions d une variable de localisation des logements plus fine encore que ne l est celle des bouches de métro, il serait, dans cette optique, intéressant de définir plus précisément, pour chaque point de la zone étudiée, sa distance(-temps) au moyen de transport collectif le plus proche. En outre, dans une logique de réseau, le locataire, toujours dans le choix de son logement, va prendre en compte, logiquement, la distance(-temps), par exemple, à son lieu de travail, ou d étude, et va peutêtre même chercher à minimiser le nombre de changements de ligne nécessaire, quitte à augmenter le temps nécessaire à son déplacement. Ces quelques considérations visent avant tout à montrer la pertinence que peut avoir le choix des bouches de métro dans l étude de la localisation des annonces locatives, en tant qu elles ne sont pas neutres vis-à-vis de leur répartition, étant prise en compte dans les différents arbitrages des locataires. La définition de polygones de Voronoi pose l hypothèse implicite d une répartition régulière des annonces locatives au sein de chacune des surfaces ainsi définies, et ne prend pas en compte les considérations sur la distance à parcourir entre la station et les logements de sa surface d attraction : cette démarche, à défaut d amélioration, permettrait donc seulement, dans le cadre d une éventuelle étude sur les déplacements des parisiens non-motorisés, de prendre en compte les effets de réseau.

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49 49 Présentation rapide des 17e et 18 e arrondissement. Nous avons justifier notre choix de nous focaliser sur les 17 e et 18 e arrondissements parisiens par la très grande hétérogénéité sociale existant en leur sein : pour mieux nous en rendre compte et afin de distinguer clairement les principales ruptures au sein de ces arrondissements, il suffit de s intéresser à la carte des prix de l immobilier parisien (cf. carte 14 ci-dessous) chiffres de On note tout d abord, tout au long de la périphérie nord de ces arrondissements, d importantes zones grisées : celles-ci correspondent à la dite «ceinture des HBM (Habitats Bons Marchés)», composée de logements sociaux (donc hors-marchés) et d infrastructures publiques (hôpital, stades ). Les autres tâches grisées qui, pour leur part, traversent ces arrondissements, correspondent à des emprises ferroviaires : voies ferrées de la gare St-Lazare pour le 17 e, d une part, voies ferrées des gares du nord et de l est à l est du 18 e arrondissment, d autre part ; ces deux dernières infrastructures ferroviaires constituent d ailleurs une véritable enclave, s étendant de la bouche de métro «La Chapelle» à celle baptisée «Porte de la Chapelle». Si l on se penche sur les prix de l immobilier en eux-mêmes, on constate alors qu il est possible de distinguer un «ouest» d un «est», au sein 17 e arrondissement, ceux-ci étant séparés, grosso modo, par les voies ferrées de la gare St-Lazare. La partie ouest du 17 e arrondissement, caractérisée par des prix de l immobilier plus importants que ceux pratiqués dans la partie est, est située dans le prolongement du 16 e arrondissement, «Beau Quartier» par excellence, et des prix qui y sont pratiqués. Il se caractérise par ses ménages aisés, tandis que la partie est de l arrondissement correspond principalement à des couches sociales moyennes et populaires. Pour ce qui est du 18 e arrondissement, on remarque l existence d un îlot de prix immobilier très élevés, correspondant à l ouest de la butte Montmartre (représentée par une zone grisée ), principalement encadré par les métros «Abbesses» et «Lamarck- Caulaincourt». Les contrastes sociaux sont très importants, car, tout juste à l est de cet îlot de prospérité, se déploie le fameux quartier de «la goûte d or» connu pour l importance de ses populations immigrées, et d un niveau social bien moindre ; ce dernier correspond aux métros Barbès, Château rouge et Marcadet-Poissonniers.

50 50 Carte 14 : Prix au m² (en euros) de l immobilier parisien, en 1999, à l échelle de la parcelle nous avons entouré en violet foncé les 17 e et 18 e arrondissements. Source : APUR, Géographie sociale et urbaine des parisiens (non publié). Descriptions des stocks d annonces PAP. Sur la planche de carte 1, ci-dessus, en plus d une carte de localisation des diverses bouches de métro et des principales lignes qui les desservent (cf. carte 1.1), nous avons représenté, pour chaque polygone de Voronoi, le nombre d annonces PAP de locations vides et meublées lui correspondant (cf. cartes 1.2 et 1.3). Les bouches pour lesquelles l offre locative est particulièrement importante sont approximativement les mêmes pour le meublé et le vide : il s agit, à l ouest du 17 e arrondissement, notamment des stations «Pereire» et «Ternes», des stations de la ligne 13, hormis les «portes», ainsi que de la station «Rome», à l est du 17 e et à la frontière de celui-ci avec le 18 e, des stations «Abbesses» et «Lamarck- Caulaincourt», correspondant au quartier de la butte Montmartre, et, pour finir, des bouches

51 51 «Marcadet-Poissonniers» et «Marx Dormoy». A contrario, les stations «Porte de St- Ouen», «Porte de Clignancourt» et «Porte de la Chapelle» sont caractérisées par une offre étonnamment faible étant donné la taille de leur «surface d attraction» : en effet, pour chacune d entre elles, une part non-négligeable de cette dernière se confond avec la «ceinture des HBM», et ce de par leur positionnement périphérique, ce qui expliquerait la faiblesse de l offre locative par la structure-même du parc immobilier dans leurs alentours. Pour ce qui est de certaines stations de métro situées sur la ligne 2, à l extrémité sud de notre zone d étude, leur faible nombre d annonces locatives s expliquerait tout simplement par la faible surface de leur aire d attraction, due à la proximité importante entre les stations de cette ligne, ainsi, plus généralement, qu à une densité plus importante, concernant les bouches de métro au sud qu au nord des arrondissements qui nous intéressent ici. La planche de cartes 2, ci-dessous, représente, pour chaque polygone de Voronoi, les nombres d annonces de locations vides et meublées, ramenés à la surface de ce dernier. Ceci permet notamment de mettre en évidence, en plus des stations que nous avions déjà repérées, les stations de la ligne 2, qui forment ainsi quasiment un continuum de forte «densité» en annonces PAP, alors que certaines d entre elles, comme «Courcelles», «Monceau» ou encore «Anvers», avaient plutôt tendance à passer inaperçues, sur les cartes 1.2 et 1.3, en raison de leur petite taille. La planche de cartes 3, de son côté, nous renseigne sur les parts respectives des locations meublées et vides dans le total des annonces locatives PAP. Encore une fois, on constate que la location meublé connaît ses parts les plus importantes dans les quartiers les plus riches, c est-à-dire à l ouest du 17 e arrondissement, au contact du 16 e arrondissement, ainsi qu au niveau de l îlot de prospérité que nous avions identifié au sein du 18 e arrondissement (quartier de la butte Montmartre) ; cela correspond notamment aux stations de métro «Péreire», «Courcelles», «Etoile», «Porte Maillot», pour le17e, ainsi qu aux stations «Place de Clichy», «Lamarck-Caulaincourt» et «Abbesses», pour le 18 e, qui sont toutes caractérisées par une part de la location meublée supérieure à 50% de l ensemble des annonces locatives. A l inverse, pour ce qui est de la location vide, on constate que ses parts les plus importantes correspondent, parmi les bouches de métro que nous avons repéré comme conséquentes en termes de stocks, aux stations «Brochant» et «Guy Môquet» sur la ligne 13, ou encore à la station «Marx Dormoy», à l extrémité ouest de notre zone d étude.

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54 54 Structures du parc locatif en termes de surface et prix au m² Tout comme pour l ensemble de Paris et de sa Petite Couronne, la location meublée se caractérise, pour les 17 e et 18 e arrondissements, par des surfaces systématiquement plus faibles que celles de la location vide (cf. planche de cartes 4 ci-dessous) ; ainsi, on constate, au niveau des moyennes de la zone, pour ces deux statuts d occupation, un écart de quasiment 10 m² (26 m² pour la location meublée contre 35 m² à la location vide). Si les surfaces moyennes des locations vides semblent correspondre à une certaine organisation spatiale, avec des tailles de celles-ci plus importantes à l ouest du 17 e arrondissement, ainsi qu à la périphérie nord des deux arrondissements, il n en va pas de même pour celles de la location meublée, dont la répartition semble plus difficilement lisible. Dans quelles structures, en termes de surfaces, du parc locatif viennent s inscrire les locations meublées? Nous avons (cf. infra) effectué, pour le définir, une typologie (CAH) sur les différentes classes de surfaces des logements locatifs, que nous avons défini précédemment : nous distinguons des locations «très petites» (moins de 18 m²), «petites» (entre 18 et 27 m²), «moyennes» (entre 27 et 40 m² ) et «grandes» - ces appellations sont, bien entendu, relatives au parc locatif de notre zone d étude, et n ont aucune prétention à l absolu. Qu en ressort-il? La location meublée semble principalement dans deux structures qui ressortent clairement suite à la classification : A l ouest du 17 e arrondissement, les stations concernées par les parts les plus importantes de locations meublées appartiennent majoritairement à la classe 1 : celle-ci correspond à une sur-représentation simultanée de «très petits» logements et de «grands» logements, et nous avons indiqué que cela correspondait à un modèle que l on retrouve fortement dans le 16 e arrondissement ; cela est d autant plus logique que l ouest du 17 e arrondissement se situe dans le prolongement de ce dernier, en termes spatiaux mais aussi en termes de structures du parc immobilier. On constate, ainsi, en se reportant à la planche de cartes 4 sur les surfaces moyennes des locations (cf. station Pereire par exemple), que, parmi celles-ci les «grandes» sont dans leur majorité vides, tandis que la location meublée se caractérise par ses «très petites» surfaces. Cette classe nous ramène donc aux fameux «immeubles de rapport» et à leurs «chambres de bonnes» ; il est, en effet, probable que cette structure toute bi-polaire, en termes de surfaces, du parc de logement soit à analyser à l échelle-même des immeubles de la zone. Pour ce qui est des locations meublées du quartier Montmartre, elles s inscrivent dans une structure qui serait celle de la classe 4, la plus proche du profil moyen de notre zone d étude, avec cependant une sur-représentation notable de la catégorie de logements entre 27 et 40 m². La planche 4 sur les surfaces nous apprend que, comparativement aux classes 1 et 2, en ce qui concerne la classe 4, les locations meublées ont tendance à être plus grandes, et donc peut-être de meilleur standing, et les locations vides légèrement plus petites. Les deux types de locations étant moins éloignés l un de l autre en termes de surfaces, il est possible que les différences sociales entre les locataires en meublé et les locataires en vide soit moins marquées que dans le 16 e arrondissement. Il s agit des structures, en termes de surfaces, les plus simples à repérer et à commenter, mais il en existe d autres, au sein desquelles s insère également une part importante de locations meublées, mais qui sont plus complexes : nous pensons notamment

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56 56 Profil des regroupements : Numéro du regroupement Nombre de stations Part des logements de moins de 18 m² "Très petits" (en %) Part des logements entre 18 et 27 m² "Petits"(en %) Part des logements entre 27 et 40 m² "Moyens" (en %) Profil Moyen 27 24,5 26,7 25,0 23, ,8 22,5 18,8 30, ,7 30,9 7,5 22, ,3 37,6 19,1 18, ,6 25,8 32,0 21, ,9 16,1 40,0 24, ,0 37,0 32,9 20,1 Part des logements de plus de 40 m² "Grands" (en %)